A nova Lei do Inquilinato

dezembro 24 11:48 2009 Imprimir este Artigo
Publicidade

A nova Lei do Inquilinato
 
Luciana Faria Nogueira*
 
A Lei Ordinária nº 12.112/2009, publicada no Diário Oficial da União no último dia 9 de dezembro, alterou dispositivos da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.
 
A lei entrará em vigor 45 dias após sua publicação, ou seja, em 23 de janeiro de 2010. Mas, sua aplicação não está diretamente relacionada com sua vigência. A nova Lei do Inquilinato é qualificada como híbrida, já que possui disposições de direito material (referentes ao contrato em si) e de direito processual (relacionadas com os procedimentos judiciais).
 
As disposições de direito processual aplicam-se imediatamente. Ou seja, os novos procedimentos instituídos aplicam-se assim que a lei entrar em vigência, mesmo para processos judiciais já em curso. As disposições de direito material aplicam-se aos novos contratos (firmados após a vigência da nova lei) e àqueles que sofrerem renovação (automática ou não) no mesmo período.
 
Destaque merece a nova redação do artigo 39 (disposição de direito material). Determina que a garantia contratual (caução, fiança etc.) se estende até a efetiva desocupação do imóvel, mesmo se o contrato por prazo determinado se tornar por prazo indeterminado. No entanto, esta determinação admite que o contrato preveja situação diversa.
 
Há de se salientar que, caso a locação seja prorrogada por prazo indeterminado, o fiador tem a faculdade de se desonerar da sua responsabilidade, desde que notifique o locador de sua intenção, ficando obrigado pelos efeitos da fiança por 120 dias após a notificação ao locador. Nessa hipótese, o locador poderá notificar o locatário a apresentar nova garantia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.
 
As mudanças mais significativas referem-se aos procedimentos judiciais (disposições de direito processual). Existem novas hipóteses para concessão de liminar em ações de despejo, nas quais o locatário possui apenas 15 dias para desocupação (artigo 59, § 1º, incisos VI a IX). São elas:
 
– O término do prazo para que o locatário apresente nova garantia, em caso de desoneração do fiador;
– Necessidade de realização de obras determinadas pelo poder público. Neste aspecto, a redação final da lei deixou de prever o direito de indenização do locatário se as obras não forem realizadas, apesar de ser este o fundamento do despejo;
– Término do prazo da locação comercial, se o despejo for proposto em até 30 dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;
– Falta de pagamento dos aluguéis e acessórios se o contrato estiver desprovido de garantia. Nessa hipótese, o locatário pode evitar a desocupação se dentro de 15 dias efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos.
 
Ainda, para o caso de despejo por falta de pagamento, a lei estabeleceu procedimentos mais céleres e prazos mais curtos, permitindo-se, em muitos casos, que a intimação feita na pessoa do advogado tenha plena validade, sendo desnecessária a intimação pessoal.
 
A emenda (purgação) da mora somente será permitida uma única vez em 24 meses, sendo que na lei anterior era permitida duas vezes no período de 12 meses.
 
Também houve alterações nos procedimentos das ações revisionais, nas quais se pleiteia a alteração do valor do aluguel. Pela nova redação da lei, o juiz poderá fixar aluguel provisório no limite entre 80% do valor do aluguel e 80% do valor pedido pelo locador.
 
Ainda destacamos as alterações nos procedimentos das ações renovatórias, que são aquelas nas quais o locatário comercial pleiteia o direito de continuar no imóvel, com base na proteção legal a seu ponto comercial.
 
Pela nova sistemática, o comerciante deve demonstrar a idoneidade do fiador ainda que esse fiador seja o mesmo desde o início da relação contratual. Não sendo renovada a locação, o locatário comerciante terá o prazo de apenas 30 dias para desocupar o imóvel, se assim o requerer o locador. Na lei anterior, o prazo era de 6 meses do trânsito em julgado.
 
A lei é objeto de várias críticas, sob o argumento de que beneficia os proprietários de imóveis, na medida em que aumenta as hipóteses de retomada de imóvel e diminui os prazos para a desocupação. Por outro lado, prejudica os locatários comerciais que tiveram a proteção a seu ponto comercial reduzida em prol do direito de propriedade dos locadores.
 
Para evitar esse prejuízo, os locatários comerciais devem dar mais atenção aos termos do contrato, buscando, em conformidade com as alterações da legislação, assegurar meios de proteção.
 
Os contratantes, por exemplo, podem estipular no contrato o direito ao ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que o locatário tiver com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se o locador não der o destino alegado, ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar, apesar da lei não prever este tipo de indenização. Recomenda-se, então, que os locadores e locatários revejam seus contratos de locação e os adaptem o quanto antes à nova lei e aos interesses comuns das partes.
 
Fonte:

* Luciana Faria Nogueira é advogada de Direito Comercial do escritório Correia da Silva Advogados – Luciana.nogueira@correiadasilva.com.br

  Categories:
ver mais artigos

Sobre o autor

Editoria
Editoria

Ver mais artigos
  1. claudinei machado
    agosto 30, 19:17 #1 claudinei machado

    boa noite sou iquilino a 36 meses a propietaria nunca fez contrato e fizemos refomarma autorizado por ela mas ela naõ me pagou. o mas grave ela faleceu e seu filho adotivo vendeu p/ imobiliria sem me dar satisfação alguma sendo que ele sabia que eu tinha enteresse de comprar o imovél.o que devo fazer?

    Reply to this comment
  2. Luiz
    agosto 30, 19:04 #2 Luiz

    Senhores:
    Sou locatário de um imóvel comercial e o meu contrato vence em 31/08/11, no dia 22 de fevereiro de 2011, protocolei uma carta com intenção de renovação do meu aluguel junto a administradora, conversei com a pessoa que administra o imóvel e a mesma não questionou nada.
    Hoje, quando fui a uma reunião para definirmos o valor do aluguel, o advogado da administradora informou-me que, por lei, eu não tenho mais direito à renovação automática, mas em momento algum não se manifestou contrária à renovação. É fato que realmente eu perdi esse direito?

    Reply to this comment
  3. ANDREIA
    agosto 09, 08:13 #3 ANDREIA

    Aluguei uma casa verbalmente, e estou nela há 02 meses. A filha da inquilina veio me informar que talvez vai precisar da casa para morar.
    Eu verbalmente aluguei a casa por 01 ano.
    Quais são meus direitos???

    Reply to this comment
    • direitolegal
      agosto 10, 20:20 direitolegal

      Boa noite,

      Com o advento da nova Lei do Inquilinato, observa-se três categorias distintas de locações residenciais, e cada qual tem direitos, obrigações e procedimentos próprios: a) locação pactuada por escrito, para viger durante prazo igual ou superior a 30 meses, que goza do benefício da denúncia vazia, portanto vantajosa para o proprietário; b) a pactuada por prazo menor, não dá direito à “denúncia vazia” (art.47) nem mesmo depois de vencido o contrato, e só poderá ser rescindida em situações em que haja motivos ou prazos previstos pela Lei, e c) a terceira, que é a locação que vier a ser automaticamente prorrogada “por prazo indeterminado” ao fim do contrato de trinta meses, em que o Locador não providenciou a retomada do imà ³vel em trinta dias, e que poderá gozar do benefício da “denúncia vazia”, ou ainda as locações antigas que automaticamente passaram a viger por prazo indeterminado por força da nova Lei (art.77). É importante destacar que todas as locações residenciais, com contrato escrito ou verbal, que vigerem ininterruptamente por prazo superior a 5 anos depois da Lei 8.245/91 e se encontrarem vigorando por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas com fundamento na denúncia vazia (art. 47.V) mediante notificação com prazo de desocupação de 30 (trinta) dias.
      Isabel Sander

      Reply to this comment
  4. marcio castellano
    julho 26, 10:53 #4 marcio castellano

    Gostaria de ser orientado pelos senhores, ou me informarem a quem devo procurar, pois, estou com a seguinte situação:-

    É legal, pela nova lei, alugar um imóvel para o qual não foi concedido o alvará de conclusão de obra, devido a esta obra estar em faixa de preservação permanente?

    Eu sou vizinho desta obra irregular. Como posso tomar providências para retirar este vizinho da dita casa?

    marcio b. castellano

    Reply to this comment
    • direitolegal
      julho 26, 21:08 direitolegal

      Ola,

      Denuncie à Secretaria de Obras do teu município e ao CREA, sendo que este último, pode ser feito através de denúncia on-line, pelo site, do CREA do Estado em que esta sendo feita a obra irregular.
      ok

      Reply to this comment
  5. elis sousa
    julho 21, 17:35 #5 elis sousa

    gostaria de tirar uma dúvida. Meu caso é o seguinte: o apartamento onde moro foi locado por meu marido no dia 28/01/2009. Na ocasião o locador nos perguntou qual melhor data para os pagamentos mensais, respondemos que no dia 5 de cada mês seria bom. Mas essa data não foi colocada no contrato, de acordo com a vontade do locador, ele somente pôs essa informação no recibo da caução que pagamos. Estamos no mesmo imóvel, desde então. Meu marido mudou de emprego e o salário passou a ser recebido dia 8 de cada mês. Fomos lá e informamos o locador, ele novamente falou pra nós que não tinha problema algum (mas novamente, nada foi colocado no contrato). O locador separou-se da mulher e repassou a administração dos imóveis para ela e o filho. Esse mês fui pagar o aluguel nada data firmada e o filho, atual locador (não foi refeito contrato com o nome dos novos locadores nem que haveria qualquer mudança de regras), o mesmo agora quer me cobrar pela mudança de data. Do dia 28, quando foi fechado o primeiro contrato, para o dia 8 de cada mês como vem efetivamente sendo, desde agosto do ano passado. Estou fora da minha razão, devo pagar sem nada a contestar?

    Reply to this comment
  6. jurandi jose de moras
    fevereiro 02, 16:44 #6 jurandi jose de moras

    tremenda injustica com o locatario que trabalhou tantos anos para adquirir um ponto comercial fez sua clientela e tenque disfazer de seu ganha pao, entregando para outros sem nada de retorno.

    Reply to this comment

Adicionar um Comentário

Expresse aqui sua opinião comentando.