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Condomínio: Prazo de prescrição (Dez ou Cinco anos?)

* Por Daphnis Citti de Lauro

Prescrição é a perda do direito de ação, após o decurso de determinado tempo. Ela é tratada pelos artigos 189 a 206 do Código Civil. Seu prazo máximo, atualmente, é de dez anos, quando a lei não tenha fixado prazo menor.

Os casos fixados em prazo menor estão previstos no artigo 206 e, dentre eles, não estão relacionadas expressamente as taxas condominiais. Assim, na incerteza, busca-se o entendimento jurisprudencial.

As decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo são no sentido de que o prazo é de 10 anos, ou seja, aplica-se o artigo 205 do Código Civil: “A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor”.

Antes a prescrição era regulada pelo artigo 177 do Código Civil de 1916, que estabelecia o prazo de 20 (vinte) anos para as ações pessoais em geral. E a jurisprudência entendia aplicável ao débito condominial, pela mesma razão e também porque entendia “que a pretensão encontrava amparo na lei que regia o condomínio à época e não em instrumento público ou privado.

O STF (Superior Tribunal de Justiça), no Recurso Especial nº 291610, de 04 de setembro de 2001, no qual figurou como relator o ministro Aldir Passarinho Junior, teve oportunidade de apreciar a matéria, dando provimento parcial no tocante à prescrição dos juros incidentes às taxas condominiais, alterando parte da decisão de Primeira Instância, que era a seguinte:

“Ao contrário do que afirma a Apelante, a hipótese dos autos não se amolda ao tipo legal previsto no inciso II do § 10 do art. 178 do Código Civil já que a obrigação condominial não se compreende no conceito de renda (lucro, aluguel rendimento, receita, produto ou remuneração), visto que aquela nada mais é senão um rateio ou reembolso das despesas realizadas em proveito comum dos condôminos. Neste sentido, aplica-se à hipótese sob exame a regra genérica do art. 177, caput do Código Civil que impõe a prescrição vintenária dos direitos subjetivos pessoais. Já quanto aos juros cobrados, o tratamento é diverso por expressa disposição do inciso III do mesmo § 10 do artigo 178 do Código Civil que impõe sua prescrição qüinqüenal. Em face disso, sobre as parcelas relativas a período anterior ao interregno de cinco anos que precedeu a citação não há como operar-se a incidência de juros”.

A parte vencida recorreu dessa decisão e conseguiu a reforma, entendendo o relator, ministro Aldir Passarinho Junior, que “os juros moratórios fluem exatamente em função do inadimplemento obrigacional principal, porquanto a ele são atrelados e prescrevem, apenas, juntamente com aquela dívida”.

Ou seja, no prazo de vinte anos, pois anterior ao novo Código Civil, juntamente com a dívida condominial e não em cinco anos.

O Código Civil antigo fazia a distinção entre ações pessoais (que prescreviam em vinte anos) e ações reais (que prescreviam entre dez e quinze anos).

O novo Código Civil deixou de fazer essa distinção e reduziu para dez anos o prazo máximo.

Com base nessa alteração e tendo em vista que o novo Código previu no artigo 206, parágrafo 5º, inciso I, o prazo de cinco anos de prescrição para “a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular”, o Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial nº 2009/0086844-6, no qual figurou como relatora a ministra Nancy Andrighi (julgamento dia 18 de agosto de 2011), entendeu que é aplicável à pretensão de cobrança de cotas condominiais.

A justificativa, segundo o acórdão, é que as cotas condominiais são dívidas líquidas – “obrigação certa, com prestação determinada” – constantes de instrumento público ou particular – “documento formado para registrar um dever jurídico de prestação”.

De todo modo, independentemente dessa interpretação e discussões que certamente advirão, é importante que as cobranças sejam feitas o mais rapidamente possível, pois quanto mais cedo se cobra judicialmente, menor o débito. Quanto menor o débito, mais fácil do devedor poder efetuar o pagamento. E menos tempo para os demais condôminos suportarem a inadimplência alheia.

DAPHNIS CITTI DE LAURO

Daphnis Citti de Lauro, advogado, é autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas” e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária (www.ocondominio.wordpress.com.br
e www.dclauro.com.br)

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