INQUILINATO – Os reflexos das alterações na Lei do Inquilinato após um ano de vigência

INQUILINATO – Os reflexos das alterações na Lei do Inquilinato após um ano de vigência
março 19 11:33 2011 Imprimir este Artigo
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Os reflexos das alterações na Lei do Inquilinato após um ano de vigência

Mario Cerveira Filho*

A lei do inquilinato 8.245/91 já era bem favorável aos locadores. O único ponto que estava desequilibrado era a demora de os locadores em receber seus créditos nas ações de despejo por falta de pagamento. Este ponto foi corrigido e de forma muito favorável a eles, até demais…

Acontece, porém, que outros artigos foram incluídos, criando mecanismos processuais “perversos” à uma população que não estava absolutamente preparada para recebê-las, tais como:

– A possibilidade de o locatário purgar a mora (pagar o aluguel em atraso em Juízo) apenas uma vez em 24 meses (anteriormente o locatário poderia purgar a mora 02 vezes a cada 12 meses).

– No caso do fiador exonerar-se da fiança, o locatário terá o prazo de 30 dias para indicar outro, sob pena de rescisão contratual.

Para o fiador esta alteração foi boa, mas, e para o locatário? O prazo de 30 dias é exíguo, tendo-se em vista a dificuldade que o locatário terá em encontrar outro, para substituí-lo, além das burocráticas (certidões forenses, imobiliárias e etc.). E mais, há de se levar em consideração que a aceitação do novo fiador sempre ficará a critério exclusivo do locador.

– Nas locações comerciais, a possibilidade de obtenção de liminar ao locador, a fim de que o locatário seja despejado em 15 dias, desde que a ação seja proposta em até 30 (trinta) dias do final do contrato ou da efetivação da notificação (que deverá ser de 30 dias).

É muito fácil notar o aumento desmedido nos preços das locações em todo o País. A valorização dos imóveis, obviamente, acompanhou este aumento, também de forma desproporcional, ainda mais somado ao reajuste do principal imposto imobiliário, o IPTU, potencializado pela inflação de 2010.

O efeito foi o inverso do preconizado e só trouxeram um desequilíbrio ainda maior. É muito fácil notar através das pesquisas que estão sendo diariamente divulgadas, que os locativos estão em patamares absurdos. E, a tendência é de que os valores dos aluguéis cresçam ainda mais, porque, na medida em que os prazos dos contratos de locação forem se encerrando, em eventual renovação, os valores acompanharão esses fatores externos, o que, obviamente, prejudicará todos os locatários e a população do país.

De acordo com o levantamento elaborado pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação), divulgado em 13/12/2010, no mês de novembro de 2010, foram propostas 1.246 ações de despejo por falta de pagamento na Justiça paulista, contra as 1.051 verificadas no mês anterior. Considerando todos os tipos de ações, a pesquisa indica que ingressaram 1.549 em novembro. Um avanço de 17,53% em relação a outubro do mesmo ano. Nas ações de procedimento ordinário, que incluem denúncia vazia, foram distribuídas em novembro de 2010, 220 ações, representando 14,2% do total. Em relação a outubro, quando foram verificados 199 processos, houve uma elevação de 10,55%. No confronto dos 11 primeiros meses de 2010 com o de 2009, esse tipo de ação avançou 24,5%, ou seja, de 1.816 para 2.261.

Quanto às ações renovatórias – aquelas geradas pelo locatário para garantir sua permanência no imóvel – registraram uma elevação de 30,36% entre outubro e novembro de 2010, ao passar de 56 para 73 no período. O resultado equivale a 4,7% do total.

Tinha-se a expectativa de que haveria a entrada de milhares de imóveis para locação que estavam fechados no mercado. Não aconteceu.

Um número muito inferior foi destinado à locação, e houve, sim, uma venda muito forte de imóveis, por causa do excesso de recursos para o crédito. Muitos proprietários que tinham os imóveis fechados e não os alugava devido ao alegado desequilíbrio na Lei do Inquilinato, antes de suas alterações, agiram diferente, preferiram vendê-los.

Os antigos inquilinos, para fugirem do aluguel, devido aos altos preços praticados, resolveram comprar/adquirir os seus imóveis e em função da abundância de dinheiro e facilidades que as instituições de crédito estão proporcionando, compram, sem se ater aos preços exorbitantes que o mercado está impondo.

Não há dúvida que se houver qualquer crise no País, ou em qualquer outro, que nos afete, esta situação se tornará drástica. Como estes novos proprietários conseguirão cumprir suas obrigações?

É necessário que os legisladores revejam urgentemente as alterações havidas na Lei do Inquilinato, em virtude do quadro em que o mercado imobiliário se encontra em virtude dessas mesmas alterações. Além disso, é necessário, também, que se estude um índice específico para locações de imóveis comerciais e residenciais. Os índices de reajuste praticados nos contratos locatícios não regulam de forma correta os aluguéis.

Só para se ter uma idéia, o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) em 2010 avançou para 11,32%, sendo que a inflação do ano fechou em 5,91%.
Como é possível alguém pagar um reajuste de aluguel que está acima da inflação? Isto está virando uma bola de neve.

Um país em crescimento é uma maravilha, mas o Brasil precisa saber crescer. Durante toda a minha vida ouvi dizer que o Brasil estava engatinhando, estava crescendo.

Agora, estamos em um estágio em que o Brasil já deixou de ser até adolescente. Tem agora o “diploma da faculdade” e em consequência, está “entrando no mercado”. Por este motivo, ele precisa ser muito bem conduzido e estruturado, a fim de não perder o seu rumo na história.

Cuidado: há a nítida impressão que está sendo criada uma grande bolha no mercado imobiliário brasileiro.

* Mario Cerveira Filho – advogado – especialista em Direito Imobiliário -, professor do Curso de Especialização em Direito Empresarial da Universidade Mackenzie e sócio do escritório Cerveira, Dornellas e Advogados Associados

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  1. cléo amaro de oliveira martins
    março 19, 22:46 #1 cléo amaro de oliveira martins

    Nas locaçoes não há equidade legal nem comercial , esperava-se novas modificaçoes sociais que nunca vieram em todos os Governos , eis que os melhores imóveis sempre serão de políticos ou parentes deles, inclusive as incorporadoras e imobiliárias. É preciso mudança radical. A mudança legal, preve em 15 dias um despejo, no residencial senão houver fiança ou caução . Na comercial independente destes itens acima, e não tem como defender nem o dono de escritorio,padaria, mercado ou do açougue é despejo direto ou paga oi valor desejado bem acima do predito aluguel de mercado regulador, neste caso nunca existiu.e até o proprietário fica sem o pão quente e sem o bife do meio dia por despejar.
    estão ali os Sindicatos e Federaçoes as Associaçoes e nada impedem ou fazem para a regulação Quem paga
    o locatício sempre sabe que um dia vai atrasar, quem recebe sabe de seus direitos de multas juros e garantias, não é ?
    Conheço um prédio aqui no sul , que os apartamerntos foram financiados a 30 anos atrás em após faliram os tres , a construtora, o banco e o BNH com seu SFH e a famigerada tabela price, e os mutuários nem recebem as escrituras apesar das quitaçoes o verdadeiro “sonho” da própria casa, a propósito é melhor neste caso alugar não ? Aliás nas 10 milhoes de familias desabitadas, ou sem tetos ou inquilinas, o Governo assistencialista disponiilizará financiamento na Tabela price regressiva da Caixa para 10%, nos próximos 04 anos. Veja que o problema habitacional, morar é gravissimo, veja-se a antologia em Brasília , constroem-se imóveis funcionais a Ministros e Deputados . Não seria melhor que os mesmos estimulasem e adotassem pagamento de alugueis com seus próprios salarios e remuneraçoes ?
    A parte jurídica devia dar chance aos que pagam alugueis há mais de 5 anos, dar seguro e iptu grátis , chance de ter mais participação dos proprietarios que tenham mais de 03 imóveis , reformarem desgastes de 03 em 03 anos em até 30% dos alugueres percebidos. Não seria uma forma justa de custo benefício, dado-lhes o direito de abatimento no imposto de renda.
    dando-lhes o direito de abatimentos em novas habitaçoes e também incentivando a darem em locaçoes.
    Os Juizes são pacíficos com as Imobiliarias, ja vi açoes que protegem inquilinos , principalmente viuvas idosas, como em outros despejos como recentemente em que o inquilino usava um botijão de gaz dentro da casa como fogão, e o Juiz não determinou a liminar de despejo, demostração de um despreparo total num uso de fogo que pericilita a vida e a saude e risco de mortes.
    Oxalá os Governos cotejem mais aos financiamentos habitacionais e coloquem leis mais abrangentes que agradem a todos o que é possivel sim.

    o cléo é advogado há 37 anos e já trabahou com Imobiliárias defendeu inquilinos e proprietários e trabalha em Farroupilha e Caxias do Sul .,

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