De acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/90, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação. Nas locações efetuadas após a data acima mencionada, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.

Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%.

O bom funcionamento, desejável em qualquer condomínio, depende fundamentalmente da disponibilidade de recursos para a contratação de mão de obra, limpeza e segurança, por exemplo. Como todos os que moram no prédio usufruem das comodidades, é indispensável que arquem com as despesas geradas. Assim, é cobrada mensalmente a taxa condominial, definida pelo advogado especializado em direito condominial, Kênio de Souza Pereira, como uma cobrança “destinada a cobrir as despesas de conservação e manutenção do condomínio, despesas estas rotineiras e previsíveis”.

Para definir o valor da taxa de condomínio, o síndico deve somar todos os gastos ordinários do condomínio e dividi-los entre todos os condôminos. As despesas ordinárias são aquelas rotineiras, como pagamento dos funcionários, água, luz e gás, compra de meterial de limpeza etc.

Taxa fixa – De acordo com o administrador, Leonardo Miranda, existem duas formas de cobrança. Uma é feita pelo rateio de despesas do mês. A outra é pela taxa fixa. Porém, segundo ele, como a diferença entre os valores pagos pelo condomínio não costuma ter grandes variações, o rateio é a forma mais correta de se estabelecer o valor da taxa a cada 30 dias. “Penso eu que toda taxa de condomínio deveria ser feita em base do rateio do mês anterior, considerando a porcentagem de inadimplentes”, avalia.

Quando o condomínio opta por fazer o fundo de reservas, que é um rateio para casos emergenciais ou benfeitorias, o síndico deve designar a destinação dada ao dinheiro. Para tal, ele deve convocar uma assembléia e expor os motivos pelos quais deverá haver este aumento específico na taxa condominial. “A porcentagem do fundo de reserva deve ser definida. Se não ocorrerem problemas, o dinheiro pode ficar guardado. E a assembléia também pode definir se esse dinheiro pode ou não ser aplicado em outra situação emergencial”, afirma Leonardo.

Com a taxa extra, utilizada exclusivamente para reparos emergenciais, como por exemplo, a troca da tubulação de um prédio, o procedimento é semelhante. É importante ressaltar que, ao se definir o valor a mais pago pelos condôminos, ele deve ser discriminado no boleto de pagamento, com o nome da obra a que se destina. Ao contrário, quando o aumento é da taxa apenas um repasse dos reajustes ocorridos nos impostos e que oneram os gastos do prédio, o síndico não precisa da aprovação da assembléia, mas deve comunicar aos condôminos o acréscimo.

Leonardo Miranda lembra, ainda, que os inquilinos não são obrigados a contribuir com o fundo de reserva, nem com a taxa extra. Por terem o objetivo de melhorarem o patrimônio, os proprietários são obrigados a quitar estes compromissos.

Frações – Questão que sempre gerou polêmica quando o assunto é o cálculo do valor da taxa de condomínio, são as frações ideais, que determinam o valor correspondente à área de cada unidade. Por ela, entende-se que os apartamentos maiores consomem mais serviços e despesas do prédio e, por isso, devem pagar mais por eles.

A divisão por frações ideais veio como uma imposição do Novo Código Civil em 2003. Porém, juizes do Tribunal de Alçada de Minas Gerais sancionaram nova lei, no ano passado, para mudar a obrigatoriedade. A partir daí, o inciso I do artigo 1.336 do NCC diz que a divisão das despesas do condomínio pode ser feita por fração ideal “salvo disposição em contrário na convenção do condomínio”.

Segundo o advogado especializado em direito condominial, Kênio de Souza Pereira, a lei de condomínios já garantia o poder de escolha dos condôminos. “O fato é que o artigo 12 da Lei 4.591/64 consagra há 39 anos a autonomia de os condôminos escolherem os critérios de divisão das taxas ordinárias e extraordinárias”, explica.

com precisão não há como dizer quanto tempo demora a tramitação de uma ação de despejo, porém, com as mudanças na Lei do Inquilinato, a dita ação é bem mais rápida do que antigamente…
Ingresse com a ação, imediatamente.