Nova Lei de Inquilinato: um balanço após o primeiro aniversário

Nova Lei de Inquilinato: um balanço após o primeiro aniversário
fevereiro 10 17:00 2011 Imprimir este Artigo
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Nova Lei de Inquilinato: um balanço após o primeiro aniversário

Fabio Martins Di Jorge*

Promulgada com a finalidade de fazer frente ao déficit de quase oito milhões de moradias no país, a Lei nº 12.112/09, a Nova Lei de Inquilinato, completou no dia 25 de janeiro um ano de vigência. Ocorreram muitas polêmicas e críticas, parte delas defendendo ser a lei branda demais diante do escopo para o qual foi criada e outras qualificando-a como severa para as pretensões do locatário. Seja como for, a Nova Lei de Inquilinato, definitivamente, produziu efeitos no mercado imobiliário e no Poder Judiciário, ainda que não exatamente aqueles almejados pelo Governo Federal.

Associações imobiliárias apontam que, em 2010, a inadimplência dos contratos de locação sofreu significativa redução, cerca de 30%, fruto da mens legis segundo a qual o locador e os bons locatários, que, no fundo, fomentam o mercado imobiliário, podem gozar da necessária segurança jurídica para contratar. O principal fator de queda da inadimplência, seguramente, se resume na rápida possibilidade de que o locatário inadimplente possa ser compelido, mediante ordem liminar, a desocupar o imóvel de forma voluntária, no prazo de 15 dias, sob pena de despejo coercitivo.

Ainda que os valores dos aluguéis não tenham sofrido redução, tal como esperado por alguns especialistas quando do trâmite legislativo da Lei nº 12.112/09 e pelo próprio Governo Federal, indubitavelmente, a queda na inadimplência refletiu bastante sobre a quantidade de ações de despejo que são ajuizadas mensalmente no Poder Judiciário paulista.

Calcula-se que, em 2010, as ações de despejo cumuladas com cobrança de aluguéis reduziram 17% em relação a 2009, com grande possibilidade de que este percentual seja ainda maior quando da comparação entre o ano passado e 2011. Mais do que isso, já se pode sentir no Poder Judiciário que os Magistrados estão confortáveis em deferir medida liminar para desocupação voluntária, no prazo de 15 dias, o que tem tornado o trâmite da ação mais rápido se comparado quando da vigência dos procedimentos da lei anterior.

O cumprimento à risca dos prazos legais, entretanto, tem esbarrado nos procedimentos burocráticos do Poder Judiciário e na falta de funcionalismo público para cumprir e fazer cumprir as determinações judiciais, o que é normal diante da triste realidade forense.

A majoração do aluguel em São Paulo, entre 7% a 10% em 2010, percentual que deve ser mantido para este ano, consubstanciado pelo crescimento da economia brasileira, tem deixado muitos locatários temerosos com a possibilidade de despejo em menor tempo e ressabiados com a nova sistemática de purgação de mora (uma única vez, em 24 meses).

Tornou-se, então, habitual os locatários procurarem o locador para a realização de acordos e cumprimento pontual de pagamento do aluguel, a fim de evitar sejam compelidos a contratar novo aluguel, certamente mais caro em razão da concorrência instalada no mercado imobiliário.

A Nova Lei de Inquilinato, em seu primeiro aniversário, tem premiado o bom locatário e o bom locador. São, assim, exageradas as críticas que tendem a culpá-la pelo aumento dos aluguéis país afora. Uma realidade que decorre, inexoravelmente, do aumento de renda e crescimento macroeconômico.

* Fabio Martins Di Jorge é advogado da área cível do escritório Peixoto e Cury Advogados

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  1. LUIS
    dezembro 14, 13:08 #1 LUIS

    Boa tarde. Comprei uma residência e estou a pagar direto para o proprietário, mas ja tenho escritura em meu nome com reserva de propriedade, o caso que acertamos que ele pode usufruir do rés de chão ate receber 50% do valor total, mas ele agora quer fazer obra na casa, do tipo fazer divisões e mudar parte eléctrica hidráulica e construir casa de banho onde não há, eu não dei autorização para tal. como se aplica a lei neste caso? E, embora tenho prazos para pagamento, eu posso adiantar o pagamento para que assim ele receba os 50% antes, e assim me deixe a casa que comprei? Agradeço se me enviar a resposta pelo email –

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  2. Rui Pereira
    setembro 22, 12:46 #2 Rui Pereira

    Boa tarde,
    Aluguei recentemente um apartamento que no anuncio estava com 83 metros quadrados uteis e ao me mudar com mais calma percebi que o imóvel tem menos e para minha surpresa a imobiliária nos enviou o iptu para pagar e consta 75 metros quadrado de área edificada. Fiquei muito chateado com a possivel desonestidade e hoje tenho quase 68 metros quadrados de area util, uma diferença grande. Posso pedir redução do aluguel? Ou somente cabe na justiça? Pois eu vendi o meu imovel e agora não teria para onde ir.

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  3. Requiely
    outubro 10, 10:08 #3 Requiely

    Bom dia, moro em um prédio, pago condomínio e garagem, porem a garagem esta passando por modificações, e meu carro acaba ficando na frente do prédio sem nenhuma segurança, caso meu carro seja roubado ou danificado, a responsabilidade é do dono do prédio????? Preciso urgente de uma resposta. Muito Grata desde já.

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  4. Tânia Cristina Belem
    setembro 25, 13:59 #4 Tânia Cristina Belem

    aluguei 2 comados na imobiliaria com 2 meses de deposito a 4 meses completo pago IPTU e Seguro contra incêndio no valor ja pago 4 parcelas de R$36,00 mas não tem extintor de incêndio são varias casas em baixo e em cima que moro e o reajuste do aluguel é de 12 meses pelo IGPM dizem que só podem cobrar seguro quando a casa é nova que não é o caso pelo contrario ,se no prazo de 12 meses o aumento do aluguel eu achar abusivo eu posso romper o contrato sem multa ou sou obrigada a permanecer no imóvel até completar 30 meses por favor preciso saber os e deveres meus direitos as minhas contas de aluguel,aguá e luz pago sempre adiantado que é meu dever de pagar,aguado anciosamente pelo esclarecimento…

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  5. Marcus Vinícius Colombini
    setembro 01, 13:10 #5 Marcus Vinícius Colombini

    Assinei contrato de locação do imóvel em que estou residindo em 26 de agosto de 2012. Por gentileza, qual a data de aniversário do meu contrato e qual o mês de referência (IGP-M) para cálculo do reajuste do valor do novo aluguel?

    Desde já, agradeço imensamente pelos esclarecimentos.

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  6. Douglas
    agosto 29, 16:44 #6 Douglas

    Sou locatário de um imóvel comercial a mais de 10 anos, sendo que chegou agora o Locador não quis renovar o contrato que assim o mesmo ja esta por prazo indeterminado, o locador então enviou uma notificação referente ao direito de preferência para a compra do imóvel, mais no mesmo terreno tem 4 lojas e uma casa, e uma das lojas é o imóvel que está para mim, até a notificação eu não tinha o conhecimento de que os imóveis não estavam averbados no RGI. Assim o Locador esta oferecendo as 4 lojas e a casa para a compra. O locador pode oferecer as 4 lojas e a casa ou teria que realmente oferecer só imóvel que eu tenho alugado? Eu teria algum embasamento legal para reivindicar o meu direito de preferência só sobre o meu imóvel ? Eu posso ir a justiça ? caso possa, qual seria o tipo de Ação que eu poderia entrar ?

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  7. Marcus Vinícius Colombini
    agosto 28, 09:40 #7 Marcus Vinícius Colombini

    Assinei contrato de locação do imóvel em que estou residindo em 26 de agosto de 2012. Por gentileza, qual a data de aniversário do meu contrato e qual o mês de referência (IGP-M) para cálculo do reajuste do valor do novo aluguel?

    Desde já, agradeço imensamente pelos esclarecimentos.

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  8. Nascimento
    março 20, 12:40 #8 Nascimento

    Olá,gostaria saber! Uma amiga comprou um imóvel a poucos meses, e o antigo inquilino mora lá a sete anos. ele pode tomar o imóvel deles. já que são casal de idosos.
    So existe contrato de compra e venda, pois o terreno não e desmenbrado.
    Obrigado

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    • direitolegal
      março 20, 18:48 direitolegal Autor

      Foi comprado o imóvel por contrato de compra e venda, pelo visto ainda não escriturado e nem registrado….porém, o imóvel não se encontra desocupado….. Os inquilinos e o antigo proprietário não pactuaram contrato de aluguel?? No caso de estar com contrato de locação, observe o que se encontra pactuado(prazos…) – pode ser feito o despejo?

      E os impostos do imóvel, estão sendo pagos por quem(estão no nome de quem)???

      Quem comprou o imóvel deve registrar o imóvel junto ao cartório de registros.. e, qualquer coisa, ingressar com reintegração de posse.

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  9. Ariadne
    janeiro 05, 16:50 #9 Ariadne

    Alugamos um apto a 2 meses, com contrato de 1 ano. O local é bastante silencioso e por essa razao qualquer coisa que se fale nos aptos é ouvido pelos vizinhos. Meus pais tiveram algumas discussoes ( brigas de casal) e os vizinhos reclamaram a proprietária que pediu o apto de volta e nos deu um prazo de 30 dias para sair. Esse pedido foi feito pela imobiliaria e verbal. Nao recebemos nenhum comunicado por escrito. Isso está correto? Eles podem fazer isso?

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    • direitolegal
      janeiro 07, 11:48 direitolegal Autor

      Não esta correto.

      A notificação tem que ser por escrito. E,

      Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

      Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

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  10. Michelle
    janeiro 02, 22:30 #10 Michelle

    Boa noite!
    Tenho um apto alugado e neste mês recebi o boleto da taxa de condomínio com o nome do inquilino, esta correto? Ou o boleto tem que estar em meu nome,já que sou a proprietária?

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    • direitolegal
      janeiro 03, 10:24 direitolegal Autor

      a taxa condominial é uma despesa do imóvel o que obriga ao proprietário a responsabilidade pelo pagamento. Então, o condominio não deve emitir o boleto em nome do inquilino e sim em nome do proprietário, pois em caso de cobrança judicial, por exemplo, o inquilino não está obrigado a pagar a divida.

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  11. João Holl
    abril 19, 01:10 #11 João Holl

    Aluguei um apartamento firmando um contrato de seis meses, que já se passaram 09 meses e não houve a renovação por escrito. No contrato inicial estava previsto a multa rescisória de 03 alugueis se fosse rescindido antes do término do contrato. Agora pretendo entregar o apartamento e o proprietário alega que houve renovação tácita do contrato, com novo prazo de 06 meses, portanto se eu entregar o apartamento terei que pagar a multa rescisória. Está certo esta cobrança da multa fixada no primeiro contrato. Se houve a renovação tácita, o período é mesmo para mais seis meses ou para cada 30 dias? E se assim for, qual seria a multa rescisória? No aguardo, agradeço.
    João

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    • direitolegal
      abril 22, 21:30 direitolegal Autor

      Uma cláusula comum em contratos de aluguel é a multa em caso de rescisão. Em geral, ela é fixada no valor de três meses de aluguel e se estabelece que ela será devida se o contrato for rescindido antecipadamente por qualquer uma das partes. O problema, segundo o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), é que essa multa deve ser cobrada proporcionalmente aos meses faltantes até o final do contrato.

      Exemplo: se o inquilino tinha um contrato de 12 meses, dos quais cumpriu apenas 6 meses, a rescisão se dará com a aplicação da multa proporcional aos 6 meses faltantes. Por exemplo: Se a multa para descumprimento do contrato era de 3 aluguéis pelos 12 meses, então a multa será de 1,5 aluguéis pelo prazo faltante.

      É comum que, quando o inquilino precisa devolver o imóvel por qualquer motivo, as imobiliárias cobrem o valor da multa igual a três meses de aluguel, e não proporcional. Caso o proprietário ou as imobiliárias discordem em proceder o cálculo da multa desta forma, o inquilino poderá devolver as chaves e questionar judicialmente o contrato, buscando fixar a multa de forma proporcional. Segundo informações do Ibedec, a Lei do Inquilinato e o Código Civil fornecem o escopo jurídico necessário para que o inquilino questione os valores na Justiça.

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  12. Gilvan Vanderlei
    abril 05, 11:25 #12 Gilvan Vanderlei

    Ao Dieitolegal, Bom dia!

    Por favor, resposdam a minha pergunta abaixo, a saber:

    Tenho um imóvel alugado desde 2003 e o inquilino trabalha com Lavajato de automotores. Sempre pagou em dia o aluguel. o Contrato de Locação renovou-se em 05/março/2011 por mais 3 anos (36 meses), ocorre que ao final desse contrato não desejo mais alugar o imóvel e quero-o desocupado pois desejo vendê-lo. O que devo fazer antecipadamente para pedir o imóvel????

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    • direitolegal
      abril 05, 21:16 direitolegal Autor

      Boa noite,
      deverá notificar o seu inquilino, de que n]ao há mais interesse em locação e dar ao mesmo tempo, também, a notificação do direito de preferência em caso de venda do imóvel. O inquilino deverá no prazo estipulado da notificação, informar se tem interesse em comprar o referido imóvel ou não.

      Quando o Locador pretender vender, ceder, ou dar em pagamento o imóvel locado, o Locatário terá preferência na sua aquisição, em igualdade de condições com terceiros. Portanto, antes de vender o imóvel, deverá o Locador dar ciência inequívoca ao Locatário, pela via de notificação judicial, cartorária ou por carta que o próprio Locatário acuse formalmente haver recebido, informando o valor do negócio, as condições e a forma de pagamento, prestando informações que esclareçam se o imóvel tem algum tipo de gravame, bem como o dia e local em que poderá examinar a sua documentação.

      O direito de preferência do Locatário caducará após 30 dias da notificação se não manifestar ao Locador, claramente, sua aceitação integral dos termos da proposta (art.28).

      Caso o Locatário aceite a proposta, o Locador só poderá desistir do negócio se indenizar o Locatário pelos prejuízos decorrentes, pagando, inclusive, os rendimentos ou lucros que este tiver deixado de receber em razão do negócio (art.29).

      Se o imóvel estiver sendo sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao Sublocatário e, em seguida, ao Locatário (art.30).

      Se o Locador estiver colocando à venda todo o prédio, e não só a unidade alugada (art.31), a preferência incidirá sobre o prédio. Mas a preferência não alcançará os casos de perda ou venda do imóvel por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão, ou incorporação (art.32).

      O direito de preferência poderá ser exercido diretamente pelo Locatário se este o reclamar judicialmente dentro do prazo de seis meses do registro da venda para terceiros no cartório de imóveis, mediante depósito do valor da venda e das demais despesas da transferência (art.33).

      Se o Locador deixar de atender à preferência legal, o Locatário poderá, ainda, reclamar do Locador as perdas e danos correspondentes, mas deverá comprovar tanto sua capacidade econômico-financeira de adquirir o imóvel quanto os prejuízos que sofreu (art.33, p.único).

      Não raro acontece de o Locador oferecer o imóvel ao Locatário por um preço e efetivamente vendê-lo, ou passar a escritura, por preço inferior. Nesse caso, mesmo tendo recusado a compra do imóvel pelo preço oferecido, comprovando-se pela escritura que o imóvel foi vendido por preço inferior ao valor oferecido, poderá o Locatário exercer seu direito de preferência ou de indenização pelas perdas e danos que sofrer.

      A exigência legal do registro do contrato locatício no registro imobiliário com trinta dias de antecedência é a condição legal que dá ao Locatário condições de exigir, também do Comprador, os benefícios do seu direito de preferência.

      É que, quando o Locatário exercer seu direito de preferência e requerer a “adjudicação compulsória” (compra forçada) do imóvel, o Comprador não poderá valer-se da alegação de que agiu de boa-fé, vez que o contrato de locação estava registrado.

      Quando o Locatário exige judicialmente a compra do imóvel, nas condições em que fora vendido para terceiro, o Comprador terá, por certo, prejuízo e perda de tempo, além de correr o risco de perder dinheiro se na verdade houver adquirido o imóvel por um preço e, para economizar no imposto de transmissão, houver passado a escritura por valor inferior.

      Finalmente, é necessário observar cuidadosamente se o imóvel não pertence a mais de uma pessoa em condomínio, porque, nessa hipótese, o direito de preferência do condômino tem prioridade sobre o do Locatário (art. 34).http://www.consumidorbrasil.com.br/consumidorbrasil/textos/ebomsaber/locacao/preferencia.htm

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  13. Marina
    abril 03, 08:42 #13 Marina

    Olá, estou morando de aluguel a 3 anos e meio, o contrato foi renovado quando completou 2 anos e meio e reajustado, depois de um ano a imobiliaria se esqueceu de reajustar o contrato e so se lembrou de fazer isso agora e quer me cobrar a diferença toda de uma so vez, isto está correto? Não tenho condições financeiras para arcar com este valor de uma só vez, o que fazer neste caso?

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    • direitolegal
      abril 04, 22:01 direitolegal Autor

      Bom dia,
      se fora pactuado novo contrato de locação e, por erro de quem o fez/redigiu(no caso, a imobiliária), errou ao fazê-lo, a mesma não pode fir, após um ano e pretendê-lo cobrar de uma só fez.

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  14. Gilvan Vanderlei
    abril 03, 01:17 #14 Gilvan Vanderlei

    Tenho um imóvel alugado desde 2003 e o inquilino trabalha com Lavajato de automotores. Sempre pagou em dia o aluguel. o Contrato de Locação renovou-se em 05/março/2011 por mais 3 anos (36 meses), ocorre que ao final desse contrato não desejo mais alugar o imóvel e quero-o desocupado pois desejo vendê-lo. O que devo fazer antecipadamente para pedir o imóvel????

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  15. Angela
    abril 02, 18:21 #15 Angela

    Boa tarde,
    Quando alugamos a casa, a proprietária nos disse que o contrato seria de 02 anos (não tínhamos o conhecimento da nova lei do inquilinato) no dia da assinatura do mesmo o contrato dizia que o prazo de locação era de 12 meses a partir de 16/08/11. Assinamos porque já tínhamos informado ao dono de nossa casa que iríamos mudar e entregar o local. No contrato que assinamos tem um parágrafo que diz que findo o prazo convencionado termina a locação do imóvel e o locatário fica desde já obrigado a entregar o imóvel livre de coisas e pessoas, entregando a residência ao locador, independentemente de notificação ou interpelação judicial. Outro parágrafo diz caso o locatário não restituir o imóvel no fim do prazo convencionado, pagará enquanto estiver de posse do mesmo, o aluguel reajustado com a periocidade permitida por lei, de acordo com a variação de um indexador vigente a critério do locador até a efetiva desocupação do imóvel, tendo um prazo de 90 dias.
    O contrato foi feito em nome de nossa firma, no contrato diz que não pode ser comercial apenas residencial, somente autorizado por escrito por eles.
    O atraso do aluguel gera uma multa de 10% + 1% de mora.
    Gentileza se possível esclarecer alguma duvidas:
    O contrato de 01 ano é legal ou teríamos o direito de alugar por 30 meses?
    Nesse período atrasamos o aluguel uma vez e eles nos disseram que iriam pedir o imóvel no prazo de 15 dias, conversamos e eles somente disseram que caso não pagássemos o aluguel em dia era para sairmos do imóvel, eles estão agindo dentro da lei?
    O valor da multa de 10% é justo?
    O imóvel não tem esgoto, é fossa (estamos providenciando junto à prefeitura a colocação), tem infiltrações, em resumo está precisando de obras (no contrato diz que devemos manter o imóvel em boas condições)
    Quando decidimos alugar a residência tinhamos em mente em ficar no mínimo 02 anos, estamos arrumando a residência e nosso receio é que ao fim do contrato eles peçam a casa já em boas condições para alugar para outros com um aluguem mais alto . Perante a nova lei podemos ao fim do prazo requerer os 30 meses conforme é de direto?
    Grata pela atenção.

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    • direitolegal
      abril 05, 21:17 direitolegal Autor

      Gentileza se possível esclarecer alguma duvidas:
      O contrato de 01 ano é legal ou teríamos o direito de alugar por 30 meses? Não é proibido pactuar locação por prazo inferior a 30 meses.
      Nesse período atrasamos o aluguel uma vez e eles nos disseram que iriam pedir o imóvel no prazo de 15 dias, conversamos e eles somente disseram que caso não pagássemos o aluguel em dia era para sairmos do imóvel, eles estão agindo dentro da lei? Não é bem assim… Para haver o despejo, deve-se ingressar em juízo e, mesmo assim, há possibilidade de depositar o valor do aluguel em juízo.
      O valor da multa de 10% é justo? Nos contratos de locação de imóveis urbanos, há dois tipos de mul ta: a multa moratória, a qual ficará sujeito o locatário (inquilino) que não paga, no dia do vencimento, os encargos da locação (aluguel e demais encargos previstos no contrato, como o rateio das despesas condominiais e o IPTU); e a multa na qual incorrerá a parte contratante que descumprir alguma cláusula contratual. A outra multa usualmente prevista nos contratos de locação refere-se ao inadimplemento de cláusulas pactuadas entre as partes, como por exemplo, realização de reformas no imóvel sem a prévia autorização do proprietário; sublocação do imóvel locado, a despeito da vedação expressa no contrato; deixar o locador de fornecer o recibo detalhado dos pagamentos efetuados pelo locatário. Para esse tipo de infração, os contratos prevêem a aplicação de multa equivalente a três vezes o valor do aluguel vigente à época da infração, sem prejuízo de eventual reparação de dano decorrente do ato do infrator.
      O imóvel não tem esgoto, é fossa (estamos providenciando junto à prefeitura a colocação), tem infiltrações, em resumo está precisando de obras (no contrato diz que devemos manter o imóvel em boas condições) É obrigação do proprietário entregar o imóvel em condições de uso.
      Quando decidimos alugar a residência tinhamos em mente em ficar no mínimo 02 anos, estamos arrumando a residência e nosso receio é que ao fim do contrato eles peçam a casa já em boas condições para alugar para outr os com um aluguem mais alto . Perante a nova lei podemos ao fim do prazo requerer os 30 meses conforme é de direto? Cuidado. Podem estar fazendo benfeitorias no imóvel e não ser ressarcido no final. O proprietário não é obrigado a locar o seu bem, pode inclusive pedir o bem para residir e, assim por diante… Tente pactuar ou fazer um adendo ao contrato de locação.

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  16. Luiz Brito
    março 26, 23:23 #16 Luiz Brito

    BoaNoite! Estou para alugar um imóvel, no contrato observei que tem uma cláusula que poderá ser incluído o nome no SERASA em caso de atraso. É legal pela lei do inquilinato?

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    • direitolegal
      março 29, 20:46 direitolegal Autor

      MULTA – Acórdão RESP 192311/MG ; RECURSO ESPECIAL (1998/0077277-4) Fonte DJ-DATA:12/04/1999 PG:00181 Relator Ministro FELIX FISCHER (1109) Ementa-LOCAÇÃO. MULTA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. As relações locatícias possuem lei própria que as regule. Ademais, falta-lhes as características delineadoras da relação de consumo apontadas nos arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/90. O Código de Defesa do Consumidor, no que se refere à multa pelo atraso no pagamento do aluguel, não é aplicável às locações prediais urbanas. – Recurso não conhecido. Data da Decisão 18/02/1999 Orgão Julgador T5 – QUINTA TURMA

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  17. Nádia
    março 20, 13:25 #17 Nádia

    Boa tarde! Moro a 6 anos e nunca atrasei o aluguel, na semana passa a proprietária pediu para eu desocupar o imóvel até o dia do próximo vencimento (10/04, gostaria de saber qual o prazo estipulado pela lei do inquilinato que terei para procurar um novo imóvel e desocupar o atual.
    Aguardo resposta.
    Obrigada!

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    • direitolegal
      março 24, 19:41 direitolegal Autor

      Boa tarde,
      tudo irá depender do prazo no contrato de locação…

      De acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/90, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação. Nas locações efetuadas após a data acima mencionada, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.

      Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%.

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  18. lucilene
    março 18, 13:48 #18 lucilene

    Por favor, preciso de orientaçao. morro em um edificio, cuja a administraçao do condominio e feita pela proprietaria. e, este mes subiu o valor de aluguel, dentro do indice que adm o contrato, no entanto, o valor de condominio que ea 75,00 foi p 140,00. q algum amparo legal que eu possa usar p rever este aumento abusivo(nao temos elevador, nem vigilancia, nem porteiro, o valor corresponde a limpeza e luz dos corredores).

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    • direitolegal
      março 24, 19:26 direitolegal Autor

      Bom dia,

      O bom funcionamento, desejável em qualquer condomínio, depende fundamentalmente da disponibilidade de recursos para a contratação de mão de obra, limpeza e segurança, por exemplo. Como todos os que moram no prédio usufruem das comodidades, é indispensável que arquem com as despesas geradas. Assim, é cobrada mensalmente a taxa condominial, definida pelo advogado especializado em direito condominial, Kênio de Souza Pereira, como uma cobrança “destinada a cobrir as despesas de conservação e manutenção do condomínio, despesas estas rotineiras e previsíveis”.

      Para definir o valor da taxa de condomínio, o síndico deve somar todos os gastos ordinários do condomínio e dividi-los entre todos os condôminos. As despesas ordinárias são aquelas rotineiras, como pagamento dos funcionários, água, luz e gás, compra de meterial de limpeza etc.

      Taxa fixa – De acordo com o administrador, Leonardo Miranda, existem duas formas de cobrança. Uma é feita pelo rateio de despesas do mês. A outra é pela taxa fixa. Porém, segundo ele, como a diferença entre os valores pagos pelo condomínio não costuma ter grandes variações, o rateio é a forma mais correta de se estabelecer o valor da taxa a cada 30 dias. “Penso eu que toda taxa de condomínio deveria ser feita em base do rateio do mês anterior, considerando a porcentagem de inadimplentes”, avalia.

      Quando o condomínio opta por fazer o fundo de reservas, que é um rateio para casos emergenciais ou benfeitorias, o síndico deve designar a destinação dada ao dinheiro. Para tal, ele deve convocar uma assembléia e expor os motivos pelos quais deverá haver este aumento específico na taxa condominial. “A porcentagem do fundo de reserva deve ser definida. Se não ocorrerem problemas, o dinheiro pode ficar guardado. E a assembléia também pode definir se esse dinheiro pode ou não ser aplicado em outra situação emergencial”, afirma Leonardo.

      Com a taxa extra, utilizada exclusivamente para reparos emergenciais, como por exemplo, a troca da tubulação de um prédio, o procedimento é semelhante. É importante ressaltar que, ao se definir o valor a mais pago pelos condôminos, ele deve ser discriminado no boleto de pagamento, com o nome da obra a que se destina. Ao contrário, quando o aumento é da taxa apenas um repasse dos reajustes ocorridos nos impostos e que oneram os gastos do prédio, o síndico não precisa da aprovação da assembléia, mas deve comunicar aos condôminos o acréscimo.

      Leonardo Miranda lembra, ainda, que os inquilinos não são obrigados a contribuir com o fundo de reserva, nem com a taxa extra. Por terem o objetivo de melhorarem o patrimônio, os proprietários são obrigados a quitar estes compromissos.

      Frações – Questão que sempre gerou polêmica quando o assunto é o cálculo do valor da taxa de condomínio, são as frações ideais, que determinam o valor correspondente à área de cada unidade. Por ela, entende-se que os apartamentos maiores consomem mais serviços e despesas do prédio e, por isso, devem pagar mais por eles.

      A divisão por frações ideais veio como uma imposição do Novo Código Civil em 2003. Porém, juizes do Tribunal de Alçada de Minas Gerais sancionaram nova lei, no ano passado, para mudar a obrigatoriedade. A partir daí, o inciso I do artigo 1.336 do NCC diz que a divisão das despesas do condomínio pode ser feita por fração ideal “salvo disposição em contrário na convenção do condomínio”.

      Segundo o advogado especializado em direito condominial, Kênio de Souza Pereira, a lei de condomínios já garantia o poder de escolha dos condôminos. “O fato é que o artigo 12 da Lei 4.591/64 consagra há 39 anos a autonomia de os condôminos escolherem os critérios de divisão das taxas ordinárias e extraordinárias”, explica.

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  19. Maria
    março 15, 20:36 #19 Maria

    Boa Noite!!!!!!!!SOCORRRO!!!!!!!! Me ajude, com informações, por favor, meu pai alugou um quartinho nos fundos da casa, para uma senhora de 62 anos ela fez. A mullher, não é gente, chega bebada, briga com vizinhos , quebrou o vitrô da casa de outro outro dia, tá com aluguel atrasado e o contrato é verbal, não deu aumento de lei e ja tem 02 anos e 02 meses q essa coisa do mal mora aki. Ja foi pedido o quartinho e le falou que sai quando quiser, meus pais são idosos e infelizmente com problema de saúde. Por favor quero saber qto tempo demora uma ação de despejo, pois meus pais proprietarios são idosos e doentes. Aguardo uma resposta, agradeço antecipadamente.
    A filha

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    • direitolegal
      março 17, 21:16 direitolegal Autor

      Bom dia,

      com precisão não há como dizer quanto tempo demora a tramitação de uma ação de despejo, porém, com as mudanças na Lei do Inquilinato, a dita ação é bem mais rápida do que antigamente…
      Ingresse com a ação, imediatamente.

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  20. Ricardo Rodrigues
    março 10, 22:43 #20 Ricardo Rodrigues

    Tenho um apartamento em Aracaju, moro há 1.100 Km em Minas Gerais. Aluguei meu imóvel em 2010 para uma pessoa que pago normalmente. Ao vencer em 2011 ela não renoveou, mas sim a fiadora. Fiz um novo contrato, mas não recebi a cópia assinada…em julho de 2011, enviei carta registrada dando a ela a preferência na compra do apto. Ela não se manifestou. Vencido o prazo do contrato, janeiro de 2012, a inquilida me pediu 40 dias para sair do apto (de boca). Como estou longe, não consigo falar com ela e já venceu o prazo. Quero o apto para vender. Devo fazer um BO na polícia ou entrar com processo de despejo. Quanto tempo leva este processo. Lembrando que ela não me deu a via do contrato assinada, mas depositou fielmente todos os meses, menos a prorrogação.

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  21. vanessa castro
    março 03, 23:41 #21 vanessa castro

    Boa noite, aluguei minha casa por uma imobiliaria, porem meu inquilino esta com 4 meses de aluguel atrasado, ele não apresentou fiador porem deposito 3 meses de aluguel como calçao, só que quero meu imovel de volta pois preciso dele para minha moradia.Solicitei a imobiliaria e fui informada que o contrato havia sido feito por 48 meses(sem meu conceitimento) e me informaram que a ação de despejo leva até 4 anos. Como poderia proceder neste caso? O juizado de pequenas causas pode ajudar nestes casos? Desde já agradeço a atenção!

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    • direitolegal
      março 07, 22:02 direitolegal Autor

      Bom dia,

      se a imobiliária (contratada pelo proprietário do imóvel), aceitou locar o dito bem a um determinado inquilino, é porque considerou que o mesmo possuía condições de locar… Agora, se o inquilino esta efetuando os pagamentos de aluguel em atraso e/ou não esta fazendo, a proprietária deverá ajuizar a ação de despejo por falta de pagamento…. e, creio que com as mudanças na Lei do Inquilinato, a ação não deva demorar 4 anos de tramitação…

      Isabel

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    • Fagner
      março 10, 13:44 Fagner

      Como vc quer o imóvel para sua moradia, poderá ser pelo juizado especial. Dá uma pesquisada no google sobre o assunto.

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  22. fabiane
    março 03, 18:22 #22 fabiane

    ola,ocupo um imovel comercial como clinica veterinaria ha 5 anos,o contrato venceu em outubro de 2011 e hoje,dia 03 de março de 2012,o proprietario pediu o imovel.quais são os meus direitos,em quanto tempo devo devolver o imovel.

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    • direitolegal
      março 07, 22:03 direitolegal Autor

      Denúncia vazia é a faculdade de rescindir a locação sem a obrigação de demonstrar a razão ou a necessidade da retomada do imóvel. As locações Não Residenciais podem ser objeto de ação de despejo logo após o vencimento do contrato, sem que haja qualquer fundamento jurídico ou técnico para a retomada.

      As locações Residenciais só podem usar desse instituto ao fim do prazo estabelecido no contrato, quando a locação foi pactuada por prazo igual ou superior a trinta meses; nesse caso, poderá o Locador ajuizar ação de despejo, logo após o vencimento do contrato, alegando apenas que não mais lhe convém a locação, ou seja, poderá o Locador usar legalmente do instituto jurídico denominado “denúncia vazia”.

      É que a Lei, desejando viabilizar maior interesse no investimento de imóveis de renda, houve por bem estabelecer que as locações por prazo igual ou superior a trinta meses gozariam do privilégio da “denúncia vazia”, facilitando a retomada do imóvel pelo Locador. Com este objetivo, porém, resguardando, nessa hipótese, um prazo de vigência maior para a locação, estabeleceu o legislador que, findo o prazo do contrato, sem necessidade de notificação ou aviso, o Locador ficaria no direito de retomar de imediato o imóvel, sem que, para tanto, necessitasse demonstrar ou comprovar quaisquer razões.

      Entendeu também o legislador estabelecer que, findo o contrato que faculta a “denúncia vazia”, na hipótese de o Locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias, sem manifesta oposição do Locador, a locação estaria prorrogada por prazo indeterminado, ficando mantidas as demais cláusulas do contrato. Mas a prorrogação da locação para prazo indeterminado, embora permita ao Locador pedir a retomada do imóvel a qualquer tempo, gera outros direitos e conseqüências jurídicas benéficos ao Locatário, entre elas a necessidade de que o Locador promova a Notificação Premonitória, antes de exercer o direito de retomada pela “denúncia vazia”. Fonte:http://www.consumidorbrasil.com.br/consumidorbrasil/textos/ebomsaber/locacao/denunciavazia.htm

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  23. Francisco da Silva
    março 03, 11:35 #23 Francisco da Silva

    Boa tarde,

    Aluguei meu apartamento através de uma imobiliária.O contrato era de 30 meses e terminou em dez/12.Foi feito contato pela Administradora para renovar o contrato com reajuste. A locatória não se manifestou , e continou a fazer o pagamento do aluguel com o valor do contrato anterior sem o reajuste sugerido.Aproveitei a oportunidade e resolvi solicitar a retomada do imóvel para uso próprio, visto que minha esposa está grávida e o mesmo oferecer maior recurso para minha família residir. A locatária solicitou o aumento do prazo para deixar o imóvel alugado,já fiz minhas considerações diversas vezes através da administradora , afirmando ser inviável. A locatária alegou que a carta enviada no dia 06/02/12 só foi recebida por ela no dia 16/02/12. A mesma alega ter filhos,trabalho próximo, e pouca condição de encontrar outro imóvel com as mesmas características para residir.Como devo proceder para retomar o imóvel , terei que ajuízar uma ação “denúncia Vazia” isso me garantirá a retomada do imóvel , qual seria o prazo, terei que pagar honorários para os advogados da imobiliária? Obrigado pela atenção dispensada a minha pessoa. Um abraço para toda equipe do direito legal.

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    • direitolegal
      março 07, 22:01 direitolegal Autor

      Bom dia,
      se a locatária se recusa a deixar o imóvel locado, deverá ser ingressado com a ação de despejo (retomada de imóvel para uso próprio).
      Se o imóvel se encontra locado, através de imobiliária, é porque você deve ter assinado um contrato de prestação de serviços com a mesma, desta a forma a dita imobiliária deveria ingressar com a ação.
      Veja o que consta em seu contrato de prestação de serviços com a imobiliária….
      Isabel

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  24. Luiz Alexandre
    março 01, 18:30 #24 Luiz Alexandre

    Lamento não ter tido resposta a minha pergunta do dia 24 de fevereiro.

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  25. ana
    fevereiro 27, 10:59 #25 ana

    Bom Dia, preciso de uma ajuda. Pago R$ 690,00 DE ALUGUEL RESIDENCIAL, meu contrato foi renovado agora em janeiro/2012 e o proprietário falou que em abril vai reajustar o valor, gostaria de saber se é certo aumentar em abril, como posso calcular esse reajuste se todo ano ele pode aumentar.. enfim to bem perdida, meu contarto é aquele que vende em papelaria. Aguardo urgente uma resposta.
    Obrigada
    Ana.

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  26. fernando
    fevereiro 26, 20:50 #26 fernando

    gostaria de saber, estou morando ha 05anos nessa casa e o antigo proprietário morreu. e ele tem filhos de tres mulheres pois so uma recebi o alugel que eu pago ha ela. ha casa nao tem escritura e nem paga iptu. ela tem como pedir a casa?

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    • direitolegal
      fevereiro 29, 21:52 direitolegal Autor

      Bom dia,
      se o proprietário da casa morreu, a mesma deverá ser alvo de inventário para, posterior, partilha entre os herdeiros. Os herdeiros devem respeitar o contrato de locação, sendo que os valores do aluguel deverão ser depositados na ação do inventário.

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  27. Simone
    fevereiro 26, 07:55 #27 Simone

    Bom dia!
    Locamos um imóvel a menos de um mês, inclusive o contrato ainda não foi assinado por todas as partes, porém, o referido imóvel alaga em dias de chuva mais fortes, além de apresentar sérios problemas no telhado (já notificado à imobiliária). Existe a possibilidade de rescindir esse contrato (ou nem assiná-lo) sem ter que pagar a multa contratual? De que forma devo proceder? Obrigada, Simone.

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    • direitolegal
      fevereiro 29, 21:47 direitolegal Autor

      eito
      O imóvel, na prática, ainda não encontra-se locado…. o contrato não fora assinado, ainda não se encontra habitado pelo inquilino…. E, o imóvel, não se encontra em condições de habitação (pelos motivos que foram narrados – que, é obrigação do proprietário entrgar o imovel em perfeitas condições de habitação).

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  28. Natalia Martins
    fevereiro 25, 10:53 #28 Natalia Martins

    Boa tarde, chamo-me Natália Martins a questão e a seguinte aluguei a minha casa em portugal para vir trabalhar para França só que não estou a conseguir adaptar-me e gostaria de regressar. A casa esta no meu nome e no nome do meu marido já luz e agua esta no nome do inquilino, para evitar endividamento de contas no nosso nome.So que aluguei a casa por 5 anos iniciando a sua vigência 01 de Dezembro de 2011,findo o qual, se considera automaticamente renovado por sucessivos períodos de 1 ano,gostaria de saber se sou obrigada a cumprir realmente esse 5 anos gostaria realmente de um esclarecimento Obrigada boa tarde.

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  29. Fabrício
    fevereiro 24, 14:34 #29 Fabrício

    Boa tarde, sou proprietário de um imóvel comercial, sendo que este imóvel comercial está alugado a mais de 8 anos para uma Auto Escola, e todo ano faço a renovação do contrato, mas o que acontece que agora estou precisando do referido imóvel para ampliar uma empresa que possuo, com isso qual procedimento tenho que tomar para reaver o imóvel, pois o contrato vence no dia 20/09/2012 e já o avisei verbamente que vou precisar do imóvel.
    Portanto qual o meio devo seguir:
    Notifica-lo imediatamente ou já posso pedir que desocupe o imóvel.

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    • direitolegal
      fevereiro 25, 21:22 direitolegal Autor

      Bom dia,
      O contrato de locação de caráter não-residencial, vencido, prorroga-se por prazo indeterminado, não gerando ao inquilino, qualquer direito inerente ao chamado ponto comercial ou fundo de comércio. Mesmo que ali esteja há muitos anos, ou que ali venha permanecer por outros tantos. A qualquer momento será lícito ao locador solicitar a desocupação do imóvel, devendo para tanto, unicamente, notificar seu inquilino concedendo-lhe um prazo mínimo de 30 (trinta) dias para fazê-lo, sob pena de, após vencido este lapso, promover a ação de despejo imotivada, ou por denúncia vazia. A destinação do imóvel pelo proprietário, após obter a sua posse, é a mais ampla possível, podendo neste caso inclusive utiliza-lo para seu uso, alugar por terceiro, deixar fechado, fazer reforma, ceder a quem quiser sem que disso decorra qualquer direito de indenização ao ex-inquilino. Trata-se de um direito c onsagrado ao locador, previsto e disciplinado pelos artigos 56 e 57 da lei 8.247/91, a Lei do Inquilinato. Importante destacar que nesses casos os contratos encontram-se prorrogados por prazo indeterminado. O contrário não se aplica ao contrato de cinco anos, ou contratos sucessivos, de ano em ano que somados, totalizem cinco anos. Neste tipo de locação a denúncia vazia não se aplica porquanto o inquilino no primeiro semestre do último ano, caso não consiga amigavelmente a prorrogação do vínculo, poderá promover a chamada Ação Renovatória buscando judicialmente a renovação de seu contrato por idêntico prazo, ou seja, mais cinco anos. Trata-se de proteção ao fundo de comércio, hoje conhecido como fundo de empresa, permitindo ao locatário garantir a ocupação do negócio que ali instalou há pelo menos três anos, cumprindo religiosamente suas obrigações contratuais, e propondo-se a pagar o aluguel de mercado para o novo período da locação. Nesta hi pótese há uma verdadeira barreira contra a retomada sem motivo por parte do locador, embora possa este último fazê-lo por outros motivos a ser apresentado em cada caso. Enfim, o só fato do locatário estar ocupando o imóvel há dez, vinte anos, sem contrato ou com contrato inicial prorrogado por prazo indeterminado não lhe dá direito nenhum de permanência, muito menos de indenização ou retenção, sendo totalmente descabido, impróprio e indevido qualquer pretensão financeira que queira para desocupar amigavelmente o imóvel. Fonte:
      http://www.pegoraroadv.com.br/artigos/locacao/A_retomada_do_imovel_nao_residencial.php

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  30. Luiz Alexandre
    fevereiro 24, 12:26 #30 Luiz Alexandre

    Olá, gostaria ainda de acrescentar sobre o fato acima descrito que todos nós nos sentimos muito mau dentro desse imóvel quando tomamos conhecimento dos fatos ocorridos dentro da casa ( morte no banheiro ) tendo que todas as vezes que temos que ir ao banheiro termos que lembrar dos fatos ocorridos alí, causando verdadeiro terror principalmente nesse ambiente. causando até mesmo danos psicológicos aos meus filhos. Caberia algum recurso por terem omitido tais fatos tão sérios pela imobiliaria e ao proprietario que me mostrou o imóvel e em momento algum revelou tais fatos ocorridos dentro da casa?

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  31. Luiz Alexandre
    fevereiro 24, 12:15 #31 Luiz Alexandre

    Olá, sou inquilino e tenho contrato de 30 meses, a casa onde estou morando ficou muito tempo fechada até que eu aluga-se.
    o proprietário me disse que seu pai é quem morava nessa casa. não entrando em maiores detalhes familiares, estou aqui a dois anos e como não tenho contato com vizinhos pois trabalho muito casa trabalho, tomei conhecimento que nessa casa o proprietário havia morrido dentro do banheiro e ficando quase uma semana morto dentro do imóvel. fato esse omitido pelo filho que me alugou. estou querendo cancelar o contrato que falta cerca de um ano.Esse fato não me daria o direito de cancelar o contrato sem ter que pagar a rescisão de contrato. Meus filhos ficaram impressionados com o fato e tempos que omitir isso de nossos visitantes. por favor me responda sobre esse fato. Obrigada.

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  32. juditegatta@bol.com.br
    fevereiro 23, 20:11 #32 juditegatta@bol.com.br

    aluguei um imovel e recebi um mes de aluguel, portanto o casal se separaram e a mulher (concombina) quer trazer outro companheiro, eu nâo quero maisd alugar o imóvel a essa mulher . Nao teve contrato porque não deu tempo o homem assinar o contrato. O que poderei fazer parater o meu imóvel de volta sem problemas de justtiça?

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  33. erica
    fevereiro 23, 16:19 #33 erica

    se o proprietário de um imovel, que solicitou ao seu inquilino a mudança de titularidade de uma conta de luz, e o mesmo nao efetuou a troca.Pode o proprietário solicitar o desligamento perante a empresa de distribuiçao eletrica? ou isso foge alei?

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  34. loercio
    fevereiro 20, 10:13 #34 loercio

    Meu contrato não venceu (que é de 12 meses) mais o proprietário colocou a venda, logo que eu ocupei o imóvel(sacanagem, me avisse que estava pretendendo vender, pois eu alugaria outro imóvel). Não tenho interesse em comprar o imóvel e abro mão do direito de preferência, mais não quero ter que sair antes do término do contrato, devido as despesas que tenho com mudanças. Pergunto: Sou obrigado a sair antes do final do contrato? Tenho um prazo minimo para sair ? O novo proprietario é obrigado a honrar o contrato anigo ? Posso exigir o cumprimento do contrato ou indenização sem ser obrigado a comprar o imóvel ?

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    • direitolegal
      fevereiro 22, 12:24 direitolegal Autor

      Bom dia,
      você tem direito a preferência na compra do imóvel.
      Ocorre que o proprietário somente poderá pedir o imóvel para desocupação no término do prazo de locação.

      De acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/90, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação. Nas locações efetuadas após a data acima mencionada, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.

      Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%. Quando o inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel ou dos encargos da locação (condomínio, água, luz etc.), o locador poderá entrar com uma ação de despejo.

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  35. TIAGO BASILIO
    fevereiro 19, 22:36 #35 TIAGO BASILIO

    BOA NOITE SOU DONO DE UM IMOVEL EM MINHA CIDADE , QUE JA ESTA ALUGADO PRA UMA EMPRESA JA FAZ UM BOM TEMPO E O CONTRATO ESTA VENCIDO A MAIS DE 1 ANO , FOI FEITO PELO MEU ADVOGADO 3 PROPOSTA DE VENDO DO MESMO , MAIS ELE SEMPRE SE NEGOU A ACEITAR OS VALORES ENVOLVIDOS , E DISSE QUE IRIA DESOCUPAR O IMOVEL EM 2 MESES POIS NÃO TINHA INTERESSE NO MESMO , E HÁ 2 DIAS CHEGA UM OFICIO ASSINADO POR UMA SECRETARIA PEDINDO PRA DESOCULPAR O IMOVEL SOMENTE EM 6 MESES , JA QUE TEMOS UM COMPRADOR QUE QUER URGENCIA NESSE IMOVEL , COMO DEVEMOS PROCEDER PRA EVITAR QUAISQUER TRANSTORNOS FUTUROS?

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    • direitolegal
      fevereiro 22, 12:34 direitolegal Autor

      O contrato de locação de caráter não-residencial, vencido, prorroga-se por prazo indeterminado, não gerando ao inquilino, qualquer direito inerente ao chamado ponto comercial ou fundo de comércio. Mesmo que ali esteja há muitos anos, ou que ali venha permanecer por outros tantos. A qualquer momento será lícito ao locador solicitar a desocupação do imóvel, devendo para tanto, unicamente, notificar seu inquilino concedendo-lhe um prazo mínimo de 30 (trinta) dias para fazê-lo, sob pena de, após vencido este lapso, promover a ação de despejo imotivada, ou por denúncia vazia. A destinação do imóvel pelo proprietário, após obter a sua posse, é a mais ampla possível, podendo neste caso inclusive utiliza-lo para seu uso, alugar por terceiro, deixar fechado, fazer reforma, ceder a quem quiser sem que disso decorra qualquer direito de indenização ao ex-inquilino. Trata-se de um direito consag rado ao locador, previsto e disciplinado pelos artigos 56 e 57 da lei 8.247/91, a Lei do Inquilinato. Importante destacar que nesses casos os contratos encontram-se prorrogados por prazo indeterminado. O contrário não se aplica ao contrato de cinco anos, ou contratos sucessivos, de ano em ano que somados, totalizem cinco anos. Neste tipo de locação a denúncia vazia não se aplica porquanto o inquilino no primeiro semestre do último ano, caso não consiga amigavelmente a prorrogação do vínculo, poderá promover a chamada Ação Renovatória buscando judicialmente a renovação de seu contrato por idêntico prazo, ou seja, mais cinco anos. Trata-se de proteção ao fundo de comércio, hoje conhecido como fundo de empresa, permitindo ao locatário garantir a ocupação do negócio que ali instalou há pelo menos três anos, cumprindo religiosamente suas obrigações contratuais, e propondo-se a pagar o aluguel de mercado para o novo período da locação. Nesta hipóte se há uma verdadeira barreira contra a retomada sem motivo por parte do locador, embora possa este último fazê-lo por outros motivos a ser apresentado em cada caso. Enfim, o só fato do locatário estar ocupando o imóvel há dez, vinte anos, sem contrato ou com contrato inicial prorrogado por prazo indeterminado não lhe dá direito nenhum de permanência, muito menos de indenização ou retenção, sendo totalmente descabido, impróprio e indevido qualquer pretensão financeira que queira para desocupar amigavelmente o imóvel. Fonte: http://www.pegoraroadv.com.br/artigos/locacao/A_retomada_do_imovel_nao_residencial.php

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  36. marinna
    fevereiro 19, 17:25 #36 marinna

    Obs.: ela nunca pagou aluguel durante todo esse tempo.

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    • direitolegal
      fevereiro 22, 12:18 direitolegal Autor

      Boa noite,
      o apartamento esta em nome de quem? Em nome de quem esta os impostos (IPTU; as contas de água, luz estão em nome de quem e, as despesas de condomínio estão em nome de quem)?
      Isabel

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      • marinna
        fevereiro 22, 16:07 marinna

        Olá!
        o apartamento está em nome do proprietário anterior que já faleceu, o iptu e condomínio também estão, agora conta de luz está em nome da tia que mora lá. O quê afinal de contas eu posso fazer? Eu nem sabia que o imóvel não estava em nome do meu pai, ninguém gosta de falar do assunto, é até difícil de descobrir as informações de forma mais precisa. Meu pai só tem o documento da compra do apartamento, em nome dele. Ele ainda tem direito sobre esse apartamento? os anos que passei lá nos garante alguma coisa?
        Muita obrigada pela atenção,
        aguardo!
        Marinna
        ps.: os impostos é minha tia que mora lá que paga.

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        • direitolegal
          fevereiro 22, 21:56 direitolegal Autor

          Boa tarde,
          se nem você tem certeza de como são veradeiramente os fatos, daí é difícil!
          Se teu pai tem o contrato de compra e venda, e/ou a escritura de compra e venda, e ele ainda não averbou/registrou a compra no registro de imóveis, tal fato pode ser realizado.

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          • marinna
            fevereiro 23, 13:54 marinna

            boa tarde!
            é eu sei que é difícil, mas partindo do pressuposto que seja como eu te disse. Meu pai tem apenas o contrato de compra não averbado. me desculpa lhe perguntar novamente, você disse que minha tia pode tomar o apartamento então? Existe alguma providência a se tomar e evitar que o fato aconteça? Se meu pai registrar a compra pode anular a possibilidade?

  37. marinna
    fevereiro 19, 17:24 #37 marinna

    Olá, eu tenho uma situação familiar um pouco complicada em torno de um imóvel. Há vinte e dois anos meu pai comprou um apartamento, morava fora do Brasil, e logo que meu pai comprou uma tia pediu para ficar no apartamento por uns tempos e até hoje ela continua lá. Há treze anos atrás meus pais voltaram para o Brasil com o intuito de morar no apartamento e ela não quis sair, e três meses depois meus pais foram embora para outro estado e não fizeram mais nada. Eu quando completei quinze anos fui morar nesse apartamento, e minha tia continuou lá. Morei até o fim do ano passado, hoje tenho vinte e dois anos, meu pai pediu o apartamento no começo do ano passado, ela deu vários prazos e ainda continua lá e pela convivência insuportável que tínhamos eu vim passar um tempo na casa dos meus pais. Por algum motivo que eu não consigo entender bem, meus pais não tomam providência, não gostam nem de tocar no assunto. Só que eu tenho o desejo de voltar e não a quero mais lá dentro.
    enfim, gostaria de saber se ela tem direito de tomar o apartamento por usucapião ou se os sete anos que morei lá dentro pode ter anulado esse direito.
    Obrigada desde já.

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  38. Natalia Martins
    fevereiro 19, 13:18 #38 Natalia Martins

    Ola boa tarde gostaria de tirar uma duvida. Eu e a minha filha viemos para França para perto do meu marido e também para trabalhar e tive que alugar a minha casa em portugal porque não poderíamos aguentar com as despesas só que a minha filha não se adaptou e regressou a Portugal esta a viver com uma irmã minha o problema e que também não estou a conseguir viver aqui em França sem a minha menina e gostaria de saber se sou obrigada a esperar 5 Anos para a inquilina desocupar a casa. Fiz um contrato vigora pelo prazo de 5 anos no qual se considera automaticamente renovado por sucessivos períodos de 1 Ano eu gostaria de saber se terei, que obrigatoriamente aguardar realmente os 5 Anos.Ou se ao fim de 1 Ano poderei avisar a inquilina para desocupar o imóvel sem ter que lhe pagar qualquer tipo de indemnização obrigada aguardo uma resposta vossa.

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    • direitolegal
      fevereiro 22, 12:07 direitolegal Autor

      Boa noite,
      o apartamento esta em nome de quem? Em nome de quem esta os impostos (IPTU; as contas de água, luz estão em nome de quem e, as despesas de condomínio estão em nome de quem)?

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      • Natália Martins
        fevereiro 22, 18:56 Natália Martins

        ola boa noite chamo-me Natália Martins, em relação a questão, a casa esta nos nossos nomes como o meu marido e o chefe de família dai estar tudo em nome dele. Assim como os impostos e o condomínio. A luz e a agua esta em nome do inquilino porque tivemos que fazer a transferência para evitar qualquer tipo de endividamento.Obrigada e desculpe por não me ter explicado correctamente aguardo uma resposta vossa.

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        • direitolegal
          fevereiro 23, 21:44 direitolegal Autor

          Bom dia,
          as contas de água, luz e telefone, geralmente, são colocadas em nome do inquilino.
          Já o IPTU fica em nome do proprietário.
          isabel

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    • direitolegal
      fevereiro 22, 12:20 direitolegal Autor

      LEI DO INQUILINATO. LEI Nº 8.245 – que regula as normas de conduta no território brasileiro. Esta lei não é a praticada em demais países, os quais, possuem suas normativas próprias.

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  39. Leonardo
    fevereiro 16, 20:30 #39 Leonardo

    Boa noite, Dr. Isabel.

    Tenho um contrato celebrado em 10/05/2008 cujo o tempo foi de 30 meses. Desta data em diante o contrato ficou por tempo indeterminado e conforme já observei em alguns textos seus o proprietário tem o direito de solicitar o imóvel dando um prazo de 30 dias para a desocupação do mesmo. Houve a solicitação pela administradora e já assinei o documento concordando com o prazo estabelecido. No entanto, gostaria de saber se terei que pagar o valor proporcional dos dias que ficar no imóvel após a data de vencimento do último mês que fiquei. Ex. paguei o alugél ref. a janeiro em 10/02 e terei que entregar o imóvel até dia 25/02 o período de 11/02 a 25/02 terei que pagar o aluguél e taxas respectivas proporcional?

    Obrigado.

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    • direitolegal
      fevereiro 17, 22:20 direitolegal Autor

      Boa noite,
      se você se comprometeu( expressamente) a devolver o imóvel em 11/02, porém irá entregá-lo somente em 25/02, caso não não haja um acordo amigável, entre as partes (locador e inquilino), os dias (proporcional) que ficaste a mais, deverão ser pagos.
      Isabel

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  40. maria aparecida
    fevereiro 15, 20:37 #40 maria aparecida

    ola tenho uma vizinha q mora a mais de 30 anos no ap nunca atrasou o aluguel dela e n existi contrato e agora o dono quer tirar ela do ap disse q quer colocar a filha para morar e que a filha vai pagar aluguel ela é uma senhora de quase 60 anos me fala quais os direitos dela ja estive falando com uma advogada ela disse q eles n podem alugar para filha e que se a senhora quiser da uma grande dor de cabeça para eles ela dá me fala o que ela deve fazer quais os direitos dela e dos donos..aguardo resposta no meu email obrigado…

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  41. Andreza varela da cruz
    fevereiro 13, 17:00 #41 Andreza varela da cruz

    Olá aos advogados do direito legal. moro de aluguel nesta mesma casa a 1ano e 2 meses e quando eu aluguei esta casa os proprié tarios eram casados e agora eles estão separados e o lado da casa que moro ficou com o ex marido e fui enformada pela antiga dona que eu passaria a pagar o aluguel ao ex marido dela e comecei a pagar a ele em maio de 2011 e agora em março de 2012 ele falou que iria aumentar o aluguel pois ja faz 1 ano que moro nesta casa e eu gostaria de saber se isso é legal ele aumentar o aluguel da casa onde moro sendo que eu comecei a pagar oficialmente a ele em maio de 2011. o que devo faser gostaria muuito de ajuda….

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    • direitolegal
      fevereiro 13, 22:31 direitolegal Autor

      Boa noite,
      os valores dos reajustes de aluguel, são conforme os estiplados em contrato…. se por 12 ou 30 meses…
      após o fim do referido prazo, o valor do aluguel é reajustado por índices oficiais.
      isabel

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  42. Angela
    fevereiro 13, 14:55 #42 Angela

    Boa tarde,
    Meu contrato de locação foi assinado em 16/08/11 por um período de 12 meses, antes de assinar estranhos o prazo de 01 ano sendo que nos tinham dito que seria de 02 anos (o que queríamos). No contrato reza uma cláusula que independente de notificação ou aviso eles podem pedir o imóvel ao fim dos doze meses. Questionamos e ele disseram que renovariam o mesmo ao final do contrato. Pela nova lei, o prazo de locação poderia ser de 12 meses? O correto seriam os 30 meses? O locador tem direito de não querer renovar o contrato?
    Obrigada pela atenção.

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    • direitolegal
      fevereiro 13, 22:38 direitolegal Autor

      De acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/90, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação. Nas locações efetuadas após a data acima mencionada, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.

      Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%. Quando o inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel ou dos encargos da locação (condomínio, água, luz etc.), o locador poderá entrar com uma ação de despejo. Nesses casos, o locatário sendo citado, terá prazo de 15 dias para contestar esta ação ou pedir ao juiz para designar data para ser depositado o aluguel (purgação de mora). Em ambos os casos há a necessidade de constituir um advogado.

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  43. Bim
    fevereiro 13, 13:08 #43 Bim

    Boa tarde. Tenho um irmão morando de graça dos barracões de minha casa há quase 20 anos. Ele não paga aluguel nem IPTU inclusive a casa foi quase tomada por oficiais de justiça por ele ter fingido pagar durante anos. Agora minha mãe morreu e quero o imóvel de volta pra poder aluga-lo. No caso, tenho que mover uma ação de reintegração de posse caso ele não queira sair ? Quanto tempo aproximadamente isso levaria ? Muito obrigado.

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    • direitolegal
      fevereiro 13, 22:36 direitolegal Autor

      Boa noite,
      correto, uma ação de reintegração de posse…já, quanto a tempo de tramitação…. não há como afirmar …

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      • Bim
        fevereiro 14, 12:39 Bim

        No caso de um acordo daria pra fazer em cartório, ou seria em outro órgão ? Qual seria o tipo de “contrato”, na falta de termo melhor em minha ignorância ? Muito obrigado.

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        • direitolegal
          fevereiro 14, 21:57 direitolegal Autor

          Boa tarde,

          estando as partes de comum acordo, para fazerem uma composição amigável, basta fazer um acordo e/ou termo de acordo, entre as partes, com duas testemunhas, reconhecer as assinaturas…
          Caso queira registrar o acordo, pode ser feito em cartório.http://www.serjus.com.br/cartoriofacil/registro_titulos_e_documentos.htm#ponto4

          Isabel

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          • Bim
            fevereiro 15, 09:18 Bim

            Sem querer abusar, uma última pergunta: esse acordo teria que ser cumprido ao seu término, digamos 3 meses, e eu poderia acionar a justiça pra faze-lo valer ? Muito obrigado.

  44. Murilo
    fevereiro 12, 21:02 #44 Murilo

    Prezados advogados, boa noite. Aluguei meu imovel por 12 meses e não quero renová-lo. O contrato de locação vence em 04/julho/2012. Há prazo certo para notificar o inquilino? Posso notificá-lo agora, com bastante antecedência? Qual a melhor forma de notificá-lo por escrito? Carta registrada do correio? Sedex? Pessoalmente, com uma testemunha? Moro bem longe deste imóvel e a opção de entregar a carta pessoalmente é a menos conveniente para mim. Muito obrigado.

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    • direitolegal
      fevereiro 14, 21:37 direitolegal Autor

      Bom dia,

      De acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/90, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação. Nas locações efetuadas após a data acima mencionada, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%.

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  45. Fernando Cezar
    fevereiro 11, 21:45 #45 Fernando Cezar

    POR FAVOR, GOSTARIA DE UMA INFORMAÇÃO, UM CLIENTE VEIO FALAR COMIGO QUE TEM 4 CASAS ALUGADAS, SÓ QUE NÃO TEM CONTRATO, E JÁ TEM 3 ANOS QUE ELE NÃO AUMENTA O ALUGUEL, OU SEJA, 3 ANOS SEM REAJUSTAR. AGORA ELE VAI FAZER CONTRATO E VAI DAR UM REAJUSTE, CASO ALGUM DOS SEUS INQUILINOS NÃO ACEITE, .. ELE PODE PEDIR A CASA? LÓGICO DAR UM PRAZO DE 3 MESES PARA ARRUMAR OUTRA CASA, ELE TERÁ QUE FAZER ISSO POR ESCRITO, EXISTE ALGUMA LEI QUE ELE POSSA COLOCAR NO DOCUMENTO, SE EXISTE QUAL É .

    POR FAVOR, SE POSSIVEL ME RESPONDA ATÉ SEGUNDA FEIRA.

    GRATO

    fERNANDO

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    • direitolegal
      fevereiro 14, 21:41 direitolegal Autor

      mostrar detalhes 12:08 (10 horas atrás)

      Bom dia,

      os contratos de locação são verbais, eis que os imóveis estão locados….
      O locador, no término dos prazos de locação, pode fazer os contratos de locação, no prazo de 30 meses, fazer o reajuste dos alugéis (pelos índices oficiais) …
      Faça a notificação, por escrito (com cópia – para documentar), informando aos inquilinos da adequação do estado(ou seja, de formalizar o contrato de locação por escrito)..

      Isabel

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  46. Suzana
    fevereiro 08, 20:05 #46 Suzana

    Boa noite!
    Eu e meu marido alugamos um imóvel em setembro de 2012 de uma pessoa particular, tratamos tudo com ela. Tivemos que fazer uma descupinização no imóvel para não perder nossos móveis recém comprados e a proprietária não quis nem saber, disse que nunca houve cupim e nós que tivemos que arcar com tudo.
    Descobrimos pela sindica que este imóvel que moramos, não tem IPTU pago e nem Taxa de Bombeiros desde 1987. Descobrimos que a proprietária tem por hábito cobrar R$3 ou R$ 4 a mais no IPTU, então pedimos a proprietária cópia das parcelas que já pagamos e ele simplesmente nega ou ignora nossos contatos. Gostaria de saber o que poderia ser feito para conseguir uma cópia da taxa das parcelas do IPTU paga por nós. Há alguma medida judicial que tenha efeito??

    Atte,
    Suzana

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    • direitolegal
      fevereiro 14, 21:54 direitolegal Autor

      Se no contrato de locação consta que o locatário deve pagar as taxas prediais, apartir daquele momento no qual você assinou deverá pagar. Um contrato cria leis entre as partes, você deve ler o seu contrato e se estiver nele a obrigação de pagar IPTU, imposto predial, exigências de condomínio.

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  47. Gibran Maranduba
    fevereiro 08, 18:38 #47 Gibran Maranduba

    Prezados Advogados do Direito Legal,

    Tenho algumas dúvidas prementes quanto ao meu contrato de locação, e preciso muito de uma orientação. Tentarei ser o mais breve possível.

    1) Contrato firmado por uma ano, prorrogado por prazo indeterminado ante ausência de notificação. Locadores: Eu e minha mãe (dois para cobrir exigência de ganho mensal de 4 ou 5 vezes o valor do aluguel. ) Garantia: Seguro fiança
    2) Na ocasião da assinatura do contrato, eu me mudava de outra cidade para Belo Horizonte, e nenhuma locadora aceitou fiador de imóvel ou renda (os quais tenho em Juiz de Fora, com sobra de renda e imóveis). Acabei compelido a pagar o seguro fiança, no valor de R$ 2.500,00 (+ ou -), os quais, conforme o instituto, não são ressarcidos.
    3 ) Um ano após o fim da garantia locatícia representada pelo seguro, começaram a me cobrar apresentação de locadores, facilitando um pouco, dada minha idoneidade, cuidados com o imóvel, e várias antecipação de pagamento (tive um atraso, pois saí numa sexta para juiz de fora, apressado, e me esqueci; quando voltei sequer pedi desconto, e paguei com multa, por ser de direito).
    4) todas as as vezes que apresentei fiadores, um casal com o varão demonstrando receber acima de R$ 15.000,00 reais e a varoa nu proprietária de mais de dez imóveis, que totalizavam mais de um milhão de reais. Ambos sem restrições ou dívida. Não aceitaram, por serem de Juiz de Fora.
    5) Aceitaram-me, com minha esposa, como fiadores de renda, contudo julgaram-na baixa nossa renda conjunta para garantir a locação.

    OBS: Até final do ano passado, uma funcionária que falava em nome da administradora, nos disse que essa aceitava os fiadores, com as condições acima. Porém, substituída por outra funcionária, ríspida e mera prática de secretaria de administradoras, sem desmerecê-la, alegou que o contrato nada valia por conta da ausência de fiador.

    6) Pois digo que estamos há 3 anos e quase um mês no imóvel (serão completados em 16/02/2012), não atrasamos, ao contrário, adiantamos pagamento, e fizemos melhorias em acordo com a proprietária.

    7) Em Belo Horizonte não conseguirei fiadores. Em Juiz de Fora tenho facilidade de obtê-los e todos têm idoneidade inabalável.

    8) Minha sacada: como o reajuste deste ano foi baixo, querem nos forçar a assinar contrato novo, em que nosso aluguel subirá duzentos reais mensais. Sugeriram aumentar, darem um desconto, por uma ano, que, dois dias depois, virou um desconto para seis meses, o que diminui o aumento por um semestre, em R$ 100,00. Porém, assinando novo contrato nestes termos, e com fiadores de BHorizonte.

    9) PS: São postos obstáculos rigorosamente: quantos aos fiadores de imóveis e os de renda. A terceirizada que analisa cadastros e a imobiliária querem sempre mais.

    10) Pretendo continuar no imóvel até os cinco anos de contrato, quando a lei permite notificação para que eu desocupe.

    11) Este mês, já querem receber o acréscimo, porém, o contrato que vigora com prazo indeterminado prevê, para janeiro, o reajuste com base no indíce contratual, mais benéfico.

    12) Pergunto: Estou certo em pagar o valor do aluguel, vincendo em 21 de fevereiro, e que será antecipado para o dia 16 ou 17, corrigido pelo índice de reajuste?
    Caso eu seja notificado, caso as tratativas não vinguem, posso recorrer ao PJ através da consignação em pagamento, que, provavelmente, correrá em apenso a provável ação revisional.
    Estou certo ao entender que para incluir os fiadores basta um adendo contratual, sendo dispensável novo contrato, com cláusulas novas e valor novo?
    O fato de dificultarem aceitação de fiador, e de eu poder provar não poder pagar o seguro fiança – principalmente considerando minha boa conduta como locatário, pode ser considerado um defeito de ato jurídico, a ser tratado como dolo ou coação, pois, se não há intenção deliberada em prejudicar os locatários, infringindo seus direitos, há uma coação moral que nos coloca numa sinuca de bico, que causará dano e temor – já está causando (ou no caso da coação estarão eles exercitando regularmente um direito de exigir uma assinatura de novo contrato).

    Perdão pelo uso excessivo da escrita, mas quis minuciar para tentar me fazer entender bem. Sou colega, advogado, porém desatualizado por exercer labor em área muito distante do direito. Peço-lhes ajuda por não estar podendo gastar com nada, pois estou em licença saúde pelo INSS, e, por uma confusão muita estranha, não venho recebendo normalmente, mas muito a menor que o normal.

    Cordialmente

    Gibran Maranduba Schröder

    ?

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  48. juliana vargas
    fevereiro 08, 00:04 #48 juliana vargas

    ola gostaria eu tinha 13 dias d atraz no alugueu e u estava de ferias a 1 mes e meio quando voltei ja tinham tirdo minhas coisas e sem aviso ui despejada ta certo?

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  49. Luis
    fevereiro 07, 21:21 #49 Luis

    Boa noite! Tenho um imóvel alugado com contrato por 12 meses e estou com um mês de atraso. A imobiliária entrou com ação de despejo, porém a inquilina antes da decisão da justiça mandou desligar a água pois estava no nome dela. Nesse caso seria “exercício ilegal da razão”? Se for, como devo proceder? Obrigado.

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  50. cynthia
    fevereiro 07, 12:44 #50 cynthia

    olá, aluguei um sobrado pra uma familia, a data de vencimento ja passou e nada de pagarem o aluguel, a desculpa que dao é de que so irao pagar quando eu colocar tampas nos vasos sanitarios. Eu gostaria de saber se é obrigatorio colocar essas tampas?

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  51. sergio
    fevereiro 03, 23:36 #51 sergio

    Boa noite estou com um problema aluguei um imovel (barracao) fiz contrato e pago os aluguel em dia e agora fiquei sabendo atraves de oficial de justiça que veio com uma notificaçao de reitegraçao de posse do imovel dizendo que quem me alugou nao e dono e o advogado do requerente dis no proceso que e pro juiz faser vistoria no imovel porque eu posso a vir danificar o mesmo uma vez que agora soube do processo .Estou tendo que prestar conta no praso de 15 dias ,gastar com advogado sendo que eu nao tenho nada aver e ainda estao me acusando de vandalo? sendo que quando aluguei o imovel nao dava nem para se criar porcos e agora que esta tudo perfeito querem me tirar e deixar me no prejuizo .O que devo faser?

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  52. marcia
    fevereiro 03, 18:14 #52 marcia

    Oi,quero tirar uma duvida,fiz um contrato anual e pago sempre antes da data de vencimento,já estou 4 anos no imóvel,paguei dois meses adiantado e agora o contrato vai vencer e eu quero renovar só por 6 meses porque eu quero alugar outra casa que essa que eu moro está destruida e o dono não quer fazer nada para melhorá-la,então vou procurar outra casa em boas condições de uso,só que o dono da imobiliária não quer fazer um contrato por 6 meses,ele disse que se eu sair antes do prazo vou ter que pagar a multa,eu acho que ele está sendo muito rígido comigo,porque eu sempre paguei em dia o aluguel e agora estou pedindo por bem e ele vem com grosseria,por favor me dá uma luz,ele me ligou aumentando o aluguel mas não quer me ajudar neste aspecto.Obrigada, vou esperar resposta por email!

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  53. Barbara
    fevereiro 03, 11:32 #53 Barbara

    Olá,
    Aluguei um imóvel em dezembro de 2009, no contrato diz que o prazo de locação é de 1 ano, então com término previsto para dezembro de 2010. No contrato também diz que responsibilidade por este contrato será exclusiva do Locatório e Fiador, que garantirão o seu cumprimento na forma da lei, até a entrega definitiva das chaves do imóvel locado ao Locador ou ao seu procurador, embora ultrapasse o prazo do contrato e haja reajustamento dos aluguéis, o que ocorrerá anualmente e com base no IGPM ou INPC, o que for maior e autorizado pelo governo, sempre que houver a renovação automática do contrato.
    A minha dúvida é a seguinte: Em dezembro de 2010 a dona do apartamento fez o reaujuste pelo indíce do IGPM, eu pagava R$900,00 e ela me cobrou 10% fiquei pagando R$1000,00, até ai tudo bem. Sendo que agora em dezembro de 2011 o indíce de reajuste foi de 5,5% e ela me cobrou 35% de aumento, dizendo que os aluguéis aumentaram muito, depois de tanto eu chorar o preço com ela, ela fez por 25%, e disse caso eu não pagasse, ela pediria o imóvel. Como eu só tinha feito o contrato por um ano, fiquei com medo e paguei com o reajuste de 25%, R$1250,00. Mas eu gostaria de saber se ela realmente pode pedir o que ela quiser de aumento e se caso eu me negue a pagar terei que sair do imóvel pois o contrato era de um ano. Desde já agradeço a atenção.

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  54. Odair
    fevereiro 03, 11:28 #54 Odair

    Obs.: Posso atraves de uma carta solicitar a desocupação do mesmo.

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    • direitolegal
      fevereiro 08, 22:26 direitolegal Autor

      Boa tarde,
      a notificação tem que ser por escrito(para que haja como comprovar), pode ser cartório, por AR… o importante que possa comprovar a existência da mesma.
      Isabel

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  55. Odair
    fevereiro 03, 11:26 #55 Odair

    Boa Tarde!
    Meu sobrinho alugou uma sala comercial que tenho, a um inquilino a mais de 6 meses, porem até apresente data o mesmo não me apresentou os documentos para que eu possa fazer o contrato de locação, agora que solicitar o imovel ao inquilino, pois alem de o mesmo não me apresentar os documentos solicitados, tambem está usando o imovel em desacordo com o que foi solicitado.
    Certo de sua atenção.
    Desde já agradeço.
    Odair.

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    • direitolegal
      fevereiro 08, 22:26 direitolegal Autor

      Boa tarde,
      não foi informado qual o prazo do contrato de locação….
      Mas, mesmo que em contrato verbal, se houve quebra de contrato, pode ajuizar ação de despejo. Notifique o seu inquilino, por escrito, sobre as irregularidades…

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  56. Loscar
    fevereiro 02, 21:53 #56 Loscar

    Ola,
    Meu problema é o seguinte..
    Tenho um imóvel alugado
    só que o contrato do inquilino ja venceu… e pedi o apartamento para morar. falei com o advogado responsável.. segundo ele foi comunicado ao inquilino desde novembro de 2011 .. o contrato venceu dia 5 de dezembro.. ate hoje o inquilino não saiu dos meses depois do vencimento e ele continua la .. pq diz não achou um lugar para morar ..
    depois do vencimento do contrato (5/12/11) dei mais um mes .. ate janeiro .. depois dei mais um mes .. ate fevereiro o mesmo garantiu que ia sair .. comprei moveis e agendei para entregar quarta feira q vem dia 8/02/12 . oq eu faço ? posso despeja-lo ?
    aguardo resposta .. obrigado

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    • direitolegal
      fevereiro 08, 22:14 direitolegal Autor

      Bom dia,

      Denúncia vazia é a faculdade de rescindir a locação sem a obrigação de demonstrar a razão ou a necessidade da retomada do imóvel. As locações Residenciais só podem usar desse instituto ao fim do prazo estabelecido no contrato, quando a locação foi pactuada por prazo igual ou superior a trinta meses; nesse caso, poderá o Locador ajuizar ação de despejo, logo após o vencimento do contrato, alegando apenas que não mais lhe convém a locação, ou seja, poderá o Locador usar legalmente do instituto jurídico denominado “denúncia vazia”.

      Findo o contrato que faculta a “denúncia vazia”, na hipótese de o Locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias, sem manifesta oposição do Locador, a locação estaria prorrogada por prazo indeterminado, ficando mantidas as demais cláusulas do contrato. Mas a prorrogação da locação para prazo indeterminado, embora permita ao Locador pedir a retomada do imóvel a qualquer tempo, gera outros direitos e conseqüências jurídicas benéficos ao Locatário, entre elas a necessidade de que o Locador promova a Notificação Premonitória, antes de exercer o direito de retomada pela “denúncia vazia”.

      Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%.

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  57. ivonete vasconcelos
    janeiro 31, 18:45 #57 ivonete vasconcelos

    Peço ajuda:

    Minha mãe alugou uma casa no interior de São Paulo, no valor de R$ 250,00 com inicio em março de 2010. A locação foi de forma verbal, pois o inquilino foi apresentado por um amigo da minha mãe e disse precisar do imóvel somente enquanto a casa dele ficasse pronta.

    Ocorre que fará um ano que o inquilino reside no imóvel e se recusa a fazer CONTRATO FORMAL, pois alega que vai mudar, paga o aluguel com atraso e desde Outubro de 2011 paga o alguel parcelado dias 20 e 05 de cada mês.

    Como fazer para que o inquilino assine o contrato formal, OU PODE PEDIR PARA QUE DESOCUPE O IMÓVEL.

    OBS. AS CONTAS DE ENERGIA ELÉTRICA E AGUA TAMBEM SÃO PAGAS COM ATRASO, CHEGANDO ATÉ A IR PARA O SERASA, E AS CONTAS ESTÃO NO NOME DO MEU PADASTRO.

    AGUARDO UMA ORIENTAÇÃO.

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    • direitolegal
      fevereiro 01, 23:46 direitolegal Autor

      Boa noite,

      se o inquilino paga tudo em atraso, deixando inclusive o nome de seu padastro ir para o SERASA; eu, creio que o melhor é ingressar com ação de despejo. Não é necessário passar meses para se ingressar com a referida ação. O não pagamento em dia configura a inadimplência….

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  58. FLAVIA SOUZA
    janeiro 30, 14:02 #58 FLAVIA SOUZA

    Boa tarde, preciso de ajuda pra entender algumas questões.
    Aluguei um imóvel comercial para finalidades serviços de saúde, com as chuvas de dezembro ficou impossível o exercício da atividade legal por ocasião de infiltração no telhado e paredes, solicitamos (via e-mail) o reparo à imobiliária responsável pela administração que nada fez até a presente data.
    Por conseguinte o aluguel vencido em 30/12/2011 não foi pago (o comércio ficou fechado pelo motivo acima), agora a imobiliária nos comunicou que irá ajuizar ação contra minha pessoa. PERGUNTO: E A CAUÇÃO DE TRÊS MESES QUE DEI NO INÍCIO DO CONTRATO (que vence em 30/03/2012) NÃO PODERÁ SER USADA EM MEU FAVOR NESSE CASO? E TUDO TERMINAR BEM ENQUANTO CONSIGO PASSAR O COMÉRCIO ADIANTE?
    POR FAVOR ALGUÉM ME AJUDE?

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    • direitolegal
      janeiro 31, 22:23 direitolegal Autor

      Bom dia,

      o locador e nem a imobiliária pode reter, simplesmente, o valor da caução, primeiro deve ingressar em juízo para isto.

      Art. 22. O locador é obrigado a:

      I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

      II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

      III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

      IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

      V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referencia aos eventuais defeitos existentes;

      VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

      VII – pagar as taxas da administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

      VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

      IX – exibir ao locatário, quanto solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

      X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

      Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

      § 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em Cartório de Títulos e Documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

      § 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

      Art. 53. Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, bem como de estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, o contrato somente poderá ser rescindido:

      I – nas hipóteses do art. 9º;

      II – se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.

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  59. Felippe
    janeiro 30, 11:12 #59 Felippe

    Bom dia, sou inquilino , fiz um contrato de 12 meses e vence agora dia 25 de fevereiro de 2012. O aluguel é R$700,00 . No contrato diz que a renovação tem que ser em cima do indice do governo de mercado. O locatário está querendo passar o aluguel para R$900,00 .
    Ele está irredutivel, ou eu pago os 900,00 ou é para eu procurar outro apartamento mais em conta. Acho um absurdo que exista esse reajuste de 200,00 em doze meses por causa da valorização da área e do imovel como o locador informa.
    Pelo que pesquisei e li aqui em seu site, esse reajuste de valorização só pode ser feito a cada 36 meses ou 3 anos.
    Nunca atrasei meu aluguel, inclusive antecipo o deposito varias vezes, porém acredito que ser um bom inquilino nao esteja valendo em conta. Entao vai minhas perguntas:
    Sendo o contrato de 12 meses ele pode exigir esse reajuste tao absurdo? Mesmo estando no contrato que o reajuste tem que ser baseado ao indice do governo?
    Qual seria o valor correto de reajuste?
    O que devo fazer?

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    • direitolegal
      janeiro 30, 21:28 direitolegal Autor

      Bom dia,

      para fazer o cálculo do reajuste de aluguel, segue link:
      http://www.calculoexato.com.br/parprima.aspx?codMenu=AlugReajuste

      Os índices (oficiais) mais utilizados são:
      IGP-DI (FGV)
      Data Índice Percentual Período
      Out/2011 1,0746 7,46% de 10/2010 a 09/2011
      Nov/2011 1,0679 6,79% de 11/2010 a 10/2011
      Dez/2011 1,0558 5,58% de 12/2010 a 11/2011
      Jan/2012 1,0501 5,01% de 01/2011 a 12/2011
      Ver índices antigos
      IGP-M (FGV)
      Data Índice Percentual Período
      Nov/2011 1,0695 6,95% de 11/2010 a 10/2011
      Dez/2011 1,0595 5,95% de 12/2010 a 11/2011
      Jan/2012 1,0510 5,10% de 01/2011 a 12/2011
      Fev/2012 1,0453 4,53% de 02/2011 a 01/2012
      Ver índices antigos
      IPC (FIPE)
      Data Índice Percentual Período
      Out/2011 1,0654 6,54% de 10/2010 a 09/2011
      Nov/2011 1,0586 5,86% de 11/2010 a 10/2011
      Dez/2011 1,0573 5,73% de 12/2010 a 11/2011
      Jan/2012 1,0580 5,80% de 01/2011 a 12/2011
      Ver índices antigos
      IPCA (IBGE)
      Data Índice Percentual Período
      Out/2011 1,0731 7,31% de 10/2010 a 09/2011
      Nov/2011 1,0697 6,97% de 11/2010 a 10/2011
      Dez/2011 1,0664 6,64% de 12/2010 a 11/2011
      Jan/2012 1,0650 6,50% de 01/2011 a 12/2011
      Ver índices antigos
      INPC (IBGE)
      Data Índice Percentual Período
      Out/2011 1,0730 7,30% de 10/2010 a 09/2011
      Nov/2011 1,0666 6,66% de 11/2010 a 10/2011
      Dez/2011 1,0617 6,17% de 12/2010 a 11/2011
      Jan/2012 1,0608 6,08% de 01/2011 a 12/2011
      Ver índices antigos
      ICV (Dieese)
      Data Índice Percentual Período
      Out/2011 1,0747 7,47% de 10/2010 a 09/2011
      Nov/2011 1,0681 6,81% de 11/2010 a 10/2011
      Dez/2011 1,0626 6,26% de 12/2010 a 11/2011
      Jan/2012 1,0611 6,11% de 01/2011 a 12/2011

      Geralmente o valor do reajuste depende do tipo de índice utilizado no contrato, e o cálculo realizado é a multiplicação do valor do aluguel versus o índice do mês do reajuste, onde é possível obter o valor real do aluguel reajustado.
      O reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais do governo, acumulados no período.

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  60. Viviane
    janeiro 29, 17:21 #60 Viviane

    Olá Dra Isabel! Meu pai é um senhor que cresceu na roça e sempre confia nas pessoas, por isso quando alugou a casa não fez contrato. Como ele está morando em Minas me deixou responsável. Essa inquilina começou a levar pessoas indesejáveis ( não discriminando, mas por já termos problemas anteriores com as mesmas) pedi a inquilina que não gostaria que frequentassem o quintal, do portão para fora podiam fazer o que quisessem mas dentro do quintal não queria aquele entra e sai fazendo bagunça, pois tinham que respeitar as outras pessoas que moram lá, mas mesmo assim continuou , indo além, por eu não deixá-las entrar começaram a me ofender verbalmente na rua e fazendo gestos feios para mim. Resolvi então pedir a casa para a inquilina, não recebi o aluguel e lhe dei um prazo para sair, mas ela não está nem procurando casa e disse que eu não tenho nenhum direito de tirá-la de lá pois tem 2 crianças. Pegunto a senhora o que eu faço? Ela tem esse direito? E como eu fico nessa história? Muito obrigada Viviane

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    • direitolegal
      janeiro 30, 21:03 direitolegal Autor

      Boa noite,

      falta de pagqamento de aluguel – ingresse com a ação de despejo, sua inquilina terá prazo para pagamento e, não cumprindo será despejada.
      Não foi informado o prazo do contrato de locação (se de 12 meses ou de 30 meses), porém, a falta de pagamento gera o direito de ingressar com a ação de despejo, não importanto se a inquilina tiver dois ou trinta filhos.

      Isabel

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  61. Naama
    janeiro 26, 21:22 #61 Naama

    Olá!
    Sou inquilina de um Condomínio e, juntamente com mais duas amigas, arcamos com as despesas de aluguel e taxa de condomínio. Considerando que os aumentos dos preços no mercado, inclusive no imobiliário, se apresentam mais no início do ano, gostaria de saber se há (e qual é) algum dispositivo legal que regulamenta os limites percentuais desses aumentos no setor imobiliário: aluguel e condomínio.

    Desde já, agradeço pela atenção e orientação.

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    • direitolegal
      janeiro 27, 22:46 direitolegal Autor

      Bom dia,

      os índices de reajuste de aluguel são os oficiais do Governo. Link:http://www.calculos.com/aluguel10.php
      Já os condomínios, não há nehum, eis que condomínio é pela previsão de despesas o que se gasta é o que se paga. Portanto não existe um indice nesse sentindo..

      Isabel

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      • Naama
        janeiro 28, 15:39 Naama

        Mto obgda!!

        E considerando que não serão oferecidos serviços aos condôminos além dos que já existiam (água, gás…), há algum referencial a ser usado como base de cálculo (inflação…) para aumento da taxa de condomínio??

        Mais uma vez, muito obrigada por quaisquer esclarecimentos!

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        • direitolegal
          janeiro 30, 21:22 direitolegal Autor

          Para definir o valor da taxa de condomínio, o síndico deve somar todos os gastos ordinários do condomínio e dividi-los entre todos os condôminos. As despesas ordinárias são aquelas rotineiras, como pagamento dos funcionários, água, luz e gás, compra de meterial de limpeza etc.

          Taxa fixa – existem duas formas de cobrança. Uma é feita pelo rateio de despesas do mês. A outra é pela taxa fixa. Porém, como a diferença entre os valores pagos pelo condomínio não costuma ter grandes variações, o rateio é a forma mais correta de se estabelecer o valor da taxa a cada 30 dias. “Penso eu que toda taxa de condomínio deveria ser feita em base do rateio do mês anterior, considerando a porcentagem de inadimplentes”.

          Quando o condomínio opta por fazer o fundo de reservas, que é um rateio para casos emergenciais ou benfeitorias, o síndico deve designar a destinação dada ao dinheiro. Para tal, ele deve convocar uma assembléia e expor os motivos pelos quais deverá haver este aumento específico na taxa condominial. “A porcentagem do fundo de reserva deve ser definida. Se não ocorrerem problemas, o dinheiro pode ficar guardado. E a assembléia também pode definir se esse dinheiro pode ou não ser aplicado em outra situação emergencial”.

          Com a taxa extra, utilizada exclusivamente para reparos emergenciais, como por exemplo, a troca da tubulação de um prédio, o procedimento é semelhante. É importante ressaltar que, ao se definir o valor a mais pago pelos condôminos, ele deve ser discriminado no boleto de pagamento, com o nome da obra a que se destina. Ao contrário, quando o aumento é da taxa apenas um repasse dos reajustes ocorridos nos impostos e que oneram os gastos do prédio, o síndico não precisa da aprovação da assembléia, mas deve comunicar aos condôminos o acréscimo. Os inquilinos não são obrigados a contribuir com o fundo de reserva, nem com a taxa extra. Por terem o objetivo de melhorarem o patrimônio, os proprietários são obrigados a quitar estes compromissos. A lei de condomínios – Lei 4.591/64.

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  62. thiago
    janeiro 26, 20:32 #62 thiago

    Boa noite! Eu moro em um apartamento no qual eu entrei de ferias, quando voltei, meu quarto estava alagado, meu guarda roupas de madeira ficou danificado pela agua, alguns equipamentos eletronicos enferrujaram devido a quantidade de agua que entrou e a proximidade com o mar, moro no ultimo andar, nunca havia tido problema de vazamentos ou goteiras, como devo proceder? devo exigir da imobiliaria o cubrimento dos danos decorrentes dos problemas estruturais do imovel ou do condominio? estou indo a imobiliaria notificá-los por escrito sobre o ocorrido e para que tomem as devidas providencias, no meu contrato diz que nao posso fazer nenhum tipo de obra ou mudança no meu apartamento, logo entendo que eles sao resposaveis por tudo referente a esta parte, correto? nunca deixei de pagar meu aluguel em dia, meu quarto esta todo mofado, esta impossivel permanecer nele, tenho problemas respiratorios q se agravam com o mofo e a umidade, uma outra pergunta, posso pedir que revejam o valor do aluguel enquanto o apartamento esta quase inabitável para mim? tenho infiltração em dois quartos, banheiro, cozinha e na sala.
    Aguardo uma resposta.
    muito obrigado

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    • direitolegal
      janeiro 28, 22:53 direitolegal Autor

      Boa noite,

      tens razão,o proprietário é responsável em entregar o imóvel locado em condições de uso, bem como será responsável pelos seus prejuízos.

      Isabel

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  63. giuliano de abreu
    janeiro 26, 16:41 #63 giuliano de abreu

    Eu gostaria de saber se o dono do imóvel no caso uma casa de fundos,pode me proibir de ter uma gata?

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    • direitolegal
      janeiro 27, 22:33 direitolegal Autor

      Boa noite,
      você é inquilina e o proprietário do imóvel proíbe ter animais? E isto?

      Os animais, desde 1988, data em que foi promulgada a Constituição Federal, passaram a ter amparo jurídico, pela Lei Maior do País, conforme se vê do art. 225, §1º, VII, da Constituição Federal, que dispõe:

      “Todos têm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida, impondo-se ao poder público e à coletividade o dever de defendê-lo e preservá-lo para as presentes e futuras gerações.”, e que “Para assegurar a efetividade desse direito, incumbe ao poder público: VII – proteger a fauna e a flora, vedadas, na forma da lei, as práticas que coloquem em risco sua função ecológica, provoquem a extinção de espécies ou submetam os animais a crueldade”.

      Desdobrando o princípio contido no Texto Constitucional, vem o art. 32, da Lei 9.605, de 12.02.98 (Crimes ambientais), que prescreve:

      “Praticar ato de abuso, maus-tratos, ferir ou mutilar animais silvestres, domésticos ou domesticados, nativos ou exóticos: pena – detenção, de três meses a um ano, e multa”.

      Afinal, prevê o art. 3º, do Decreto Federal de 10.07.34, editado no Governo de Getúlio Vargas, que: “Consideram-se maus tratos: I – praticar ato de abuso ou crueldade em qualquer animal”.

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  64. Giovanna
    janeiro 25, 19:19 #64 Giovanna

    Olá, gostaria de uma orientação.
    Coloquei um imóvel residencial na mão de uma “imobiliária” para alugar. Aí começam os problemas:
    1 – A imobiliária fez o contrato com base na lei anterior e por 12 meses.
    2 – Cobrou o depósito do inquilino (1 mês adiantado).
    3 – O inquilino encontra-se inadimplente em 1 mês e disse que não vai pagar pq não deve nada.

    Pergunta: Como devo proceder uma vez que quero reaver o imóvel. Me ajude!

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    • direitolegal
      janeiro 27, 22:31 direitolegal Autor

      Bom dia,

      De acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/90, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação. Nas locações efetuadas após a data acima mencionada, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.

      Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%. Quando o inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel ou dos encargos da locação (condomínio, água, luz etc.), o locador poderá entrar com uma ação de despejo. Nesses casos, o locatário sendo citado, terá prazo de 15 dias para contestar esta ação ou pedir ao juiz para designar data para ser depositado o aluguel (purgação de mora)

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  65. PATRICIA FSP
    janeiro 24, 00:19 #65 PATRICIA FSP

    Olá, estou precisando de uma orientação, aluguei uma casa em fevereiro 2010, contrato verbal de 1 ano porem a renovação tb foi feita verbalmente, sempre paguei em dia o aluguel e as contas pertinentes ao imovel tambem, combinei com a proprietaria do imovel que entregaria o mesmo pintado assim como eu o peguei, o meu aluguel vence todo dia 08.01.2012, porem 1 semana antes de vencer o aluguel avisei a mesma por telefone que iria desocupar o mesmo, pois encontrei um imovel mas proximo da escola dos meus filhos, pois lá eu pagava transporte pra eles e isso estava pesando pra mim ela concordou, eu pedi pra que ela fosse até o imovel para fazer a vistoria do mesmo, ela foi e o meu marido propos a mesma para fazermos um acordo referente a pintura do imovel, pedimos que ela estipulasse um valor pra pagaramos a pintura, pois a casa estava com muitas infiltrações e seria melhor arrumar tudo a proprietaria porem disse q nao teria problemas que poderia pintar por cima sem arrumar a infiltrações, tambem o armario do banheiro havia apodrecido por ser de madeira e ela disse q nao tinha problema que se fosse o da cozinha eu teria que pagar mas o do banheiro nao precisava, entao depois de tudo isso pintamos a casa toda e entregamos a ela no dia 22.01.2012 na hora da entrega da casa ela disse que nao gostou da pintura da mesma e que eu teria q pagar os dias em que ainda estava com as chaves e que vou ter que pagar pela pintura que ela nao gostou e pelo armario, sendo que ela havia concordado com tudo anteriormente, disse que irá me colocar na justiça, gostaria de saber como devo proceder? Isso está me tirando o sono, por favor me ajudem, desde já agradeço pela atenção.

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    • direitolegal
      janeiro 24, 22:59 direitolegal Autor

      Bom dia,

      guarde todos os comprovantes de pagamento, pertinente a pintura que foi feita(bem como da mão-de-obra) e assim por diante.
      Guarde todos os comprovantes de pagamento de aluguel realizados.
      Se a proprietária ingressar com alguma ação, você estará munida de documentos.

      Isabel

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  66. Alexandre
    janeiro 23, 16:15 #66 Alexandre

    Sou empreendedor individual mais fiz o contrato no meu nome o locatario pode sujar meu cnpj?

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    • direitolegal
      janeiro 24, 22:57 direitolegal Autor

      Bom dia,

      Caução – é um depósito que serve de garantia durante todo o contrato. Pode ser em dinheiro, de bens móveis ou imóveis. A desvantagem para o locatário é o valor alto que deverá desembolsar ao assinar o contrato. A principal vantagem é que ele pode reaver o valor depositado ao fim da locação. Mas, para ter direito a este dinheiro, ele deve cumprir à risca suas obrigações até o fim da locação. Caso ele atrase o aluguel, o locador pode resgatar a quantia da conta até o montante devido. Este resgate só pode ser feito pela via judicial. Ou seja, o locador tem de entrar na Ju stiça e o seu prejuízo só está garantido até o limite dos três aluguéis. Se a dívida for maior, terá de entrar com uma ação indenizatória. Para o locador, a burocracia e o limite de três aluguéis para pagar o débito do locatário inadimplente são as principasi desvantagens.

      Já, a multa deve ser cobrada proporcionalmente aos meses faltantes até o final do contrato.

      Exemplo: se o inquilino tinha um contrato de 12 meses, dos quais cumpriu apenas 6 meses, a rescisão se dará com a aplicação da multa proporcional aos 6 meses faltantes. Por exemplo: Se a multa para descumprimento do contrato era de 3 aluguéis pelos 12 meses, então a multa será de 1,5 aluguéis pelo prazo faltante.
      Isabel

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  67. Alexandre
    janeiro 23, 16:12 #67 Alexandre

    sou empreendedor idividual fiz um contrato de locaçao de 12 meses em nome de pessoa fisica e por motivos de falta de seguraça sendo que fui roubado 2 vezes,entreguei o imovel antes do termino do contrato,3 meses antes do contrato,porém paguei um caucao de 900 reais que o locatario nao deposito como esta determinado na lei, e ainda ele esta me cobrando a multa de 3 alugueis integrais,
    a minha duvida é a seguinte essa multa nao tem que ser proporcional ao 3 meses que faltam para o termino do contrato? o caucao que paguei pode ser usado para pagar e multa?

    Reply to this comment
  68. Ana Paula
    janeiro 23, 14:12 #68 Ana Paula

    Olá

    Aluguei a casa que estou morando há seis meses, e no ultimo mes começaram a aparecer goteiras no quarto e na sala, fui obrigada a mudar móveis de lugar e espalhar baldes pela casa. Já informei a dona da casa e a imobiliaria, mas nada foi feito, como devo proceder?

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  69. Eliana Santos
    janeiro 21, 14:47 #69 Eliana Santos

    Meu filho alugou 1 imóvel em julho de 2009, com reajuste anual, em julho de 2010 ele teve aumento, em julho de 2011, teve aumento de novo, em janeiro de 2012 acabou o prazo de 30 meses, a imobiliária ja tinha dado aumento de 7% em julho pediu mais 10% em janeiro, e disse para ele que tinha que fazer novo contrato, procurar o fiador para assinar , fazer tudo de novo, o proprittario disse que não pediu nada disso, o fiador dele está morando no Espirito Santos, e ele não tem como se comunicar com ele, outra coisa, a Imobiliária ficou de mandar pelo correios o boleto para ele pagar no banco em nome da imobiliária, só que eles mandaram só 4 meses, daí pra frente, meu filho tem que ligar e eles dão o valor por telefone, isto está certo? Se o proprietário não se manifestar em pedir o imóvel depois dos 30 meses, o contrato não é renovado automaticamente ? Por favor me responda com uegência, obrigada

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    • direitolegal
      janeiro 22, 19:07 direitolegal Autor

      Bom dia,

      os índices de reajuste de alguem são os oficiais do governo.
      Nos contratos de aluguel com prazo de 30 meses, no término do prazo o proprietário poderá solicitar o imóvel com ou sem aviso.

      Com o advento da nova Lei do Inquilinato, ficam patentes três categorias distintas de locações residenciais, e cada qual tem direitos, obrigações e procedimentos próprios: a primeira, locação pactuada por escrito, para viger durante prazo igual ou superior a 30 meses , que goza do benefício da denúncia vazia, portanto vantajosa para o proprietário; a segunda, que, pactuada por prazo menor, não dá direito à “denúncia vazia” (art.47) nem mesmo depois de vencido o contrato, e só poderá ser rescindida em situações em que haja motivos ou prazos previstos pela Lei, e a terceira, que é a locação que vier a ser autom aticamente prorrogada “por prazo indeterminado” ao fim do contrato de trinta meses, em que o Locador não providenciou a retomada do imóvel em trinta dias, e que poderá gozar do benefício da “denúncia vazia”, ou ainda as locações antigas que automaticamente passaram a viger por prazo indeterminado por força da nova Lei (art.77).

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  70. Daniela
    janeiro 21, 09:55 #70 Daniela

    Aluguei uma casa em 2010, no contrato consta que o pagamento do iptu é de minha responsabilidade. Até aí, tudo ok, porém nunca me foi enviado boleto algum para pagamento, nem a cobrança do mesmo, então subentendi que o valor estivesse embutido no aluguel, visto que a imobiliária sempre me cobrou os boletos de água e luz mas nunca do iptu. Qual não foi minha surpresa semana passada ao me chamarem para dizer que agora eu devo pagar o iptu atrasado desses dois anos, e que o problema foi que a prefeitura não havia entregue os boletos. chamaram até o correio de incompetente. Mas esse boleto pode ser retirado na internet de graça, bastando para isso ter o número do cdc do imóvel, número esse que obviamente não tenho, mas que a imobiliária tem a obrigação de possuir. Qual a melhor forma de proceder nesse caso? visto que me verei obrigada a pagar 16 parcelas do período em atraso mais as parcelas do iptu deste ano, e como há disponibilidade de obtenção deste boleto via internet, a imobiliária não agiu de má fé em aguardar tanto tempo para me cobrar, sendo que os outros tributos ela sempre me cobra que lhe entregue os boletos? Não tenho nenhum aluguel em atraso.
    Obrigada pelo site!

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    • direitolegal
      janeiro 22, 18:53 direitolegal Autor

      Boa tarde,
      se consta(se foi pactuado), no contrato de locação que o inquilino deveria (tinha a obrigação) de pagar o valor pertinente ao IPTU, então creio que quem deveria ter ido até a prefeitura e ter se informado sobre como proceder para fazer os pagamentos do IPTU, era o inquilino e não a imobiliária.
      O melhor a fazer é fazer um acordo junto a prefeitura e parcelar referido valor(ou seja, pagar o IPTU). Até porque, o não pagamento do mesmo pode gerar quebra(descumprimento) de contrato e ação de despejo.
      Isabel

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  71. Inacia
    janeiro 20, 13:40 #71 Inacia

    Aluguei o imovél sem contrato para uma colega em março/2011, já tem 10 meses que ela está lá. Em novembro resolvi vender o mesmo e cominuquei a ela e dando preferência na compra do apto(dizendo o valor) e com testemunhas. A inquilina disse que entregaria o imóvel em janeiro, mas não foi feito a desocupação, onde a mesma está impedindo a entrada de pedreiros para manutenção(contatos feitos antes da entrada delas)e não atende as ligações minha e nem do corretor de imovéis pra mostrar ao intessado o apto. O que devo fazr, não disse que não aceita a visita do corretor, mas não atende as ligações nossa para a visita do comprador e nem do pedreiro para arrumar um problema de fazamento. Ela pode impedir a entrada de pedreiro e a minha junto com o futuro proprietário?

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    • direitolegal
      janeiro 20, 20:37 direitolegal Autor

      Boa tarde,

      como não mencionaste o prazo do contrato de locação…..; mas o ce3rto é, se findo o prazo de locação, faça a notificação de que não tem interesse mais em locar e sim em vender o imóvel (direito de preferência do locatário); não havendo interesse na compra, o proprietário poderá vender o imóvel.
      Quanto a entrada de pessoa para arrumar encamentos e outros…, o inquilino não pode se recusar a entrar…
      Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe c onhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

      Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

      Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

      Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.

      Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

      Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1º de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gr áfica
      Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

      Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.

      Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário

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  72. Katia
    janeiro 19, 20:35 #72 Katia

    Olá
    Mora a 5 anos e estou com os pagamentos em dia, este mês o proprietário ia reajustar o aluguel, não me neguei em pagar desde que sejam feitos alguns reparos na parte eletrica e na agua que estão erradas. Ele não concorda em fazer e pediu o imóvel,quanto tempo tenho para desocupar o imovel?
    Obrigada!

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    • direitolegal
      janeiro 20, 20:41 direitolegal Autor

      Boa tarde,

      seu contrato de locação era por prazo de 12 meses e foi sendo renovado automaticamente e/ou tinhas contrato de locação por 30 meses?

      De acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/90, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação.
      Nas locações efetuadas após a data acima mencionada, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação.
      Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação. Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicial mente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%. Quando o inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel ou dos encargos da locação (condomínio, água, luz etc.), o locador poderá entrar com uma ação de despejo. Nesses casos, o locatário sendo citado, terá prazo de 15 dias para contestar esta ação ou pedir ao juiz para designar data para ser depositado o aluguel (purgação de mora).

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  73. Alan
    janeiro 18, 21:27 #73 Alan

    Olá,
    Sou empreendedor individual e junto com 2 amigos alugamos um verbalmente um imóvel, em um centro comercial, já faz 2 anos e 10 meses, há uns meses apareceram dois oficiais perguntado quem era o responsável pelo imóvel, nos identificamos como locadores, passamos nossos dados, até cnpj, eles disseram que o imóvel estava com um processo na justiça por cobrança de dividas,tentamos entender e colaboramos, até nos colocamos a disposição para fazer o deposito em juízo, mas o proprietário é um, e o nosso locatário é o corretor e estagiário de advocacia no processo junto com o antigo locador e o advogado, hoje teve um senhor que foi mexer nas fechaduras a mando do suposto proprietário (ele pode fazer isso sem mandato ou ordem, visto que o processo está na justiça) mais tarde o suposto proprietário apareceu junto com um advogado e outro acompanhante e uma mulher, que já tiveram lá também sondando quem era o dono, ele nos ameaçou verbal e psicologicamente, já é um senhor de idade, ficamos assustados porque ele disse que a surpresa ia chegar e a justiça vai levar tudo que está no imóvel para quitar as dividas, inclusive nossos bens que tem nota e estão em nosso nome, o corretor falou que é para esperar a decisão do processo, porque tem outras coisas no meio, o que fazemos?

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    • direitolegal
      janeiro 19, 22:25 direitolegal Autor

      Bom dia,

      Se o imóvel se encontra alugado, mesmo que em contrato verbal(até porque com certeza devem existir os comprovantes de pagamento do aluguel), ninguém pode mudar fechaduras. Eu, chamaria a polícia se me deparasse com tal situação.
      Procure um advogado e como o imóvel esta alugado e vocês possuem interesse na causa(processo), vocês são parte interessada… para tanto procurem saber que processo é este, sobre o que…

      Isabel

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  74. Alan
    janeiro 18, 21:02 #74 Alan

    Olá,
    Sou empreendedor individual e junto com 2 amigos alugamos um Imóvel há 2 anos e 10 meses, há uns meses apareceram dois oficiais perguntado quem era o responsável pelo imóvel, nos identificamos como locadores, passamos nossos dados, até cnpj, eles disseram que o imóvel estava com um processo na justiça por cobrança de dividas no aluguel, mas o locatário é um e quem nos alugou foi o corretor, hoje teve um senhor dizendo qjunto com um advogado, identificando-se como o dono do imóvel e nos ameaçando verbalmente e psicologicamente, ficamos assustados por ele disse que a justiça ia chegar lá e levar tudo nosso, inclusive nossos bens que tem nota e tudo com nosso nome,

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    • direitolegal
      janeiro 19, 22:31 direitolegal Autor

      Bom dia,
      niquém pode mudar fechaduras…. o imóvel se encontra locado. Chame a polícia.
      Procure saber de que trata o processo; os locatários possuem direito de saber o que esta acontecendo…
      Isabel

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  75. Alan
    janeiro 18, 21:01 #75 Alan

    Olá,
    Sou empreendedor individual e junto com 2 amigos alugamos um Imóvel há 2 anos e 10 meses, há uns meses apareceram dois oficiais perguntado quem era o responsável pelo imóvel, nos identificamos, passamos nossos dados, até cnpj, eles disseram que o imóvel estava com um processo na justiça por cobrança de dividas no aluguel, mas o locatário é um e qo nome do corretor que nos alugou, e sim do que nos passaram era de outra pessoa e não da pessoa que nos alugou, hoje teve um senhor junto com um advogado, identificando-se como o dono do imóvel e nos ameaçando verbalmente e psicologicamente, ficamos assustados por ele disse que a justiça ia chegar lá e levar tudo nosso, inclusive nossos bens que tem nota e tudo com nosso nome,

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  76. wilma
    janeiro 18, 16:39 #76 wilma

    Acabei de adquirir um imóvel que veio de brinde uma inquilina. A mesma ñ tem contrato de locação, e nem paga o aluguel em dia. Já enviei uma notificação extra judicial, pedindo o imóvel….completou 30 dias….só que até a presente data ela ainda ñ manifestou. O que devo fazer??… eu quero o imóvel.
    Obrigada!

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    • direitolegal
      janeiro 18, 20:11 direitolegal Autor

      As alterações na Lei do Inquilinato, em vigor desde 25 de janeiro de 2010, preveem que o inquilino inadimplente possa ser despejado em até 15 dias caso o contrato de aluguel seja feito sem qualquer garantia, como a existência de fiador. Mas para que a ação de despejo seja executada é necessário que a Justiça dê a ordem de despejo, emita um mandado e designe um oficial de Justiça para cumpri-lo.

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  77. maria josé salomé
    janeiro 18, 15:48 #77 maria josé salomé

    tenho um imóvel que aluguei e por motivos de infiltrações e goteiras na lage o inquilino parece que está querendo de alguma forma que eu pague os móveis dele gostaria de saber se eu tenho este dever,visto que ele não estava morando lá forçado.
    grata.

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    • direitolegal
      janeiro 18, 20:06 direitolegal Autor

      O locador o dever principal de entregar a coisa alugada em estado a servir ao uso a que se destina (art.22, I). Tomando em conta que o contrato de locação é de natureza obrigacional e não real, a não entrega da coisa gera a rescisão contratual, bem como o pagamento de eventuais perdas e danos em favor do locatário. Pela segunda parte do inciso I, depreende-se que o locador deve manter a coisa no mesmo estado pelo tempo do contrato. Deverá o locador, então, realizar os reparos necessários a que a coisa permaneça como ao momento da locação. De se destacar, contudo, que podem as partes convencionar o contrário. Caberão, pois, os reparos advindos do uso e do tempo. Se, por exemplo, devido a chuvas torrenciais houver danos ao telhado do imóvel, será responsabilidade do locador o devido conserto. O locador responde, ainda, pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (art. 22, IV). Em sendo a locação contrato comutativo e oneroso, aplica-se a teoria dos vícios redibitórios. (art. 441, CC)

      Cabe observar que as reparações durante a locação cabem ao locatário. Essas pequenas despesas não precisam ser advindas de sua culpa, como, por exemplo, a substituição de vidros quebrados, a desobstrução de canos e ralos, o conserto de pequenas goteiras, a troca de torneiras etc.

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  78. Camila Farias
    janeiro 17, 17:42 #78 Camila Farias

    Boa tarde,

    Meu tio locou uma casa por meio de um contrato com Imobiliária. O contrato previa locação de 30 meses. Antes do final dos 30 meses meu tio avisou a imobiliária que queria o imóvel de volta. A imobiliária diz que notificou o inquilino. Todavia, o contrato terminaria dia 31/05/11, mas o inquilino está dentro da casa até a presente data. A imobilária em outubro de 2010 entrou com ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança do débito locativo. Fiquei com duvidas com relação a ação intentada pela imobiliária. Se meu tio deixou por escrito que não queria a renovação do contrato por ser o inquilino mal pagador, como pode ele estar dentro da casa até hoje? e outra, na inicial foi juntado o contrato e não tem aditivo nenhum para o inquilino permanecer na casa. Sei que se o locador não se manisfeta, a locação é prorrogada por tempo indeterminado, mas se meu tio se manifestou contra (por escrito) a renovação do contrato, porque somente a imobiliária entrou em outubro de 2011 na Justiça? pode ter sido negligência da parte deles? isso significa que o inquilino está sem contrato na casa? não seria o caso de ter entrado com uma ação Reivindicatória? estou desconfiada da Imobiliária…
    Muito Obrigadaa!!!

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    • direitolegal
      janeiro 17, 20:36 direitolegal Autor

      Boa tarde,

      se a imobiliária ingresssou com ação de despejo por falta de pagamento é por que o inquilino não vinha cumprindo com suas obrigações.Quando o inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel ou dos encargos da locação (condomínio, água, luz etc.), o locador poderá entrar com uma ação de despejo. Nesses casos, o locatário sendo citado, terá prazo de 15 dias para contestar esta ação ou pedir ao juiz para designar data para ser depositado o aluguel (purgação de mora)

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  79. Alessandra Santos
    janeiro 17, 15:38 #79 Alessandra Santos

    Boa Tarde,

    Tenho um inquilino que sempre paga o aluguel atrasado e parcelado, por exemplo: ele paga R$550,00 no dia correto e o restante depois de 10 dias. Minha dúvida: Sendo assim, posso entrar com uma ordem de despejo? Qual o prazo para isso?
    Outra dúvida: meu contrato foi de 12 meses, não tenho interesse em renovar. Quando tenho que avisa-los que deverão deixar o imovel?

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    • direitolegal
      janeiro 17, 20:37 direitolegal Autor

      De acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/90, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação. Nas locações efetuadas após a data acima mencionada, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia v azia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.

      Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%. Quando o inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel ou dos encargos da locação (condomínio, água, luz etc.), o locador poderá entrar com uma ação de despejo. Nesses casos, o locatário sendo citado, terá prazo de 15 dias para conte star esta ação ou pedir ao juiz para designar data para ser depositado o aluguel (purgação de mora). Em ambos os casos há a necessidade de constituir um advogado.

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  80. Paulo
    janeiro 16, 17:45 #80 Paulo

    Boa noite,

    O inquilino fica isento de pagamento de multa rescisória em caso de transferência do seu emprego para outro estado? Obrigado Paulo

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    • direitolegal
      janeiro 17, 20:13 direitolegal Autor

      Diante disso, o art. 4º da Lei do Inquilinato prevê a possibilidade do locador e do locatário especificarem uma multa contratual, que será devida no caso de rescisão durante o prazo estipulado para vigência da locação. E o parágrafo único do art. 4º da Lei do Inquilinato estabeleceu uma hipótese de isenção da multa contratual: o locador não poderá cobrar a multa no caso da rescisão ter sido ocasionada pela transferência do local de trabalho do locatário.Trata-se da única hipótese expressamente prevista na Lei do Inquilinato.

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  81. Tânia
    janeiro 16, 16:51 #81 Tânia

    Gostariamos de uma orientação quanto a despejo por atraso de aluguel. Somos uma cooperativa de educadores que mantem uma escola de ensino fundamental e médio, na modalidade EJA,autorizados pelo Conselho Estadual de Educação, locatários do imóvel, desde 1998, e momentaneamente nos encontramos em dificuldades financeiras e estamos devendo dois meses do respectivo aluguel. Um dos propriétários por diversas vezes já nos fez ameaças de processo judicial para reintegração de posse ou seja de despejo. Estamos apreensivos. Como fica a nossa situação ?

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    • direitolegal
      janeiro 16, 21:48 direitolegal Autor

      A locação de escola a que se refere a lei do inquilinato – Lei 8.245/91 – abrange unicamente aquelas que são fiscalizadas pelo Poder Público, especialmente o Ministério da Educação que possuem consequentemente currículom oficial e ordinário. Os chamados cursos livres, por exemplo, dança, línguas, corte e costura, auto-escola, manequim, academias, ginásticas e etc. seguem em paralelo aos critérios especiais daquelas fiscalizadas. E a diferença fundamental entre elas reside na possibilidade da retomada do imóvel, ou seja, na disponibilidade do exercício da chamada denúncia vazia. Locado o imóvel para um a escola regular, jardim da infância, pré-primário, primeiro ou segundo grau ou mesmo superior, no vencimento do contrato, qualquer que seja o prazo ajustado, o proprietário fica impossibilitado de requerer a sua retomada desmotivada. Ou seja, a locação prorroga-se por prazo indeterminado e somente será possível obter a desocupação do imóvel se houver mútuo acordo, prática de infração contratual ou legal grave, falta de pagamento dos aluguéis ou encargos, ou finalmente para realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-la. Poderá também rescindir se o proprietário pedir o imóvel para demolição, edificação licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil. Esses os motivos únicos que permitirão a rescisão da locação de escola, mesmo assim, permitind o-se ao locatário discutir a real sinceridade do pedido através do uso do contraditório no processo de despejo a ser ajuizado. O objetivo do legislador foi dar ênfase ao aspecto social da locação predial, neste caso veementemente demonstrada por se tratar de escola regular. Quanto as demais modalidades que não estão ao abrigo desta proteção, o regime é de uma locação não residencial comum, ou seja, no vencimento poderá o locador promover a retomada sem motivo, simplesmente solicitando a desocupação do imóvel, e em caso de recusa, ingressar com a chamada Ação de Despejo Por Denúncia Vazia.
      Fonte: http://www.pegoraroadv.com.br/artigos/locacao/A_locacao_de_escola.php

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  82. SANDRO ROBERTO DE SOUZA
    janeiro 16, 16:18 #82 SANDRO ROBERTO DE SOUZA

    Boa tarde!
    Eu aluguei uma sala comercial em 2009, só que no primeiro ano entrou agua na loja quatro vezes,muita agua tipo cachoeira, molhou muita mercadoria, depois de muita briga com o locatária ela resolveu.
    Agora no segundo ano estava entrando agua novamente, então fui falar com a mesma e ela me desrespeitou e me xingou e disse que não tinha ninguém para arrumar o telhado e falou que não iria mais renovar o contrato.
    Gostaria de saber se ela pode não querer mais alugar para mim e se posso entrar na justiça para rever os danos materiais e morais.
    Quais os meus direito nessa situação.
    Aguardo uma resposta e desde já obrigado.
    Att.
    Sandro.

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    • direitolegal
      janeiro 16, 21:52 direitolegal Autor

      Boa tarde,

      o locador tem como obrigação entregar o imóvel para locação em perfeitas condições de uso. Se o fato ocorreu duas vezes e tens como comprovar o prejuízo, creio devas pleitear indenização.

      Isabel

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  83. Claudete C T Silva
    janeiro 16, 16:11 #83 Claudete C T Silva

    Boa tarde,
    Por favor me esclareçam a respeito de meu contrato de locação. Eu fiz um contrato com o inquilino de 4 anos (orientada pela imobiliária), para que não houvesse uma renovatória automática. Agora findos oa 4 anos, o inquilinio estabelece as regras para o novo aluguel. Não concorda com o qu propomos e diz que nós não podemos fazer nada, pois ele tem no imóvel um berçário. É verdade que estou refém dele? Disse que se eu propuser uma ação para avaliar o imóvel, irá pagar em juízo. O que devo fazer? Por favor, me respondam.

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    • direitolegal
      janeiro 16, 21:49 direitolegal Autor

      A locação de escola a que se refere a lei do inquilinato – Lei 8.245/91 – abrange unicamente aquelas que são fiscalizadas pelo Poder Público, especialmente o Ministério da Educação que possuem consequentemente currículom oficial e ordinário. Os chamados cursos livres, por exemplo, dança, línguas, corte e costura, auto-escola, manequim, academias, ginásticas e etc. seguem em paralelo aos critérios especiais daquelas fiscalizadas. E a diferença fundamental entre elas reside na possib ilidade da retomada do imóvel, ou seja, na disponibilidade do exercício da chamada denúncia vazia. Locado o imóvel para uma escola regular, jardim da infância, pré-primário, primeiro ou segundo grau ou mesmo superior, no vencimento do contrato, qualquer que seja o prazo ajustado, o proprietário fica impossibilitado de requerer a sua retomada desmotivada. Ou seja, a locação prorroga-se por prazo indeterminado e somente será possível obter a desocupação do imóvel se houver mútuo acordo, prática de infração contratual ou legal grave, falta de pagamento dos aluguéis ou encargos, ou finalmente para realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-la. Poderá também rescindir se o proprietário pedir o imóvel para demolição, edificação licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil. Esses os motivos únicos que permitirão a rescisão da locação de escola, mesmo assim, permitindo-se ao locatário discutir a real sinceridade do pedido através do uso do contraditório no processo de despejo a ser ajuizado. O objetivo do legislador foi dar ênfase ao aspecto social da locação predial, neste caso veementemente demonstrada por se tratar de escola regular. Quanto as demais modalidades que não estão ao abrigo desta proteção, o regime é de uma locação não residencial comum, ou seja, no vencimento poderá o locador promover a retomada sem motivo, simplesmente solicitando a desocupação do imóvel, e em caso de recusa, ingressar com a chamada Ação de Despejo Por Denúncia Vazia.

      http://www.pegoraroadv.com.br/artigos/locacao/A_locacao_de_escola.php

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  84. Leandro Guimarães
    janeiro 16, 06:43 #84 Leandro Guimarães

    Bom dia!
    Tenho um imóvel alugado e a inquilina não pagou o IPTU de 2011 desde quando começou a usufruir da moradia e não paga o aluguel na data certa a 3 meses e já tem 2 meses em atraso. Gostaria de Saber se já posso entrar com o pedido de despejo pelo não cumprimento de suas obrigações.
    Desde já agradeço

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  85. Heloisa Prado
    janeiro 14, 10:06 #85 Heloisa Prado

    Aluguei um apartamento para uma pessoa por $1.000,00 em outubro de 2010, que foi reajustado em outubro de 2011 para $1.080,00, portanto em outubro fez um ano do contrato de locação. Agora em janeiro de 2012, ela avisou que vai sair no final do mês.
    Ela depositou $3.000,00 como caução na época da locação em outubro de 2010.
    O contrato tem a vigência de 30 meses e está previsto uma multa de três meses, caso saia antes do prazo determinado em contrato.
    Pergunto: Como devo proceder nessa multa?
    Ela deve pagar essa multa no valor de $3.000,00 já que sai antes do prazo, ou seja,morou apenas 15 meses?

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    • direitolegal
      janeiro 16, 21:43 direitolegal Autor

      Bom dia,
      se no cotrato de locação esta previsto que a multa, para o inquilino, no caso de entrega de imóvel antes do término do prazo é de três meses o valor do aluguel e, o inquilino leu o mesmo, assinou o mesmo(concordou com o mesmo); a multa será de três meses o valor do aluguel.
      Se o valor do aluguel é de R$ 1.080,00 por mês, o valor da multa será de R$ 3.240,00.
      Isabel

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    • jose
      janeiro 29, 14:13 jose

      No caso da dúvida da Sra. Heloísa Prado (14/01/12 às 10:06h), já respondida pela Dra. Isabel em mesma data, às 21:43h eu, com a devida licença, venho discordar pois, nesse caso, a locadora não poderá reter o valor integral da multa.
      Se o seu locatário utilizou 15 meses de um total de 30 (previstos no contrato), a locadora somente poderia reter 50% do valor da multa pois, o locatário “só” descumpriu exatamente a metade do contrato.
      Mesmo que tenha ocorrido reajuste, o valor a ser devolvido ao locatário, seria a metade do saldo que existir na poupança, contado desde a data do depósito pois, era o valor do aluguel (à época) da contratação e não a do momento da desocupação ou rompimento do contrato.
      Por outro lado, se houver uma cláusula de “liberalidade” de multa caso tenha cumprido 1 ano de locação, p. exemplo, a locadora deveria devolver todo o valor da caução, devidamente atualizado e acrescido de juros segundo os índices da poupança, contados desde a data do depósito.
      Ao menos, esse é o meu entendimento.

      Jose Maurício Santos.

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  86. valter
    janeiro 14, 05:18 #86 valter

    Aluguel um imóvel em março de 2011, pois no momento estou estudando no exterior. Foi celebrado um contrato de 30 meses, com a claúsula de saída do inquilino sem custo após 12 meses. Vou retornar ao Brasil em maio deste ano e gostaria de solicitar a desocupação do mesmo para uso próprio (15 meses após o início do contrato). Tanto eu quanto minha esposa não temos qualquer outro imóvel em nosso nome. Tenho direto a solicitar a descoupação do mesmo para uso próprio sem custo?

    Obrigado pela atenção dispensada

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  87. Flávia Mattos
    janeiro 14, 01:46 #87 Flávia Mattos

    olá, bom dia.
    Infelizmente tenho muitas dúvidas e gostaria de uma orientaçao na medida do possivel!
    Bom, meu Pai (falecido em 2011) Locou seu imovel para um casal que vive aí aproximadamente uns 5 anos, porém sem nenhum tipo de contrato.Os inquilinos sempre pagaram o aluguel, num valor inferior aos parametros da legislaçao imobiliaria, porem o que teria sido acordado entre as partes e meu pai acarva com o IPTU. As questoes sao as seguintes:
    1. A apropriaçao do imovel por 5 anos sem contrato lhes da o direito de entrar com usocapiao? (considerando que havia um contrato informal e verbal, mesmo porque ambos arcavam com suas respectivas responsabilidades? eles com o aluguel em dia e meu pai com os impostos)
    2. Caso eu queira fazer um contrato, a casa ja deverá estar em meu nome, ou posso fazer mesmo estando ainda no nome do meu Pai? e com inuquilino ja residindo na casa a quase 5 anos? E quanto ao valor, pq atualmente se paga um valor quase que simbolico.Como Proceder?
    3. em caso de interesse em venda, sem contrato, como posso agir? lhes dou um prazo de de 30 a 60 dias para entregar o imovél, qual seria o procedimento dentro da lei que de certa forma nao prejudicasse nehuma das partes. (pois nao quero confusao!!)
    Bom essas sao as principais duvidas, espero que possam me ajudar,ficarei aguardando um retorno! E agradeço desde já a atençao!

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    • direitolegal
      janeiro 16, 21:40 direitolegal Autor

      Comentário:
      olá, bom dia.
      Infelizmente tenho muitas dúvidas e gostaria de uma orientaçao na medida do possivel!
      Bom, meu Pai (falecido em 2011) Locou seu imovel para um casal que vive aí aproximadamente uns 5 anos, porém sem nenhum tipo de contrato. “Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite – se aos herdeiros.”

      Os inquilinos sempre pagaram o aluguel, num valor inferior aos parametros da legislaçao imobiliaria, porem o que teria sido acordado entre as partes e meu pai acarva com o IPTU. As questoes sao as seguintes:
      1. A apropriaçao do imovel por 5 anos sem contrato lhes da o direito de entrar com usocapiao? (considerando que havia um contrato informal e verbal, mesmo porque ambos arcavam com suas respectivas responsabilidades? eles com o aluguel em dia e meu pai com os impostos) Apropriação ou aluguel? A propriedade não se encontra registrada em nome de seu pai? A utilização ou o aluguel por cinco anos, não dá direito a ingressar com ação de usucapião. Você mesmo informou que seu pai pagava os impostos em dia, isto quer dizer que o bem se encontra em nome de seu pai.
      2. Caso eu queira fazer um contrato, a casa ja deverá estar em meu nome, ou posso fazer mesmo estando ainda no nome do meu Pai? e com inuquilino ja residindo na casa a quase 5 anos? E quanto ao valor, pq atualmente se paga um valor quase que simbolico.Como Proceder? Como seu pai faleceu o imóvel deverá ser inventariado para ser partilhado entre os herdeiros, ou no caso, de haver um só herdeiro, poderá até mesmo ser adjudicado, por escritura pública em cartório notorial…Com o ptérmino do prazo do contrato de aluguel, faça um novo, com prazo de 30 meses….
      3. em caso de interesse em venda, sem contrato, como posso agir? lhes dou um prazo de de 30 a 60 dias para entregar o imovél, qual seria o procedimento dentro da lei que de certa forma nao prejudicasse nehuma das partes. (pois nao quero confusao!!) O direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel, que se encontra contemplado pelo art.27, Lei do Inquilinato:

      “Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.”

      Portanto, na ocasião em que o locador decidir alienar a coisa, objeto do contrato de locação, estará, por força de lei, obrigado a comunicar ao locatário, dando preferência para a aquisição do imóvel.

      Contudo, se no prazo de trinta dias não houver manifestação por parte do locatário, a dizer do interesse ou não em celebrar contrato de compra e venda, perde o direito de preferência. Por conseqüência lógica, havendo a alienação da coisa locada, haverá a extinção do contrato de locação.

      Importante dizer que a manifestação do interesse deve se dar de forma inequívoca. No mais, a aceitação corresponde ao teor exato da proposta. Entende-se daí que não está autorizado o locatário a fazer contraproposta.

      Na hipótese de o locatário aceitar a proposta e, em momento posterior, o locador desistir do negócio, terá, evidentemente, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes (art.29).

      Se o imóvel estiver sublocado, o sublocatário terá o direito de preferência e depois ao locatário. Na hipótese de serem vários os sublocatários, a preferência cabe a todos ou a qualquer um deles, no caso de um só estar interessado na compra da coisa.

      No caso de haver pluralidade de pretendentes, terá a preferência o locatário mais antigo. Contudo, se todos estiverem no imóvel pelo mesmo tempo, irá ter a preferência o mais idoso (art.30, Parágrafo Único).

      O art. 31 cuida da alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incide sobre a totalidade dos bens objeto da alienação. Por derradeiro, se o proprietário de apartamentos, de escritórios ou de vila vendê-los por inteiro, a preferência somente pode ser exercida em relação ao todo, não se podendo obrigar o titular a fracionar o imóvel. [5]

      O direito de preferência poderá ser exercido diretamente pelo locatário se este o reclamar judicialmente dentro do prazo de seis meses do registro da venda para terceiros no cartório de imóveis, mediante depósito do valor da venda e das demais despesas da transferência (art.33).

      Se o locador deixar de atender à preferência legal, o locatário poderá, ainda, reclamar do locador as perdas e danos correspondentes, mas deverá comprovar tanto sua capacidade econômico-financeira de adquirir o imóvel quanto os prejuízos que sofreu (art.33, Parágrafo único).

      Cabe ressaltar, no mais, que não será aplicado o direito a preferência quando: perder a propriedade ou vender por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

      Ainda, se o contrato estiver sido firmado a partir de outubro de 2001, o direito de preferência não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica.

      O Parágrafo único contendo tal idéia foi incluída pela Lei n.°10.931, de 02 de agosto de 2004, que dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário e dá outras providências.

      A Lei do Inquilinato garante, ainda, o direito do locatário à indenização por benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas. Entenda-se como benfeitorias necessárias aquelas que “têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore”(96, CC). Por demais, é permitido ao locatário o exercício de seu direito de retenção.

      As benfeitorias voluptuárias, por não serem indenizáveis, podem ser levantadas ao final do contrato, desde que não haja mudança quanto a substância da coisa.

      Ainda, o locatário pode exercer o direito de retenção na hipótese de o locador antes do vencimento do contrato reaver a coisa alugada, deverá ressarcir o locatário em perdas e danos. O locatário, então, enquanto não ressarcido, poderá reter o bem em sua posse (art. 571,CC).

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  88. Rodrigo venancio
    janeiro 13, 09:44 #88 Rodrigo venancio

    Bom dia, gostaria que esclarecesse minha duvida se possível.

    Sou fiador de um imóvel desd 2008, no entanto o contrato de aluguer venceu em janeiro de 2012 e o inquilino não saiu do mesmo. Não quero ser mais fiador, qual o procedimento a ser tomado? A nova lei alcança o contrato antigo ou vigerá a lei antiga nesse caso? Terei que pagar os alugueis caso o inquilino não pague apartir de gora?

    Grato desde já!!!

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    • direitolegal
      janeiro 14, 21:25 direitolegal Autor

      A nova lei do inquilinato, que entrou em vigor no dia 25 de janeiro de 2010, deixa claro que em contratos que estejam vigorando por prazo indeterminado o fiador poderá avisar a sua desoneração, embora ainda seja responsável pela fiança pelo prazo de 120 dias a contar do aviso. Além disso, o locatário terá 30 dias para apresentar um novo fiador.

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  89. Renata
    janeiro 12, 16:15 #89 Renata

    Boa tarde senhores,
    Sou proprietaria de um imovel e aluguei pelo prazo de 01 ano. O prazo findou, e a inquilina se recusa a pagar o valor do reajuste que solicitei e também se recusa a entregar o apto, alegando não encontrar no mercado imobiliario outro apto pra alugar. Ela alega que pela nova lei do inquilinato, o contrato de aluguel por 1 ano é inexistente e se torna contrato por tempo indeterminado. Pergunta: Estou refém dessa inquilina? Ela só vai sair do meu apto quando ela quiser? Como posso proceder legalmente? Desde já agradeço!

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  90. Marco Aurélio
    janeiro 12, 14:36 #90 Marco Aurélio

    moro de aluguel a 02 anos eo prorietario que dividir comigo a taxa de coleta de lixo que veio cobrando no iptu 2012 eu devo ou nao devo pagar esta taxa.

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    • direitolegal
      janeiro 14, 21:16 direitolegal Autor

      Boa tarde,
      o inquilino deve pagar somente o que ficou pactuado no contrato de locação, caso tenha sido pactuado que o inquilino deva pagar IPTU etc… Caso contrário, se o contrato não estipulou, a obrigação será do locador.
      Isabel

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  91. henrique
    janeiro 12, 09:45 #91 henrique

    Moro a 4 anos em um imovel e a proprietaria vem aumentando o aluguel em cinquenta reais todo o ano e temos que pagar o imposto dividindo por quatro moradores, isso esta certo? me dê uma luz pois eu acho que estou sendo lezado. um abraço.

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  92. Claudete C. T. Silva
    janeiro 12, 03:25 #92 Claudete C. T. Silva

    Sou proprietária de um imóvel que está alugado para uma escola. O contrato de locação de 4 anos expira agora dia 15-01-12, mas o inquilino não aceita a atualização do aluguel, dizendo que eu não posso pedir o imóvel por ser instituição de ensino e que ele só aceita o reajuste estabelecido pelo índice IGPM. Isso procede? Estou refém desse inquilino? Que devo fazer?

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    • direitolegal
      janeiro 14, 21:08 direitolegal Autor

      Boa tarde,
      seu contrato de locação deve ter sido pactuado por 12 meses e, a cada 12 meses deve estar sendo realizado/pactuado novo contrato de locação, com atualização do valor… Se o contrato de locação foi pactuado para 30 meses, o aumento/reajuste da locação somente se dará no término deste prazo, por índices oficiais.
      O reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais do governo, acumulados no período. A vigência de um contrato de locação residencial não pode ser inferior a 30 meses (porém, não há proibição de contratos com prazo inferior). Já nas locações comerciais não há prazo mínimo determinado.

      Quanto a pagamento de impostos, taxas, condomínio…., tudo deve ter sido pactuado no contrato de locação.
      Isabel

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  93. Adriana
    janeiro 11, 07:13 #93 Adriana

    Bom dia!

    Aluguei um apartamento com contrato de 30 meses, e estou saindo após 18 meses, comuniquei com 30 dias de antecedencia, a proprietária do imóvel aceitou que eu não pagasse multa recisória já q permaneci no imóvel pelo prazo superior a 1 ano, porém a imobiliária não aceitou.
    A imobiliária pode me obrigar a pagar a multa mesmo que a proprietária esteja de acordo com o não pagamento?

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    • direitolegal
      janeiro 14, 20:56 direitolegal Autor

      Boa tarde,

      pegue por escrito do proprietário um documento de que não ficaste em débito algum.
      Vale o que as partes contratantes combinaram e pactuaram. Se o locador aceitou, a imobiliária não tem nada a se opor, uma vez que somente presta serviços para a proprietária do imóvel.

      Isabel

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  94. marucia
    janeiro 10, 20:23 #94 marucia

    minha inquilina saiu do meu imovel deixando contas de agua e luz em atrazo, no valor de quase 2.600,00 reais. tive que parcelar as contas termino em fevereiro.como faço pra conseguir que ela me pague…(as contas de agua estão no nome dela) só que eu não sei pra onde ela se mudou, tenho todos os dados dela e sei que ela é professora.Sera que se eu entrar na justiça consigo ganhar.

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    • direitolegal
      janeiro 14, 20:52 direitolegal Autor

      Boa tarde,

      se a pessoa é professora, basta verificar se a mesma é do municipal, estadual ….;assim, poderás localizar a mesma pela associação e/ou secretaria municipal/estadual/federal que a mesma se encontra subordinada.
      Consiga o endereço da mesma e ingresse no juízado de pequenas causas, de sua cidade com ação de cobrança.

      Isabel

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  95. Nara
    janeiro 07, 17:41 #95 Nara

    preciso retirar uma duvida.
    sou sublocataria de uma casa, nosso contrato é temporário de 6 meses e pagamos seguro fiança referente ao ultimo mês de de contrato. inicio do contrato data de 05/08/11, neste caso o final é de 05/02/2012. por motivos de rescisão de contrato de trabalho não poderei pagar o previsto em contrato verbal com a locataria. sendo que cumpri sem atraso 5 meses e não posso mais ficar na casa, terei que pagar multa rescisória mesmo ja tendo feito o pagamento adiantado referente ao ultimo mês? pois ela esta alegando que teremos que efetuar o pagamento referente a fevereiro e que utilizaremos o seguro fiança no mês corrente de 05/02 a 05/03, realmente seria isto?

    Fico grata pela resposta.

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    • direitolegal
      janeiro 12, 08:50 direitolegal Autor

      Art. da Lei 8245/91 (Lei do Inquilinato):

      Art. 4º – Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924º do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialm ente estipulada.
      § único – O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locado r com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

      Isabel
      Em 09/01/2012 16:01, Direito Legal

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  96. LEIDI DA SILVA
    janeiro 04, 14:52 #96 LEIDI DA SILVA

    Aluguei uma casa com contrato de um ano 06/10 a 06/11, vencido o contrato o inquilino disse que não iria renova-lo porque iria sair do imovel. toda vez que a procurava dizia que estava resolvendo. Não deixou de pagar o aluguel, porem não o fez com o indice. Até o momento paga rigorosamente o aluguel, más não quer pagar o indice de aumento e diz que ira ficar por um tempo no imovel, más não quer realizar contrato. o que fazer nesse caso ?

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    • direitolegal
      janeiro 10, 21:39 direitolegal Autor

      Boa tarde,

      Enquanto perdurar o contrato, o valor do aluguel só poderá ser reajustado pelo índice de inflação estabelecido em contrato. Assim que o contrato findar, o locador poderá pleitear uma revisão do valor do aluguel, que não precisará seguir nenhum índice de inflação. No entanto, se o inquilino permanecer no imóvel por mais 30 dias após o término do contrato, este passa a valer por tempo indeterminado, e o reajuste deverá seguir sendo anual, e regido pelo índice de inflação já estabelecido. Vale lembrar, no entanto, que assim que o contrato de 30 meses terminar, o locador poderá exercer a qualquer tempo o seu direito de pedir o imóvel de volta sem apresentar justificativa, devendo o inquilino sair após 30 dias da denúncia.
      Isabel

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      • Renata
        janeiro 12, 16:20 Renata

        Desculpe a intromissao, mas o caso é parecido com o meu: o contrato era de apenas 1 ano, e nao de 30 meses. Como fica nesse caso? Obrigada!

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  97. André Luiz Rufino
    janeiro 04, 08:33 #97 André Luiz Rufino

    Bom dia.

    Sou locatário de um imóvel, que, após a assinatura do contrato, apresentou problemas na infraestrutura sde esgoto. Uma vez que o problema apareceu após a realização de uma reforma (por desejo/necessidade/vontade do dono do imóvel) de grande de tempo de execução, que tipo de depreciação pode se feita no valor do aluguel? Faz semanaas que o problema causa consequencia graves aos dois locatários do imóvel. Literalmente ficamos com a “merda no quintal” (me desculpem pelo termo). Eu preciso datar essas coisas ou acionar um advogado para isso?

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    • direitolegal
      janeiro 10, 21:35 direitolegal Autor

      Boa tarde,

      Cabe ao locador :

      Entregar o imóvel em condições de uso;
      Garantir o uso pacífico do imóvel;
      Manter a forma e o destino do imóvel;
      Responder pelos vícios ou defeitos que antecederam à locação;
      Participar ao locatário através do Termo de Vistoria a descrição do estado do imóvel, relatando de forma expressa os defeitos apresentados pelo mesmo;
      Fornecer recibo detalhado das importâncias pagas pelo locatário;
      Responsabilizar-se pelo pagamento das taxas de administração imobiliária e de intermediações, compreendidas as despesas com relação a aferição de idoneidade do locatário ou fiador;
      Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra fogo que incidam sobre o imóvel, ressalvando a hipótese de disposição contratual em contrário;
      Exibir ao locatário os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
      Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

      Portanto, o locador tem a obrigação de indenizar o inquilino por gastos de consertos de encanamentos..

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  98. suzanne
    dezembro 31, 00:07 #98 suzanne

    Prezada Dr° Izabel,preciso de orientaçaõ,alugo uma loja há seis meses,porém o locador adiou a feitura do contrato,agora afirmou que naõ o fará,tenho mêdo de ser despejada,pois fui coagida a aceitar um reajuste de aluguel neste curto período que lá estou, ou entregar a loja em um mês,vendi meu único bem para montar a loja,meu desespêro é total,por favor me diga,tenho algum direito neste contrato comercial verbal?no contrato verbal ficou definido que eu poderia ficar com a loja pelo preço inicial por um ano,após esse período haveria reajuste,o ponto apesar de modesto é muito assediado por outro comerciante que vive oferecendo ao locador da loja valores que naõ posso pagar,a lei me dá alguma proteçaõ? o locador pode pedir a loja quando quiser pela falta do contrato que se nega a fazer?

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    • direitolegal
      janeiro 12, 08:39 direitolegal Autor

      Boa tarde,

      contrato de locação verbal – é melhor evitar.

      Embora conste da lei de locação (nº 8.245/91), o contrato verbal tem várias particularidades. Uma delas é que quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado. Nessa hipótese, o imóvel somente poderá ser retomado pelo locador em determinados casos, ao contrário de quando a locação é feita por contrato escri to e com prazo igual ou superior a trinta meses, ocasião em que ocorre a resolução do contrato, independentemente de notificação ou aviso.

      O contrato verbal tem sua prova através dos recibos, cujo fornecimento, pelo locador, é obrigatório.

      Não cabe no contrato verbal nenhum acordo porque para que acordos sejam válidos torna-se obrigatório o contrato escrito. Isso se justifica por não ter as partes como provar diante de um juiz um acordo feito “de boca”. Ficaria a palavra de um contra a palavra do outro.
      O contrato verbal obrigatoriamente é regido por “prazo indeterminado” por não poder prever o prazo pela não existência do contrato escrito.
      Sendo obrigatoriamente o contrato verbal por prazo indeterminado, somente após 5 anos de locação ininterrupta o proprietário poderá pedir o imóvel ao locatário, já o locatário poderá devolve-lo a qualquer tempo pois em contratos por prazo indeterminado não há incidência de multa por desocupação já que basta ao locatário comunicar a desocupação com 30 dias de antecedência.

      Isabel

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  99. luziana
    dezembro 21, 17:34 #99 luziana

    Boa tarde,tenho um problema e ñ sei que fazer agora,vamos se voce pode me ajudar tirando minha duvida.sou proprietaria de uma casa,e coloquei na imobiliaria para ñ ter dor de cabeça ,mas resolvi alugar acasa para meu irmao ele entrou em janeiro de 2010,desde entonces ele nunca paga em dia. agora faz 3 meses qesta em atrazo comos alugueis. falei com a imobiliaria e ela disse que o melhor seria tirar os juros e ver se ele coloca em dia e eu aceitei já tirei juros ano passado varias vezes .só que eu disse ,aproveitamos e pedimos a casa ,e els falaram que ñ podem pedir porque o rapaz é meu irmao(parte de pai) e eles ñ podem pedir a casa,só por meio de uma açao de despejo.entao ou fico com inquilino q deixa acumular meses pra q eu tire juros ou tenho que gastar com açoes juridicas,porque a imobiliaria me disse q tenho qdepositar um dinheiro para começar a açao de despejo no caso vou ficar sem os alugueis e pagando advogados por que ate q o juiz assina o despejo seguramente vou ficar sem receber ,NAO?? por favor me de uma luz .obrigada

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    • direitolegal
      janeiro 10, 21:58 direitolegal Autor

      Muitos Locatários desatualizados pensam que a Ação de Despejo só pode ser Ajuizada depois de trinta, sessenta ou noventa dias do vencimento dos aluguéis, o que não é verdade. A Ação de Despejo por falta de pagamento pode ser Ajuizada no dia seguinte ao da data-limite fixada para pagamento. A partir dessa data o Locatário já estará inadimplente e será responsável por todos os ônus contratuais decorrentes da mora.

      O certo é que, mesmo citado da Ação de Despejo, o Locatário ainda poderá manter a locação. Apenas é preciso “emendar a mora”(art.62,II,III), ou seja, dentro de quinze dias da citação, poderá depositar o valor total da dívida, nela incluídos todos os aluguéis vencidos até a data do depósito, mais as custas, multa, juros e honorários advocatícios.

      Quitando integralmente os aluguéis em juízo, a locação continuará como se nada tivesse havido, e os próximos aluguéis deverão continuar a ser pagos no mesmo local em que eram pagos anteriormente.

      Contudo, pode ocorrer que o aluguel apontado pelo Locador na ação de despejo já esteja pago, ou não esteja com o valor correto, ou deva ser compensado pelos valores das contribuições condominiais extraordinárias, de responsabilidade do Locador, pagas pelo Locatário.

      Nesse caso, não haverá a hipótese de simplesmente “emendar a mora” (fazer o depósito respectivo). Assim sendo, deverá o Locatário contratar advogado para defendê-lo no processo, dentro do mesmo prazo de quinze dias. A defesa produzida pelo advogado, nesse momento processual, chama-se Contestação.

      A peça de contestação é o complexo de argumentos jurídicos que o Locatário, por seu advogado, deverá apresentar ao juiz, justificando o porquê do não-pagamento ou fornecendo a informação e comprovação do pagamento efetuado.

      O juiz, depois de ouvir os argumentos de cada qual, avaliar as provas produzidas, prolatará sentença, definindo se concede o despejo ou não.

      Tudo é muito simples, mas não pode o Locatário imaginar que será possível sempre dar ao Locador o trabalho de ajuizar as ações e, em seguida, ir à Justiça, emendar a mora (efetuar os pagamentos respectivos) e extinguir o processo.

      A Lei também prevê a situação em que o Locatário, por mero capricho, atrasa os pagamentos, e o Locador para receber o seu crédito, às vezes até defasado, tenha sempre que ajuizar ação de despejo.

      Então o legislador dispôs que, durante o ano, o Locatário somente poderá Emendar a Mora (fazer o pagamento na Justiça) por duas vezes(art.62- p.único).

      Havendo uma terceira Ação de Despejo dentro de um período de doze meses, se as outras duas foram situações de emenda da mora e não de contestação, o juiz decretará o despejo, ainda que no prazo de quinze dias da citação o Locatário tenha depositado todo o seu débito.

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  100. felipe
    dezembro 16, 12:35 #100 felipe

    Gostaria de saber se a doação pode ser usada para “denunciar” o contrato de aluguel fixado em 30 meses. O caso é que a minha mãe fez um contrato de 30 meses. Ocorre que eu vou me casar e o aparatamento sera doado para mim. E eu gostaria de me mudar para ele. Quando o apartamento passar para o meu nome ey tenho direito de denunciar o contrato para o inquilino sair?

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    • direitolegal
      dezembro 17, 08:33 direitolegal Autor

      Boa tarde,
      Caso o proprietário tenha interesse na retomada do imóvel, deverá informar o inquilino por meio de documento que comprove essa intenção: notificação, carta registrada, etc.
      O prazo mínimo concedido em lei para a desocupação, terminado o contrato de locação, é de 30 dias.
      A denúncia vazia é a retomada do imóvel pelo proprietário, podendo ser feita sem necessidade de justificativa quando termina o prazo de locação estipulado em contrato. Ela poderá ser feita independentemente de notificação ou aviso.
      Quando a denúncia vazia pode ocorrer?
      Nas locações que a partir de 20/12/1991 foram contratadas por escrito, e cujo prazo inicial de locação seja igual ou superior a 30 meses (2 anos e meio)….
      Existem outras causas para pedir a desocupação do imóvel, entre elas: para uso residencial de ascendentes ou descendentes que não disponham de imóveis próprios.

      Isabel

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  101. Jose Silva
    dezembro 07, 20:35 #101 Jose Silva

    Muito obrigado pela orientação, Drª Isabel. Já coloquei este site entre o meus favoritos, porque é um site bem organizado e com bons artigos para se ler.

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  102. Suellen Monteiro
    dezembro 07, 13:59 #102 Suellen Monteiro

    parte 1 )Por favor se alguem puder me ajudar… moro num predio a 7 anos tenho contrato tudo certo, cumpro com todas a regras colocadas no contrato. Porem a 6 meses o proprietario decidiu alugar um quartinho na garagem onde a mesma é rotativa, estes inquilinos não possuem contrato, pagam R$ 100,00 por mes, mora neste quarto 3 pessoas sendo uma delas 1 criança de 5 anos, os mesmos usam o banheiro da garagem que agora esta fechado com chaves, colocaram seus moveis de cozinha numa peça que tem dentro da garagem feita de madeira

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  103. Jose Silva
    dezembro 05, 20:00 #103 Jose Silva

    Boa noite,
    Eu sou proprietário de uma casa que estava alugada sem um contrato escrito, tinha somente um acordo verbal. Depois de um tempo, o inquilino e eu, resolvemos por tudo no papel e assim foi feito. Depois que contrato ficou pronto, eu deixei para que ele assinasse e me entregasse depois. O problema é que o inquilino ainda não me entregou o contrato assinado, e o pior ainda, é que eu fiquei sabendo que ele (inquilino) ainda quer sair da casa e colocar outra pessoa para morar lá sem a minha autorização.

    Por favor me ajude! Que medida eu posso adotar nesse caso?

    Desde já agradeço.

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  104. Mario
    dezembro 05, 12:17 #104 Mario

    O locador solicitou a entrega imediata do imóvel após o término do contrato, pois me notificou, dois meses antes de sua conclusão, da não-intenção de renovação do contrato após o seu término. Os trinta dias de prazo para desocupação da denúncia vazia começam a contar a partir do término do contrato ou após trinta dias da notificação?

    Denúncia vazia é a retomada do imóvel pelo locador, sem necessidade de justificativa, após o término do prazo de locação inicialmente fixado em contrato. Pode ocorrer nas locações, que a partir de 20/12/1991, foram contratadas por escrito e cujo prazo inicial de locação seja igual ou superior a 30 meses. São concedidos 30 dias para a desocupação.

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    • direitolegal
      dezembro 07, 09:29 direitolegal Autor

      Boa noite,
      o inquilino não pode locar imóvel que não lhe pertence; muito menos sublocar o mesmo.
      Podes fazer uma notificação ao seu inquilino…pedir a via do contrato devidamente assinado, que ficara com o mesmo, indevidamente, sob pena de não o fazendo ter que assinar outro….ou quebra de contrato…. assim por diante…..
      Isabel

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  105. Diego
    novembro 29, 15:29 #105 Diego

    Ridícula esta tal “nova lei”. Podem inventar a lei que quiserem, pois no Brasil nada é levado a sério.
    Tenho uma ação de despejo no forum da Freguesia do Ó. Dia 25/11 fez um ano, e nada anda. O inquilino não me paga o aluguel, não paga o condomínio e ainda recebe multas por fazer barulho de madrugada. (multas que eu também tenho que pagar. Com certeza se o apartamento fosse de algum juiz,o processo já teria chegado ao fim, com o despejo do inquilino.
    E viva o judiciário brasileiro!!!!!

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  106. Regina
    novembro 22, 01:55 #106 Regina

    Boa Noite Dra. Isabel, é do meu interesse saber quais os riscos que corro ao alugar um imóvel residencial e fazer um contrato com o locatário apenas de 6 meses?…e se tens algum modelo de contrato residencial de 6 meses que me resguarde se houver algum problema futuramente, por exemplo: de não querer sair do imóvel, ou falta de pagamento alugueis e taxas e aí por diante…se tiveres por gentileza poderías enviar em meu e-mail?
    Agradeço muitíssimo por sua atenção.

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  107. antonio carlos
    novembro 20, 23:52 #107 antonio carlos

    ola bom alugo apartamento 01 ano e contrato esta vencido inquilino disse que iria sair porisso não fiz novo contrato mais ele esta com 05 meses de aluguel em atraso e resolvi colocar apto a venda fiz declaração que o imovel seria vendido e o ofereci ao inquilino mais o mesmo assinou que não lhe seria util a compra resolmido fiz a venda e dei alem dos 04 meses sem pagar mais 30 dias para sair e hj ele esta alegando que não pode sair pq ainda não arrumou outra casa vejo so isso e disse que vai me colocar na justiça pq vendi o apartamneto rs que eu poderia fazer obg

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    • direitolegal
      dezembro 06, 23:58 direitolegal Autor

      O artigo 27 da Lei n° 8.245/91, outorga a preferência ao locatário, para adquirir o imóvel, nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento (esta última modalidade excluída da legislação anterior), devendo o locador (proprietário) dar-lhe conhecimento do negócio, mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

      Na hipótese de alienação do imóvel locado, deve o locador notificar o locatário, por qualquer das formas elencadas no citado dispositivo legal, a fim de que este possa, querendo, adquiri-lo, exercendo, assim, sua preferência, no prazo de trinta dias, consoante assinalado no artigo 28 da Lei do Inquilinato, sob pena de caducar o seu direito. Deverá, ainda, a comunicação da intenção de venda, obedecer o disposto no parágrafo único do artigo 27 (novidade em relação à legislação anterior), contendo as condições do negócio, preço, forma de pagamento, a ocorrência de existência de ônus reais, bem como indicar lo cal para exame, pelo locatário, da documentação pertinente.
      O inquilino preterido na sua preferência poderá pleitear as perdas e danos do artigo 33 ou haver para si o imóvel, observados, neste último caso, os requisitos contidos no artigo 33 da Lei n° 8.245/91, quais sejam, depósito do preço e de outras despesas do ato de transferência, desde que o faça no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no álbum imobiliário, e desde que o pacto locatício se encontre averbado à margem da matrícula do bem, pelo menos trinta dias antes da ocorrência da alienação. O parágrafo único do artigo 33 contempla a formalização da averbação do contrato .
      Art. 28. “O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.”

      Isabel

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  108. Paula Regina Pavin
    novembro 17, 18:51 #108 Paula Regina Pavin

    Possuo um imovel, e está alugado des de novembro de 2008, com contrato feito de 12 meses sendo renovado a cada ano. No ano de 2011 o mesmo não foi renovado, e estou solicitando a retomada do imovel para uso de moradia, já que estou voltando para a minha cidade. Avisei o inquilino que deixasse o imovel no prazo de 30 dias este prazo já ultrapassou em dez dias eu estou precisando do imovel, o que posso faze.

    Agradeço pela atenção.

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    • direitolegal
      dezembro 06, 23:42 direitolegal Autor

      Poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%.
      Isabel

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  109. Rodrigo Brustolin
    novembro 17, 15:44 #109 Rodrigo Brustolin

    Fiz um contrato de locação residencial pelo prazo de 12 meses. 60 dias antes do término do contrato, a locadora me notificou, através da imobiliária, por escrito, de que não havia interesse na renovação do contrato, pois ela iria vender o imóvel. Feita a desocupação, descobri que não ela não vai mais vender o imóvel mas sim locá-lo novamente. Gostaria se saber se isso é possível juridicamente

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    • direitolegal
      novembro 18, 11:19 direitolegal Autor

      Boa tarde,

      Não, o proprietário não poderia tê-lo feito. E, no caso de venda do imóvel, deveria o proprietário, ter primeiro oferecido, por escrito, ao locador o interesse em vender o mesmo (trata-se do direito de preferência do inquilino).

      Isabel

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  110. Vivian
    novembro 16, 13:20 #110 Vivian

    Tenho um imóvel que foi herdado por mim e meus irmãos e minha mãe.
    Ele está alugado sem contrato. Queremos que o inquilino desocupe o imóvel para reformá-lo, pois ele está em péssimas condições, e depois da reforma ele servirá de moradia para uma filha que está noiva.
    Qual é o prazo dado para desocupação na notificação estrajudicial?
    Vencido o prazo da notificação sem que o im´vel seja desocupado a ação de despejo é demorada?

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  111. Jamile Serrato
    novembro 16, 07:05 #111 Jamile Serrato

    Bom dia!

    Tenho um contrato de um ano de aluguel, que vence dia 12/05/2012, sempre paguei os alugueis corretamente, porém o locatário esta me pedindo aumento de aluguel para o próximo mês, com vencimento 12/12/2011. Ele pode fazer isto?

    Desde já… Obrigada pela atenção

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    • direitolegal
      novembro 16, 22:40 direitolegal Autor

      Boa tarde,

      seu contrato de locação é de doze meses. Vence em 12/05/2012(ou seja, término do prazo de locação).
      O locador esta requerendo aumento de aluguel em 12/12/2011.
      Só poderá o locador fazer qualquer aumento de aluguel, antes do término do prazo do mesmo, se assim tiver sido estipulado no contrato, por ambas as partes. Caso contrário, não poderá fazer reajuste, somente no final do contrato e, mesmo assim por índices oficiais e/ou os estipulados de comum acordo entre as partes(locador e locatário).

      Isabel

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  112. ricardo alves
    novembro 15, 22:32 #112 ricardo alves

    boa noite,aluguel um imovel para comercio,atrasei mais de seis meses e me ,fui acionado na justiça fiz um acordo e ja paguei algumas parcelas ,mas estou atrasada ja 2 (ajuizada) e também não existem outros alugueis vencidos alem dos que foi para juizo,ou seja devo 2 parcelas em juizo + 4 apos o acordo==até aí tudo bém sei que estou errado e eles tem o direito de pedir uma ordem de despejo só que tem alguns poresn====gastei mais de 100 mil reais para a loja funcionar pois era toda estragada e o responsavel pelo imovel estava ciente( o imovel é de uma grande empresa de hipermercados,minha loja fica na galeria ) gastei mais de 100 mil e quero saber se tenho direito a pedir uma compensação pelo que gastei e tal se posso tentar um abatimento == também acabou de vencer os 30 meses de contrato==vi que vc é bom e entende e queria com toda a sinceridade uma luz ===

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    • direitolegal
      novembro 16, 22:21 direitolegal Autor

      Boa tarde,

      Se já fizeste um acordo na Justiça, para impedir a ação de despejo e, novamente, veio a atrasar os pagamentos, dificilmente, terás chances de fazê-lo novamente. Somente, se o locador aceitar. Assim, quando terminar o prazo de locação, o proprietário, deverá solicitar a desocupação do imóvel. Tente, primeiramente fazer um acordo amigável com o locador/propietário.
      Quanto a benfeitorias realizadas, no imóvel locado, o que poderias fazer é pleitear com uma ação de indenização pelas mesmas; comprovando como o imóvel era antes da locação, como ficou depois e como tais benfeitorias trouxeram maiores lucratividades ao proprietário.

      Isabel

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  113. Thricia Albarotti
    novembro 15, 11:56 #113 Thricia Albarotti

    Olá Boa tarde.

    Estou com muitas dúvidas sobre a casa em que eu e meu marido moravamos.

    Mora na casa desde 06/2009, dei todos os documentos para ser feito um contrato de aluguel diretamente com o proprietário, mais eles nunca levarão esse contrato para eu assinar. A Proprietária, pediu o imovél de volta para ela morar em 06/2011, mais não conseguimos sair, ai ela iniciou uma reforma conturbada na parte de fora da nossa casa, que durou 4 meses e ainda está inacabada, neste periodo o filho dela , pressionando para que nós saissimos do imovel e também ameaçando.Neste tempo em que eles reformaram a casa perecebemos que sumiram alguns bens pessoais como piscina, suporte da TV, calotas originais do carros (isso tudo ficava guardado em um quartinho que tinha na parte de fora da casa). Saimos do Imovel dia 05/11/11. Meu marido foi entregar a chave para a proprietária, juntamente com um documento de quitação de todos os debitos, e uma lista de todas as coisas que haviam sumido no valor de R$ 535,00, para descontarmos no aluguel, que é no valor de R$ 400,00,a proprietária não quis assinar e o filho dela ameaçou meu marido.
    Ainda temos algumas coisas pessoais na casa, como geladeira e guarda-roupa, não querem nos deixar entrar na casa, mais o mais surpreendente é q nem entregamos ás chaves, e os proprietários entram lá dentro, eles podem ter uma cópia da chave? E ainda ficam nos caluniando perante a vizinhança, falando que somos porcos e etc..temos a obrigação de deixar a casa limpa?

    Não sei o que faço diante dessa situação? Por favor, me ajude?

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    • direitolegal
      novembro 16, 22:43 direitolegal Autor

      Boa tarde,

      não há dívidas pertinente os alugueres, faça uma notificação judicial, perquirindo o proprietário/locador, para esclarecer se ficou alguma pendência do contrato locado entre as partes.
      O locador não pode deixar de serem retirados os objetos de propriedade do locatário, de imóvel locado… Podes até mesmo fazer registro (BO) junto a uma delegacia de polícia; caso nao tenhas sucesso ainda assim, requeira em juízo um alvará para retirada dos bens e ingresse com ação de indenização morais.

      Isabel

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  114. Samanta Machado
    novembro 09, 14:56 #114 Samanta Machado

    Boa Tarde!
    Tenho uma dúvida quanto a ter animais…
    Como moro de aluguel, estou procurando um imóvel que aceite cachorros, entretando não consigo nenhum imóvel…
    Existe alguma lei que restringa ou proíba ter animais?
    Como faço se por acaso houver? Tenho como exercer meus direitos?

    Obrigada!

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  115. LUCIA
    novembro 08, 14:56 #115 LUCIA

    Boa tarde, preciso de esclarecimentos em relação a “caução”. Tenho um apartamento, que está alugado, com contrato de 30 meses, que vence em dezembro-2011. Foi dado como garantia uma caução de tres meses de aluguel, depositados em poupança. Soube por uma moradora e amiga, que meu apartamento está muito maltratado. Já notifiquei o inquilino, que não haverá renovação e que desejo a retomada do imóvel. Como devo proceder na vistoria para receber o imóvel? Sabendo que está muito estragado. Agradeço desde já sua orientação.

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    • direitolegal
      novembro 16, 22:10 direitolegal Autor

      Boa noite,

      em contrato de locação, com prazo de 30 meses, no término do prazo, basta notificar o inquiino para devolvê-lo e que possui o prazo de 30 dias para desocupar.
      Para vistoria, faça um agendamento: com data e hora marcada, com o inquilino para fazer por expresso, a referida vistoria (verificar o que fora estragado no imóvel….); caso o inquilino não pague pelos mesmos, deverás ajuizar ação de inqdenização.

      Isabel

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  116. Rosana
    novembro 07, 15:12 #116 Rosana

    Boa tarde, tenho uma dúvida, moro de aluguel em um imóvel a 6 anos e preciso esclarecer duas dúvidas.
    Primeira: Pago 350,00 de aluguel e agora eles querem aumentar pra 450,00, pois informaram que é valor de tabela, porém me informaram que após 5 anos, o aluguel fica fixo, não podendo mais ser reajustado, é verdade?

    Segunda:e se me solicitarem sair do imóvel é verdade que tenho um prazo de 3 meses e sem ter que pagar aluguel?

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    • direitolegal
      novembro 12, 08:47 direitolegal Autor

      Boa tarde,

      O reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais do governo, acumulados no período.
      Quanto a segunta pergunta, não há nada na lei que diga isto. Claro, se for estipulado, por escrito, no contrato de locação, daí trata-se de um acordo entre abas as partes; mas, caso contrário, não.

      Isabel

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  117. Daniel
    novembro 04, 14:29 #117 Daniel

    Tenho um imóvel comercial locado por 3 anos e fazem 2 anos que estou com um processo de despejo em andamento.
    O contrato já encerrou, o inquilino não está mais no imóvel, porém o processo ainda não encerrou devido a lentidão da justiça.
    Eu posso trocar a fechadura e assumir o imóvel?

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  118. inglid barros
    novembro 03, 13:16 #118 inglid barros

    olá , minha duvida é a seguinte em um imovel se 3 comodos é legalmente adequado a moradia de 6 crianças menores entre 10 meses de idade e sendo a criança mais velha tendo 12 anos e as dependencias do imovel tendo agravantes como falta de ventilação e espaço pequeno demais para a familia tem o responsalvel pelo aluguel direito de alugar uma moradia desse tipo?

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  119. mara
    novembro 03, 09:52 #119 mara

    Alugo um imovel comercial a 14 anos, a imobiliaria fez um novo contrato ate 2013,DEPOIS DO CONTRATO FEITO so que o proprietario nao quer assinar e quer o predio a imobiliaria pediu para registrar em cartorio e entreguei, mesmo o proprietario nao assinando eu tenho direitos? Afinal pago aluguel pela imobiliaria e em dia com os meus compromissos.

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  120. cristiana
    novembro 01, 23:19 #120 cristiana

    Estou tendo um grande problema com administradora que alugou minha, casa tenho 2 inquilinos que ja tem 10 meses que estão morando,durante esse tempo sempre pagaram atrasados,faltando dinheiro e ja tem 2meses que nao pagam aluguel não aguento mais, fora disso que eles brigam constantemente já tive ate que chamar a policia pra eles, o que é pior a imobiliaria me enganou não pediu a comprovação de rendas dos inquilinos ,resumindo eles não comprovão renda,todo mes e uma historia,a inquilina na ultima vez no dia de pagar o aluguel emprestou o dinheiro pro filho dela e só me pagou depois de 15 dias e não quizeram pagar o juros resolvi pedi a casa e eles não querem sair o administradora não quer resolver o que fazer estou na minha razão

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  121. Cleide
    outubro 27, 08:26 #121 Cleide

    Bom dia!
    Preciso de uma informação, a inquilina está sublocando o imóvel, soube que ela colocou outra família na casa, e no contrato está que isso é considerado infração contratual. Posso pedir a casa?

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  122. marcus
    outubro 24, 11:56 #122 marcus

    Ajuda ! fui casado a 10 anos, me separei da minha mulher ela esta na casa com as crianças, casa que pertence aos meus pais, ele havia nos emprestado por 4 anos, com a minha saida da residencia a minha ex não quer desocupar o imovel, meu pai entrou com reintegração de posse, nao sabemos o que vai acontecer ela continua se recusando a sair do imovel.

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  123. Danilo
    outubro 24, 10:52 #123 Danilo

    ola doutora Bom Dia!!
    goetaria de tirar uma duvida, tenho um imovel alugado pela imobiliaria e esta sendo descontado de mim o fundo de reserva e a chamada capital, esta correto isso?? pois na minha opiniao quem deveria pagar eh o inquilino, pois qm esta usufruindo das melhorias do predio sao eles, e a imobiliaria me manda o saldo por email, e estao fazendo a marcacao a caneta, assim eu nao posso saber se o valor q esta sendo descontado de mim eh o valor correto, neste caso o que eu poderia estar fazendo? desde ja Obrigado

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  124. Cíntia Pacheco
    outubro 22, 00:33 #124 Cíntia Pacheco

    Olá, minha dúvida é a seguinte:
    Sou inquilina em um apartamento,desde 06/2010, sendo que meu contrato é de 12 meses e em 06/2011, fechou esta data, sigo pagando normalmente e nada foi dito sobre renovação de contrato, pergunto:o mesmo foi renovado automaticamente?
    A multa do contrato é o valor de três aluguéis, caso desocupasse o imóvel antes dos doze meses, e agora estou procurando um apto maior, vou ter que pagar a multa mesmo não tendo assinado outro contrato?
    Espero ter sido clara, tenho medo de sair perdendo dinheiro, por não entender do assunto.

    Obrigada desde já.

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  125. direitolegal
    outubro 20, 17:21 #125 direitolegal Autor

    Boa tarde,

    Convém lembrar que é de suma importância a agilidade do locador no encaminhamento imediato da parcela inadimplente do aluguel a protesto. Esperar o acúmulo de outras parcelas, só torna o valor total maior para o locatário pagar em cartório, o que diminui o índice de pagamento. Ex: Será mais fácil o locatário pagar o valor de uma aluguel vencido de R$ – 800,00, do que um montante de R$ – R$ – 2.400,00, caso o credor aguarde para direcionar a protesto um semestre inteiro de inadimplência.

    O locador de imóvel com locatário inadimplente poderá direcionar a protesto o contrato de locação vencido e não quitado.

    A competência do protesto será o local de pagamento expresso no contrato, ou seja, a praça de pagamento. Na ausência deste, será adotado o critério do domicílio do devedor. Assim, o contrato deverá estipular expressamente a ‘praça de pagamento’ em São Bernardo do Campo ou caso não o faça, o endereço do locatário/devedor deverá ser em S.B.C.

    O locador terá a possibilidade de indicação a protesto apenas do locatário ou do locatário e do fiador. O fiador pode residir fora da comarca, ele só poderá ser indicado para protesto se expressamente renunciar ao benefício de ordem ou se declarar devedor solidário. Será vedada a indicação apenas do fiador.

    Os seguintes documentos serão exigidos no ato do ingresso do contrato de locação a protesto:

    – Contrato de Aluguel original ou cópia autenticada com assinatura do locador, locatário e fiador (se houver).

    – Conta Gráfica (planilha de cálculos), que poderá incluir o valor dos aluguéis atrasados (valor principal), multa, correção monetária, juros e impostos (água, luz e etc.). Não serão permitidas, contudo, cobranças de despesas de benfeitorias, sejam úteis, necessárias ou voluptuosas, assim como não será necessária apresentação do recibo de aluguel.

    – Não é necessário o reconhecimento de firma da assinatura das partes envolvidas no contrato

    Há, também, a possibilidade de se ingressar no dia seguinte do não pagamento de aluguel, com ação de despejo.

    Isabel Sander

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  126. Edino
    outubro 20, 15:05 #126 Edino

    ola boa tarde. tenho um imovel comercial alugado para um restaurante, com contrato de 3 anos.. ja se passou 1 ano.
    so que fui curioso e fui pesquisar as contas de agua e luz do imovel e o inquilino nao paga so de debitos ja passa de 25.000 reais.. entre agua e luz…
    a luz faz 6 meses que nao paga e a agua tem divida de mais de 10.000 reais.. como devo proceder… posso entrar com despejo…
    eu entrando com despejo o juiz podera dar um prazo para ele pagar tudo ou parcelar essa divida.. ai meu processo de despejo nao teve exito para a posse do imovel. mas sim para a quitação da divida
    sera que o juiz ja determina o despejo ou da um prazo para ele quitar essa divida.. e se ele ja nao paga essa divida de agua e luz e for parcelar.. com certeza nao pagara so empurrara para frente…
    o meu interesse e tirar ele do imovel..
    como devo proceder…
    obs: o aluguel ele para no dia.. sempre chora para mais alguns dias mas paga…
    sobre a agua e luz fui na companhia pegar os debitos.. eles me disseram que a divida e sobre o imovel indiferente se esta alugado ou nao.. eles irao cobrar o imovel..
    mas a luz pelo que vi esta no nome do restaurante..
    a agua nao aparece em que nome esta.
    o meu maior interesse e tira-los do imovel o mais rapido possivel
    como devo agir e ter um ponto certo no despejo sem ter enrosco de o juiz dar prazo para ele pagar.. ou parcelar.
    me ajude por favor.

    RESPOSTA:
    Boa tarde,

    Convém lembrar que é de suma importância a agilidade do locador no encaminhamento imediato da parcela inadimplente do aluguel a protesto. Esperar o acúmulo de outras parcelas, só torna o valor total maior para o locatário pagar em cartório, o que diminui o índice de pagamento. Ex: Será mais fácil o locatário pagar o valor de uma aluguel vencido de R$ – 800,00, do que um montante de R$ – R$ – 2.400,00, caso o credor aguarde para direcionar a protesto um semestre inteiro de inadimplência.

    O locador de imóvel com locatário inadimplente poderá direcionar a protesto o contrato de locação vencido e não quitado.

    A competência do protesto será o local de pagamento expresso no contrato, ou seja, a praça de pagamento. Na ausência deste, será adotado o critério do domicílio do devedor. Assim, o contrato deverá estipular expressamente a ‘praça de pagamento’ em São Bernardo do Campo ou caso não o faça, o endereço do locatário/devedor deverá ser em S.B.C.

    O locador terá a possibilidade de indicação a protesto apenas do locatário ou do locatário e do fiador. O fiador pode residir fora da comarca, ele só poderá ser indicado para protesto se expressamente renunciar ao benefício de ordem ou se declarar devedor solidário. Será vedada a indicação apenas do fiador.

    Os seguintes documentos serão exigidos no ato do ingresso do contrato de locação a protesto:

    – Contrato de Aluguel original ou cópia autenticada com assinatura do locador, locatário e fiador (se houver).

    – Conta Gráfica (planilha de cálculos), que poderá incluir o valor dos aluguéis atrasados (valor principal), multa, correção monetária, juros e impostos (água, luz e etc.). Não serão permitidas, contudo, cobranças de despesas de benfeitorias, sejam úteis, necessárias ou voluptuosas, assim como não será necessária apresentação do recibo de aluguel.

    – Não é necessário o reconhecimento de firma da assinatura das partes envolvidas no contrato

    Há, também, a possibilidade de se ingressar no dia seguinte do não pagamento de aluguel, com ação de despejo.

    Isabel Sander

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  127. rosemeri
    outubro 19, 23:34 #127 rosemeri

    Boa noite, tenho um imovel alugado c/ um contrato de 6 meses, o inquilino me pagou o 1º aluguel na entrega das chaves, o 2º atrasou 7 dias e o 3º já esta a 12 dias atrasados, não atende minhas ligações e sua esposa foi bem grossa qdo estive lá cobrando, pois bem minha dúvida é: posso pedir p/ se retirarem do meu imovel antes do termino do contrato, e uma obs. esse contrato foi assinado pelos dois: marido e mulher mas ñ foi registrado em cartório, esse contrato é válido? como devo proceder, muito obrigada!

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    • direitolegal
      outubro 20, 17:18 direitolegal Autor

      Boa tarde,

      Convém lembrar que é de suma importância a agilidade do locador no encaminhamento imediato da parcela inadimplente do aluguel a protesto. Esperar o acúmulo de outras parcelas, só torna o valor total maior para o locatário pagar em cartório, o que diminui o índice de pagamento. Ex: Será mais fácil o locatário pagar o valor de uma aluguel vencido de R$ – 800,00, do que um montante de R$ – R$ – 2.400,00, caso o credor aguarde para direcionar a protesto um semestre inteiro de inadimplência.

      O locador de imóvel com locatário inadimplente poderá direcionar a protesto o contrato de locação vencido e não quitado.

      A competência do protesto será o local de pagamento expresso no contrato, ou seja, a praça de pagamento. Na ausência deste, será adotado o critério do domicílio do devedor. Assim, o contrato deverá estipular expressamente a ‘praça de pagamento’ em São Bernardo do Campo ou caso não o faça, o endereço do locatário/devedor deverá ser em S.B.C.

      O locador terá a possibilidade de indicação a protesto apenas do locatário ou do locatário e do fiador. O fiador pode residir fora da comarca, ele só poderá ser indicado para protesto se expressamente renunciar ao benefício de ordem ou se declarar devedor solidário. Será vedada a indicação apenas do fiador.

      Os seguintes documentos serão exigidos no ato do ingresso do contrato de locação a protesto:

      – Contrato de Aluguel original ou cópia autenticada com assinatura do locador, locatário e fiador (se houver).

      – Conta Gráfica (planilha de cálculos), que poderá incluir o valor dos aluguéis atrasados (valor principal), multa, correção monetária, juros e impostos (água, luz e etc.). Não serão permitidas, contudo, cobranças de despesas de benfeitorias, sejam úteis, necessárias ou voluptuosas, assim como não será necessária apresentação do recibo de aluguel.

      – Não é necessário o reconhecimento de firma da assinatura das partes envolvidas no contrato

      Há, também, a possibilidade de se ingressar no dia seguinte do não pagamento de aluguel, com ação de despejo.

      Isabel Sander

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  128. Leonil Souza
    outubro 19, 09:05 #128 Leonil Souza

    Bom dia ,
    Obrigado por me ajudar com os procedimentos do protesto.
    Eu estou com duvidas de quantos por cento de multa por atraso
    devo cobrar com essa nova lei? 2% ou 10 % ?
    Muito obrigado.

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    • direitolegal
      outubro 20, 16:39 direitolegal Autor

      Bom dia,

      É legal a cobrança da multa de 10% pelo atraso no pagamento do aluguel? Sim, vez que tal valor não é vedado pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245 de 1991). Veja abaixo interessantes decisões sobre o tema.

      APELAÇÕES CÍVEIS. LOCAÇÃO. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E COBRANÇA. PRELIMINARES. IPTU. MULTA MORATÓRIA. MULTA COMPENSATÓRIA. 1. Preliminares rejeitadas. 2. Não é ilegal a imposição contratual de pagamento do IPTU pela locatária. 3. Multa moratória mantida em 10%. 4. Precedentes da Câmara de que nas ações de despejo por falta de pagamento cumuladas com cobrança, incide apenas a multa moratória e não a contratada para outras infrações. Apelação da locatária parcialmente provida, improvida a dos fiadores. (TJ/RS. Apelação Cível Nº 70038941688, Décima Quinta Câmara Cível, Relator: Paulo Roberto Felix, Julgado em 16/03/2011) (grifo nosso).
      APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. COBRANÇA. ACORDO EXTRAJUDICIAL. COAÇÃO. MULTA. 1. Inexistindo prova de que a ré firmou o acordo sob coação, a obrigação por meio dele assumida é exigível. 2. Multa por descumprimento mantida em 10% sobre o valor do débito. Apelação improvida. (TJ/RS. Apelação Cível Nº 70036535961, Décima Quinta Câmara Cível, Relator: Paulo Roberto Felix, Julgado em 16/03/2011).
      APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. MULTA MORATÓRIA. INAPLICABILIDADE DAS REGRAS DO CDC. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE NO CONTRATO. JUROS MORATÓRIOS PREVISTOS NO PATAMAR LEGAL. INADIMPLÊNCIA CONFESSA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. Caso em que a autora não comprova o fato constitutivo de seu direito no sentido da existência de ilegalidades e abusividades no contrato de locação entabulado entre as partes. Ausência de comprovação da integral quitação do débito que autoriza a incidência dos encargos moratórios. A multa moratória pactuada no Contrato de Locação (10%) não é ilegal, pois o Código de Defesa do Consumidor não incide nos contratos de locação de imóvel, por não se tratar de relação de consumo e nem prestação de serviço, caracterizando-se, objetivamente, como uma cessão de uso remunerado. Juros remuneratóri os fixados no patamar legal. Honorários advocatícios majorados, em atenção aos ditames dos §§ 3°, 4°, do art. 20, do CPC. Apelo da demandada provido e desprovido o da autora. (Apelação Cível Nº 70034033175, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Aurélio dos Santos Caminha, Julgado em 16/12/2010).

      Isabel Sander

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  129. Kenia
    outubro 18, 20:35 #129 Kenia

    Ola!
    Eu tinha um contrato de 30 meses, que venceu em Novembro de 2010, e a partir dai eu permaneci na casa, porque o dono do imovel disse que continuaria “tudo na mesma”. Reajustamos o aluguel e hoje eu pago 500 reais. Essa semana o proprietario disse que quer uma revisao de valores e que eu devo pagar 700 reais ou desocupar o imovel em 30 dias. O que eu faco??? 🙁 Estou desesperada! Ofereci ate 600 reais (meu limite) mas ele nao aceita… Ele pode fazer isso? Socorro!

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    • direitolegal
      outubro 19, 09:32 direitolegal Autor

      Bom dia,

      os imóveis com prazo de locação de 30 meses, ou seja, contratos com pelo menos dois anos e meio de duração permitem que o imóvel seja solicitado a qualquer tempo após o seu encerramento. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação.

      O reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais do governo, acumulados no período.

      Isabel Sander

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  130. Leoni Souza
    outubro 18, 13:59 #130 Leoni Souza

    Boa tarde,

    Tenho algumas salas comerciais alugadas com contrato assinado sem garantias e, a via de pagamento é através de boleto bancário. Alguns inquilinos chegam a atrasar até 2 meses. Estou com algumas duvidas ???
    1 – Eu posso protestar o boleto em atraso ?
    2 – Qual a porcentagem que posso cobrar após o vencimento?
    Muito Grato

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    • direitolegal
      outubro 19, 08:51 direitolegal Autor

      Boa tarde,

      O locador de imóvel com locatário inadimplente poderá direcionar a protesto o contrato de locação vencido e não quitado. A competência do protesto será o local de pagamento expresso no contrato, ou seja, a praça de pagamento. Na ausência deste, será adotado o critério do domicílio do devedor. Assim, o contrato deverá estipular expressamente a ‘praça de pagamento’. O locador terá a possibilidade de indicação a protesto apenas do locatário ou do locatário e do fiador. O fiador pode residir fora da comarca, ele só poderá ser indicado para protesto se, expressamente, renunciar ao benefício de ordem ou se declarar devedor solidário. Será vedada a indicação apenas do fiador.

      Os seguintes documentos serão exigidos no ato do ingresso do contrato de locação a protesto

      – Contrato de Aluguel original ou cópia autenticada com assinatura do locador, locatário e fiador (se houver).
      – Conta Gráfica (planilha de cálculos), que poderá incluir o valor dos aluguéis atrasados (valor principal), multa, correção monetária, juros e impostos (água, luz e etc.). Não serão permitidas, contudo, cobranças de despesas de benfeitorias, sejam úteis, necessárias ou voluptuosas, assim como não será necessária apresentação do recibo de aluguel.
      – Não é necessário o reconhecimento de firma da assinatura das partes envolvidas no contrato

      Convém lembrar que é de suma importância a agilidade do locador no encaminhamento imediato da parcela inadimplente do aluguel a protesto. Esperar o acúmulo de outras parcelas, só torna o valor total maior para o locatário pagar em cartório, o que diminui o índice de pagamento.

      Isabel Sander

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  131. Nazareth
    outubro 17, 17:57 #131 Nazareth

    Boa noite! Tenho um inquilino, que fez contrato em setembro.Porém ela vijou, e mudou no dia 02 de outubro.Ela tem que pagar o aluguel do imóvel, mesmo não estando morando nele?Grata Nazareth

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    • direitolegal
      outubro 17, 18:36 direitolegal Autor

      Boa tarde,

      Tens que observar o que consta, ou melhor, o que fora pactuado no contrato de locação do imóvel.
      O prazo do aluguel era de 12 meses, 30 meses, ???
      A inquilina chegou a utilizar o imóvel?
      Tem cláusula no contrato, para se o inquilino devolver o imóvel antes do término do prazo, deva pagar a multa (proporcional)?

      Isabel Sander

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  132. MILTON
    outubro 15, 19:26 #132 MILTON

    Boa noite! gostaria de tirar umas duvidas. sou inquilino a 8 anos e so tenho um contrato de aluguel feito inicialmente e nunca mais fizemos outro. e todo este tempo tenho feito benfeitorias no imovel gastei 10 mil reais em benfeitorias, e depois de todo este tempo o dono da casa pediu o imovel, minha duvida é: quanto tempo tenho para sair do imovel e se tenho que continuar pagando o aluguel depois desta notificação que ele me fez, mesmo porque nunca deixei de pagar o aluguel em dia. obrigado pela vossa atenção.

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    • direitolegal
      outubro 17, 16:33 direitolegal Autor

      Boa noite,

      De acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/90, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação.
      Nas locações efetuadas após a data acima mencionada, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação. O locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%.

      Resumidamente: Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Se tiver prazo menor que trinta meses, o locador somente poderá retomar o imóvel nos casos previstos no artigo 47, dentre os quais podemos citar: por mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel e encargos, reparos urgentes determinados pelo Poder Público, extinção do contrato de trabalho, para uso próprio etc.

      Isabel Sander

      Reformas, gastos e benfeitorias relacionadas à segurança e estrutura do imóvel podem ser feitas pelo inquilino e cobradas do proprietário. Estas despesas devem ser pagas pelo proprietário/locador ainda que os contratos mais comuns, normalmente, tragam uma cláusula que menciona o não comprometimento do locador em ressarcir o locatário em relação a qualquer benfeitoria.

      Gastos espontâneos e benfeitorias de caráter estético podem ser feitas pelo inquilino, mas não devem ser ressarcidas pelo locador.

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  133. Ida Rodrigues
    outubro 15, 17:17 #133 Ida Rodrigues

    Moro em uma casa alugada fazem 4 anos, nunca foi feito um contrato de aluguel,eu e a proprietária do imovel sempre nos entendemos sempre nas atualizoes dos aumentos de valores e sempre pago o aluguel no vencimento…mas por ser uma casa construida a mais de 30 anos (sem nunhuma manutenção nesses anos) encanamentos antigos (ainda de ferro) com vazamentos e chuveiro não desce agua, estou tendo problemas com goteiras com o telhado antigo demais , a rede eletrica esta gerando perigo pois nada funciona,(morro de medo de incendio por um curto eletrico) penso como poderia exigir da proprietaria uma restauraçao desses problemas pq não pretendo me mudar do imovel mas sinto medo/insegurança.

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    • direitolegal
      outubro 17, 16:31 direitolegal Autor

      Boa tarde,

      O imóvel deve possuir condições de habitação, para ser alvo de aluguel; portanto, exija do proprietário que faça as obras necessárias e/ou negocie com o mesmo e faça as obras e desconte dos alugueres.

      Isabel Sander

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  134. Edenilson Aparecido Barboza
    outubro 14, 11:56 #134 Edenilson Aparecido Barboza

    Estou alugando um imovel comercial e o proprietário nao aceitou reformar, sendo que, arcamos com as despesas.
    A duvida é a seguinte:
    – Existe algum amparo legal para conseguirmos reaver o valor gasto na reforma, se o locador decidir não renovar o contrato após seu vencimento ou alugar para outro locatário?

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    • direitolegal
      outubro 14, 21:06 direitolegal Autor

      Boa tarde,

      As obras necessárias devem ser ressarcidas pelo proprietário. No caso do em que o locatário faça obras, simlesmente, para “embelezar” o imóvel, estas obras deverão ser, expressamente, aceitas pelo locador.
      Até porque, findo o término do prazo de locação, não sendo caso de obras necessárias ou obras em que o locador autorizou fazer, o imóvel deverá ser devolvido como foi entregue, quando da entrega das chaves.

      Isabel Sander

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  135. Flavia
    outubro 10, 12:18 #135 Flavia

    Resido em um imovel a 5 meses,e não possuo atraso de aluguel, onde não tem contrato por ser direto com a proprietaria. A mesma pediu para que eu desocupe o imovel em 30 dias.
    Porém tenho restrição no meu nome e não estou conseguindo alugar nenhum imovel, mesmo com fiador.
    A dúvida é se é este prazo mesmo.
    E se com restrição no meu nome consigo alugar outro imovel com fiador.

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    • direitolegal
      outubro 10, 15:52 direitolegal Autor

      Quanto as garantias:

      A Lei do Inquilinato permite que o proprietário exija do inquilino somente um tipo de garantia no cumprimento do contrato, podendo ser:

      caução através de depósito de bens (exemplo: carro, moto, terreno, casa, etc.);
      em dinheiro, depositado em caderneta de poupança conjunta entre ambas as partes, onde a importância não poderá ser maior que três meses de aluguel e deverá ser devolvida ao locatário no final da locação, se ele estiver em dia com seus pagamentos;
      fiador (pessoa que se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações do locatário);
      seguro-fiança (feito por meio de uma companhia seguradora).

      O contrato verbal tem sua prova através dos recibos, cujo fornecimento, pelo locador, é obrigatório.

      O contrato de locação se rompe conforme casos previstos no artigo 9o. da Lei a saber:

      I- por mútuo acordo;
      II- por infração legal contratual;
      III- por falta de pagamento do aluguel e encargos;
      IV- para a realização de obras urgentes, determinadas pelo Poder Público.

      b) nos casos de retomada, ou seja, de denúncia:
      I- vazia- locações novas, artigo 46, contrato descrito de 30 meses ou mais;
      locações antigas artigo 78.
      II- Cheia- as hipóteses enumeradas no artigo 47 aplicáveis aos casos de contratos verbais ou de menos de 30 meses.

      Embora conste da lei de locação (nº 8.245/91), o contrato verbal tem várias par ticularidades. Uma delas é que quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado. Nessa hipótese, o imóvel somente poderá ser retomado pelo locador em determinados casos, ao contrário de quando a locação é feita por contrato escrito e com prazo igual ou superior a trinta meses, ocasião em que ocorre a resolução do contrato, independentemente de notificação ou aviso.

      Isabel Sander

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  136. Danilo
    outubro 10, 11:38 #136 Danilo

    Bom dia..
    Gostaria mas uma vez, de ultilizar os seus conhecimentos
    para tirar algumas duvidas, que sao um pouco particulares, a fim de escrevre-las aki.Poderia falar por tel, ou ate mesmo pelo msn.
    Desde de ja, agradeco.
    Obrigado

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  137. Danilo
    outubro 10, 08:31 #137 Danilo

    Bom dia Dra.Isabel
    Muito obrigado, pela resposta.
    Mas ainda estou com uma duvida referente, a chamada capital e fundo de reservas.Lendo o site q enviou, percebi, que o fundo de reserva, e do inquilino, nao meu.Mas poderia ter entendido errado, so gostaria de saber qual seria o correto.
    Obrigado

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    • direitolegal
      outubro 10, 10:32 direitolegal Autor

      Bom dia,

      Qual o motivo dos 30 meses (prazo de locação)? Os proprietários, ou seus representantes legais (imobiliárias), preferem alugar os imóveis com prazo de locação de 30 meses em função da possibilidade de retomada do imóvel, ou seja, contratos com pelo menos dois anos e meio de duração permitem que o imóvel seja solicitado a qualquer tempo após o seu encerramento. Se o contrato for el aborado com prazo menor, caso não seja feita a solicitação do imóvel até 30 dias após o vencimento, o proprietário só poderá pedir a desocupação após cinco anos de locação ininterrupta (salvo algumas condições especiais).
      Portanto, nas locações residenciais, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

      O proprietário não pode obrigar o inquilino a desocupar antes do término do prazo contratual. Nem pagando multa. Essa possibilidade é somente do locatário.

      O l ocador pode abrir mão da multa, mas não será válida a renúncia do locatário ao direito de permanecer no imóvel durante o prazo do contrato, nem mesmo por intermédio de cláusula contratual, o que contrariaria o artigo 45 da Lei 8.245 de 1991.

      O mencionado artigo prevê a nulidade de pleno direito das cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da Lei. Qualquer cláusula no sentido de obrigar o inquilino a desocupar o imóvel antes do término do contrato, sem dúvida alguma se insere entre os objetivos primordiais da Lei. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção.

      Isabel Sander

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  138. Toni
    outubro 09, 12:48 #138 Toni

    Boa tarde aluguei uma casa, porem o locador ficou com uma copia da chave da casa.
    Ele tem direito de ficar com essa copia?
    Obrigado pela ajud.

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  139. Danilo
    outubro 08, 06:26 #139 Danilo

    Boa noite.
    Estou com duvidas em relacao meu imovel.
    Tenho um apartamento, deixado por heranca, que por motivos de demora no processo do inventario, resolvi locar, ate que ficasse pronto, para vender.
    So que a imobiliaria fez contrato, de 3 anos, dizendo que era o minimo, sendo que ela ja sabia, que iria vender o imovel, assim que saisse o inventario.
    Ai fui consultar, algumas imobiliarias a respeito do valor do imovel, e voltei a imobiliaria que colocou o imovel a locacao, e a mesma me disse, que primeiramente teria, que oferecer o apartamento para a pessoal que estivesse morando no imovel, se caso nao kisesse, ou nao pudesse comprar, poderia vender a outra pessoa, mas que o futuro proprietario, teria de esperar vencer o contrato para poder oculpar o imovel.
    Sendo assim, penso que sera muito dificil alguem se interessar, por um imovel que esteje oculpado, ainda mas que teria de esperar um contrato de 3 anos para oculpar.
    Nestas condicoes, gostaria de saber se tem alguma lei, algo que possa me amparar, em relacao de solicitar o imovel, quebra do contrato, e no caso do inquilino nao kiser sair, oque poderia fazer.

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  140. maria natalia
    outubro 06, 19:11 #140 maria natalia

    Boa noite!
    Moro de aluguel e meu contrato é de 30 meses.Depois de 10 dias que contrato venceu, o advogado do proprietario me ligou e disse que nao tinha intençao de renovar e por isso eu teria que sair do apartamento.Eu disse que tudo bem, assim que eu encontrasse um novo lugar para morar, sairia.Passou mais 15 dias e recebi uma nova ligaçao e fui informada que o proprietario esta entrando com uma açao de retomada de imovel.Não entendi porque e nem sei se isso esta certo.Nunca deixei de pagar o aluguel, pelo contrario, pago tudo em dia!O que eu devo fazer? Em quanto tempro preciso desocupar o imovel?

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    • direitolegal
      outubro 07, 11:55 direitolegal Autor

      Bom dia,

      Retomada do imóvel: De acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/90, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação.
      Nas locações efetuadas após a data acima mencionada, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação.
      Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.
      Isabel Cristina Sander

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  141. maria helena
    outubro 06, 15:24 #141 maria helena

    Boa tarde
    tenho um imovel alugado por sete mese o aluguel já venceu o inquilino tem dois meses que não paga o aluguel
    gostaria de saber como proceder já pedir para ele desocupar o imovel o que devo fazer agora

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    • direitolegal
      outubro 06, 17:57 direitolegal Autor

      Boa noite,

      A ação de despejo por falta de pagamento objetiva a rescisão da locação, pelo não pagamento dos aluguéis e demais encargos, desde que esses estejam previstos no instrumento locatício. A própria lei autoriza que o despejo por falta de pagamento seja cumulado com a cobrança dos aluguéis e encargos.

      Ação de Despejo por Falta de Pagamento pode ser proposta no dia imediato ao do vencimento do aluguel, entendendo, erroneamente, alguns locatários, que o locador deva aguardar o vencimento de três alugueres para ajuizar a ação. Esse entendimento não encontra guarida na lei porque, constando do contrato o dia certo que o locatário tenha que cumprir a obrigação, o dia subseqüente, logicamente configura a mora, ou seja, o atraso no cumprimento da obrigação.
      Citado da ação é facultado ao locatário, atrav és de petição subscrita por advogado, regularmente constituído, ou por si próprio, requerer autorização para purgar a mora (pagar as despesas dos alugueres e encargos devidamente atualizados, multas ou penalidades contratuais exigíveis, juros de mora, custas processuais e verba honorária) no prazo de 15 (quinze) dias, contados da juntada aos autos do mandado devidamente cumprido por Oficial de Justiça. Deferido o pedido, o locatário terá o prazo de 15 dias para efetuar o depósito do valor autorizado, após a intimação do deferimento………….

      Isabel Sander

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  142. william
    outubro 05, 19:42 #142 william

    boa noite,aluguei um apartamento pelo seguro-fiança,fiz contrato de 30 meses e no contrato diz:APÓS SER CUMPRIDDO 12 MESES DO PRESENTE CONTRATO,O MESMO PODERÁ SER REINCIDIDO POR QUALQUER UMA DAS PARTES,SEM PREJUIZO PARA A OUTRA,DESDE DE QUE AVISADO POR ESCRITO COM PRAZO ANTECEDENTE A 30 DIAS..SEGUINTE COMPLETO 1 ANO DE ALUGUEL NO DIA 05/10/2011RECEBI UMA CARTA AVISANDO A RESPEITO DA RENOVAÇÃO DE CONTRATO E O PROPRIETARIO RESOLVEU AJUSTAR O ALUGUEL FORA DO PADRAO DO IGP-M OU SEJA DE:550,00 PARA 800,00!!!!! ABSURDO NAO TENHO CONDIÇOES DE PAGAR 800,00…
    1ºISSO É CERTO ELE FAZER ISSO DENTRO DA RENOVAÇÃO DE CONTRATO?DE:550,00 P/ 800,00 ??

    2ºESSA CLAUSULA DE (12 MESES) VALE PRA MIM OU PRA ELE OU PROS DOIS?

    3ºTEM COMO EU RECORRER E EXIGIR O REAJUSTE PELO IGP-M?
    EU FIZ UMA SIMULAÇÃO NO SITE CALCULO EXATO E DEU:591,00 O QUE SERIA O CERTO…
    4º EU NÃO ACEITO ESSE AUMENTO POSSO RECORRER SEM PROBLEMAS?

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    • direitolegal
      outubro 06, 15:35 direitolegal Autor

      Bom dia,

      O reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais do governo, acumulados no período. O reajuste de aluguel é a atualização do valor do aluguel por índice pré-estabelecido. A periodicidade dos aumentos é anual. O índice de reajuste deve estar pactuado em contrato, podendo ser utilizado os índices de preços, tais como o IGP-M (FGV), IGP-DI (FGV), IPC (FIPE), INPC (IBGE) e outros.
      Quanto a cláusula que mencionas, do seu contrato de locação, é quando for devolvido o imóvel, pelo inquilino, antes do término do contrato, mas após 12 meses de locacação, o qual deverá ser pago multa ou ficará isento, se no caso abaixo(mudança de emprego):

      Lei Ordinária nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes:

      “Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art.924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

      Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência”.

      Isabel Sander

      A revisão do valor de aluguel (ou revisional) é a possibilidade de alterar o valor do aluguel ajustando-o ao preço de mercado (para mais ou para menos) fixando assim um novo valor a ser pago. A revisional geralmente acontece quando o valor do aluguel pago pelo inquilino está muito abaixo dos valores praticados pelo mercado. A revisional pode ser solicitada amigavelmente ou judicialmente. A revisão judicial do valor do aluguel só poderá ser pedida após três anos de vigência do contrato ou do último acordo. Na impossibilidade de acordo amigável é necessária apreciação judicial para a revisão do valor do aluguel.

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  143. renata
    outubro 05, 19:10 #143 renata

    Olá,

    Viemos de Fortaleza à São Paulo em novembro de 2010. Meu marido mudou-se por causa do novo emprego (na verdade como PJ). Nosso contrato tem 30 meses e com 12 meses e todos os aluguéis em dia, queremos entregar o apto, pois meu marido perdeu o “emprego” pelo uel nos mudamos. Em Fortaleza ele cobseguiu um novo emprego (agora sim CLT). Temos custos muito altos com essas duas mudanças de cidades distantes com família e filho pequeno em um só ano. Não temos como escapar da multa? Se sim, de que documentos precisamos para isto? Muito obrigada!

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  144. Neusa
    outubro 03, 23:31 #144 Neusa

    CAROS,
    Minha empregada tem contrato de aluguel de 30 meses, que venceu em setembro. O proprietário enviou novo contrato com ajustes de 80%. O aluguel de R$667,00 passará para R$ 1.200,00. Ele alega atualização de valor de mercado.
    Ela consegue pagar no máximo R$ 900,00. O poprietário não aceitou.
    Como ela deve proceder?
    Agradeço a atenção

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  145. Ricardo
    setembro 28, 21:47 #145 Ricardo

    Tenho um inquilino a mais ou menos 5 anos, só que firmei com ele um contrato de 1 ano e nos anos subseqüentes o contrato de aluguel foi sendo renovado conforme ele efetuava o pagamento do aluguel em dia. Agora quero alugar o imóvel para outra pessoa. Como posso proceder, já que não existe nenhum contrato firmado em cartório que possa ser reincidido?

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  146. Maria Elizabeth
    setembro 28, 11:39 #146 Maria Elizabeth

    Boa tarde. Moro numa casa fazem 7 anos, sendo que o último contrato(feito direto com proprietária) foi feito em 2008, de lá para cá ficou sendo automático, em 28 de agosto de 2011, a senhoria enviou-me uma carta pedindo a desocupação do imóvel em 30 dias, o que faço, quais os meus direitos, se ela nem conversar comigo vem, devo mesmo desocupar o imóvel em 30 dias, não se pode aumentar este prazo, já que estou com dificuldades em encontrar outro? Tenho urgência em resposta, estou angustiada.

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  147. Mõnica
    setembro 24, 21:57 #147 Mõnica

    Boa Noite!!
    Gostaria de uma ajuda sua, tenho um imovel para fins comercial e firmei um contrato com uma empresa de 36 meses só que com 14 meses a empresa abondonou o imovel não develvendo as chaves do imovel, deixando tudo aberto e um grande prejuizo no imovel como aluguel atrasado, contas de ÁGUA, luz, IPTU, e o imovel danificado, no contrato tem a multa por desistência de ambas as partes. Como devo entrar na justiça comum, ou seja, juizado especial sem advogado, como devo fazer os pedido, posso pedir a penhora on-line através do BACEN pelas dividas deixada pela empresa.
    Aguardo resposta….

    Grata!

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  148. Fabiana
    setembro 23, 12:12 #148 Fabiana

    Boa tarde, alguém pode me ajudar ? moro a quase 9 anos em uma casa de aluguel, a casa foi vendida (com a gente ainda morando lá dentro) e a imobiliaria me deu 60 dias pra sair (com docto por escrito), porém o prazo já venceu e eu ainda não consegui arrumar outra casa dentro das minhas possibilidades e o proprietario está me precionando, ligando todos os dias pra saber se tenho alguma novidade (se já arrumei outra casa) pois ele tem pressa por que a nova pessoa que comprou a casa só deu um sinal (disse que só paga o restante quando a gente sair da casa) e o proprietario da casa com esse sinal já comprou uma outra casa. O que devo fazer nesse caso ? estamos tentando negociar amigavelmente mas está dificil. Se possível gostaria de receber uma orientação a respeito. Se ele mover uma ação de despejo tenho quanto tempo pra sair (de qualquer maneira) nessa nova lei do inquilinato ?

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  149. Maria
    setembro 21, 13:08 #149 Maria

    Eu gostaria de saber se vendendo a casa comigo dentro , moro à 5 anos, aluguel em dia, sem atrazo e se eu poderia perder a casa e ser despejada, sendo q a casa foi vendida sem me consultar pois eu estava a fim de compra-la e simplismente outro dono chegou e me disse q a casa era dele agora pq ele tinha comprado comigo morando nela… por favor me responda pois estou desesperada , nao sei o q fazer… obrigado

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  150. Eduardo
    setembro 20, 06:32 #150 Eduardo

    Olá, gostaria de retirar uma duvida.
    Moro de aluguel a mais de 25 Anos (quase 30) na Mesma Casa, desde a época em que meu pai era vivo. Hoje meu filho vai ser pai e trouxe sua noiva para morar nesta mesma casa e para isso estamos fazendo uma reforma em um dos Cômodos, aumentando, fazendo uma nova cozinha e um banheiro. O meu contrato é antigo e nós nunca renovamos, apenas recebemos o boleto anual do aluguel e fazemos os pagamentos sempre em dia. Surgiram boatos de que os donos querem os terrenos de volta, esclarecemos isso com eles, e eles nos deram “ok” para continuar a reforma (boca-a-boca). a minha duvida é: por toda essa historia quais são as chances de comprar o Imóvel, eles tem o direito de nos retirar da casa, quanto tempo eu tenho para sair?

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  151. andrea
    setembro 13, 22:37 #151 andrea

    ola meu alguel esta atrasado apenas um mes, e a dona do apartamento ja veio m pedir que desocupace. porem to com uma filha gravida d oito meses e n tenho como m mudar. qaunto tempo tenho p sair do imovel

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  152. Gislene
    setembro 13, 10:58 #152 Gislene

    Gostaria de fazer uma pergunta, a eletropaulo mando o proprietário arrumar as caixas o poste e as fiação e tudo muito velho, quando chuve começa sair faicas e fogo, isso tudo ficara em tono de 10 mil reais, so que ele falou que vai aumentar o aluguel de todos para pagar esta conta.Ele pode repassar esta conta para os locatarios?

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  153. Edson
    setembro 12, 19:27 #153 Edson

    Boa noite, estou alugando um apartamento em Belem do Para
    1º gostaria de perguntar se a lei do inquilinato vale aqui tambem
    2º no contrato tem uma clausula que diz que eu tenho que pagar R$ 600,00 no final do contrato para pintura ou reforma do apartamento sendo que o valor do aluguel é R$ 550,00 mensais e dei um depósito de R$ 500,00 e ainda me pediu para assinar uma promissória de R$ 1.650,00 com data do final do contrato, isso esta correto? , esta na lei? , me mudei para belem a ( 1 ) um ano atrás e esse imovel foi alugado pela empresa que trabalho. pois não tinha
    como alugar no meu nome porque meus comprovante de emdereçoo era todos de São Paulo, mas quem pagou todos os alugueis foi eu.
    Agora estou alugando no meu nome
    Desde já fico grato se poderen tirar minha duvidas
    Att. Edson

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  154. Christiane
    setembro 12, 15:02 #154 Christiane

    Gostaria de tirar a seguinte dúvida:

    Recebemos um imóvel dia 03/09 e nos entregaram dia 10/09 um carnê de IPTU /2011 contendo parcela única R$204,44 venc. 10/10/11 ou 7 parcelas competências 01/11(JAN), 02/11(FEV), 03/11(MAR), 04/11(ABR), 05/11(MAIO), 06/11(JUN) e 07/11(JULHO) no valor de R$33,77 cada, estas competências se referem aos meses do ano?

    Se entrei em Setembro/2011 eu não sou obrigada a pagar este período sou?

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  155. Camilla
    setembro 09, 20:06 #155 Camilla

    Boa noite!!

    Eu aluguei um imóvel durante 2 anos e meio e o meu contrato termina agora em Dezembro/2011. Aluguei com um fiador e agora o mesmo não quer continuar na renovação do contrato. Quero contratar o Seguro fiança e fazer um novo contrato no mesmo imóvel. O propretário pode se recusar a aceitar? a imobiliaria pode aumentar o valor do aluguel? Gostaria de saber como posso fazer essa transição. Desde já obrigada!!

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  156. Cristine
    setembro 08, 13:04 #156 Cristine

    Boa tarde. O locador do imovel que resido fez o contrato em 2008 pelo prazo de 12 meses e até hoje nunca me entregou a via assinada por ele apesar deu ter solicitado várias vezes. Agora ele mandou uma carta pedido o imovel me dando 30 dias para desocupar e nega ter havido um contrato.
    O que devo fazer? O Contrato que na época ele redigiu foi de 12 meses, só que ele se nega entrega-lo!
    Como devo proceder com esta situação?

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    • direitolegal
      setembro 09, 13:00 direitolegal Autor

      Boa tarde,

      Seu contrato de locação, foi pactuado em 2008, com prazo de 12 meses. O locador não lhe forneceu a sua via do contrato. Até o momento atual, o contrato foi se renovando automaticamente.
      Hoje, o locador lhe envia uma carta(creio que tenha sido uma notificação por AR ), lhe informando que tens um prazo de 30 dias para desocupar o imóvel.
      Quanto ao contrato de locação, você com certeza tem os comprovantes de pagamento de alugueres, que comprovam o referido pacto de locação residencial.

      O locador somente poderá retomar o imóvel nos casos previstos no artigo 47, dentre os quais podemos citar: por mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel e encargos, reparos urgentes determinados pelo Poder Público, extinção do contrato de trabalho, para uso próprio etc.
      O proprietário não pode obrigar o inquilino a desocupar antes do término do prazo contratual. Nem pagando multa. Essa possibilidade é somente do locatário. O locador pode abrir mão da multa, mas não será válida a renúncia do locatário ao direito de permanecer no imóvel durante o prazo do contrato, nem mesmo por intermédio de cláusula contratual, o que contrariaria o artigo 45 da Lei 8.245 de 1991.

      Isabel Sander

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  157. sarah
    setembro 07, 17:54 #157 sarah

    boa tarde peço por favor para me esclarecerem uma dúvida moro no imóvel a quase 9 anos o proprietário nunca fez contrato comigo agora ele saiu do emprego e me pediu para esvaziar o imóvel para ele morar sendo que ele tem outra casa alugada só que nela ele fez contrato a 3 meses tenho alguma opção?

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  158. alexsandra paiva
    setembro 05, 16:31 #158 alexsandra paiva

    meu pai tem uma casa alugada e precisa com urgência da casa para por uma tia que esta muito donte, o inquilino deve esperar três meses para sair? e nesse período ele paga ou não o aluguel?

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    • direitolegal
      setembro 06, 11:02 direitolegal Autor

      Olá,

      o contrato de locação foi pactuado com prazo de 30 meses ou prazo menor?
      O prazo do contrato de locação está com prazo de término?
      Já fora efetuado a notificação ao locador para desocupação do imóvel?

      NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL PARA DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL

      (localidade), (dia) de (mês) de (ano).

      Ao Sr. (nome)
      CPF: (informar)
      (endereçoendereço
      (Cidade) – (UF)

      (nome), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), inscrito no CPF sob o nº (informar), residente e domiciliado à (endereço), na qualidade de proprietário do imóvel localizado à (endereço completo), vem se utilizar da presente para NOTIFICÁ-LO à desocupar o referido imóvel ao término do contrato de locação, o que o ocorrerá no próximo dia XX/XX/XXX, tendo em vista que necessito do mesmo para uso próprio.

      Saliento, ainda, estar à disposição para eventuais esclarecimentos.

      Atenciosamente,

      (assinatura)
      (nome)
      LOCADOR

      Isabel Sander

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  159. fabiana ignez rodrigues dos santos
    setembro 05, 04:38 #159 fabiana ignez rodrigues dos santos

    Tenho um imóvel alugado com contrato pelo prazo de 30 meses, podendo ser rescindido com 12 meses, desde que informado, por escrito, no prazo de 30 dias. O locatário enviou uma carta, com 6 meses de locação, avisando que deverá devolver o imóvel, antes do prazo, por mudança para outro estado, por motivo de trabalho. Ele é professor de educação Física e a carta, que declara que ele deverá ocupar o cargo em 1 de outubro e é de uma empresa de engenharia. Isto indica fraude? Posso exigir o contrato de trabalho que ele esta firmando com outra empresa? Ele, como professor é autônomo e não tem nenhum vínculo com nenhuma empresa no Rio. É valida a isenção de multa de 3 meses de locação? Desde já, obrigada pela ajuda. Fabina Ignez

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    • direitolegal
      setembro 06, 11:05 direitolegal Autor

      Bom dia,

      O locatário (inquilino) não é obrigado a pagar a multa se for transferido pelo seu empregador, mediante prova documental de sua transferência e desde que também comunique o locador (proprietário) com 30 dias de antecedência, neste caso a lei permite ao locatário (inquilino) desocupar o imóvel a qualquer tempo, independentemente do prazo contratual decorrido. (artigo 4o Parágrafo Único da Lei 8.245/91). A prova documental acima citada pode ser através de carta da empresa em papel timbrado, assinada por superior hierárquico do locatário (inquilino) ou pelo departamento de RH da empresa.

      Evidente,emte, que se for comprovado que a pessoa esta se utilizando de documento falso e/ou rova falsa, terá que pagar não soment e e a multa, como indenização por perdas e danos e até, processo crime, se for o caso.

      Entre em contato com a referida empresa.

      Isabel Sander

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  160. QUEIROZ
    setembro 03, 18:34 #160 QUEIROZ

    Comprei um imovel que ja estava alugado, me parece se tratar inclusive de um contrato de boca, onde não foi redigido nenhum documento e apos transferencia do mesmo para meu nome acordamos com os inquilinos a desocupação do imóvel num prazo de 30 dias, mesmo eles ja sabendo que deveriam desocupar o imovel pois o mesmo estava para ser vendido a qualquer momento. Porem, em contato hoje com o inquilino para saber da provavel mudança, pois ele em outro contato havia afirmado que estava aguardando apenas a reforma da nova locação, contradisse e até se irritou com nossa ligação, distorcendo nossas palavras, questionando se nós estariamos os expulsando de lá, mencionando saberem dos seus direitos de inquilino, etc. Como não entendo nada disso e a meu ver o prazo que tinhamos dado era o correto, gostaria de saber nesse caso qual a forma correta e na lei para reaver o imovel sem precisar ir a justiça e se chegar a estas vias, o que devo fazer ??? Lembrando que ao que tudo indica nem contrato de locação o imovel tem. Obrigada!
    Obs.: o antigo proprietário não tinha nenhum contato com os inquilinos, todo processo foi intermediado por uma terceira pessoa, que foi quem indicou os inquilinos para o local, recebia e cobrava o valor do aluguel.

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    • direitolegal
      setembro 06, 11:06 direitolegal Autor

      Bom dia,

      Mesmo havendo um contrato verbal de aluguel, com certeza o mesmo deva ter existido, tendo em vista que os alugueres, com máxia certeza, estavam sendo pagos.
      Portanto, pelo que observo, o referido imóvel locado, foi vendido, antes do término do contrato de locação.
      Há, ainda, o direito de preferência na aquisição do referido imovel. Direito este, que era do inquilino, ou seja, de que deveria ser notificado, para se manifestar sobre seu direito de preferência em coprar o imóvel.

      O artigo 27 dispõe que: “Art. 27 – No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

      Parágrafo Único – A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de p agamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente”.

      O locatário tem preferência na compra do imóvel que aluga pelo mesmo preço que fora oferecido a terceiros, devendo o locador notificar o inquilino pela forma judicial (via Fórum) ou extrajudicial (via Cartório de Títulos e Documentos), ou, ainda, por outra forma expressa (carta registrada), informando lhe as condições do negócio, se há alguma hipoteca, penhora, usufruto, etc., sobre o imóvel.

      Segundo o artigo 28 da mesma lei, se o inquilino tiver interesse na compra do imóvel deverá manifestar, por escrito, no prazo de 30 (trinta) dias após receber a notificação, se aceita as condições do locador/proprietário, sob pena de não mais poder usar seu direito de preferência.

      Se o inquilino aceitar a proposta e o proprietário desistir de vender o imóvel, este deverá ser responsabilizado pelos prejuíz os ocasionados, inclusive lucros cessantes, conforme determina o artigo 29. Temos como exemplo se, no prazo de trinta dias o inquilino vende um bem valioso por um preço menor, para obter recursos para comprar o imóvel locado, e o locador desiste do negócio, deverá indenizar o inquilino pelo prejuízo causado.

      No caso do inquilino não ser avisado sobre a venda do imóvel, poderá reclamar do locador as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato da transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do recebimento do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado, pelo menos 30 dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel (cf. art. 33).

      Apesar de a lei exigir que o contrato de locação esteja averbado no Registro de Imóveis, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em recente decisão, decidiu que o d ireito de preferência permite ao locatário pleitear perdas e danos pelos prejuízos econômicos sofridos, ainda que o contrato de locação não tenha sido averbado junto à matrícula do imóvel locado, cuja Ementa é a seguinte: “Civil. Locação. Recurso Especial. Reexame de Fatos e provas. Inadmissibilidade. Inobservância do direito de preferência do Locatário. Art. 33 da Lei 8.245/91. Desnecessidade da prévia averbação do contrato para requerer-se perdas e danos.

      1. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível.
      2. A averbação do contrato de locação é indispensável para que o direito de preferência revista-se de eficácia real e permita ao inquilino haver para si o imóvel locado e vendido.

      3. A inobservância do direito de preferência permite ao locatário pleitear perdas e danos pelos prejuízos econômicos sofridos, ainda que o contrato locatício não tenha sido averbado junto à matrícula do i móvel locado.
      4. Recurso Especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido. (Recurso Especial nº 1.216.009 – RS (2010/0185720-7) Rel. Ministra Nancy Andrighi – j. 14/11 2011

      Portanto, sugiro que procures fazer um bom acordo com o referido inquilino.

      Isabel Sander

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  161. Marcelo
    setembro 01, 19:06 #161 Marcelo

    Desde já o meu obrigado…

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  162. Marcelo
    setembro 01, 19:04 #162 Marcelo

    Olá,
    aluguei em 1995 um imóvel comercial, e em 1996 passei a minha empresa para outra pessoa. Só que a mesma não passou o contrato de locação para seu nome. Agora a administradora está me cobrando os aluguéis desde março deste ano.
    Quero saber como transferir o pagamento desta dívida para os proprietários da empresa, e se meu fiador poderá ser acionado.

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  163. Cristine
    agosto 29, 19:07 #163 Cristine

    Izabel,

    Agradeço a 1a. informação. E quanto ao fato do proprietário ter-nos pedido a documentação e nunca ter entregue o contrato de locação para nós e agora ele estar procedendo como se o contrato tivesse sido redigido com prazo de 30 meses?

    agradeço nova atenção.

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  164. Fernanda
    agosto 29, 15:05 #164 Fernanda

    Boa tarde,

    Aluguei uma casa em fevereiro deste ano direto com o proprietário, com um contrato de um ano, ah uns 20 dias o pessoal da imobiliaria nos levou um papel perguntando se gostariamos de comprar a casa e tal, e que teriamos 30 dias para responder, lógico que não temos condições, a casa estava a venda e foi vendida na semana passada, o novo proprietário não quer alugar mais e nos deram 60 dias para desocupar a casa, o que devo fazer? tenho que ser ressarcida? eles são obrigados a nos deixar até o fim do contrato? o que fazer agora?

    Desde já agradeço!
    Abraços

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  165. angelita santos
    agosto 28, 00:14 #165 angelita santos

    Boa noite

    Tenho um contrato de aluguel direto com o proprietário sem fiador de 12 meses que inicia em 01 de dezembro de 2010 e terá seu término em 30 de novembro de 2011. Sempre paguei os valores combinados em contrato em dia e tenho bom relacionamento com a proprietária. No contrato não há cláusulas sobre multa de recisão, somente há uma cláusula em que reza que paguei caução de dois meses que deverá ser devolvido ao final do contrato se a casa estiver no mesmo estado em que foi entregue, ou seja: em bom estado. Desejo entregar essa casa e mudar para outra em local mais seguro. Como devo proceder? Tenho que fazer um acordo com a proprietária? Tenho direito de entregar o imóvel e mesmo assim receber devolta o valor que dei por caução? corro o risco de ela reter esse valor como se fosse multa por recisão de contrato?
    Aguardo uma resposta.
    Obrigada, desde já.

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    • direitolegal
      agosto 28, 20:03 direitolegal Autor

      Boa tarde,

      A nova lei do inquilinato estabelece a proporcionalidade da multa rescisória do aluguel. Assim, se o inquilino decidir entregar o imóvel antes do fim do prazo, ele pagará um valor proporcional ao tempo que faltaria para cumprir a totalidade do contrato. Um exemplo: se o prazo for de 30 meses, com multa rescisória de três meses de aluguel e o inquilino sai depois de 18 meses, ele deve pagar multa correspondente aos 12 meses restantes, isto é, de 1,2 mês de aluguel.

      “Das Garantias Locatícias

      Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

      I – caução;

      II – fiança;

      III – seguro de fiança locatícia.

      Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
      …..
      § 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.”

      Isabel Sander

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  166. Cristine
    agosto 26, 15:09 #166 Cristine

    Boa tarde!
    Por favor, preciso de uma orientação. Aluguei um apartamento em setembro de 2008 por prazo de 12 meses.Após vencidos, o locador locitou nossos documentos par renovar o contrato por mais 12 meses. So que ele nao entregou o contrato de 2009 e nos prometeu então fazer o de 2010, que venceria em setembro de 2011, embora sempre que o encontramos o pedimos, ele sempre dá uma desculpa. Sempre estivemos em dia com o pagamento de aluguel. Fato é que reclamamos da falta de manutenção do prédio e que em consequencia disto, está havendo invasão de ratos no prédio, comprovado por mais de um inquilino. O proprietário do prédio então, nos enviou uma notificação de irrevogável desinteresse no prosseguimento da locação por prazo indeterminado e nos deu 30 dias a partir do recebimento para desocupar o imóvel. Como devemos proceder neste caso? O contrato nunca foi por prazo indeterminável, ele é que nunca nos entregou, mesmo sendo cobrado por várias vezes.
    Agradeço um retorno

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    • direitolegal
      agosto 28, 20:02 direitolegal Autor

      Boa noite,

      Contratos com prazo igual ou superior a trinta meses, contratada por escrito:

      Estabelece o artigo 46 da Lei 8.245/91 que no caso supracitado a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independente de notificação ou aviso. Porém, se findo o prazo do contrato e o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, ocorrerá a prorrogação tácita da locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

      Ocorrendo a prorrogação, poderá o locador reaver o imóvel a qualquer tempo, todavia, com a exigência de que notifique previamente o locatário, concedendo prazo de trinta dias para a desocupação.

      Em todas as locações residenciais por escrito, com prazo igual ou superior a trinta meses, fica evidenciada a presença da denúncia vazia, que é a faculdade de rescindir a locação sem a obrigação de demonstrar a razão ou a necessidade da retomada do imóvel, diferente do que ocorre quando o prazo é inferior a trinta meses, onde os locadores irão subordinar-se às restrições do artigo 47, ou seja, denúncia justificada.

      Ao término do contrato por prazo determinado o locador tem prazo de trinta dias para ajuizar Ação de Despejo, sob pena de ficar obrigado a notificar o locatário.

      Com prazo inferior a trinta meses:

      Nas locações avençadas com prazo inferior a trinta meses, com exceção do inciso V do artigo 47, não há possibilidade de denúncia sem que haja motivação, ocorrendo desta forma, sua prorrogação automaticamente. O inciso I do artigo 47 permite a retomada nos casos do artigo 9º, este diz respeito a hipóteses de desfazimento da locação, de forma que:

      “I- por mútuo acordo;

      II- em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

      III- em decorrência de falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

      IV- para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel, ou podendo, ele se recuse a consenti-las.”

      Isabel Sander

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  167. Edney Azevedo
    agosto 24, 21:59 #167 Edney Azevedo

    Boa Noite.
    Aluguei uma casa no dia 1º de agosto, se passaram 24 dias, porém arrumei outra casa mias próximo do meu trabalho e com o valor melhor que o atual, gostaria de saber se tenho que pagar a multa de rescisão de contrato que no meu caso é de 3X o valor do aluguel, para um contrato de 12 meses.

    Desde já agradeço .

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    • direitolegal
      agosto 28, 19:52 direitolegal Autor

      Boa tarde,

      Se o inquilino devolver o imóvel antes do prazo pactuado deverá pagar a multa, desde que estipulada em contrato. O locatário não é obrigado a pagar a multa se for transferido pelo seu empregador, mediante prova documental de sua transferência e desde que também comunique o locador (proprietário) com 30 dias de antecedência, neste caso a lei permite ao locatário (inquilino) desocupar o imóvel a qualquer tempo, independentemente do prazo contratual decorrido. (veja artigo 4o Parágrafo Único da Lei 8.245/91). A prova documental, pode ser através de carta da empresa em papel timbrado, assinada por superior hierárquico do locatário (inquilino) ou pelo departamento de RH da empresa.
      Essa multa deverá ser calculad a proporcionalmente ao período não cumprido no contrato, ou seja, deixando o inquilino, o imóvel, numa determinada data, quanto maior for o prazo contratual, maior será o prazo não cumprido e, consequentemente, maior será a multa rescisória. Portanto será nula a cláusula que determine a cobrança da multa de forma diferente (artigo 4°, parágrafo único da Lei 8.245/91). Tal proporcionalidade ficou muito clara com a mudança do artigo 924 do antigo Código Civil para o artigo 413 do Código Civil vigente, onde antes constava “poderá o juiz reduzir proporcionalmente” e hoje consta “deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz”, antes o juiz poderia reduzir e hoje o juiz deve reduzir.

      Isabel Sander

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  168. igor costa
    agosto 22, 17:34 #168 igor costa

    boa tarde!
    olha moro em uma residencia a 8 meses.meu contrato e de 6 meses porem ja venceu. a tres meses meu aluguel esta atrasando em media 10 a 15 dias .hoje estou com um sluguel em atraso que ja tem onze dias.
    Porem no inicio deste mes a proprietaria me pediu o imovel e queria que desocupasse em dez dias,disse a ela que nao tinha como pois estava muito em cima da hora e eu nao ia conceguir mudar dentro deste praso.Agora ela me deu uma semana para mudar e eu nao tenho como pois estou desempregado e so a minha esposa esta trabalhando.ela disse que vai na justiça.oque eu faço?pois nao tem como eu mudar…..

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    • direitolegal
      agosto 24, 18:36 direitolegal Autor

      Boa noite,

      O artigo 46 Da Lei 8.245/91 dispõe que, nas locações residenciais “ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso”.

      Isto significa que, imediatamente após o término do prazo acordado, o proprietário poderá retomar o imóvel através da denúncia vazia.

      Denúncia vazia é a faculdade de rescindir a locação sem a obrigação de demonstrar a razão ou a necessidade da retomada do imóvel. Assim,as locações contratadas dessa forma, ou seja, com prazo igual ou superior a 30 meses podem ser objeto de despejo para retomada, logo após o vencimento do contrato, sem que haja qualquer motivo para o pedido. Vale dizer: o proprietário poderá retomar o imóvel simplesmente porque não lhe convém mais manter a locação.

      Todavia, não há qualquer proibição para a contratação de locações residências com prazo inferior a 30 meses. Nessa hipótese, vencido o prazo inicial da locação, a retomada somente poderá ocorrer por um dos motivos elencados no artigo 47 do mesmo diploma legal, tais como para uso próprio, para uso de ascendente ou descendente que não disponha de imóvel próprio, etc.
      O proprietário, nesses casos, deverá comprovar a necessidade da retomada, e se não utilizar o imóvel para o fim declarado, ficará sujeito às sanções previstas na legislação.

      Isabel Sander

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  169. Cristine
    agosto 19, 18:28 #169 Cristine

    Olá,
    aluguei um apartamento em junho de 2008 por contrato de 12 meses, foram renovados estes últimos anos, no entanto, o proprietário do prédio pediu-nos os documentos e até hoje, mesmo cobrando-o periodicamente, ele não entregou o contrato.
    Por péssima manutenção no prédio, comecei a ter problemas sérios com entrada de ratos em meu apartamento. Porque fui pedir que ele tomasse providencias com a manutenção do fundo do prédio, o mesmo disse que vai me pedir para desocupar o apartamento em dois meses. Como devo proceder perante esta situação?
    Grata

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    • direitolegal
      agosto 20, 10:46 direitolegal Autor

      seu contrato era de doze meses (em 2008) e, foi sendo prorrogado até hoje.
      Contrato de locação pactuado por prazo menor de 30 meses, não dá direito à “denúncia vazia” (art.47) nem mesmo depois de vencido o contrato, e só poderá ser rescindida em situações em que haja motivos ou prazos previstos pela Lei.

      O artigo 46 Da Lei 8.245/91 dispõe que, nas locações residenciais “ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso”.
      Isto significa que, imediatamente após o término do prazo acordado, o proprietário poderá retomar o imóvel através da denúncia vazia.

      Todavia, não há qualquer proibição para a contratação de locações residências com prazo inferior a 30 meses. Nessa hipótese, vencido o prazo inicial da locação, a retomada somente poderá ocorrer por um dos motivos elencados no artigo 47 do mesmo diploma legal, tais como para uso próprio, para uso de ascendente ou descendente que não disponha de imóvel próprio, etc. O proprietário, nesses casos, deverá comprovar a necessidade da retomada, e se não utilizar o imóvel para o fim declarado, ficará sujeito às sanções previstas na legislação.

      “Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

      I – nos casos do art. 9º;

      II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;

      III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

      IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

      V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

      § Iº Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

      a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situada na mesma localidade ou, residindo ou utilizando o imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

      b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

      § 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV o retomante deverá comprova ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.”

      Se o proprietário do imóvel ainda não lhe forneceu o seu contrato de locação, mas com certeza, você deve estar fazendo os pagamentos dos alugueres; portanto, comprovante da existência do mesmo. Peça, por escrito a sua via de contrato de locação.

      Isabel

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  170. ´Vilmar
    agosto 17, 19:37 #170 ´Vilmar

    Olá
    meu pais moram a vinte anos em uma casa, pagaram sempre o aluguel e o IPTU, mas sem contrato escrito, e o dono disse que meu pai era obrigado a pagar i IPTU.
    Agora chegou um pessoal da imobiliária dizendo que vão vender o imóvel.
    Meus pais tem algum direito? uso capião?

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  171. maria
    agosto 14, 22:31 #171 maria

    Dra. Isabel,
    tenho um imóvel alugado, verbalmente, para fins comerciais, por tempo indeterminado, faz dez anos, agora quero o imóvel para vender ou alugar a outro inquilino, pois o atual não tem condições de pagar o reajuste, ele quer que eu lhe indenize e prazo para sair do imóvel.
    o que devo fazer?

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    • direitolegal
      agosto 16, 08:27 direitolegal Autor

      Boa tarde,

      A locação poderá ser desfeita em várias outras hipóteses: por acordo entre as partes, por infração legal ou contratual, em decorrência da falta de pagamento dos aluguéis e demais encargos e, ainda, para realização de reparações urgentes, determinadas pelo poder público, que não possam ser executadas com a permanência do Locatário dentro do imóvel, ou mesmo, sendo possível sua execução independentemente do uso normal do imóvel, quando o Locatário se recusar a consenti-las. Por acordo entende-se a existência de um distrato que declare estar rompida a locação, assinado pelas mesmas partes que assinaram o contrato de locação.

      Outro motivo para a rescisão é a infração contratual ou legal. A infração se manifesta quando o Locador ou Locatário puderem comprovar o descumprimento de cláusula contratual ou disposição legal. Sublocar o imóvel, alterar sua finalidade, ou promover obras desnecessárias sem autorização do Locador, são infrações contratuais que podem dar ensejo ao rompimento do contrato locatício e, por conseqüência, ao ajuizamento da “ação de despejo”.

      A falta de pagamento se caracteriza pelo atraso no cumprimento das obrigações financeiras, como mensalidade, seguro, impostos, contribuição ordinária de condomínio e outros compromissos legais estabelecidos no contrato. A rescisão da locação pela falta de pagamento só gera direito de retomada depois de judicialmente facultada ao Locatário a oportunidade de pagar o seu débito, com as custas judiciais, multas contratuais, juros e honorários de advogado.

      Para pedir o imóvel alegando necessidade de reformas urgentes, deve o Locador possuir documento oficial exigindo a realização das obras pretendidas. Nesse caso, é necessário comprovar que o Locatário, depois de notificado regulamente, não entregou o imóvel ou não permite que sejam promovidas as reparações com a sua presença. A exigência poderá ser manifestada pela Defesa Civil, Corpo de Bombeiros ou órgão público similar.

      Denúncia vazia é a faculdade de rescindir a locação sem a obrigação de demonstrar a razão ou a necessidade da retomada do imóvel. As locações Não Residenciais podem ser objeto de ação de despejo logo após o vencimento do contrato, sem que haja qualquer fundamento jurídico ou técnico para a retomada.

      Vencidos os contratos das locações Não Residenciais ou das Residenciais (com prazo superior a trinta meses) e, decorrido prazo superior a trinta dias, se o locador, por qualquer razão, deixou de ajuizar a “ação de despejo” respectiva, essas locações passam a viger por prazo indeterminado. Nessa hipótese, a “ação de despejo” só poderá ser ajuizada depois de cumprida uma Notificação Premonitória, isto é, o Locador só poderá usar do seu direito de retomada pela “denúncia vazia” depois de comunicar ao Locatário, por escrito, seu interesse em retomar o imóvel; além disso, deverá conceder-lhe um prazo de desocupação de trinta dias. A comunicação toma o nome de Notificação e, como funciona também como um aviso, recebe o adjetivo de Premonitória.

      Somente depois de decorrido o prazo, que é contado do recebimento da Notificação, e se o Locatário não houver desocupado o imóvel, é que poderá, então, ser ajuizada a Ação de Despejo pelo Locador.

      Quando o imóvel for vendido a terceiros durante a locação, o comprador poderá rescindir o contrato, mediante prévia notificação, com prazo de noventa dias para a desocupação.

      Mas, se a locação estiver vigendo por prazo certo, não vencido, e constar do contrato que sua vigência será mantida em caso de venda, e mais, se o contrato estiver averbado no cartório de registro de imóveis, prevalecerá a locação, e o comprador não poderá retomar o imóvel, antes de vencido o contrato, apenas pelo fato de tê-lo comprado.

      É preciso observar o tempo para o exercício do direito de retomada, nos casos de compra do imóvel por terceiros. Se o comprador não tomar a iniciativa de pedir o imóvel, por escrito e com comprovação de que o Locatário recebeu o pedido, dentro de noventa dias do registro da compra e venda, ficará valendo a locação como se não houvesse sido vendido, ou seja, o comprador manterá apenas os direitos que tinha o antigo Locador, não podendo retomá-lo com fundamento apenas no fato da compra.

      Portanto, antes de vender o imóvel, deverá o Locador dar ciência inequívoca ao Locatário, pela via de notificação judicial, cartorária ou por carta que o próprio Locatário acuse formalmente haver recebido, informando o valor do negócio, as condições e a forma de pagamento, prestando informações que esclareçam se o imóvel tem algum tipo de gravame, bem como o dia e local em que poderá examinar a sua documentação.

      O direito de preferência do Locatário caducará após 30 dias da notificação se não manifestar ao Locador, claramente, sua aceitação integral dos termos da proposta (art.28).

      Caso o Locatário aceite a proposta, o Locador só poderá desistir do negócio se indenizar o Locatário pelos prejuízos decorrentes, pagando, inclusive, os rendimentos ou lucros que este tiver deixado de receber em razão do negócio (art.29).

      Se o imóvel estiver sendo sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao Sublocatário e, em seguida, ao Locatário (art.30).

      Se o Locador estiver colocando à venda todo o prédio, e não só a unidade alugada (art.31), a preferência incidirá sobre o prédio. Mas a preferência não alcançará os casos de perda ou venda do imóvel por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão, ou incorporação (art.32).

      O direito de preferência poderá ser exercido diretamente pelo Locatário se este o reclamar judicialmente dentro do prazo de seis meses do registro da venda para terceiros no cartório de imóveis, mediante depósito do valor da venda e das demais despesas da transferência (art.33).

      Se o Locador deixar de atender à preferência legal, o Locatário poderá, ainda, reclamar do Locador as perdas e danos correspondentes, mas deverá comprovar tanto sua capacidade econômico-financeira de adquirir o imóvel quanto os prejuízos que sofreu (art.33, p.único).

      Não raro acontece de o Locador oferecer o imóvel ao Locatário por um preço e efetivamente vendê-lo, ou passar a escritura, por preço inferior. Nesse caso, mesmo tendo recusado a compra do imóvel pelo preço oferecido, comprovando-se pela escritura que o imóvel foi vendido por preço inferior ao valor oferecido, poderá o Locatário exercer seu direito de preferência ou de indenização pelas perdas e danos que sofrer.

      A exigência legal do registro do contrato locatício no registro imobiliário com trinta dias de antecedência é a condição legal que dá ao Locatário condições de exigir, também do Comprador, os benefícios do seu direito de preferência.

      É que, quando o Locatário exercer seu direito de preferência e requerer a “adjudicação compulsória” (compra forçada) do imóvel, o Comprador não poderá valer-se da alegação de que agiu de boa-fé, vez que o contrato de locação estava registrado.

      Quando o Locatário exige judicialmente a compra do imóvel, nas condições em que fora vendido para terceiro, o Comprador terá, por certo, prejuízo e perda de tempo, além de correr o risco de perder dinheiro se na verdade houver adquirido o imóvel por um preço e, para economizar no imposto de transmissão, houver passado a escritura por valor inferior.

      Finalmente, é necessário observar cuidadosamente se o imóvel não pertence a mais de uma pessoa em condomínio, porque, nessa hipótese, o direito de preferência do condômino tem prioridade sobre o do Locatário (art. 34). OK

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  172. Senen Tadei de Souza
    agosto 10, 22:34 #172 Senen Tadei de Souza

    Tenho um imovel que foi alugado em 04/2009 em contrato de 30 meses, e o inquilino já manifestou a decisão de renovar o contrato, durante o periodo de contrato foram feitas correções pelo IGPM.
    Minha duvida é se posso reajustar o valor do aluguel quando for renovar o mesmo?

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  173. cristiane
    agosto 10, 22:32 #173 cristiane

    eu tenho apenas um mês no imóvel e dei um mês de deposito…

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    • direitolegal
      agosto 12, 21:41 direitolegal Autor

      Ola,

      por tudo isto, que sempre se aconselha, que o inquilino, antes, de pactuar qualquer contrato de locação, faça uma vistoria, por escrito, para ficar registrado toda e qualquer obra que tenha que ser feita no imóvel que se esta locando…. Portanto, ficando registrado quais os danos no imóvel quem devem ser sanados e, a quem será incumbindo de sanar tais danos; se ao proprietário e ou ao inquilino, com direito a desconto no valor dos alugueres…..

      É dever do locador as obras destinadas a repor condições de habitabilidade do imóvel; não sei se é seu caso; mas se for, o locador é obrigado a entregar um imóvel em condições de ser habitado….

      Isabel Sander

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  174. cristiane
    agosto 10, 22:30 #174 cristiane

    Olá,gostaria de tirar uma dúvida.
    Eu aluguei um imóvel e fiz um contrato de um ano.No dia em que acertei tudo sobre o imóvel com o dono da casa,fiz algumas perguntas e uma delas foram:
    Se a casa tinha infiltrações,falta d’água,ele falou que iria colocar o portão na entrada do quintal,e até o momento nada do que ele falou acontece.Tem faltado água com bastante frenquencia,em uma semana de moradia a casa apareceu cheia de infiltração,e até hj ele não colocou o portão.
    Ele ainda teve a cara de pau de me dizer que não podia fazer nada a respeito da falta d’água se a cedae não mandava água pra minha casa,tanto que acabei descutindo com ele e o mesmo disse que recindiria o contrato.Enfim gostaria de saber se eu posso recindir o meu contrato o que devo fazer…

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  175. LUCIANA
    agosto 08, 20:02 #175 LUCIANA

    Aluguei um imovel comercial em fev 2005.
    Me ligaram da imobliaria dia 01/08 informando que a dona não tem interesse em renovar, e pedi o imovel, me deram 90igado dias….como e comercial , prestação serviço, irá me prejudicar mto, pois de certa forma, perderei mtos clientes. mas que quero saber, e que se em 90 dias eu não conseguir uma outra loja bem localizada, conseguirei ficar mais tempo no imovel. Como posso recorree neste caso. Desde já obrigado

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    • direitolegal
      agosto 10, 20:18 direitolegal Autor

      Boa noite,

      você só terá direito à ação renovatória se, entre outros requisitos, você possuir contrato com prazo igual ou superior a cinco anos, ou se a soma ininterrupta dos últimos contratos chegar a cinco anos, e se ainda faltar pelo menos seis meses para vencer o contrato.

      A Lei exige, ainda, para o exercício do direito de renovação da locação, que o imóvel seja destinado ao comércio, que o contrato haja sido celebrado, por escrito, e com prazo determinado; que o prazo de locação, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, seja de cinco anos e que o Locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
      O Locatário não pode se esquecer do prazo de que dispõe para propor a Ação Renovatória, porque, se perdê-lo, estará inevitavelmente sujeito à “denúncia vazia” ao término do contrato.

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  176. lau da costa
    agosto 04, 23:35 #176 lau da costa

    Estou sofrendo na pele todo o absurdo desta nova lei, aprovada por um analfabêbado, pois após pagar fielmente durante dois anos e meio, e ser avisado 30 dias antes do término do contrato que não vai ser renovado o contrato, e ter de sair em trinta dias como um cachorro sardento, só significa que esse idiota, é um factóide criado pela ditadura militar, e só pode ser uma mentira toda a sua história de pobreza e sofrimento, isso é apenas mais um dos 300 pilantras que frequentam os corredores do congresso,

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  177. jose baltazar
    agosto 02, 11:25 #177 jose baltazar

    Bom dia. Gostaria de saber se tenho o dever de pagar a multa por um contrato de aluguel de 12 meses, que está estimada em 3 meses. A causa seria a demissão do emprego e não teria como ficar com o apartamento e nem pagar a multa.

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    • direitolegal
      agosto 02, 14:26 direitolegal Autor

      Boa tarde,

      Sim. Se o locatário (inquilino), devolver o imóvel antes do prazo pactuado deverá pagar a multa, desde que estipulada em contrato. O inquilino não é obrigado a pagar a multa se for transferido pelo seu empregador, mediante prova documental de sua transferência e desde que também comunique o locador (proprietário) com 30 dias de antecedência, neste caso a lei permite ao locatário (inquilino) desocupar o imóvel a qualquer tempo, independentemente do prazo contratual decorrido. A prova documental acima citada pode ser através de carta da empresa em papel timbrado, assinada por superior hierárquico do inquilino ou pelo departamento de RH da empresa.

      Isabel Sander

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  178. Érika
    julho 30, 19:50 #178 Érika

    Boa noite Dra. Isabel
    Muito obrigada pelos esclarecimentos. Sei que cometi muitos erros neste contrato, pois acabei ficando sensibilizada com a situação da locatária – filhas bebês, supostamente o marido a agredia – e deixei que muitas situações erradas fossem acontecendo. Não refiz o contrato, ele apenas se prorrogou. O prazo era de 30 meses e ela ficou no imóvel até hoje, 10 anos. No início pagava corretamente, depois, quando prorrogou o contrato, passou a não pagar na data combinada, as contas atrasadas, nunca pagou a taxa de incêndio, sendo o imóvel colocado em dívida ativa. Além disso, começou a depredar a imóvel. Como disse, além desses aborrecimentos todos, veio a situação do meu desemprego, o que me obriga, de todas as formas, a voltar para o imóvel. Enviei uma carta extrajudicial – conforme vi na internet – pedindo o imóvel no prazo de 30 dias e ninguém se manifestou, não entraram em contato, nada. Continuam no imóvel e disseram aos vizinhos que não vão sair de modo algum. Sinceramente, estou desesperada, pois já procurei advogados que me disseram que esse despejo pode demorar e eu não tenho como esperar. Mais uma vez, agradeço muitíssimo por sua ajuda.

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    • direitolegal
      julho 31, 14:49 direitolegal Autor

      Bom dia,

      O artigo 46 Da Lei 8.245/91 dispõe que, nas locações residenciais “ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso”.

      Isto significa que, imediatamente após o término do prazo acordado, o proprietário poderá retomar o imóvel através da denúncia vazia. Denúncia vazia é a faculdade de rescindir a locação sem a obrigação de demonstrar a razão ou a necessidade da retomada do imóvel. Assim,as locações contratadas dessa forma, ou seja, com prazo igual ou superior a 30 meses podem ser objeto de despejo para retomada, logo após o vencimento do contrato, sem que haja qualquer motivo para o pedido. Vale dizer: o proprietário poderá retomar o imóvel simplesmente porque não lhe convém mais manter a locação.

      Para a contratação de locaç ões residências com prazo inferior a 30 meses. Nessa hipótese, vencido o prazo inicial da locação, a retomada somente poderá ocorrer por um dos motivos elencados no artigo 47 do mesmo diploma legal, tais como para uso próprio, para uso de ascendente ou descendente que não disponha de imóvel próprio, etc. O proprietário, nesses casos, deverá comprovar a necessidade da retomada, e se não utilizar o imóvel para o fim declarado, ficará sujeito às sanções previstas na legislação.

      Nas locações com prazo inferior a 30 meses e que não haja motivação comprovada para a retomada, a denúncia vazia somente poderá ser exercida após 05 (cinco anos) de vigência ininterrupta da locação, nos termos do inciso V do artigo 47 da mencionada Lei do Inquilinato.

      No que se refere ao despejo liminar, passa a ser autorizado também nas hipóteses listadas abaixo, que representam um importante ganho a os locadores: falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de garantia, por não ter sido contratada ou em caso de extinção dela; ausência de apresentação de nova — e apta — garantia pelo locatário, após notificado pelo locador a fazê-lo em função da extinção da garantia primária; término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação até 30 dias após o seu término, ou após o transcurso do prazo previsto na notificação comunicando o intento de retomada do imóvel; necessidade de reparos urgentes determinados pelo Poder Público, que não possam ser realizados com a permanência do locatário ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

      Isabel Sander

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  179. Érika
    julho 29, 19:08 #179 Érika

    Boa noite Dra. Isabel
    Sou proprietária de um imóvel que está locado há, pelo menos, 10 anos, para os mesmos locatários. Nesse tempo, tive muitos problemas com eles, desde depredação até falta de pagamento de aluguéis e contas, indo o referido até para divida ativa por falta de pagamento da taxa de incêndio. Caberia, segundo entendi, ação de despejo por falta de pagamento dos aluguéis e impostos, assim como por causa da depredação do imóvel, correto? Mas, se tudo for pago, corro o risco de ainda ter que deixar essas pessoas no imóvel, mesmo eles depredando-o? Acontece que fiquei desempregada e necessito retomar o imóvel, para residir, já que o imóvel em que estou, também é alugado e não estou conseguindo assumir as dívidas do mesmo. Após a mudança da lei, ainda cabe a denúncia vazia? Posso pedir as duas coisas, denúncia vazia e pagamento dos aluguéis? E os inquilinos, podem demorar a sair do imóvel? Desculpe tantas perguntas, mas antes de procurar um advogado, estou pesquisando para saber como funciona toda a situação. Obrigada pela atenção.

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    • direitolegal
      julho 29, 21:05 direitolegal Autor

      Boa noite,

      o contrato de locação foi sendo, simplesmente, prorrogado ou fizeste outro? …
      Qual o prazo do contrato de locação?

      De acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/90, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação. Nas locações efetuadas após a data acima mencionada, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação.
      Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.

      Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóv el, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%. Quando o inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel ou dos encargos da locação (condomínio, água, luz etc.), o locador poderá entrar com uma ação de despejo. Nesses casos, o locatário sendo citado, terá prazo de 15 dias para contestar esta ação ou pedir ao juiz para designar data para ser depositado o aluguel (purgação de mora).
      Em ambos os casos há a necessidade de constituir um advogado.

      Isabel Sander

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  180. ELIANE APARECIDA BONILHO
    julho 28, 00:13 #180 ELIANE APARECIDA BONILHO

    Boa noite,

    Fiz um contrato de locação por 30 meses que irá vencer em out/2012, após 12 meses morando no imovel fui notificada pela imobiliaria a deixar o imovel em 30 dias, pois o mesmo foi arrematado em leilão. Pela lei do inquilinato o locador não pode pedir a desocupação antes do vencimento do contrato. Assim gostaria de saber se devo sair do imóvel e se posso abrir um processo por danos morais, uma vez que não fui informada sobre a situação do imovel no ato da locação. Me sinto lesada, pois terei que arcar com a despesa de uma nova mudança, pagar um valor de aluguel superior ao que pago atualmente, tendo uma despesa maior além por pelo menos 15 meses, uma vez que o prazo de 30 meses não está sendo respeitado.
    Por faovr, preciso de uma orientação sobre qual éo meu direito diante desta situação.
    grata,
    Elaine

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    • direitolegal
      julho 28, 19:54 direitolegal Autor

      Olá

      Não há multa estipulada no contrato de locação. Cumpre que se diga acerca de sua faculdade em exigir ao locador a descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.

      Tal descrição terá o condão de informar ao autor as qualidades do imóvel, bem como seus defeitos. Por derradeiro, não poderá ser alegado pelo locador, futuramente, que eventuais defeitos foram causados por ocasião do contrato. A Lei do Inquilinato assegura, também, o direito do locatário de, quando entender cabível, ver comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas (art. 22, IX).
      Outro direito a merecer destaque é o direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel, que se encontra contemplado pelo art.27, Lei do Inquilinato:

      “Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.”

      Portanto, na ocasião em que o locador decidir alienar a coisa, objeto do contrato de locação, estará, por força de lei, obrigado a comunicar ao locatário, dando preferência para a aquisição do imóvel. Contudo, se no prazo de trinta dias não houver manifestação por parte do locatário, a dizer do interesse ou não em celebrar contrato de compra e venda, perde o direito de preferência. Por conseqüência lógica, havendo a alienação da coisa locada, haverá a extinção do contrato de locação….
      Se o locador deixar de atender à preferência legal, o locatário poderá, ainda, reclamar do locador as perdas e danos correspondentes, mas deverá comprovar tanto sua capacidade econômico-financeira de adquirir o imóvel quanto os prejuízos que sofreu (art.33, Parágrafo único).

      Em locação residencial com prazo igual ou superior a trinta meses, contratada por escrito: Estabelece o artigo 46 da Lei 8.245/91 que no caso supracitado a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independente de notificação ou aviso. Porém, se findo o prazo do contrato e o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, ocorrerá a prorrogação tácita da locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. Ocorrendo a prorrogação, poderá o locador reaver o imóvel a qualquer tempo, todavia, com a exigência de que notifique previamente o locatário, concedendo prazo de trinta dias para a desocupação.
      Em todas as locações residenciais por escrito, com prazo igual ou superior a trinta meses, fica evidenciada a presença da denúncia vazia, que é a faculdade de rescindir a locação sem a obrigação de demonstrar a razão ou a necessidade da retomada do imóvel, diferente do que ocorre quando o prazo é inferior a trinta meses, onde os locadores irão subordinar-se às restrições do artigo 47, ou seja, denúncia justificada.

      Isabel Sander

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  181. EVA MIRANDA
    julho 26, 16:44 #181 EVA MIRANDA

    Boa tarde

    tenho um contrato de aluguel de 5 anos que venceu em julho, é um imóvel para fins comerciais, o contrato não foi renovado, porém me enviaram o boleto normalmente, gostaria de saber se assim o este contrato foi renovado automaticamente ou posso receber uma ordem de despejo e se o valor do aluguél pode ser aumentado sem aviso prévio.

    desde já agradeço

    Eva

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  182. Paula Renata Fernandes
    julho 26, 16:28 #182 Paula Renata Fernandes

    Adorei todas as perguntas e as respostas… me ajudaram muito!!!!
    Obrigadoooo

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  183. nilza m moreira
    julho 25, 19:22 #183 nilza m moreira

    bn !!! moro a 33 anos em uma casa agora passou p/ uma imobiliaria !estão me cobrando 100,00de seguro do imovelisto é certo?eu pago todas as taxas so estou achando absurdo ter que pagar o seguro do mesmo !!!! quais são os meus direitos. desde ja obrigada

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    • direitolegal
      julho 26, 21:10 direitolegal Autor

      Boa noite,

      Somente existe obrigação de se pagar o seguro se a obrigação estiver prevista no contrato; do contrário, a obrigação é do proprietário ou locador.

      õk

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  184. Rose Sodario
    julho 25, 15:07 #184 Rose Sodario

    Boa Tarde,
    Gostaria de saber se tenho algo que poderia me ajudar tenho uma empresa que vai fazer dois anos e agora o inquilino do imóvel pediu o imóvel alegando que vai vender, minha empresa esta indo bem e agora não sei o que fazer pago o aluguel direito e também resido no msm local, alguns dizem que tenho direito a indenização pela empresa,mas não sei to desorientada, pois, mora no local e o que me facilita tomar conta das crianças onde tenho um filho deficiente físico.
    Por favor pode me dar uma orientação
    Obrigada

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  185. JOOSIANA
    julho 25, 06:48 #185 JOOSIANA

    GOSTARIA DE EXCLARECER UMA DUVIDA, MORO EM UMA CASA ALUGADA NA QUAL O CONTRATO E VERBAL, A PROPIETARIA QUE ME DESPEJAR SEM MOTIVO PAGO TTU ANTECIPADAMENTE, COMO EU DEVO PROCEDER ,ESTOU ME SENTINDO DESMORALIZADA E CONSTRAGIDA.DESDE JA AGRADEÇO

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    • direitolegal
      julho 25, 18:03 direitolegal Autor

      Olá,

      Com o advento da nova Lei do Inquilinato, ficam patentes três categorias distintas de locações residenciais, e cada qual tem direitos, obrigações e procedimentos próprios: a primeira, locação pactuada por escrito, para viger durante prazo igual ou superior a 30 meses, que goza do benefício da denúncia vazia, portanto vantajosa para o proprietário; a segunda, que, pactuada por prazo menor, não dá direito à “denúncia vazia” (art.47) nem mesmo depois de vencido o contrato, e só poderá ser rescindida em situações em que haja motivos ou prazos previstos pela Lei, e a terceira, que é a locação que vier a ser automaticamente prorrogada “por prazo indeterminado” ao fim do contrato de trinta meses, em que o Locador não providenciou a retomada do imóvel em trinta dias, e que poderá gozar do benefício da “denúncia vazia”, ou ainda as locações antigas que automaticamente passaram a viger por prazo indeterminado por força da nova Lei (art.77). É importante destacar que todas as locações residenciais, com contrato escrito ou verbal, que vigerem ininterruptamente por prazo superior a 5 anos depois da Lei 8.245/91 e se encontrarem vigorando por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas com fundamento na denúncia vazia (art. 47.V) mediante notificação com prazo de desocupação de 30 (trinta) dias.

      Reply to this comment
  186. Luciane
    julho 20, 14:10 #186 Luciane

    Bom Dia!
    Gostaria que me ajudassem a esclarecer algumas duvidas em relação a devolução do imovel alugado.
    Aluguei uma casa com contrato no dia 25/10/2009 com contrato de um ano e um mes de aluguel de caução. Quaqndo completeu 1 ano no dia 25/10/2010 fiz um outro contrato por mais um ano sem dar caução, o qual esse vence no dia 25/10/2011, só que quero me mudar neste final de mes ou seja no dia 30/07/2011,
    A minha duvida é:
    Deverei pagar multa contratual, tendo em vista que estou saindo antes de um ano, ou não porque na verdade já estou morando no mesmo imovel a mais de um ano exatamente 1 ano e 9 meses.
    E setenho que pagar este mes de aluguel, e se tenho que avisar o locatario.
    Aguardo o mais breve uma orientação se possivel.
    Obrigado desde já!
    Luciane.

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    • direitolegal
      julho 20, 19:40 direitolegal Autor

      Ola Luciane,

      A nova Lei do Inquilinato não fala em “prazo mínimo”, mas estabelece uma série de restrições para o locador (proprietário) que celebrar contratos residenciais por período menor do que 30 (trinta) meses. Assim, o “prazo mínimo” recomendável é de 30(trinta) meses. Para o locador (proprietário) é a única condição que lhe permite requerer o despejo por denúncia vazia, pois se o contrato for feito por prazo menor, o locador (proprietário) só poderá requerer o despejo para uso próprio, uso do ascendente, uso de descendente. No caso do locatário (inquilino) como o mesmo não sabe se vai ficar os 30 meses ou não, costuma-se fazer uma negociação com o locador (proprietário) para a isenção da multa após um determinado período (como por exemplo, 12 meses) desde que com aviso prévio de no mínimo 30 dias, ou sej a, após esse período mínimo estipulado o locatário (inquilino) não pagará multa se deixar o imóvel.

      O seu contrato de locação, pelo que menciona, é de doze meses. Esta previsto multa, por entrega do imóvel antes do término do contrato de locação? Se o locatário (inquilino), devolver o imóvel antes do prazo pactuado deverá pagar a multa, desde que estipulada em contrato. O locatário (inquilino) não é obrigado a pagar a multa se for transferido pelo seu empregador, mediante prova documental de sua transferência e desde que também comunique o locador (proprietário) com 30 dias de antecedência, neste caso a lei permite ao locatário (inquilino) desocupar o imóvel a qualquer tempo, independentemente do prazo contratual decorrido. (artigo 4o Parágrafo Único da Lei 8.245/91). A prova documental acima citada pode ser através de carta da empresa em papel timbrado, assinada por superior hierárquico do locatário (inquilino) ou pelo departamento de RH da empresa.

      Essa multa deverá ser calculada proporcionalmente ao período não cumprido no contrato, ou seja, deixando o locatário (inquilino) o imóvel numa determinada data, quanto maior for o prazo contratual, maior será o prazo não cumprido e consequentemente maior será a multa rescisória. Portanto será nula a cláusula que determine a cobrança da multa de forma diferente (artigo 4°, parágrafo único da Lei 8.245/91). Tal proporcionalidade ficou muito clara com a mudança do artigo 924 do antigo Código Civil para o artigo 413 do Código Civil vigente, onde antes constava “poderá o juiz reduzir proporcionalmente” e hoje consta “deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz”, antes o juiz poderia reduzir e hoje o juiz deve redu zir.

      Caso, não tenha multa prevista em seu contrato notifique, por escrito o locador, que esta entregando o imóvel, em condições, como o deixou….. Requeira tudo sempre por escrito.
      Isabel Sander

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  187. Mario Xavier
    julho 19, 23:16 #187 Mario Xavier

    Aluguei um imóvel, para um casal coloquei um amigo deles para complementar renda, ainda pedi dois fiadores que está no contrato, de 30 meses eles pagaram seis meses pontualmente e começaram atrazar agora sumiram com tres aluguel em atrazo alem de ter destruido a casa tenho termo de vistoria que esta assinados por todos tudo novo casa entregue reformada deixaram a casa fechada levaram a chave e os fiadores não tá nem aí conforme contatos por telefone alguem pode me ajudar segundo alguns colega não posso abrir a casa corro risco do exercicio arbritário das próprias rasões, invasão de privacidade roubo etc.

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    • direitolegal
      julho 20, 10:42 direitolegal Autor

      Bom dia,

      caso o inquilino tenha abandonado a casa, ingresse imediatamente com ação de imissão de posse.
      Quanto ao fiador cobre em juízo os valores dos aluguéis e atraso, jamais por telefone. A penhora de bens será feita on line pelo juiz da causa.

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  188. Mario Xavier
    julho 19, 22:59 #188 Mario Xavier

    Aluguei um imóvel, para um casal coloquei um amigo deles para complementar renda, ainda pedi dois fiadores que está no contrato, de 30 meses eles pagaram seis meses pontualmente e começaram atrazar agora sumiram com tres aluguel em atrazo alem de ter destruido a casa tenho termo de vistoria que esta assinados por todos tudo novo casa entregue reformada deixaram a casa fechada levaram a chave e os fiadores não tá nem aí conforme contatos por telefone alguem pode me ajudar segundo alguns colega não posso abrir a casa corro risco do exercicio arbritário das próprias rasões, invançaço de privacidade roubo etc.

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  189. Maicon Rezende
    julho 19, 13:50 #189 Maicon Rezende

    Olá moro de aluguel na mesma casa a 5 anos, agora em agosto/2011 temos que renovar o contrato, o reajuste do valor nos contrato sempre foi definido o melhor para ambas as partes só que agora o proprietario quer ajustar o valor conforme o mercado imobiliario. Nesse caso o reajuste seria muito abusivo, quais são os meus direitos de locador nesse caso ja que estou a cinco anos pagando sempre em dia, ele pode pedir a casa caso não chegamos ao acordo melhor?

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  190. Fabiano Silva
    julho 18, 11:17 #190 Fabiano Silva

    Ola bom dia …
    Estou passando por um grande problema tenho um contrato de 12 meses ,porem o proprietario pediu a casa no 3 mes para uso proprio ,, pago 750
    reais de alugueu e dei 02 depositos ,,, quais sao os meus direitos ele falou que ira entrar com ação de despejo .. porem eu sempre pago os meus alugueis,, ele tem esse direito

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  191. Marcos Pereira da Silva
    julho 16, 20:39 #191 Marcos Pereira da Silva

    Boa Noite.Sou locador e tenho uma casa alugada com contrato particular sem fiador tendo como garantia 2 meses de aluguel pagos antecipadamente pelo locatário no inicio da locação.A locação iniciou-se em Maio de 2010 e no vencimento do contrato em 2011 solicitei verbalmente a desocupação do imóvel visto que o locatário não pagou o ultimo mês de aluguel e andou atrasando as contas básicas de agua e luz, sendo que houve pedido de corte de energia, e também vou precisar da casa pois minha filha casada virá morar na casa.Já se passaram 45 dias da nossa conversa mais os 30 dias de atraso do aluguel e recentemente o locatário mandou que eu procurasse meus direitos.Por favor o que devo fazer para que o mesmo desocupe o imóvel sem mais problemas? Agradeço pelo espaço a mim concedido…Grato!

    Reply to this comment
  192. Elisabete Siqueira
    julho 13, 11:00 #192 Elisabete Siqueira

    bom dia,

    temos um salão comercial, que foi alugado em 06/2010 com termino em 12/2012, acontece que desde fevereiro o aluguél não vem sendo pago de percebemos que desde abril não há mais nada do inquilino no imóvel, como devemos proceder para reaver o imóvel? já que não conseguimos encontra-los de forma alguma parece que sumiram do mapa.

    desde já agra deço
    Elisabete

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  193. Ibrahim G. Jr.
    julho 13, 09:54 #193 Ibrahim G. Jr.

    Bom dia.
    Os meus pais moram de aluguel no mesmo imóvel a vinte anos. O valor do aluguel atual é pago com desconto. Após consulta na imobiliária foi constatado que a última data de renovação do contrato foi em 2003. O proprietário pediu para os meus pais desocuparem o imóvel até final de Agosto, de uma hora para outra. Pergunta: eles podem perder o desconto mensal casa não concordem , são obrigados a sairem da casa até esta data ? Eles tem direito a algum prazo fora o informado ?

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    • direitolegal
      julho 13, 13:50 direitolegal Autor

      Boa tarde,

      Sendo constatado o abandono do imóvel é importante o locador entrar logo na posse, para evitar a invasão do imóvel. Os fiadores ao constatarem que o inquilino perdeu a condição de pagar seus compromissos devem ajudar na desocupação e incentivar a entregar do imóvel ao locador, para evitar o agravamento do prejuízo que eles mesmos terão que assumir, já que são garantidor.
      Para a imissão na posse, pode ser necessário o arrombamento e o auxílio de força policial, o que deverá ser requerido ao juiz. Sendo que há, casos em que, inquilinos de má-fé, antes de abandonarem o imóvel locado, causam graves danos ao mesmo e deixam o imóvel em situação precária. É importante se fazer provas dessa situação viabilizando assim cobrar os custos com os respectivos reparos do inquilino, assim como dos fiadores que assumem a função de g arantidores da locação. Portando a assessoria especializada é fundamental, sendo importante as locações serem conduzidas por imobiliária com Departamento Jurídico apto a resolver tais situações. A experiência tem comprovado que quem aluga seu imóvel diretamente para um inquilino acaba tendo mais prejuízos do que aquele que é bem orientado por um profissional. Caso seu contrato de locação, não foi feito através de uma imobiliária, você deverá procurar um advogado e ingressar com a ação de imissão de posse, o mais rápido possível.

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  194. Anna Vieira
    julho 10, 00:19 #194 Anna Vieira

    Boa noite?
    1-Gostaria de saber qual o percentual autorizado pelo governo federal para reajuste imobiliário para o mês de agosto de 2011?
    Desde já, agardeço o atendimento à solicitação.

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  195. Thiago
    julho 07, 11:19 #195 Thiago

    Bom Dia,

    Obrigado Isabel.

    Reply to this comment
  196. Thiago
    julho 07, 05:57 #196 Thiago

    Gostaria muito de tirar uma duvida.
    moro em uma casa que fica em um terreno que foi invadido pelo Exército, e o mesmo não possui escritura da casa em que minha família esta a mais de 25 anos.
    Gostaria de saber se o exercito pode tirar minha família da casa em que estamos mesmo meu tio sendo pai agora, com um filho de 8 meses.
    Gostaria de saber como devo agir e se tem algum jeito de adiar a reintegração da posse, pois o oficial de justiça já bateu em minha porta.
    Desde já obrigado

    Reply to this comment
    • direitolegal
      julho 07, 10:40 direitolegal Autor

      Bom dia,

      se o oficial de justiça já bateu a sua porta, é sinal de que há ação de reintegração de posse tramitando em juízo. O referido imóvel, pelo que menciona é de propriedade da União Federal e, se fosse de particular, a Lei seguiria o mesma forma; ou seja, a ação de reintegração de posse é a mesma para todos.
      Não há lei específica, no direito, que diferencie quem tem ou não tem filhos menores e/ou maores de idade.

      Trata-se de terra ao domínio da União a que não se dá o usucapião. A posse é ilegítima.

      Isabel Sander

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  197. angela rego
    julho 06, 23:09 #197 angela rego

    tenho uma inquilina , que acaba com a casa a frente da casa estar cheia de lixos e ja reclamei e ela vem tirando onda com minha cara ja teve varias descusoes e pedir a ela casa pois nao dar mas certo pois ja tivemos varias discursoes ela me pagou o aluguel no dia 08/06/2011, e quando foi no dia 13/06/2011 tivermos outra discursao e pedis a ela que desocupasse a minha casa entao eis a questao dia 08/07/2011 vence a fianca quando ela deve desoculpar ? logo apos o dia 08/07/2011 ou ela tem ainda mas 30 dias para morar sem pagar ME AJUDEM POR FAVOR POIS ELA FALOU QUE NAO VAI SAIR DA CASA SO QUANDO ARRUMAR OUTRA , E AI ELA PODE MORAR NA CASA SEM PAGAR. ANGELA.

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    • direitolegal
      julho 07, 10:41 direitolegal Autor

      não foi informado qual é o prazo do contrato de aluguel. Se refere a contrato de 30 meses ou com prazo inferior.
      Partindo do pressuposto que o contrato de aluguel tem prazo final em 08/07/2011:
      Segundo a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/90, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação. Nas locações efetuadas após a data acima mencionada, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar (por carta/noificação escrita) ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.

      Se o inquilino se recusar a deixar o imóvel, deverás ingressar com ação de despejo.

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  198. angela rego
    julho 06, 23:07 #198 angela rego

    tenho uma inquilina , que acaba com a casa a frente da casa estar cheia de lixos e ja reclamei e ela vem tirando onda com minha cara ja teve varias descusoes e pedir a ela casa pois nao dar mas certo pois ja tivemos varias discursoes ela me pagou o aluguel no dia 08/06/2011, e quando foi no dia 13/06/2011 tivermos outra discursao e pedis a ela que desocupasse a minha casa entao eis a questao dia 08/07/2011 vence a fianca quando ela deve desoculpar ? logo apos o dia 08/07/2011 ou ela tem ainda mas 30 dias para morar sem pagar.

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  199. Mariana C
    julho 06, 22:35 #199 Mariana C

    Dra., boa noite.
    Vi que foi respondido parcialmente a pergunta que farei, porém, mantenho minha dúvida.
    Meu pai locou o apartamento cujo prazo final de 18 meses da locação é outubro/2012, porém, me casarei em setembro/2012.
    Minha pergunta é, mesmo com o prazo em curso do contrato, meu pai não poderá retomar o apartamento?
    No caso de previsão de multa por rescisão contratual, poderei valer-me desta clausula para solicitar a retormada do apartamento antes do final do prazo do contrato?
    Muito obrigada pela atenção.

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    • direitolegal
      julho 07, 11:10 direitolegal Autor

      findo o prazo do contrato de locação, o inquilino possui um prazo de 30 dias para deixar/desocupar o imóvel.
      Quanto a multa contratual, se você é filha do proprietário, e quer residir no imóvel locado, não vejo como pretender negociar/utilizar a multa para que o inquilino deixe o imóvel antes do tempo. Não entendi.
      O melhor, então, é negociar com o inquilino agora, fazer um adendo ao contrato, deixar especificado que o inquilino deixará o imóvel em tal dia…

      Isabel Sander

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  200. VALTER DE SOUS FERREIRA
    julho 06, 11:24 #200 VALTER DE SOUS FERREIRA

    Sou inquilino morando em um mesmo imóvel há mais de 7 O propietário fez a chamada denuncia vazia.Acontece que tenho um filho menor na escola.Pergunto: Mesmo tendo filho na escola, o propietário pode ajuizar uma ordem de despejo?.Caso positivo quanto tempo leva para ser despejado neste caso específico de ter filhos menores na escola?

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    • direitolegal
      julho 06, 15:18 direitolegal Autor

      As locações residenciais só podem usar desse instituto ao término do prazo estabelecido no contrato, quando a locação foi pactuada por prazo igual ou superior a trinta meses; nesse caso, poderá o Locador(roprietário) ajuizar ação de despejo, logo após o vencimento do contrato, alegando apenas que não mais lhe convém a locação, ou seja, poderá o Locador usar legalmente do instituto jurídico denominado “denúncia vazia”. Quanto ao locatário ter filhos menores ou não, a lei não fez distinção. O prazo de uma ação de despejo dependerá dos tramites legais (mas, em geral, não são processos muito demorados).

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  201. Carla Santos
    julho 05, 20:25 #201 Carla Santos

    Prezados Senhores,

    Obrigada pelos esclarecimentos acerca da renovação do contrato após os 30 meses.

    Quanto ao esclarecimento sobre o pagamento das taxas extra, peço desculpas, mas ainda não compreendi direito. Por favor, poderiam responder novamente se com a cláusula que está escrita no meu contrato eu deveria estar pagando as taxas que mencionei (“Cota extra – impermeabilização, lajes e calhas cob”, “Compl. Condomínio – conservação Interna”)? E caso ngativo, tenho como dar entrada num processo para reaver os valores pagos até o momento?

    Certa de sua atenção,
    Agradeço novamente,
    Carla Santos

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    • direitolegal
      julho 05, 22:19 direitolegal Autor

      Além dos direitos e deveres na relação condominial simples, surgiram outras obrigações, mais complexas, que foram especialmente definidas na Lei 8.245/91, denominada Lei do Inquilinato. O legislador resolveu tornar inquestionáveis os direitos e obrigações do condômino locador e locatário, definindo as despesas ordinárias e as despesas extraordinárias e atribuindo a responsabilidade de cada qual nestes encargos.

      O locador (proprietário) é obrigado a pagar as despesas extraordinárias de condomínio e o locatário (inquilino) é obrigado a pagar as despesas ordinárias de condomínio.

      Despesas Ordinárias –

      salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

      consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

      limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

      manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos,

      mecânicos e de segurança, de uso comum;

      manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

      manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

      pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

      rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

      reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

      Assim, o locatário ficará responsável pelo pagamento das despesas ordinárias e, entre elas, inclusive, o seguro do prédio que, adquirindo definição legal de despesa ordinária, obrigará ao locatário, independente de constar do contrato de locação que seria de sua responsabilidade tal compromisso.

      Despesas Extraordinárias –

      obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

      pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

      obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

      indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

      instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

      despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

      constituição de fundo de reserva.

      Deve ser observado que a contribuição denominada de “Fundo de Reserva” será de responsabilidade do locador (proprietário), ainda que conste do contrato como responsabilidade do locatário (inquilino).

      É importante ressaltar que, com o advento da nova Lei do Inquilinato, o locatário passou a ter direito a votar nas decisões da Assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, quando o condômino-locador não estiver presente ou representado.

      Reply to this comment
  202. Marcelo
    julho 05, 12:55 #202 Marcelo

    Boa Tarde, sobre o seguro fiança, estou tentando alugar uma sala comercial, porém, a imobiliária não aceita o tal segur fiança, exige um fiador, isso é legal, não consigo alugar o imóvel mesmo tendo condições de fazer o depósito do seguro fiança?!

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  203. Carla Santos
    julho 04, 22:17 #203 Carla Santos

    Prezados Senhores,

    Sou locatária de um apartamento cujo contrato de 30 meses venceu em setembro de 2010. Ao vencimento do contrato não houve renovação ou qualquer comunicação a respeito deste assunto (a administração do aluguel é feita através de uma administradora de imóveis). Em março de 2011 o reajuste foi reaplicado normalmente. Porém, agora o proprietário está solicitando um reajuste de 60% no valor do aluguel, e nova firmação de contrato.

    Perguntas: é necessário firmar novo contrato ou posso simplesmente concordar com o reajuste e passar a receber as cobranças com o novo valor? Não gostaria de ter que firmar novo contrato, pagar as fichas de Locatário e Fiador (65 reais cada) e mais a certidão de ônus reais do imóvel do fiador… Além do mais, não gostaria de firmar o contrato por mais 30 meses, porque provavelmente vou querer sair antes, mas também não quero correr o risco de ter a solicitação de devolução do apartamento “de uma hora pra outra”, ou ainda, caso eu queira ficar mais de um ano e considerar esta renovação de contrato por 12 meses, ão quero ter que pagar todas essas fichas novamente e ônus reais…

    Outra pergunta: Neste contrato que mencionei que venceu em setembro de 2010 há a seguinte cláusula: “O LOCATÁRIO se obriga, ainda, pelo pagamento nas épocas e da mesma forma que forem pagos pelo LOCADOR, isto é, mensal,bimestral, trimestral, etc, de todos os impostos e taxas que recaem ou venham a recair sobre o ímóvel, tais como imposto predial e territorial urbana, água, esgoto, taxas de coletas de lixo, prevenção e extinção de incêndio, despesas bancárias, correios, bem como: correspondências, telegramas além do condomínio integral que for pago pelo locador, com exceção das cotas extraordinárias e o seguro do imóvel, pelo valor atualizado, feito em Cia. indicada pelo LOCADOR ou seu procurador. O não pagamento nas épocas devidas ou a retenção de qualquer guia ou conta referida nesta cláusula, sujeitará o LOCATÁRIO, a qualquer tempo, a pagamento de multas, juros e correção monetária que incidirem sobre os encargos, cobrados pelos Estado, pelo Condomínio ou por qualquer órgão competente encarregado da cobrança, sendo vedado ao LOCATÁRIO pagar qualquer cota diretamente.” Apesar do trecho que menciona das cotas extraordinárias, neste 4 anos tenho sido cobrada de taxas como “Cota extra – impermeabilização, lajes e calhas cob”, “Compl. Condomínio – conservação Interna”. Foi correto pagar todas estas cotas, por tantos meses? Posso reavê-las? Para reavê-las, terei de dar entrada num processo contra o locatário?

    Certa de sua atenção,
    Agradeço desde já.
    Carla Santos

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    • direitolegal
      julho 05, 19:20 direitolegal Autor

      De acordo com o artigo 46 da Lei do inquilinato, as locações ajustadas por prazo igual ou superior a 30 meses, ocorrerá o término do contrato findo o prazo estipulado, independente de aviso ou notificação.

      Terminado o prazo e caso o inquilino permaneça no imóvel por mais de trrinta dias sem oposição do locador, o contrato é considerado automaticamente renovado por prazo indeterminado, mantidas todas as demais cláusulas e condições do contrato, conforme parágrafo 1º do artigo 46.

      Caso ocorra essa prorrogação, conforme o parágrafo 2º do mesmo artigo, o locador poderá pedir o imóvel a qualquer tempo, desde que conceda o prazo de 30 dias para a desocupação.

      Contratos depois de vencido o prazo de trinta meses o mesmo automaticamente se renova. Pela lei do inquilinato todos os contratos de locação residencial devem ter o prazo de trita meses(30).

      Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
      § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir – se – á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
      § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

      O contrato é de 30 meses, dentro dos 30 meses o aumento é determinado por lei. Após esse prazo e quando vencido ou o proprietário faz um novo contrato ou pede a retomada do imóvel. Vai depender do acordo entre ambos.
      O locador pode pedir o valor que quizer, mais somente quando o contrato estiver vencido.
      Vo cê não aceitando o valor abusivo, o prop. pode pedir a posse do imóvel mesmo sem motivo pois o contrato esta vencido, da liberdade para ambas as partes pedir ou sair do imóvel. Mas sendo assim, faz uma avaliação e tenta fazer um acordo amigável, fazendo uma contra-proposta a ele, tudo é negociado.

      Quanto a pagamentos de taxas, impostos etc…, tudo deve estar previsto(pactuado) no contrato de aluguel o que não constar como obrigação do locatário, é porque é dever do locador.

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  204. thiago
    julho 03, 22:46 #204 thiago

    boa noite,moro a 1 ano em um apto em blu menau,e estou cm problemas com a sindica.ela veio reclamar que estava tendo muito barulho no apto por causa do meu filho que tem 1ano,ele bate alguns brinquedos no chao!tomei algumas providencias tirei alguns brinquedo dele coloquei carpe no ap,e ontem a mesma veio dizer q tava cheio de reclamaçao por causa de nos!sendo que tomei algumas providencia,o q posso fazer?tenho algum diretito que me resguarda pelo fato de eu ter filho menor?

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    • direitolegal
      julho 04, 14:33 direitolegal Autor

      Bom dia,

      a tolerância é sempre necessária na vida condominial; principalmente, quanto ao barulho que faz uma criança de um ano. Há casos em que o problema não está só no vizinho barulhento: a edificação pode ter sido construída sem respeitar as normas de isolamento acústico. Se você escuta tudo o que seu vizinho faz, talvez este problema esteja acontecendo. Neste caso, pode-se acionar judicialmente a construtora por uma indenização. Para comprovar, é preciso que o condomínio contrate um perito, engenheiro civil especialista em acústica.

      Não creio que o barulho que uma criança de um ano faça, possa ser considrada como uma pertubação ao demais condônimos; para caso de aplicação de multa. Pelo contrário.

      OK.

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  205. israel s. almeida
    julho 02, 17:24 #205 israel s. almeida

    tenho duas casas alugadas com contrato,em uma o inquilino mora a tres anos,sempre com contrato de seis meses sendo renovados, qual é o perigo de eu perder meu imóvel na justiça? ja que a inquilina disse uma vez que uma pessoa ganhou na justiça a casa que morava.existe essa possibilidade e qual é o tempo que o inquilino pode pedir na justiça o imovel.e que justificativa ele pode alegar?desde já eu agradeço pela auto ajuda. pois e a unica fonte de renda que tenho

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  206. edlaine
    julho 02, 12:57 #206 edlaine

    olá, Boa tarde…Gostaria de saber se há algo legal que possa fazer…
    Sou proprietária de um apto, na qual foi alugado em outubro de 2011, ou seja, ainda no prazo de vigência do contrato. Só que o inquilino, não fez o pagamento do último alugual e os pagamentos de 3 condominos, na qual a empresa administradora me notificou sobre o devido protesto. Para evitar que meu nome fosse negativado, fiz o pagamento com ciencia da imobiliaria contratada, para cobrança do débito em questão.
    Porém agora fui atrás da fiadora, e esta me informou que não há imoveis em seu nome, como se sabe, para ser fiador, é necessário que possua bens..
    Já foi feita a notificação para desocupação do imóvel através da imobiliária e para ter certeza de que houve esta inverdade pedi a busca de bens em nome da fiadora..
    Então diante desta situação, quais são as medidas cabíveis que posso tomar caso a fiadora não tenha realmente bem algun em seu nome e qual a responsabilidade da imobiliária em relação a este problema??
    grata..

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  207. joice
    junho 30, 12:28 #207 joice

    Boa tarde!
    Moro de aluguel em um imovel com contrato de 2 anos e meio, sendo que em menos de uma ano de ocupação o proprietario pediu o imovel. Ele tem que pagar a multa de rescisao de contrato?
    Isso consta na ultima atualização da lei do inquilinato?
    Preciso de um aparato legal (o link da lei) para argumentar com o advogado (dele) da imoibiliaria, ja que ele diz que não pediu a casa (mas pediu), mas continua me pressionando para sair.
    O que posso fazer a esse respeito?

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    • direitolegal
      junho 30, 15:45 direitolegal Autor

      Boa tarde,

      Contrato de locação de 30 meses. A lei é bem clara neste aspecto. O locador só poderá retomar o imóvel sem justificativa após o fim do término do contrato ou em casos bem específicos. Somente o inquilino poderá desistir da locação durante o prazo do contrato, pagando multa proporcional. Se a locação estiver vinculada com a atividade de trabalho e ocorrer transferência de emprego para outro local, o inquilino ficará isento do pagamento da multa, devendo notificar o locador num prazo de 30 dias de antecedência.

      Contrato de locação com prazo de 12 meses. O locador pode pedir o imóvel de volta a qualquer tempo?
      Não. Nas locações efetuadas por tempo inferior a 30 meses, a denúncia vazia (que é o pedido de retomada do imóvel pelo locador sem justificativa) só poderá ocorrer após cinco anos ininterruptos de locação. Os pedidos justificados de retomada são: no caso de extinção do contrato de trabalho vinculado à locação; para uso próprio, cônjuge ou companheiro; para uso residencial de ascendentes ou descendentes que não disponham, de imóveis próprios; para demolição e edificação; para realização de obras que aumentem a área construída em pelo menos 20%.

      contrato de 30 meses. Para o locador (proprietário) é a única condição que lhe permite requerer o despejo por denúncia vazia, pois se o contrato for feito por prazo menor, o locador (proprietário) só poderá requerer o despejo para uso próprio, uso do ascendente, uso de descendente. No caso do locatário (inquilino) como o mesmo não sabe se vai ficar os 30 meses ou não, costuma-se fazer uma negociação com o locador (proprietário) para a isenção da multa após um determinado período (como por exemplo, 12 meses) desde qu e com aviso prévio de no mínimo 30 dias, ou seja, após esse período mínimo estipulado o locatário (inquilino) não pagará multa se deixar o imóvel.

      Caso o locador (proprietário), queira vender o imóvel durante o prazo de vigência do contrato de locação, deverá ser dado ao locatário (inquilino) o direito de preferência para a aquisição do imóvel, nas mesmas condições oferecidas a terceiro. A resposta do locatário (inquilino) deverá ser dada por escrito, no prazo máximo de 30 (trinta) dias contados da notificação da intenção da venda. Na hipótese de não haver interesse do locatário (inquilino) na aquisição e ocorrendo a venda, o comprador poderá denunciar a locação (pedir o imóvel), concedendo ao locatário (inquilino) um prazo mínimo de 90 (noventa) dias para desocupação, salvo se no contrato contiver uma cláusula de respeito a vigência em caso de alienação e o contrato estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis, junto à matrícula do imóvel alugado. (veja artigo 8° da Lei 8.245/91).

      Lei 8.245/91

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  208. simone
    junho 29, 19:44 #208 simone

    Olá por favor gostaria de uma explicaçao de como sera feita esta sentença e se posso fazer algo para ir mais rapido.Processo Nº 554.01.2011.001871-5

    Texto integral da Sentença

    V I S T O S. ajuizaram ação de despejo pelo rito ordinário em face de SIRLENE ROSA SANTOS DA SILVA e EDVALDO IZIDRO DA SILVA, visando à desocupação do imóvel localizado à Rua dos Amoritas, 549, casa 2, Jardim do Estádio – nesta cidade e Comarca de Santo André, dado em locação aos requeridos por meio de contrato escrito para fins residenciais. Narram os demandantes haver mencionado no contrato de locação que, findo o prazo contratual, a demandada se obrigava a restituir o imóvel aos seus proprietários. Não tendo a locatária providenciado a entrega do imóvel no prazo devido, movem a presente demanda, por não mais terem interesse na manutenção da relação locatícia. Com a preambular vieram os documentos de fls. 06 a 17. Citada (fls.23), a ré não ofereceu contestação. É o relatório do necessário. Passo a decidir. Conheço diretamente do pedido, a teor do artigo 330, incisos I e II, do Código de Processo Civil, diante da desnecessidade de dilação probatória para deslinde da controvérsia nestes autos posta. Regularmente citada, optou a requerida-locatária pela contumácia. Tivesse algo a alegar em seu favor, certamente teria adotado conduta diversa, trazendo ao Juízo fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito alegado pelos demandantes. A revelia, no entanto, traz a reboque a presunção (relativa) de veracidade dos fatos alegados pelos autores. Ainda assim não fosse, o decreto de procedência seria de rigor, à luz dos documentos que instruem a peça vestibular – em especial o instrumento contratual de fls. 09 e ss – que respaldam de forma suficiente a pretensão deduzida na inicial. Em face, porém, da inexistência de impugnação ao pedido inicial, entendo aplicável o artigo 61, da Lei 8.245/91 à espécie. Por tudo quanto exposto, JULGO PROCEDENTE a presente ação movida por SIMONE FERREIRA SILVA DO NASCIMENTO e JOSÉ WILTON DO NASCIMENTO em face de SIRLENE ROSA SANTOS DA SILVA e EDVALDO IZIDRO DA SILVA, para declarar a resolução do contrato entre as partes celebrado e decretar o despejo pretendido. Em conseqüência, JULGO EXTINTO o presente feito com resolução do mérito, o que faço a teor do artigo 269, inciso I, do mesmo diploma legal. Para desocupação voluntária, fixo o prazo de seis meses, nos temos do artigo 61, da Lei 8.245/91. Decorrido o prazo acima fixado sem que haja desocupação voluntária, expeça-se desde logo mandado para evacuação compulsória. Nessa hipótese, à luz do artigo 61, da Lei 8.245/91, deverá a requerida arcar com os honorários advocatícios do patrono dos autores, ora fixados em 20% sobre o valor dado à causa. Com o trânsito em julgado, aguarde-se por cinco dias atos e diligências que competem às partes. Na inércia, remetam-se os autos ao arquivo provisório, onde aguardarão provocação. P.R.I. Santo André, 13 de junho de 2011. LUCIANA BIAGIO LAQUIMIA Juíza de Direito

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  209. youssef
    junho 27, 21:46 #209 youssef

    o dono do imovel alugado,pode fazer reformas,pinturas,enquanto estou morando no imovel????

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    • elizabeth
      setembro 16, 20:00 elizabeth

      moro a 5 anos no mesmo local nao atrso aluguel e nem faco bagunca mais mesmo assim o dono pediu a casa e me deu um prazo de 30 dias para sair so que eu nao estou encontrando casa.esse prazo ta certo.me ajude estou desesperada.obrigada

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  210. Carlos Travaglia
    junho 27, 21:27 #210 Carlos Travaglia

    Sou proprietário de um apartamento, tenho ele a um ano, para a elaboração do contrato paguei para um advogado só para redigir o contrato de acordo com as leis (que ele dizia conhecer), no contrato foi incluído uma cláusula de multa que diz `três meses de de aluguel bruto, desconsiderando bonificação de pontualidade, caso o locatário devolver o imóvel do vencimento do prazo ajustado`. O contrato foi feito de 12 meses. O problema que o primeiro e segundo inquilino devolveram o imóvel em 4 meses e por inocência ou não querer criar problemas não cobrei a multa, mas estou preocupado, desta forma usam o ap. como fosse um hotel mas com custo bem inferior.
    Minha pergunta, quero fazer o contrato de 30 meses, como li acima, parece mais interessante e qual seria o prazo máximo que poderia exigir em contrato, que caso o locatário queira sair antes, deva cumprir? ex. o contrato é de 30 meses, mas se sair antes de 12 meses terá que pagar no mínimo os 12 meses, mesmo que fique apenas 4 meses. Espero que tenha conseguido me expressar bem a minha dúvida. Certo de uma resposta, muito obrigado.

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  211. Lucia
    junho 26, 14:42 #211 Lucia

    Qual o periodo a ser colocado no NOVO contrato pós-vencimento de 30 meses. A lei determina outro de 30 meses ou a lei determina 12 meses?

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  212. Claudio goulart
    junho 22, 13:01 #212 Claudio goulart

    Gostaria de saber ainda se o proprietário tem o direito de pedir a desocupação imediata do imóvel para que possa alugar pelo valor que ele considera de mercado.

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  213. Claudio goulart
    junho 22, 12:58 #213 Claudio goulart

    Sou inquilino em um imóvel a 11 anos, as renovações foram sempŕe automáticas e de acordo com a lei, o imóvel esta pela imobiliaria, porém o proprietário solicitou junto a imobiliaria que a mesma cobrasse de minha pessoa uma renovação de contrato para adequar o valor do aluguel aos valores de mercado, alegando que o valor esta defasado. Gostaria de saber se isto esta certo visto que os reajustes de alugueis se deram anualmente de acordo com os indices do governo e meu salário nem isso subiu, creio que o valor de mercado é so especulativo. Me de uma luz , obrigado.

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  214. Alex Melo
    junho 21, 23:59 #214 Alex Melo

    Dra. Isabel Sander, boa noite.

    Primeiramente MUITO obrigado pela resposta.
    Desculpa-me fazer novamente uma pergunta mas realmente não entendo muito de leis e, talvez pela minha ignorância, ainda fiquei com uma dúvida.
    Legalmente é permitido que eu assine o contrato com o inquilino em 30 meses e aos 18 meses eu posso solicitar a devolução para uso próprio? Caso positivo não é necessário incluir nenhuma cláusula a respeito? Ou seja, somente o fato de solicitação de devolução por motivo de minha morada no imóvel é suficiente? Eu não terei que pagar nenhuma multa? Meu entendimento está correto?
    Mais uma vez obrigado pela orientação.
    Atenciosamente.
    Alex Melo

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  215. Alex Melo
    junho 21, 11:57 #215 Alex Melo

    Sou proprietário de um imóvel que está em uma imobiliaria para locação. A imobiliaria está me informando que os contratos atuais (pela nova lei do inquilinato) somente são feitos para 30 meses, sem a possibilidade que o proprietário solicite a devolução do imóvel antes. Preocupa-me o fato pois precisarei da devolução do imóvel em 18 meses pois irei morar nele por motivo de casamento.
    Minhas dúvidas: 1) procede esta informação que com a nova lei de inquilinato somente contratos de 30 meses são válidos?
    2) Não existe nenhuma possibilidade de eu solicitar a devolução do imóvel em 18 meses sem o pagamento de multas ao locatários sob a minha responsabilidade?
    Ciente de um retorno, agradeço antecipadamente.
    Alex Melo

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    • direitolegal
      junho 21, 16:53 direitolegal Autor

      O proprietário só pode pedir o imóvel de volta em situações específicas, como atraso de pagamento (independente da causa da inadimplência) ou quando o inquilino infringir uma das obrigações previstas no contrato de locação. O inquilino também corre risco de despejo caso fique sem fiador ou outras formas de garantia de pagamento.
      Antes, o inquilino podia protelar a devolução do imóvel por até três anos. Agora, isso ocorrerá em no máximo 45 dias. A ação terá de ser resolvida em primeira instância na Justiça: em 15 dias deverá ser concedida a ordem de despejo. O inquilino terá, então, 30 dias para sair do imóvel – antes, o prazo era de seis meses. A lei é igual para imóveis comerciais ou residenciais.

      De acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/90, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação. Nas loca ções efetuadas após a data acima mencionada, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.

      Prazo
      Não existe prazo predefinido para os contratos de locação, ainda que muitas imobiliárias digam que esse prazo “está na lei”. Há na lei, sim, uma espécie de linha divisória: a partir do prazo de 30 meses, vigoram normas diferentes das que valem para contratos com prazo inferior.

      Mais de 30 meses
      Os contratos de locação em geral são feitos por 30 meses. Isso porque eles terminam no final desse prazo, sem necessidade de aviso. Se aí você, como inquilino, continuar no imóvel por mais de 30 dias sem que o proprietário peça, por escrito, a desocupação, a locação é considerada prorrogada por prazo indeterminado.

      A partir do fim dos 30 meses, no entanto, o locador adquire o direito de retomar o imóvel quando quiser, desde que conceda um prazo de 30 dias para a desocupação. Daí ser aconselhável o inquilino pedir a renovação do contrato por escrito, garantindo para si outro prazo certo de permanência no imóvel e evitando o temor do despejo a cada dia que passa.

      Menos de 30 meses
      Eis por que proprietários e imobiliárias raramente fazem contratos de locação com prazo inferior a 30 meses, verbal ou escrito: se a desocupação não é solicitada por escrito ao final do contrato, ele fica prorrogado automaticamente por tempo indeterminado e, caso o proprietário queira retomar o imóvel, terá de esperar que se passem pelo menos outros cinco anos. Ou então se valer de condições especiais. O inquilino só é obrigado a desocupar o imóvel:

      se o dono provar que é para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos, desde que não tenham casa própria;
      para demolição e edificação; ou
      para a realização de obras que aumentem a área construída em pelo menos 20%.

      Dra. Isabel Sander

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      • Cristina Olsson
        outubro 25, 03:17 Cristina Olsson

        Olá!

        Gostaria de saber o seguinte:
        tenho um apto alugado em Saquarema, o aluguel foi de 30 mêses e esse contrato terminou dia 15 de outubro.
        O inquilino me procurou perguntando se eu queria vender. Respondi não. Ele então pediu p eu prorrogar. Eu falei que n pelo fato de que estaremos indo p Saquarema no final de janeiro. Esse imovel esta na imobiliaria. Eu pedi p ele entrar em contato c a imobiliaria. Os corretores/adminitradores da imobiliaria me escreveu dizendo que o apto n está livre e que está por tempo indeterminado. N entendi o que era isso, por isso vim p internet. A imobiliaria me disse que pode tirá-lo no meio de novembro (15 de nov. isso é 30 dias após o contrato de 30 mêses ou alugar por temporada até 15 de janeiro sendo que terá que fazer o contrato de temporada em outro nome, isso é possivel? N vou ter problema em tirá-lo depois? pois n quero chegar lá e o apto está alugado. O que deve conter nesse contrato p que eu tenha garantia? Terei que esperar mais 30 dias novamente depois desse contrato temporada? Muito agradecida por sua resposta.
        Cristina Olsson

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        • direitolegal
          outubro 29, 16:13 direitolegal Autor

          Bom dia,

          De acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/90, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação.
          Nas locações efetuadas após a data acima mencionada, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.

          Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%.

          Em se tratando de imóvel para temporada, o Locador poderá receber antecipadamente (art.49) o valor total dos aluguéis e encargos, bem como, e exclusivamente nesse caso, ainda exigir uma das modalidades legais de garantia, para atender às demais obrigações do contrato.

          A retomada de imóvel locado para temporada é simples e rápida. Se o Locatário não desocupar o imóvel ao fim do contrato, poderá o Locador, dentro de trinta dias no máximo, propor a ação de despejo, independentemente, de notificação premonitória, e ainda solicitar ao juiz que determine a desocupação liminar do imóvel (art. 59). Isso significa que o juiz poderá, de imediato, determinar a desocupação do imóvel, sem sequer ouvir o Locatário.

          Mas, para tanto, deve o Locador depositar um valor equivalente a três meses de aluguel, o qual ficará à disposição do juiz para garantir uma indenização mínima ao Locatário, se acaso não estiver correta a postulação ou o direito do Locador. Passado o prazo de recurso, ou finda a demanda sem alteração da sentença proferida, o Locador poderá levantar o depósito com os rendimentos respectivos.

          Também na locação para temporada, se o Locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias depois de findo o prazo contratado, será tida como prorrogada a locação, por prazo indeterminado (art.50). A conseqüência imediata é que não poderá mais o Locador receber do Locatário os aluguéis e encargos antecipadamente, e, pior, a retomada só poderá ocorrer depois de trinta meses da locação ou, então, nas situações de uso próprio, para descendentes, ascendentes, cônjuge ou companheiro, que não possuam imóvel residencial próprio ou, ainda, para demolição e edificação de obras, se atendidos os requisitos que a Lei enumera.

          Isabel

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      • everton
        janeiro 27, 14:39 everton

        Dra Isabel no caso de uso proprio, pode ser requerido em qualquer tempo do contrato ou apenas nos casos de contratos que tenham ultrapassado a data de vigência.
        em qual lei devo me embasar?

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        • direitolegal
          janeiro 27, 22:56 direitolegal Autor

          No vencimento do contrato de locação residencial firmado verbalmente ou com prazo menor que trinta meses, é lícito ao proprietário pedir ao inquilino que desocupe o imóvel para fins de uso próprio, uso de descendente ou ascendente. Para tanto deve procurar contatar diretamente seu inquilino explicando os motivos de sua necessidade. Havendo resistência deverá ser ajuizado Ação de despejo por um desses motivos, oportunidade em que o inquilino será então citado para manifestar sua concordân cia ou não com o pedido.
          Ao receber a citação o inquilino poderá ou não concordar com a desocupação. Preferindo não discutir o processo e sim concordar com a solicit ação, apresentará sua petição ao juiz neste sentido, que ao recebê-la, homologará o acordo, estabelecendo um prazo de cento e oitenta dias para a entrega do imóvel, cuja contagem iniciará a partir do dia em que a citação ocorreu. Nesta hipótese o inquilino ficará isento de pagar custas judiciais e honorários advocatícios, obrigando-se, contudo ao pagamento dos aluguéis e demais obrigações previstas no contrato até efetiva entrega das chaves. Entregue o imóvel, o locador terá um prazo de cento e oitenta dias para usá-lo para o fim declarado, e nele deverá permanecer por pelo menos um ano. Qualquer desvio de finalidade pelo proprietário, quer alugando o imóvel para outra pessoa, ou mesmo deixando-o fechado com simulação de ocupação, mediante poucos móveis guarnecendo o local, caracterizará infração de natureza grave e desvio de finalidade, sujeitando-o ao pagamento, em favor do inquilino ao pagamento de multa em dinheiro no valor de no mínimo doze e no máximo vinte quatro vezes o valor do aluguel. A verificação do desvio de finalidade faz-se por qualquer meio legítimo permitido pelo direito.

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          • patricia mariani
            fevereiro 03, 18:27 patricia mariani

            Dra.
            Boa Tarde!O caso que a Sra.responde acima se encaixa em uma situação que vii recetentemente.Há um ano e qutro meses atrás, fui “obrigada” a desocupar um imóvel em que morava há 3 contratos.Como o local do imovel é de grande interesse das grandes incorporadoras, assinei um papel afirmando que não tinha dinheiro para comprar o mesmo e que a proprietária estava livre de minha parte para vende-lo.Acontece que o negócio não “saiu” e uns 5 meses depois, venceu meu contrato e ela não quis refaze-lo,pediu-me para morar, mesmo tendo outros imóveis.Jamais morou lá!E após a enganação de tres meses, pintando e florindo o imóvel.Há mais ou menos seis meses está alugado para os vizinhos, que mantêm um consultorio de psicaálise.Pergunto:este desvio de finalidade só é válido para contratos menores do que 30 meses?Qual a forma legal de comprovar o que digo?E por fim, estou em tempo ainda de processa-la,já que as consequências desta mudança foram terriveis,tanto finaceiramente como psicológicamente?desde já,meu agradecimento,
            Patricia

  216. Roberto
    junho 20, 17:34 #216 Roberto

    Gostaria de saber qual é a lei que obriga o propietário unico de um predio todo (não há condominio formalizado) a nos enviar a comprovação das despesas realizadas no prédio e rateadas entre os inquilinos, porque ele se recusa a nos fornecer, indicando apenas o valor no recibo de condominio. Agradeço a indicação da lei, para que eu possa cobrar os comprovantes dele. Grato pelo apoio.

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  217. patricia
    junho 19, 13:52 #217 patricia

    Bom dia. minha inqulina não paga nenhuma das contas há 3 meses. é mãe solteira de 2 crianças pequenas.
    Terei + dificuldades para despeja-la?
    no contrato não consta que as crianças morariam lá!

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    • direitolegal
      junho 20, 08:40 direitolegal Autor

      Prezada Patricia,

      foi pactuado um contrato de locação, onde as cláusulas devem ser respeitadas…
      Não há impedimento legal para despejo, tendo, única e exclusivamente, como defesa o inquilino ter filhos maiores e muito menos menores. A lei não distingue inquilinos/locatários com filhos ou sem filhos.

      DRa. Isabel Sander

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  218. Sergio
    junho 17, 15:02 #218 Sergio

    Está faltando alguém para responder as dúvidas dos amigos que precisa de ajuda, ate agora não tive minhas dúvidas respondida…

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    • direitolegal
      junho 17, 18:42 direitolegal Autor

      Prezado, perguntas são respondidas por ordem de chegada e não são poucas. Se você informa que reside em um imóvel locado(com contrato) há 30(trinta) anos; que os impostos estão sendo pagos (em nome do proprietário do respectivo imóvel); qual é a sua pergunta: se tens direito a usucapião? Reformule suas perguntas para que possamos, na medida do possivel prestar as informações pertinentes.

      Dra. Isabel Sander

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  219. Adelina Sanches
    junho 16, 16:32 #219 Adelina Sanches

    Boa tarde!, Alugo casa e o valor do aluguel é razoável, mas talvez a locatária pretenda aumentar o aluguel porque faz dois anos, posso pedir para que não aumente já que fiz muitos reparos quando entrei ou posso pedir para que desconte, porque guardei todos os comprovantes dos gastos e se existe algum amparo da Lei do nesse sentido.
    Obs. foram reparos necessarios, alguns que não precisava eu não estou considerando.
    Grata.

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    • direitolegal
      junho 17, 18:35 direitolegal Autor

      Boa noite,

      como foi pactuado no contrato de locação? Caso houvesse a necessidade de algum reparo no imóvel? Geralmente, quando um imóvel é locado e possui reparos a serem feitos, é acordado, entre as partes, a forma do pagamento dos mesmos; se serão descontados nos alugueres, ou de outra forma…
      Há contratos em que o locador, especifica que na entrega das chaves, quer tudo exatamente como entregou o imóvel.Não sei quais foram os reparos efetuados.
      Mas o certo a fazer um bom acordo com o locador do imóvel, que traga benefícios para as duas partes; tendo em vista os argumentos arrolados pela parte.

      Isabel Sander

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  220. Sergio
    junho 11, 15:25 #220 Sergio

    Sim o imóvel é residencial, pago aluguel na mesma a mais de 30 anos sem renovação de contrato, onde só existe o 1º contrato, e desde o 1º não foi renovado outro. Quem paga o IPTU somos nós. Então o filho do dono do imovel me parece que vai pedir o mesmo. Por isso quero saber se tenho direitos legais sob o imóvel. Desde já serei muito grato a você Dra Isabel Sander.

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  221. Sergio
    junho 08, 15:31 #221 Sergio

    Boa tarde a todos…Moro numa casa alugada a 31 anos na qual nunca foi renovado o aluguel da mesma. Gostaria de saber quais os meus direitos legais sob a mesma, pois o dono me parece que quer pedir o imóvel. Desde já sou grato pela atenção de todos…

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    • direitolegal
      junho 10, 15:36 direitolegal Autor

      Boa noite,

      não entendi muito bem sua pergunta. Eis que informa que reside em um imóvel (portanto residencial), sendo que pagas aluguel há 30 anos. O contrato de aluguel, com certeza não possuía prazo determinado e, automaticamente, fora sendo mantido como indeterminado.
      O Sr. paga os impostos do imóvel?

      Dra. Isabel Sander

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  222. Denison Ribeiro
    junho 07, 10:51 #222 Denison Ribeiro

    Olá, fiz um contrato por seis meses apartir doe 01 de dezembro de 2010, com vencimento um 01 de junho de 2011, paguei a primeira prestação, nao cupação da casa, dia 01 de dezembro. como fiz o pagamento adiantado e não vou renovar o contrato, pergunto qual o prazo que tenho para sair do imovel?
    agradeço desde já sua atenção.

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    • direitolegal
      junho 08, 09:24 direitolegal Autor

      Boa noite,

      Desculpe, mas não entendi sua pergunta. Se há um contrato de aluguel, de seis meses, com certeza no referido contrato esá pactuado a data da devolução das chaves e de desocupação do imóvel.

      Isabel Sander

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  223. Luciana
    maio 26, 15:24 #223 Luciana

    Tenho uma duvida, fiz um contrato de locação de 30 meses, e ja moro a 1 ano e meio. a 3 meses a imob me chamou pediu para eu assinar um papel de saida do imovel, na qual eu teria 30 dias, + 60 dias para desocupar imovel, por motivo de que a proprietaria queria vender o imovel, e com alguem no apto ficaraia mais dificil a venda, ao final dos 3meses recebi um telefonema ameaçador da imob, me dizendo que meu prazo havia terminado e que se eu nao saisse a proprietaria tomaria as devidas providencias atraves da justiça…fiquei sabendo algum tempo depois que jamais poderiam ter feito o que fizeram e que eu, se saisse antes dos 30 meses(vence abril 2012)teria algum direito como: ter minha mudança paga, ou alguma ajuda neste sentido…pergunto: eu posso exigir, Ex: valor em R$ para minha mudança, visto que é a aproprietaria que quer q eu saia do imovel??pq n realidade é uma despesa que eu nao precisaria ter agora, se me deixassem ficar no imovel tranquila, sem ameaças…como devo agir???

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  224. Fabiana Carvalho
    maio 24, 11:11 #224 Fabiana Carvalho

    Estou devendo 2 meses de aluguel,ja posso ser despejada?quando devo deixar a casa?To desesperada tenho 2 crianças pequenas.

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    • direitolegal
      maio 26, 12:19 direitolegal Autor

      Boa noite,

      Muitos Locatários desatualizados pensam que a Ação de Despejo só pode ser Ajuizada depois de trinta, sessenta ou noventa dias do vencimento dos aluguéis, o que não é verdade. A Ação de Despejo por falta de pagamento pode ser Ajuizada no dia seguinte ao da data-limite fixada para pagamento. A partir dessa data o Locatário já estará inadimplente e será responsável por todos os ônus contratuais decorrentes da mora.

      O certo é que, mesmo citado da Ação de Despejo, o Locatário ainda poderá manter a locação. Apenas é preciso “emendar a mora” (art.62,II,III), ou seja, dentro de quinze dias da citação, poderá depositar o valor total da dívida, nela incluídos todos os aluguéis vencidos até a data do depósito, mais as custas, multa, juros e honorários advocatícios.

      Quitando integralmente os aluguéis em juízo, a locação continuará como se nada tivesse havido, e os próximos aluguéis deverão continuar a ser pagos no mesmo local em que eram pagos anteriormente.

      Contudo, pode ocorrer que o aluguel apontado pelo Locador na ação de despejo já esteja pago, ou não esteja com o valor correto, ou deva ser compensado pelos valores das contribuições condominiais extraordinárias, de responsabilidade do Locador, pagas pelo Locatário.

      Nesse caso, não haverá a hipótese de simplesmente “emendar a mora” (fazer o depósito respectivo). Assim sendo, deverá o Locatário contratar advogado para defendê-lo no processo, dentro do mesmo prazo de quinze dias. A defesa produzida pelo advogado, nesse momento processual, chama-se Contestação.

      A peça de contestação é o complexo de argumentos jurídicos que o Locatário, por seu advogado, deverá apresentar ao juiz, justificando o porquê do não-pagamento ou fornecendo a informação e comprovação do pagamento efetuado.

      O juiz, depois de ouvir os argumentos de cada qual, avaliar as provas produzidas, prolatará sentença, definindo se concede o despejo ou não.

      Tudo é muito simples, mas não pode o Locatário imaginar que será possível sempre dar ao Locador o trabalho de ajuizar as ações e, em seguida, ir à Justiça, emendar a mora (efetuar os pagamentos respectivos) e extinguir o processo.

      A Lei também prevê a situação em que o Locatário, por mero capricho, atrasa os pagamentos, e o Locador para receber o seu crédito, às vezes até defasado, tenha sempre que ajuizar ação de despejo.

      Então o legislador dispôs que, durante o ano, o Locatário somente poderá Emendar a Mora (fazer o pagamento na Justiça) por duas vezes (art.62- p.único).

      Havendo uma terceira Ação de Despejo dentro de um período de doze meses, se as outras duas foram situações de emenda da mora e não de contestação, o juiz decretará o despejo, ainda que no prazo de quinze dias da citação o Locatário tenha depositado todo o seu débito.

      Isabel Sander

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    • Ana Maria Beraldi
      junho 29, 08:20 Ana Maria Beraldi

      O proprietário do imóvel também tem suas obrigaçoes, deveres e direitos , pode ter filhos para criar e certamente contas para pagar. O melhor que vc faz é desocupar imediatamente o imóvel, e deixe de uma pessoas inadiplente agora e no futuro e não volte a atrasar o aluguél e outros compromissos! Obrigada!

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      • Ana Maria
        julho 15, 03:08 Ana Maria

        Nossa que incrivel , voce está respondendo aqui como se a pessoa que fez a pergunta n caso o Sr. Leandro fosse seu inquilino. Eu tenho inquilino que ja atrasou porque perdeu o emprego , mas sempre foi correto. Pessoas podem perder o emprego , podem nao receber o salario por alguma razao, mas isto nao quer dizer ser um marginal para voce responder desta forma agressiva e grosseira . Antes de julgar ponha-se no lugar da outra pessoa, e analise as situaçoes. Tem uma otima vida , espero que minhas palavras nao causem aborrecimentos nao é minha intnça. abs

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  225. Roberta Araujo
    abril 27, 08:33 #225 Roberta Araujo

    Gostaria de tirar uma duvida, tenho um imovel alugado por 12 meses, no vencimento do contrato pedi ao inquilino o imovel o mesmo se recusou a entregar ,esta a seis meses sem paga o devido aluguel.Entrei na justiça no dia 61\2011ate hoje nao foi desocupado o imovel.Gostaria de saber qual e a lei que protege o Locador. Por que nao obtive resposta ate hoje da justiça.Nao foi desocupado o meu imovel.

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  226. Graca
    abril 26, 14:35 #226 Graca

    Gostaria de saber se sou obrigada a pagar o rateio de pintura do predio, troca de lajotas do paito e outras bem feitorias realizadas no condominio onde fica o apartamento que pago aluguel. Obrigada. Joinville/sc

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    • direitolegal
      abril 26, 14:44 direitolegal Autor

      Sim, desde que este compromisso tenha sido decidido em Ata e aprovado por assembleia.

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    • Negativo
      fevereiro 15, 23:11 Negativo

      Negativo, a inquilina não é obrigada a custear despesas que somente se aproveitarão ao proprietário do imóvel pela sua valorização. A inquilina só é obrigada a pagar despesas ordinárias, como a manutenção e os salários de funcionários do condomínio.

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  227. direitolegal
    abril 14, 17:53 #227 direitolegal Autor

    Boa tarde,

    Caro Leandro, os contratos de aluguel são realizados (pactuados), entre pessoas maiores de idade, capazes … e, não há como fazer restrições ou concessões nem para quem aluga e tão pouco, para quem esta alugando (principalmente por ter ou não filhos). Há a lei do inquilinato que prevê a resolução dos conflitos.
    Até porque, quanto a existência e o provimento de filhos (principalmente, menores), são os pais que são responsáveis e não o locatário do imóvel.
    Em caso de ação de despejo, já em sua face final, quando da expedição da ordem de despejo, não vislumbra a hipótese de dar mais tempo ao inquilino, por ter filhos menores.
    Mas, nada impede de que haja bom senso. Principalmente, quando nunca houve problemas entre locatário e inquilino.

    Espero ter lhe auxiliado,

    Isabel

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  228. Fabio
    abril 14, 08:14 #228 Fabio

    Bom dia, gostaria de tirar uma duvida, tenho um contrato de 6 meses, num apartamento, que vai encerrar nesse mês, o dono quer alugar o predio inteiro para uma empresa, ele pode me despeja, após esses 6 messes?

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  229. leandro
    abril 09, 12:59 #229 leandro

    o inquilino mesmo com filhos menores podem ser dispejados com essa nova lei???

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    • Ana Maria Beraldi
      junho 29, 08:05 Ana Maria Beraldi

      Velhaco quando não quer pagar, põe até os filhos como escudo! Vergonhoso isso!

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    • elizabeth
      setembro 17, 09:22 elizabeth

      bom dia.moro na mesma casa à 5 anos,não faço bagunça e nem ataso o aluguel,mesmo assi o dono me pediu a casa.ele me deu 30 dias para sair,so que eu nao estou encontrando outra casa.esse prazo ta certo?me ajude estou desesperada.obrigada

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    • naldo
      janeiro 02, 21:38 naldo

      vergonhoso amigo criança não e pretesto para falta de pagamento, e falta de responsabilidade toma vergonha.

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