Multa por rompimento em contrato de locação deve ser proporcional

Contrato de locação

Multa por rompimento deve ser proporcional, diz especialista

Embora quase sempre esteja previsto nos contratos de locação o estabelecimento de uma multa equivalente a três meses de aluguel no caso de rompimento por alguma das partes, os locatários sempre terminam prejudicados por desconhecerem esta cláusula em detalhes.

De acordo com a especialista em Direito Imobiliário da Innocenti Advogados Associados, Juliana Mensitieri Baldocchi, “em nenhum momento o locatário recebe informações de que a multa deve ser proporcional ao tempo que falta para o término do contrato”. Ela explica que, “no caso de um contrato firmado por 36 meses, no valor de R$ 1.200 por mês, se o locatário necessita mudar para outra cidade ou para um imóvel menor depois de 12 meses, a multa que ele vai pagar deve ser proporcional, ou seja, sobre 24 meses”.

Pode até parecer um valor irrisório, mas o resultado final é significativo, avisa Juliana Baldocchi. Na prática, isso significa que o valor de R$ 3.600 relativos a três aluguéis deve ser dividido pelo número total de meses de vigência do contrato (36), e multiplicado pelos meses faltantes (24). Resumindo, a multa será de R$ 2.400, finaliza.

Fonte:

Juliana Mensitieri Baldocchi

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13 Comentários

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  1. Luis Fernando
    jul 21, 2011 - 09:30 AM

    Moro de aluguel em uma residencia cuja o sistema de água potavel é deefasado. Não por falta de água mas sim pela ineficacia do sistema de abastecimento do locador. Eu poderia solicitar rompimento do contrato por este tipo de inificiencia de servço por parte do locador sem que seja preciso pagar multa comtratual, ja que a falha é do locador e não do locatario?

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  2. altamir de oliveira eufrasio
    ago 08, 2011 - 06:43 PM

    Moro de aluguel, pagando 800,oo por mes fiz um ano no dia 1/7/2011, e o reajuste foi para 870,00, agora a dona do imóvel quer vender o imóvel, o contrato é de 30 meses, gostaria de saber se tenho alguma garantia, quanto a prazo de entrega se ela pode descumprir o contrato, ou tenho que seguir o que ela quer, ou seja me deu um prazo pra sair e eu tenho que me virar ? necessito de orientação.

    Obrigado

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    • direitolegal
      ago 10, 2011 - 08:19 PM

      Boa noite,

      seu contrato de locação residencial, foi pactuado em 01/07/2011, o prazo é de 30 meses…..
      A sua pergunta é, se a proprietária pode pedir o imóvel a qualquer momento?

      O artigo 46 Da Lei 8.245/91 dispõe que, nas locações residenciais “ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso”.

      Isto significa que, imediatamente após o término do prazo acordado, o proprietário poderá retomar o imóvel através da denúncia vazia.

      Denúncia vazia é a faculdade de rescindir a locação sem a obrigação de demonstrar a razão ou a necessidade da retomada do imóvel. Assim,as locações contratadas dessa forma, ou seja, com prazo igual ou superior a 30 meses podem ser objeto de despejo para retomada, logo após o vencimento do contrato, sem que haja qualquer motivo para o pedido. Vale dizer: o proprietário poderá retomar o imóvel simplesmente porque não lhe convém mais manter a locação.

      Isabel Sander

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  3. Aliny
    ago 10, 2011 - 11:35 PM

    bom, fiz um contrato com a imobiliaria tendo o meu pai como fiador durante um ano que venceu dia 20/04/2011,a advogada perguntou se eu queria continuar com o contrato eu disse sim, mas não foi nada assinado,então, aluguei a casa depois com alguns meses de moradia choveu muito, ai vi que a casa tem goteira e a parede do banheiro do lado de fora esta com umidade muito grande e já reclamei bastante que o teto que é de forro cai muito coco de rato, minha duvida é que a advogada falou que cada problema que acontecer na casa nós devemos arrumar, eu sou obrigada a arrumar esses problemas? sendo que a casa já era velha, simplismente eles pintam e mentem que esta tudo bem?
    por favor me respondam!!!

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    • direitolegal
      ago 12, 2011 - 09:36 PM

      Ola
      as obras necessárias para o habitar um imóvel(ou seja, que o imóvel tenha condições de ser habitado), são obrigações do locador…
      Por isso é importante, antes de se pactuar um contrato de locação, fazer a vistoria para, por escrito, sabe-se qais são as obras que o imóvel necessita, etc… O locatário terá direito de exigir do locador não só a entrega da coisa, o recibo de aluguel ou de encargos, a manutenção do statu quo da coisa locada durante o tempo do contrato, mas também a garantia de uso pacífico do bem locado e a responsabilidade pelos vícios ocultos (22, V, Lei 8245/91), exigir do locador, relação escrita do estado do prédio, reter o prédio alugado no caso de benfeitorias necessárias ou úteis, feitas com o consentimento escrito do locador, e assim por diante.

      Isabel Sander

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  4. monica
    ago 23, 2011 - 11:30 AM

    bom dia!
    tenho um contrato de aluguel com uma imobiliaria, que a 40 dias pedi o imóvel por necessidade de morar no próprio…
    o imóvel foi alugado em 20/04/2011, o coretor me falou que tenho que pagar multa proporcional aos meses que faltam para vencer um ano….falei que vou indenizar a inquilina mediante a minha necessidade.o corretor falou que mesmo pagando a multa o prazo é até 20/04/2012 para o inq. sair… ou seja eles saem se quizer.. esta informação é correta . o inquilino em primeira locação não tem um prazo pra sair do imóvel antes de 1 ano? gostaria que me respondessem…
    obrigada.
    monica

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    • direitolegal
      ago 24, 2011 - 06:52 PM

      Boa tarde,

      o contrato de locação pactuado foi de 12 meses.

      Na nova Lei do Inquilinato: Nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/91, a Lei do Inquilinato estipula que o proprietário que deseja retomar seu imóvel terá que justificar o pedido e dar um prazo de 12 meses para a desocupação. No entanto, nas locações efetuadas após a data acima mencionada, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino um prazo de 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.

      A nova lei estabelece que o proprietário/locador só pode pedir o imóvel de volta em situações específicas, como atraso de pagamento (independente da causa da inadimplência) ou quando o inquilino/locatário infringir uma das obrigações previstas no contrato de locação. E no caso de o proprietário não quiser renovar o contrato, agora, o inquilino terá de sair do imóvel em 30 dias. No entanto, após o fim do contrato a renovação continua automática se as partes – dono do imóvel e inquilino – não se manifestarem.

      O locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%.

      À multa rescisória contratual, a nova lei ajusta-se ao novo Código Civil, dando proporcionalidade à multa rescisória quando o imóvel alugado for devolvido antecipadamente. E no caso em que locador tenha pedido desocupação do imóvel, será exigido que pague ao inquilino uma indenização, se for caracterizado uso para um dos fins permitidos na lei, como o uso próprio, por exemplo.
      Isabel Sander

      Responder
  5. rox
    mar 09, 2012 - 03:50 PM

    Olá!
    Gostaria de saber se, no caso de um contrato de 30 meses, mas que ressalva a possibilidade do locatario sair em 12 meses sem pagamento de multa, caso o locatário saia em 6 meses, o cálculo da multa será feito proporcionalmente aos 30 meses ou aos 12 meses, uma vez que, após os 12 meses, não incidiria multa rescisória?
    obrigada!

    Responder
  6. Maria
    mar 17, 2013 - 04:34 PM

    Olá!
    Gostaria de saber se o locador tem que pagar multa ao pedir o imovel para realizar consertos, pois o mesmo está com infiltração prejudicando o imovel vizinho. Faltam três meses para o encerramento do contrato.
    Desde já agradeço.

    Responder
    • direitolegal
      mar 20, 2013 - 07:00 PM

      Via de regra, antes do término do contrato o imóvel o proprietário não pode pedir o imóvel….

      Os casos em que o proprietário pode pedir o imóvel de volta:

      - Quando é feito um acordo formal entre o dono da casa e a pessoa que está alugando o espaço;

      - Quando a pessoa que está alugando faz algo fora da lei ou que não está no contrato que foi assinado;

      - Se o locatário parar de pagar o aluguel;

      - Se houver a necessidade de fazer algum conserto urgente no imóvel (e esse conserto não puder ser feito com a pessoa morando no espaço);Nos contratos com prazo inferior a trinta meses,

      Saber mais em: http://www.ruadireita.com/imoveis-arrendamento/info/deveres-e-direitos-do-inquilino/#ixzz2NqcPj3qH
      Follow us: @ruadireita on Twitter | ruadireita on Facebook

      - Caso o proprietário decida vender o imóvel. Mas, nesse caso, ele deve avisar com 90 dias (3 meses) de antecedência!

      Responder
  7. odair toniatti
    fev 10, 2014 - 09:43 PM

    sem o contrato registrado , feito so no papel tenho direito a multa quebra de contrato no oitavo mes

    Responder
  8. ARISTÓTELES BASTOS
    jun 03, 2014 - 08:00 AM

    Meu contrato de aluguel tem período de 30 meses, ao valor de R$ 1300,00 mensais. Avisei ao proprietário, com 30 dias de antecendência que estaria saindo após 11 meses de locação. Na cláusulá de rescisão diz: ” Rescindir-se-á o presente contrato mediante pagamento pelo locatário de multa correspondente a 3 meses de aluguel vigentes e após transcorridos pelo menos 6 meses do inicio da locação, e desde que o contrato seja por prazo determinado. Após 6 meses do inicio da locação, a multa será proporcional aos 12 meses iniciais da locação. Faculta-se ao locatário, sua rescisão antecipada após 12 meses de locação, sem pagamento de multa, desde que o imóvel encontre-se em suas condições originais e com aviso prévio de 30 dias.”

    Entendo que pelo que reza o contrato, a multa a ser paga seria de R$ 325,00. Está correto o a interpretação?

    Responder

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