Nova Lei de Inquilinato: um balanço após o primeiro aniversário
Nova Lei de Inquilinato: um balanço após o primeiro aniversário
Fabio Martins Di Jorge*
Promulgada com a finalidade de fazer frente ao déficit de quase oito milhões de moradias no país, a Lei nº 12.112/09, a Nova Lei de Inquilinato, completou no dia 25 de janeiro um ano de vigência. Ocorreram muitas polêmicas e críticas, parte delas defendendo ser a lei branda demais diante do escopo para o qual foi criada e outras qualificando-a como severa para as pretensões do locatário. Seja como for, a Nova Lei de Inquilinato, definitivamente, produziu efeitos no mercado imobiliário e no Poder Judiciário, ainda que não exatamente aqueles almejados pelo Governo Federal.
Associações imobiliárias apontam que, em 2010, a inadimplência dos contratos de locação sofreu significativa redução, cerca de 30%, fruto da mens legis segundo a qual o locador e os bons locatários, que, no fundo, fomentam o mercado imobiliário, podem gozar da necessária segurança jurídica para contratar. O principal fator de queda da inadimplência, seguramente, se resume na rápida possibilidade de que o locatário inadimplente possa ser compelido, mediante ordem liminar, a desocupar o imóvel de forma voluntária, no prazo de 15 dias, sob pena de despejo coercitivo.
Ainda que os valores dos aluguéis não tenham sofrido redução, tal como esperado por alguns especialistas quando do trâmite legislativo da Lei nº 12.112/09 e pelo próprio Governo Federal, indubitavelmente, a queda na inadimplência refletiu bastante sobre a quantidade de ações de despejo que são ajuizadas mensalmente no Poder Judiciário paulista.
Calcula-se que, em 2010, as ações de despejo cumuladas com cobrança de aluguéis reduziram 17% em relação a 2009, com grande possibilidade de que este percentual seja ainda maior quando da comparação entre o ano passado e 2011. Mais do que isso, já se pode sentir no Poder Judiciário que os Magistrados estão confortáveis em deferir medida liminar para desocupação voluntária, no prazo de 15 dias, o que tem tornado o trâmite da ação mais rápido se comparado quando da vigência dos procedimentos da lei anterior.
O cumprimento à risca dos prazos legais, entretanto, tem esbarrado nos procedimentos burocráticos do Poder Judiciário e na falta de funcionalismo público para cumprir e fazer cumprir as determinações judiciais, o que é normal diante da triste realidade forense.
A majoração do aluguel em São Paulo, entre 7% a 10% em 2010, percentual que deve ser mantido para este ano, consubstanciado pelo crescimento da economia brasileira, tem deixado muitos locatários temerosos com a possibilidade de despejo em menor tempo e ressabiados com a nova sistemática de purgação de mora (uma única vez, em 24 meses).
Tornou-se, então, habitual os locatários procurarem o locador para a realização de acordos e cumprimento pontual de pagamento do aluguel, a fim de evitar sejam compelidos a contratar novo aluguel, certamente mais caro em razão da concorrência instalada no mercado imobiliário.
A Nova Lei de Inquilinato, em seu primeiro aniversário, tem premiado o bom locatário e o bom locador. São, assim, exageradas as críticas que tendem a culpá-la pelo aumento dos aluguéis país afora. Uma realidade que decorre, inexoravelmente, do aumento de renda e crescimento macroeconômico.
* Fabio Martins Di Jorge é advogado da área cível do escritório Peixoto e Cury Advogados
Boa Noite!!!!!!!!SOCORRRO!!!!!!!! Me ajude, com informações, por favor, meu pai alugou um quartinho nos fundos da casa, para uma senhora de 62 anos ela fez. A mullher, não é gente, chega bebada, briga com vizinhos , quebrou o vitrô da casa de outro outro dia, tá com aluguel atrasado e o contrato é verbal, não deu aumento de lei e ja tem 02 anos e 02 meses q essa coisa do mal mora aki. Ja foi pedido o quartinho e le falou que sai quando quiser, meus pais são idosos e infelizmente com problema de saúde. Por favor quero saber qto tempo demora uma ação de despejo, pois meus pais proprietarios são idosos e doentes. Aguardo uma resposta, agradeço antecipadamente.
A filha
Bom dia,
com precisão não há como dizer quanto tempo demora a tramitação de uma ação de despejo, porém, com as mudanças na Lei do Inquilinato, a dita ação é bem mais rápida do que antigamente…
Ingresse com a ação, imediatamente.
Por favor, preciso de orientaçao. morro em um edificio, cuja a administraçao do condominio e feita pela proprietaria. e, este mes subiu o valor de aluguel, dentro do indice que adm o contrato, no entanto, o valor de condominio que ea 75,00 foi p 140,00. q algum amparo legal que eu possa usar p rever este aumento abusivo(nao temos elevador, nem vigilancia, nem porteiro, o valor corresponde a limpeza e luz dos corredores).
Bom dia,
O bom funcionamento, desejável em qualquer condomínio, depende fundamentalmente da disponibilidade de recursos para a contratação de mão de obra, limpeza e segurança, por exemplo. Como todos os que moram no prédio usufruem das comodidades, é indispensável que arquem com as despesas geradas. Assim, é cobrada mensalmente a taxa condominial, definida pelo advogado especializado em direito condominial, Kênio de Souza Pereira, como uma cobrança “destinada a cobrir as despesas de conservação e manutenção do condomínio, despesas estas rotineiras e previsíveis”.
Para definir o valor da taxa de condomínio, o síndico deve somar todos os gastos ordinários do condomínio e dividi-los entre todos os condôminos. As despesas ordinárias são aquelas rotineiras, como pagamento dos funcionários, água, luz e gás, compra de meterial de limpeza etc.
Taxa fixa – De acordo com o administrador, Leonardo Miranda, existem duas formas de cobrança. Uma é feita pelo rateio de despesas do mês. A outra é pela taxa fixa. Porém, segundo ele, como a diferença entre os valores pagos pelo condomínio não costuma ter grandes variações, o rateio é a forma mais correta de se estabelecer o valor da taxa a cada 30 dias. “Penso eu que toda taxa de condomínio deveria ser feita em base do rateio do mês anterior, considerando a porcentagem de inadimplentes”, avalia.
Quando o condomínio opta por fazer o fundo de reservas, que é um rateio para casos emergenciais ou benfeitorias, o síndico deve designar a destinação dada ao dinheiro. Para tal, ele deve convocar uma assembléia e expor os motivos pelos quais deverá haver este aumento específico na taxa condominial. “A porcentagem do fundo de reserva deve ser definida. Se não ocorrerem problemas, o dinheiro pode ficar guardado. E a assembléia também pode definir se esse dinheiro pode ou não ser aplicado em outra situação emergencial”, afirma Leonardo.
Com a taxa extra, utilizada exclusivamente para reparos emergenciais, como por exemplo, a troca da tubulação de um prédio, o procedimento é semelhante. É importante ressaltar que, ao se definir o valor a mais pago pelos condôminos, ele deve ser discriminado no boleto de pagamento, com o nome da obra a que se destina. Ao contrário, quando o aumento é da taxa apenas um repasse dos reajustes ocorridos nos impostos e que oneram os gastos do prédio, o síndico não precisa da aprovação da assembléia, mas deve comunicar aos condôminos o acréscimo.
Leonardo Miranda lembra, ainda, que os inquilinos não são obrigados a contribuir com o fundo de reserva, nem com a taxa extra. Por terem o objetivo de melhorarem o patrimônio, os proprietários são obrigados a quitar estes compromissos.
Frações – Questão que sempre gerou polêmica quando o assunto é o cálculo do valor da taxa de condomínio, são as frações ideais, que determinam o valor correspondente à área de cada unidade. Por ela, entende-se que os apartamentos maiores consomem mais serviços e despesas do prédio e, por isso, devem pagar mais por eles.
A divisão por frações ideais veio como uma imposição do Novo Código Civil em 2003. Porém, juizes do Tribunal de Alçada de Minas Gerais sancionaram nova lei, no ano passado, para mudar a obrigatoriedade. A partir daí, o inciso I do artigo 1.336 do NCC diz que a divisão das despesas do condomínio pode ser feita por fração ideal “salvo disposição em contrário na convenção do condomínio”.
Segundo o advogado especializado em direito condominial, Kênio de Souza Pereira, a lei de condomínios já garantia o poder de escolha dos condôminos. “O fato é que o artigo 12 da Lei 4.591/64 consagra há 39 anos a autonomia de os condôminos escolherem os critérios de divisão das taxas ordinárias e extraordinárias”, explica.
Boa tarde! Moro a 6 anos e nunca atrasei o aluguel, na semana passa a proprietária pediu para eu desocupar o imóvel até o dia do próximo vencimento (10/04, gostaria de saber qual o prazo estipulado pela lei do inquilinato que terei para procurar um novo imóvel e desocupar o atual.
Aguardo resposta.
Obrigada!
Boa tarde,
tudo irá depender do prazo no contrato de locação…
De acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/90, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação. Nas locações efetuadas após a data acima mencionada, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.
Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%.
BoaNoite! Estou para alugar um imóvel, no contrato observei que tem uma cláusula que poderá ser incluído o nome no SERASA em caso de atraso. É legal pela lei do inquilinato?
MULTA – Acórdão RESP 192311/MG ; RECURSO ESPECIAL (1998/0077277-4) Fonte DJ-DATA:12/04/1999 PG:00181 Relator Ministro FELIX FISCHER (1109) Ementa-LOCAÇÃO. MULTA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. As relações locatícias possuem lei própria que as regule. Ademais, falta-lhes as características delineadoras da relação de consumo apontadas nos arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/90. O Código de Defesa do Consumidor, no que se refere à multa pelo atraso no pagamento do aluguel, não é aplicável às locações prediais urbanas. – Recurso não conhecido. Data da Decisão 18/02/1999 Orgão Julgador T5 – QUINTA TURMA
Boa tarde,
Quando alugamos a casa, a proprietária nos disse que o contrato seria de 02 anos (não tínhamos o conhecimento da nova lei do inquilinato) no dia da assinatura do mesmo o contrato dizia que o prazo de locação era de 12 meses a partir de 16/08/11. Assinamos porque já tínhamos informado ao dono de nossa casa que iríamos mudar e entregar o local. No contrato que assinamos tem um parágrafo que diz que findo o prazo convencionado termina a locação do imóvel e o locatário fica desde já obrigado a entregar o imóvel livre de coisas e pessoas, entregando a residência ao locador, independentemente de notificação ou interpelação judicial. Outro parágrafo diz caso o locatário não restituir o imóvel no fim do prazo convencionado, pagará enquanto estiver de posse do mesmo, o aluguel reajustado com a periocidade permitida por lei, de acordo com a variação de um indexador vigente a critério do locador até a efetiva desocupação do imóvel, tendo um prazo de 90 dias.
O contrato foi feito em nome de nossa firma, no contrato diz que não pode ser comercial apenas residencial, somente autorizado por escrito por eles.
O atraso do aluguel gera uma multa de 10% + 1% de mora.
Gentileza se possível esclarecer alguma duvidas:
O contrato de 01 ano é legal ou teríamos o direito de alugar por 30 meses?
Nesse período atrasamos o aluguel uma vez e eles nos disseram que iriam pedir o imóvel no prazo de 15 dias, conversamos e eles somente disseram que caso não pagássemos o aluguel em dia era para sairmos do imóvel, eles estão agindo dentro da lei?
O valor da multa de 10% é justo?
O imóvel não tem esgoto, é fossa (estamos providenciando junto à prefeitura a colocação), tem infiltrações, em resumo está precisando de obras (no contrato diz que devemos manter o imóvel em boas condições)
Quando decidimos alugar a residência tinhamos em mente em ficar no mínimo 02 anos, estamos arrumando a residência e nosso receio é que ao fim do contrato eles peçam a casa já em boas condições para alugar para outros com um aluguem mais alto . Perante a nova lei podemos ao fim do prazo requerer os 30 meses conforme é de direto?
Grata pela atenção.
Gentileza se possível esclarecer alguma duvidas:
O contrato de 01 ano é legal ou teríamos o direito de alugar por 30 meses? Não é proibido pactuar locação por prazo inferior a 30 meses.
Nesse período atrasamos o aluguel uma vez e eles nos disseram que iriam pedir o imóvel no prazo de 15 dias, conversamos e eles somente disseram que caso não pagássemos o aluguel em dia era para sairmos do imóvel, eles estão agindo dentro da lei? Não é bem assim… Para haver o despejo, deve-se ingressar em juízo e, mesmo assim, há possibilidade de depositar o valor do aluguel em juízo.
O valor da multa de 10% é justo? Nos contratos de locação de imóveis urbanos, há dois tipos de mul ta: a multa moratória, a qual ficará sujeito o locatário (inquilino) que não paga, no dia do vencimento, os encargos da locação (aluguel e demais encargos previstos no contrato, como o rateio das despesas condominiais e o IPTU); e a multa na qual incorrerá a parte contratante que descumprir alguma cláusula contratual. A outra multa usualmente prevista nos contratos de locação refere-se ao inadimplemento de cláusulas pactuadas entre as partes, como por exemplo, realização de reformas no imóvel sem a prévia autorização do proprietário; sublocação do imóvel locado, a despeito da vedação expressa no contrato; deixar o locador de fornecer o recibo detalhado dos pagamentos efetuados pelo locatário. Para esse tipo de infração, os contratos prevêem a aplicação de multa equivalente a três vezes o valor do aluguel vigente à época da infração, sem prejuízo de eventual reparação de dano decorrente do ato do infrator.
O imóvel não tem esgoto, é fossa (estamos providenciando junto à prefeitura a colocação), tem infiltrações, em resumo está precisando de obras (no contrato diz que devemos manter o imóvel em boas condições) É obrigação do proprietário entregar o imóvel em condições de uso.
Quando decidimos alugar a residência tinhamos em mente em ficar no mínimo 02 anos, estamos arrumando a residência e nosso receio é que ao fim do contrato eles peçam a casa já em boas condições para alugar para outr os com um aluguem mais alto . Perante a nova lei podemos ao fim do prazo requerer os 30 meses conforme é de direto? Cuidado. Podem estar fazendo benfeitorias no imóvel e não ser ressarcido no final. O proprietário não é obrigado a locar o seu bem, pode inclusive pedir o bem para residir e, assim por diante… Tente pactuar ou fazer um adendo ao contrato de locação.
Tenho um imóvel alugado desde 2003 e o inquilino trabalha com Lavajato de automotores. Sempre pagou em dia o aluguel. o Contrato de Locação renovou-se em 05/março/2011 por mais 3 anos (36 meses), ocorre que ao final desse contrato não desejo mais alugar o imóvel e quero-o desocupado pois desejo vendê-lo. O que devo fazer antecipadamente para pedir o imóvel????
Olá, estou morando de aluguel a 3 anos e meio, o contrato foi renovado quando completou 2 anos e meio e reajustado, depois de um ano a imobiliaria se esqueceu de reajustar o contrato e so se lembrou de fazer isso agora e quer me cobrar a diferença toda de uma so vez, isto está correto? Não tenho condições financeiras para arcar com este valor de uma só vez, o que fazer neste caso?
Bom dia,
se fora pactuado novo contrato de locação e, por erro de quem o fez/redigiu(no caso, a imobiliária), errou ao fazê-lo, a mesma não pode fir, após um ano e pretendê-lo cobrar de uma só fez.
Ao Dieitolegal, Bom dia!
Por favor, resposdam a minha pergunta abaixo, a saber:
Tenho um imóvel alugado desde 2003 e o inquilino trabalha com Lavajato de automotores. Sempre pagou em dia o aluguel. o Contrato de Locação renovou-se em 05/março/2011 por mais 3 anos (36 meses), ocorre que ao final desse contrato não desejo mais alugar o imóvel e quero-o desocupado pois desejo vendê-lo. O que devo fazer antecipadamente para pedir o imóvel????
Boa noite,
deverá notificar o seu inquilino, de que n]ao há mais interesse em locação e dar ao mesmo tempo, também, a notificação do direito de preferência em caso de venda do imóvel. O inquilino deverá no prazo estipulado da notificação, informar se tem interesse em comprar o referido imóvel ou não.
Quando o Locador pretender vender, ceder, ou dar em pagamento o imóvel locado, o Locatário terá preferência na sua aquisição, em igualdade de condições com terceiros. Portanto, antes de vender o imóvel, deverá o Locador dar ciência inequívoca ao Locatário, pela via de notificação judicial, cartorária ou por carta que o próprio Locatário acuse formalmente haver recebido, informando o valor do negócio, as condições e a forma de pagamento, prestando informações que esclareçam se o imóvel tem algum tipo de gravame, bem como o dia e local em que poderá examinar a sua documentação.
O direito de preferência do Locatário caducará após 30 dias da notificação se não manifestar ao Locador, claramente, sua aceitação integral dos termos da proposta (art.28).
Caso o Locatário aceite a proposta, o Locador só poderá desistir do negócio se indenizar o Locatário pelos prejuízos decorrentes, pagando, inclusive, os rendimentos ou lucros que este tiver deixado de receber em razão do negócio (art.29).
Se o imóvel estiver sendo sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao Sublocatário e, em seguida, ao Locatário (art.30).
Se o Locador estiver colocando à venda todo o prédio, e não só a unidade alugada (art.31), a preferência incidirá sobre o prédio. Mas a preferência não alcançará os casos de perda ou venda do imóvel por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão, ou incorporação (art.32).
O direito de preferência poderá ser exercido diretamente pelo Locatário se este o reclamar judicialmente dentro do prazo de seis meses do registro da venda para terceiros no cartório de imóveis, mediante depósito do valor da venda e das demais despesas da transferência (art.33).
Se o Locador deixar de atender à preferência legal, o Locatário poderá, ainda, reclamar do Locador as perdas e danos correspondentes, mas deverá comprovar tanto sua capacidade econômico-financeira de adquirir o imóvel quanto os prejuízos que sofreu (art.33, p.único).
Não raro acontece de o Locador oferecer o imóvel ao Locatário por um preço e efetivamente vendê-lo, ou passar a escritura, por preço inferior. Nesse caso, mesmo tendo recusado a compra do imóvel pelo preço oferecido, comprovando-se pela escritura que o imóvel foi vendido por preço inferior ao valor oferecido, poderá o Locatário exercer seu direito de preferência ou de indenização pelas perdas e danos que sofrer.
A exigência legal do registro do contrato locatício no registro imobiliário com trinta dias de antecedência é a condição legal que dá ao Locatário condições de exigir, também do Comprador, os benefícios do seu direito de preferência.
É que, quando o Locatário exercer seu direito de preferência e requerer a “adjudicação compulsória” (compra forçada) do imóvel, o Comprador não poderá valer-se da alegação de que agiu de boa-fé, vez que o contrato de locação estava registrado.
Quando o Locatário exige judicialmente a compra do imóvel, nas condições em que fora vendido para terceiro, o Comprador terá, por certo, prejuízo e perda de tempo, além de correr o risco de perder dinheiro se na verdade houver adquirido o imóvel por um preço e, para economizar no imposto de transmissão, houver passado a escritura por valor inferior.
Finalmente, é necessário observar cuidadosamente se o imóvel não pertence a mais de uma pessoa em condomínio, porque, nessa hipótese, o direito de preferência do condômino tem prioridade sobre o do Locatário (art. 34).http://www.consumidorbrasil.com.br/consumidorbrasil/textos/ebomsaber/locacao/preferencia.htm
Aluguei um apartamento firmando um contrato de seis meses, que já se passaram 09 meses e não houve a renovação por escrito. No contrato inicial estava previsto a multa rescisória de 03 alugueis se fosse rescindido antes do término do contrato. Agora pretendo entregar o apartamento e o proprietário alega que houve renovação tácita do contrato, com novo prazo de 06 meses, portanto se eu entregar o apartamento terei que pagar a multa rescisória. Está certo esta cobrança da multa fixada no primeiro contrato. Se houve a renovação tácita, o período é mesmo para mais seis meses ou para cada 30 dias? E se assim for, qual seria a multa rescisória? No aguardo, agradeço.
João
Uma cláusula comum em contratos de aluguel é a multa em caso de rescisão. Em geral, ela é fixada no valor de três meses de aluguel e se estabelece que ela será devida se o contrato for rescindido antecipadamente por qualquer uma das partes. O problema, segundo o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), é que essa multa deve ser cobrada proporcionalmente aos meses faltantes até o final do contrato.
Exemplo: se o inquilino tinha um contrato de 12 meses, dos quais cumpriu apenas 6 meses, a rescisão se dará com a aplicação da multa proporcional aos 6 meses faltantes. Por exemplo: Se a multa para descumprimento do contrato era de 3 aluguéis pelos 12 meses, então a multa será de 1,5 aluguéis pelo prazo faltante.
É comum que, quando o inquilino precisa devolver o imóvel por qualquer motivo, as imobiliárias cobrem o valor da multa igual a três meses de aluguel, e não proporcional. Caso o proprietário ou as imobiliárias discordem em proceder o cálculo da multa desta forma, o inquilino poderá devolver as chaves e questionar judicialmente o contrato, buscando fixar a multa de forma proporcional. Segundo informações do Ibedec, a Lei do Inquilinato e o Código Civil fornecem o escopo jurídico necessário para que o inquilino questione os valores na Justiça.