Casa-Chaves

Contratos de Locação e as regras que devem ser observadas

Por Isabel Sander*

A Escolha do imóvel:

O primeiro passo para se alugar um imóvel é a escolha, levando em consideração a localização e o preço. É preciso observar a infra-estrutura de serviços prestados na redondeza (supermercados, feiras, farmácias, hospitais, escolas, etc.) e os meios de transporte que servem à região.

Locação por imobiliária: buscar referências da imobiliária com pessoas que já utilizaram seus serviços e através de consulta ao cadastro de fornecedores do PROCON.

Locação com o proprietário: Se a negociação for direta com o proprietário, é bom que se elabore um contrato, que oficializará o acordo e resguardará as partes de problemas futuros decorrentes de uma negociação verbal. Antes de assinar o contrato, o locatário/consumidor deve exigir o laudo de vistoria da imobiliária/proprietário. Faça uma relação em duas vias das condições gerais do imóvel, como pintura, vidros, portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas. Esta deverá ser protocolada junto à imobiliária ou à administradora, ficando uma via de posse do inquilino. Ao desocupar o imóvel o inquilino deverá, além de solicitar nova vistoria, devolver as chaves mediante uma carta pr otocolada junto à imobiliária ou ao proprietário. Assim ele estará se isentando de possíveis problemas (alegação de não recebimento da chave e, assim continuar cobrando o aluguel, invasão de terceiros, etc.).

Quanto ao contrato de locação:

a) Cláusulas e requisitos obrigatórios:

Nome e qualificação do locador, locatário e fiador, se houver; Descrição e endereço do imóvel locado; Valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste; Forma e local do pagamento; Modalidade de garantia apresentada (fiador, depósito prévio ou seguro fiança); Discriminação dos encargos a serem pagos (condomínio, água, luz, IPTU, etc); Destinação do imóvel (residencial ou comercial); Duração do contrato; Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel; Termo de vistoria (descrição do estado de conservação do imóvel) que deve ser parte integrante do imóvel. Multa rescisória em caso de saída do imóvel antes do término do prazo do  contrato.

Atenção: O reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais do governo, acumulados no período. A vigência de um contrato de locação residencial não pode ser inferior a 30 meses (porém, não há proibição de contratos com prazo inferior). Já nas locações comerciais não há prazo mínimo determinado.

Qual o motivo dos 30 meses (prazo de locação)? Os proprietários, ou seus representantes legais, preferem alugar os imóveis com prazo de locação de 30 meses em função da possibilidade de retomada do imóvel, ou seja, contratos com pelo menos dois anos e meio de duração permitem que o imóvel seja solicitado a qualquer tempo após o seu encerramento. Se o contrato for elaborado com prazo menor, caso não seja feita a solicitação do imóvel até 30 dias após o vencimento, o proprietário só poderá pedir a desocupação após cinco anos de locação ininterrupta (salvo algumas condições especiais). É por essa razão que optam pelos 30 meses.

b) Deveres do locador

Entregar o imóvel em condições de uso; Responder por problemas anteriores à locação; Fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel, antes da locação; Pagar as taxas de intermediação (ficha cadastral, elaboração de contrato, etc) e de administração imobiliária; Fornecer recibo discriminado ao locatário (aluguel, condomínio, impostos, etc); Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra incêndio, salvo disposição contrária em contrato; Mostrar ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas cobradas; Pagar as despesas extraordinárias de condomínio, tais como: reformas ou acréscimos que envolvam a estrutura integral do imóvel; pintura de fachadas, paredes laterais, poços de ventilação e iluminação e esquadrias externas; obras destinadas a repor condições de habitabilidade da edificação; indenizações trabalhistas e previdenciárias decorrentes de dispensa de funcionários, ocorridas em data anterior à locação; instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer (extintores, portas contra-fogo, interfones, antenas, traves, etc.); despesas com decoração e paisagismo de áreas comuns; contribuição para fundo de reserva.

c) Deveres do inquilino

Pagar pontualmente o aluguel e encargos da locação no prazo e local estipulados; Utilizar o imóvel para uso determinado em contrato, mantendo-o em boas condições; Restituir o imóvel locado ao final da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal; Informar imediatamente o locador sobre qualquer dano ou defeito de responsabilidade deste; Reparar imediatamente os danos de sua responsabilidade causados durante o período de locação; Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e escrito do locador; Encaminhar imediatamente ao locador documentos de cobrança (impostos, condomínios etc.), bem como intimações, multas ou exigências de autoridades, mesmo que dirigidas ao locatário; Pagar despesas decorrentes de prestação de serviços públicos (água, luz, telefone, gás, esgoto, etc.); Autorizar vistorias e visitas de terceiros ao imóvel (em caso de negociação), desde que combinados o dia e a hora; Obedecer a convenção e o regulamento interno do condomínio; Pagar despesas ordinárias do condomínio, tais como: salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos funcionários do condomínio; cotas de consumo de água e esgoto, gás, luz e força utilizadas nas áreas comuns; limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum: manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos de segurança de uso comum; manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico, e antenas coletivas; rateio de saldo devedor do condomínio, exceto os referentes a período anterior ao início da locação; pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; manutenção e conservação d as instalações e equipamentos de uso comum, destinados à prática de esportes e lazer; reposição do fundo de reserva, eventualmente utilizado para despesas ordinárias total ou parcialmente e desde que não seja anterior ao início da locação;

d) Garantias:

A Lei do Inquilinato permite que o proprietário exija do inquilino somente um tipo de garantia no cumprimento do contrato, podendo ser:

caução através de depósito de bens (exemplo: carro, moto, terreno, casa, etc.); em dinheiro, depositado em caderneta de poupança conjunta entre ambas as partes, onde a importância não poderá ser maior que três meses de aluguel e deverá ser devolvida ao locatário no final da locação, se ele estiver em dia com seus pagamentos; fiador (pessoa que se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações do locatário); seguro-fiança (feito por meio de uma companhia seguradora).

Atenção: Não é permitido cobrar multa superior a 20% ao mês, por atraso de pagamento. Os juros moratórios são aplicados à proporção de 1% ao mês ou fração. Também é ilegal o reajuste do aluguel com prazo inferior a um ano.

O Novo Código Civil estabeleceu que as multas por atraso nas taxas de condomínio não podem passar de 2%.  Se estiver estipulado no contrato que é o inquilino que paga o IPTU, ele também terá de pagar as multas por atraso.  Se passar de dois os meses, o proprietário pode ainda cobrar do inquilino os honorários de um advogado para uma ação de despejo.

e) Retomada do imóvel:

De acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/90, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação. Nas locações efetuadas após a data acima mencionada, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.

DESPEJO: Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%. Quando o inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel ou dos encargos da locação (condomínio, água, luz etc.), o locador poderá entrar com uma ação de despejo. Nesses casos, o locatário sendo citado, terá prazo de 15 dias para contestar esta ação ou pedir ao juiz para designar data para ser depositado o aluguel (purgação de mora). Em ambos os casos há a necessidade de c onstituir um advogado.

IMPORTANTE:  Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Se tiver prazo menor que trinta meses, o locador somente poderá retomar o imóvel nos casos previstos no artigo 47, dentre os quais podemos citar: por mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel e encargos, reparos urgentes determinados pelo Poder Público, extinção do contrato de trabalho, p ara uso próprio etc.

Na prática, no entanto, muitas pessoas desejam alugar imóvel residencial por prazo menor, não interessando aos inquilinos o contrato de trinta meses. Para resolver esse impasse, de forma que o proprietário não fique atrelado às hipóteses do artigo 47 e as pretensões do inquilino sejam satisfeitas, é costume incluir uma cláusula prevendo a possibilidade do  inquilino desocupar o imóvel antes do término do prazo, sem pagar multa por isso.

Na locação não residencial ou comercial, não há esse problema, porque o artigo se refere somente à locação residencial.

Importante esclarecer que o inquilino sempre pode desocupar o imóvel antes do término do prazo contratual. Se não houver a previsão acima, deverá ele pagar a multa contratual proporcional ao tempo que faltar, prevista no contrato.

Mas o contrário não é verdadeiro: o proprietário não pode obrigar o inquilino a desocupar antes do término do prazo contratual. Nem pagando multa. Essa possibilidade é somente do locatário.

O locador pode abrir mão da multa, mas não será válida a renúncia do locatário ao direito de permanecer no imóvel durante o prazo do contrato, nem mesmo por intermédio de cláusula contratual, o que contrariaria o artigo 45 da Lei 8.245 de 1991.

O mencionado artigo prevê a nulidade de pleno direito das cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da Lei. Qualquer cláusula no sentido de obrigar o inquilino a desocupar o imóvel antes do término do contrato, sem dúvida alguma se insere entre os objetivos primordiais da Lei. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção.

O novo Código Civil (Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002), trata da proporcionalidade da cláusula penal, no artigo 413: A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a fin alidade do negócio.

Cuidados que o locador deve ter ao locar:

a)Reformas, gastos e benfeitorias relacionadas à segurança e estrutura do imóvel podem ser feitas pelo inquilino e cobradas do proprietário. Estas despesas devem ser pagas pelo proprietário/locador ainda que os contratos mais comuns, normalmente, tragam uma cláusula que menciona o não comprometimento do locador em ressarcir o locatário em relação a qualquer benfeitoria.

b)Gastos espontâneos e benfeitorias de caráter estético podem ser feitas pelo inquilino, mas não devem ser ressarcidas pelo locador. Neste caso, o locador deve preocupar-se em detalhar bem a vistoria inicial de entrega do imóvel e manter contato com o inquilino, evitando assim surpresas no aspecto físico do bem.

c)Registrar o contrato no Cartório de Títulos e Documentos. Incluir, também, no contrato a garantia oferecida pelo inquilino.

d)Visitar o imóvel. . Combine com o inquilino uma visita anual ou semestral no imóvel locado.

e)Exigir os comprovantes das contas em seu nome. Condomínio e IPTU são pagos pelo inquilino, mas estão no nome do locador; portanto, este último possui direito de vê-los.

f)Sempre passe as contas de água, luz e telefone para o nome do novo morador. Atualmente, isso é feito por telefone e internet, exigindo pouco tempo. Durante o período em que o imóvel estiver alugado, a responsabilidade de arcar com esses valores é do inquilino e assim você evita possíveis dores de cabeça com credores no futuro.

g)Se for apartamento ou condomínio, faça questão de entregar pessoalmente uma cópia da convenção do condomínio e(ou) regulamento.  Para que seu inquilino  perceba que respeitar as regras é uma atitude de grande valor para você.

h)Ao término do contrato, faça uma vistoria detalhada e paciente. Esteja presente, faça comparações com o documento inicial de vistoria e verifique cada um dos pontos citados no documento. Se o inquilino está devendo e um acordo de pagamento for firmado, exija que o fiador também assine o documento.

i)Cobre por danos causados ao imóvel. Exija o cumprimento do contrato e, havendo algum problema no imóvel, converse diretamente com o inquilino e cobre providências.

Dra. Isaabel Sander* é

Coordenadora da Equipe de Voluntários do

Direito Legal Org

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132 Comentários

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  1. Wilson Reis
    jun 17, 2012 - 06:41 AM

    Estou renovando a aluguel de contrato residencial por um período de 12 meses. Tendo em vista a possibilidade do art. 46 de o locador retomar o imóvel (o que entendi que chamam de denúncia vazia), propous ao locador uma clausula de multa no termo aditivo de renovação, ao que ele propôs alterar para os seguintes termos:
    IV. PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE LOCAÇÃO: O PRAZO DE LOCAÇÃO SE PROLONGARÁ POR MAIS 12 (DOZE) MESES, COMEÇANDO EM 19 (DEZENOVE) DE AGOSTO 2012, E TERMINANDO EM 18 (DEZOITO) DE AGOSTO DE 2013. DURANTE ESTE PERÍODO O CONTRATO NÃO PODERÁ SER DENUNCIADO PELO LOCADOR. NO ENTANTO, A PARTIR DE JULHO DE 2013 O LOCATÁRIO TERÁ A FACULDADE DE DENUNCIÁ-LO DEVENDO APENAS COMUNICAR O FATO COM 30 (TRINTA) DIAS OU MAIS DE ANTECEDÊNCIA. FINDO O PRAZO DE LOCAÇÃO, O IMÓVEL DEVERÁ SER ENTREGUE COMPLETAMENTE DESOCUPADO DE PESSOAS E/OU BENS, INDEPENDENTEMENTE DE QUALQUER AVISO, CARTA, NOTIFICAÇÃO OU INTERPELAÇÃO JUDICIAL OU EXTRAJUDICIAL.
    Posteriormente, o locador poderá invocar a nulidade dessa cláusula, com base no art. 45 da Lei 8.245/91?
    Grato.

    Responder
    • direitolegal
      jul 03, 2012 - 06:48 PM

      Bom dia,

      pelo que observo neste seu contrato, o mesmo, na realidade esta sendo estipulado pelo prazo maior de 30 meses, haja visto a possibilidade de locador notificar o inquilino para saída o prazo de 30 dias, sem necessidade de qualquer motivo…
      Atualmente, são raros os contratos de locação de 12 meses…

      DENÚNCIA VAZIA
      De acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/90, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação. Nas locações efetuadas após a data acima mencionada, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.

      DESPEJO
      Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%. Quando o inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel ou dos encargos da locação (condomínio, água, luz etc.), o locador poderá entrar com uma ação de despejo. Nesses casos, o locatário sendo citado, terá prazo de 15 dias para contestar esta ação ou pedir ao juiz para designar data para ser depositado o aluguel (purgação de mora). Em ambos os casos há a necessidade de constituir um advogado.

      Responder
  2. carla
    out 12, 2012 - 12:16 AM

    QUERIA SABER SE POSSO FAZER UM CONTRATO COM O INQUILINO POR 12 MESES,SE APÓS ESSE CONTRATO POSSO PEDIR O IMOVEL

    Responder
    • direitolegal
      out 12, 2012 - 08:09 PM

      O artigo 47, da Lei do Inquilinato, estabelece que nas locações pactuadas verbalmente “ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses”, após o término do prazo, o locador somente poderá retomar a posse do imóvel nas seguintes hipóteses:

      - Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

      - Por força de acordo entre as partes;

      - Em razão de infração legal ou contratual pelo locatário e falta de pagamento do aluguel e encargos;

      - Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

      - Em virtude de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;

      - No caso do locador pedir para seu uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro. Ou pedido do locador para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel próprio. Nesta hipótese, o parágrafo primeiro do artigo em pauta dispõe que a “necessidade” deverá ser demonstrada judicialmente sempre que o retomante estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou usando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente. A comprovação judicial deverá ocorrer também quando o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio; e

      - No caso do locador pedir para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento.
      O inquilino, diferentemente do locador, pode rescindir o contrato em qualquer momento e independentemente de motivo (a única penalidade será a obrigação de pagar a multa estipulada pelas partes ou fixada pelo juiz). Por esse motivo é comum ocorrerem impasses nas negociações, visto que muitas vezes os locatários pretendem permanecer no imóvel por período menor que trinta meses e, de outro lado, os locadores não desejam ficar impedidos de retomarem as posses de seus imóveis antes de transcorridos cinco anos de vigência.

      Nestas situações, temos como solução fixar o prazo do contrato pelo prazo de trinta meses, porém com a previsão de isenção de multa em favor do inquilino, após decorridos determinado período de tempo (doze meses, por exemplo).

      Por fim, merece destaque o parágrafo único, do artigo 4º, da Lei do Inquilinato, que dispensa o pagamento da multa se a devolução do imóvel pelo locatário decorrer de transferência, pelo seu empregador, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, desde que notifique o locador com o prazo mínimo de trinta dias de antecedência.

      Responder
  3. Catharina
    out 23, 2012 - 12:53 PM

    Loquei um imovel residencial, e antes do prazo de 12 meses quero desocupar o mesmo. Porem a locadora quer me cobrar multa referente aos meses que faltam ao fim do contrato. A locadora, começou a fazer obras na residencia locada por mim sem minha autorização, me causando transtornos de ir e vir. Como posso fazer para entregar a residencia e me exentar desta multa? A multa é legal?

    Responder
    • direitolegal
      out 23, 2012 - 02:52 PM

      Boa tarde,

      Não foi informado se as referidas obras eram necessárias ou não???

      Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009).

      A base de cálculo estipulado para fazer a cobrança da multa proporcional aos meses faltantes vigentes. MESMO que no contrato mal elaborado não consta nenhuma referência sobre a base de cálculo ou a multa, se o locador, proprietário quiser acionar o locatário na justiça, tranquilamente obterá a devida cobrança.

      Há, entretanto, um caso previsto em lei que permite ao Locatário desocupar o imóvel a qualquer tempo independente do prazo contratual decorrido, o qual seja:

      - Mediante prova documental de sua transferência pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquelas do início do contrato, devendo, no entanto, para isso notificar por o Locador com prazo mínimo de 30 (trinta) dias.

      Responder
  4. Marcos Marcelo
    out 23, 2012 - 03:42 PM

    Em caso de uma locação de um imóvel com prazo estipulado de 12 meses, poderá o locador reaver o mesmo sem questionamento legal, pois não é de interesse de manter locado. Ps. o contrato foi emitido em gráfica vendido em papelarias.

    Responder
  5. Renovação Contratual
    out 23, 2012 - 06:30 PM

    Boa noite, sou inquilino de um imovel para uso comercial a 12 anos e possuía um contrato com o locador que vigorava por tempo indeterminado, recentemente uma imobiliaria me procurou para intermediar a locação exigindo a assinatura de um novo contrato, após tentar negociar as clausulas do contrato o qual possui varias clausulas contra a lei inclusive nos obrigando a dar manutenção no imovel independente de serem elas necessarias e declarando que o resgate de recibos não sera valido, verificamos a possibilidade de fazer um aditivo para reajuste com novo alugel e manter o contrato antigo e a imobiliaria não aceitou inclusive nos ameaçando interromper a continuidade do aluguel. Mas ai vem a pergunta, assinando clausulas com conteudo que são contraios a lei 8245/91 o locador consegue obrigarnos a manter o imovel em perfeito estado e dar manutenção necessaria, mesmo que a lei preveja que devemos devolver o imovel no estado que recebemos salvo as de desgaste normal?
    Obrigado.

    Responder
    • direitolegal
      out 23, 2012 - 09:01 PM

      Boa noite,

      o locador só é responsável pela manutenção do imóvel, das partes inerentes ao bom funcionamento e aproveitamento do mesmo, salvo, disposições em contrário em contrato.
      Você pode alugar um imóvel completamente deteriorado e assumir os consertos mas, certamente, pagará um valor de aluguel bem mais baixo. As despesas de reforma e adaptação são de obrigação do locatário, salvo disposições em contrário.

      Responder
  6. Bruno Carlos M. de Oliveira
    dez 11, 2012 - 10:40 AM

    bom dia !!!
    minha Avo possui no mesmo quintal dela uma casa que esta alugua, bom um mes antes do termino do contrato minha tia que cuida desse aluguel pra meus avos, informou o locatario q nao renovaria o contrto pois eu iria morar la pra supervisionar meus avos que ja nao estao muito bem de saude, o contrato acabaria no dia 11 de setembro de 2012, minha tia deu o prazo de 3 meses para ele sair do imovel, bom hj é dia 11 de dezembro o ultimo dia do contarto e os locatarios nao querem sair doimovel, gostaria de saber se temos algum direito e o que temos que fazer para que eles saiam da casa ?
    Grat o
    Bruno Carlos

    Responder
    • direitolegal
      dez 11, 2012 - 08:44 PM

      Boa tarde,

      Tudo depende do prazo de contrato de locação…. se for de 12 meses ou de 30 meses….
      De acordo com o artigo 46 da Lei do inquilinato, as locações ajustadas por prazo igual ou superior a 30 meses, ocorrerá o término do contrato findo o prazo estipulado, independente de aviso ou notificação.
      Terminado o prazo e caso o inquilino permaneça no imóvel por mais de trrinta dias sem oposição do locador, o contrato é considerado automaticamente renovado por prazo indeterminado, mantidas todas as demais cláusulas e condições do contrato, conforme parágrafo 1º do artigo 46.

      Responder
  7. maria
    dez 16, 2012 - 10:36 AM

    Bom dia, aluguei um apartamento no térreo a apenas 5 dias e o contrato é de um ano, acontece que o vaso banheiro social esta entupido,e fiquei sabendo atraves da sindica que houve uma tentativa de assalto anteriormente no condominio,gostaria de saber se posso reincidir meu contrato de locação em menos de 30 dias e se tenho como reaver o caução de dei para a proprietária no valor de r$880,00 grata.

    Responder
  8. Tiago
    dez 19, 2012 - 08:02 PM

    Boa noite, o contrato do meu aluguel terminou este mes e não assinei nenhum aditivo ou novo contrato, para eu entregar o apartamento preciso cumprir o prazo de 30 dias?

    Responder
    • direitolegal
      dez 19, 2012 - 10:11 PM

      prazo para entrega do imóvel….

      Contrato de locação superior a 30 meses??? É independente de pedido de devolução…

      Responder
  9. Luiz Santos
    dez 29, 2012 - 02:31 PM

    Em caso de erro na redação de contrato de aluguel residencial que a clausula estipula 30 meses de prazo, mas que indica data de vigência do contrato que corresponde a 36 meses, qual data deve prevalecer. Caso precise retomar o imóvel, existe alguma possibilidade de ação antes do prazo de vigência estipulado, por exemplo aos 30 meses que menciona a clausula contratual.
    Atualmemte, resido no exterior e eventualmente devo voltar ao Brasil no inicio de 2012 e preciso do apartamento para morar (única propriedade). Os 30 meses vencem em fevereiro próximo e quero saber qual é a melhor forma de proceder. Este contrato foi feito supostamente a uma pessoa amiga que se comprometia sair do apartamento uma vez findo o meu período de expatriação. Eu sai do meu trabalho há um ano no exterior e a pessoa se recusa a sair desde então, exigindo o cumprimento do contrato. Foi aí que verificamos o “erro” na redação do contrato formalizado pelo inquilino que é advogado. Gostaria de me precaver de maiores problemas e preparar adequadamente a retomada do apartamento. Agradeceria vossos comentários.

    Responder
    • direitolegal
      jan 03, 2013 - 10:28 AM

      O mais correto seria fazer um adendo ao contrato (com assinaturas das partes) ou um novo contrato de locação, com as estipulações de forma correta. Tudo ou toda cláusula redigida de forma errada ou ambígua poderá ter diversas interpretações.

      Responder
  10. RAUL
    dez 31, 2012 - 12:11 AM

    Bom Dia . Estou com um problemão para resolver e gostaria de uma orientação .
    Alugamos um apartamento há 10 dias ,e após 2 dias de moradia o Síndico veio tocar a nossa Campainha para avisar que é proibido animais domésticos conforme a convenção do Condomínio registrada em cartório desde a fundação do Edifício.
    Nem a imobiliária muito menos a Dona do Apartamento no ato da assinatura do contrato nos informaram verbalmente ou através de algum documento comprovando essa a proibição . Pois caso soubéssemos , imediatamente desistiríamos do contrato pois temos uma Cadelinha Shitzu há 6 meses e não nos desfaríamos dela por conta dessas regras .
    Eu gostaria de saber como proceder nesse caso .

    Att

    Responder
    • direitolegal
      jan 02, 2013 - 11:08 AM

      Pois os juizes hoje em dia estão aceitando que os tenha. A única coisa que não pode deixar ele solto em áreas comuns e sempre leva-lo para fora do condomínio para passear. E sindico vier reclamar diga que entre a justiça que vc irá se defender veja jurisprudências abaixo
      APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – DIREITO DE VIZINHANÇA – CONDOMÍNIO EDILÍCIO – CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – MANUTENÇÃO DE ANIMAL DOMÉSTICO – VEDAÇÃO CONDICIONADA À DEMONSTRAÇÃO DE INTERFERÊNCIA PREJUDICIAL Á SEGURANÇA, SOSSEGO E SAÚDE – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO – DECISÃO QUE SE MANTÉM. O direito de vizinhança constitui uma das limitações legais ao uso da propriedade, destinando-se a evitar e compor eventuais conflitos de interesses entre proprietários de prédios contíguos. Assiste ao proprietário ou possuidor o direito de fazer cessar as interferências decorrentes do mau uso da propriedade, desde que prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde daqueles que habitam o prédio. Para tanto, deve o juiz, de acordo com as circunstâncias fáticas presentes no caso concreto, sopesar os limites do incômodo provocado, de acordo a tolerância e razoabilidade que devem reger a vida em sociedade. Assim , a proibição de manutenção de animal doméstico prevista em Convenção de Condomínio não pode prevalecer sobre o direito de propriedade quando ausente qualquer dano aos ocupantes do edifício. TJMG – APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0720.05.022018-8/001 Relator: SELMA MARQUES Data do Julgamento: 18/07/2007 Data da Publicação: 02/08/2007 AÇÃO DECLARATÓRIA – CRIAÇÃO DE ANIMAL EM APARTAMENTO – AUSÊNCIA DE PROVA DA PERTURBAÇÃO AO SOSSEGO, SAÚDE E SEGURANÇA DOS DEMAIS CONDÔMINOS – PROIBIÇÃO CONTIDA EM NORMA INTERNA – INAPLICABILIDADE. Para que prevaleça a proibição inserida no regulamento do condomínio quanto à manutenção de animais no edifício, há de ser demonstrado o efetivo prejuízo à saúde e à segurança dos demais moradores. APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0024.06.118830-6/001 Relator: NILO LACERDA Data do Julgamento: 13/02/2008 Data da Publicação: 01/03/2008 AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER – ANIMAL DE ESTIMAÇÃO EM APARTAMENTO – CONDOMÍNIO EDILÍC IO – VEDAÇÃO EXPRESSA EM CONVENÇÃO – ANÁLISE DO CASO CONCRETO – INTERFERÊNCIA NA VIDA DOS MORADORES – COMPROVAÇÃO – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. I – Segundo doutrina de escol, a possibilidade da permanência de animais em apartamento reclama distinções, a saber: a) se a convenção de condomínio é omissa a respeito; b) se a 11 convenção é expressa, proibindo a guarda de animais de qualquer espécie; c) se a convenção e expressa, vedando a permanência de animais que causam incômodo aos condôminos. II – Na segunda hipótese (alínea b), a reclamar maior reflexão, deve-se desprezar o fetichismo normativo, que pode caracterizar o summum jus summa injuria, ficando a solução do litígio na dependência da prova das peculiaridades de cada caso.” (Resp. 12166/RJ, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo, j. 04.05.92) Se os animais não agradam à maioria dos moradores do condomínio em razão do barulho e do cheiro exalado, tem-se que a Convenção deve ser cumprida. TJMG – APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0024.06.086130-9/001 Relator: ALVIMAR DE ÁVILA Data do Julgamento: 20/08/2008 Data da Publicação: 30/08/2008

      Responder
  11. Michelle Sena
    jan 02, 2013 - 04:07 PM

    Boa tarde aluguei com uma imobiliaria uma casa no valor de 1300,00 em um condominio pelo prazo de 12 meses sendo que no contrato consta que se quebrar o prazo contratual sofreria multa referente a 1 mes de aluguel.Quando entrei paguei um aluguel a titulo de calção faz 3 meses que resido no local e tenho muitos problemas com a visinhança pelo fato de que algumas casas são proprias e tem poucas alugadas não respeitam quando eu reservo salões de festa nem mesmo as areas de lazer ja estou muito irritada com a situação e gostaria de sair meu aluguel vence todo dia 25 eu ja cominiquei a imobiliaria faz uns 20 dias que ei iria sair da casa. Qual o valor legal que ela poderia me cobrar? e se eu paguei calção deveria recebe-la ao final posso deixar a mesmo pelo valor da multa e eu teria que pagar mais os dias de aluguel pois vence dia 25/12 e eu sairei ate o dia 10/01 tenho que pagar esses dias? Fico no aguardo de uma resposta para saber como devo proceder e se eu sair sem pagar a multa quais seriam as penalidades que eu poderia sofrer grata desde já Michelle.

    Responder
    • direitolegal
      jan 03, 2013 - 12:50 PM

      Celebrada a locação por 30 meses, para satisfazer o art. 46 da lei 8.245/91, e prevista no contrato multa equivalente a 3 alugueres, a devolução do bem, pelo inquilino, após 10 meses, acarretará a redução da sanção em 1/3; se devolvido depois de 15 meses, será de 50% a diminuição; se transcorridos 20 meses, 2/3 do montante não mais serão devidos. No seu caso especificamente, o contrato estipula a multa de um mês…

      A caução deverá ser devolvida.Caução não é pagamento. É garantia, e como tal somente poderá vir a ser utilizada, na ausência de acordo de ambas as partes em liberá-la, após autorização judicial.

      Responder
  12. Luiz Santos
    jan 03, 2013 - 06:16 PM

    Deixei um comentário aqui há uma semana que nao foi respondido e que nao consta na lista acima. Ontem verifiquei que a pergunta continuava no site, mas sem resposta. Alguém poderia me esclarecer?

    Responder
  13. Ane
    jan 15, 2013 - 03:55 PM

    Pegando o relato da história da Michelle Sena, o meu caso é quase parecido a diferença é que assinei o contrato e nem cheguei a morar no imóvel e já desistir,mesmo assim a imobiliária está me obrigando a pagar uma multa de 3 alugueres,devo pagar? aguardo resposta urgente!
    Grata!
    Ane

    Responder
    • direitolegal
      jan 17, 2013 - 11:58 AM

      De acordo com a lei 8.245/91 o locatário poderá devolvê-lo, pagando multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta que for judicialmente estipulada.
      Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução decorrer de tranferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

      Responder
  14. Andressa
    jan 16, 2013 - 06:54 PM

    Olá, aluguei um imóvel onde consta no contrato um prazo de 30 meses. Há 11 meses resido neste imóvel e acreditava que após o 12 meses poderia desocupá-lo. Acreditando nisto encaminhei um email no inicio de Janeiro comunicando a minha saida e perguntando quando encerrava o contrato e se o seguro para a permanência sem fiador seria renovado automaticamente. Bom, o funcionário da imobiliária informou que terminária em 02/02/13 e que o seguro seria automaticamente renovado, ou seja, responderam as duas perguntas. Após este período fomos procurar outro imóvel, que já acertamos a locação, inclusive, com a antecipação de dois alugueis. Contratamos um caminhão para a mudança, pagando 50% antecipado garantindo o transporte. Veja bem, conforme resposta da funcionária via email, me programei e, principalmente, gastei um valor alto para fazer a desocupação correta, garantindo a minha nova locação em outro imóvel. Hoje, 4 dias antes de nos mudarmos, a imobiliaria nos liga informando que o prazo sao de 30 meses, que a funcionaria respondeu errado, pois interpretou mal a pergunta feita. Disseram que se sairmos teremos de pagar uma multa de 1000,00, valor proporcional ao saldo de meses que restam. Fomos prejudicados, nao temos este 1000,00 e ainda perdemos uma quantia superior a 1.500,00, valores correspondentes ao transporte, pinturas e caução. O que devemos fazer? Fomos prejudicados, temos todos os emails, todas as notas de pagamento. E o que faço com o novo contrato que foi assinado e detém de clausulas contratuais.

    Responder
  15. Thais
    jan 17, 2013 - 08:30 PM

    Aluguei uma sala, fiz o depósito na data prevista, porém a loja não se encontra no estado que foi combinado entre as partes(fios a mostra, paredes sem reboco).O proprietário relatou que a loja estará pronta faltando 6 dias para pagar o aluguel…Como devo proceder se não peguei as chaves ?Pagarei apenas o valor referente aos dias que usei(6 dias)?

    Responder
  16. Tânia
    jan 31, 2013 - 05:41 PM

    Aluguei um apto em 12/04/2012, contrato de 30 meses, podendo ser renovado automaticamente após 12 meses ou não.
    Comuniquei verbalmente em 31/01/2013 que sairei.Vou comunicar por escrito mais não sei a data exata que posso ficar.
    Paguei 1 ano de aluguel R$12.000,00 adiantado, o valor é de R$ 1.000,00 mensal.
    O aluguel do mês de abril/2013 já foi pago nesse montante.Quero sair dia 10/04/2013 com aluguel deste mesmo mês já pago.O condôminio vence dia 15 de cada mês, tenho que pagar o condÔminio deste mês.Quero saber se a lei me ampara pois a próprietária é uma pessoa grosseira e queria me previnir desde já.
    Obrigado

    Responder
    • direitolegal
      fev 06, 2013 - 02:38 PM

      Seu contrato de locação é de 30 meses, podendo ser renovado por mais 12 meses.

      Você pretende sair do imóvel com 12 meses completados e com os alugueres já pagos.

      Você quer saber se tem que pagar a multa por estar entregando o imóvel antes do término dos 30 meses?

      A multa é proporcional ao tempo que resta do contrato. Se a proprietária der isenção de multa, pegue isto por escrito.

      Se a mudança é necessária devido a troca de emprego, poderás ser dispensada da multa. O parágrafo único do art. 4º da Lei do Inquilinato estabeleceu uma hipótese de isenção da multa contratual: o locador não poderá cobrar a multa no caso da rescisão ter sido ocasionada pela transferência do local de trabalho do locatário.

      Responder
  17. Cleber
    fev 02, 2013 - 01:33 PM

    Vou alugar minha casa, posso colocar no contrato notas promissorias com foma de garantia?

    Responder
    • direitolegal
      fev 06, 2013 - 02:36 PM

      o contrato de locação é título executivo extra judicial pela sua própria natureza, de modo que, é desnecessário para a garantia do aluguel e encargos exigir do locatário emissão de cheques pré datados e ou notas promissórias quando da assinatura do contrato. Por outro lado, é absolutamente ilegal a previsão de emissão de letra de câmbio para garantia de cobrança de encargos da locação, posto que inexiste débito cambiário neste tipo de relação. Cláusula contratual onde existe esta possibilidade deve imediatamente ser excluída posto que nula de pleno direito e vicia a vontade das partes.

      Responder
  18. Robert
    fev 02, 2013 - 08:30 PM

    Olá, gostaria de saber se, após findo o contrato de aluguel, não houver a manifestação por escrito do locador ou da imobiliária, o contrato passa a ser automaticamente por prazo indeterminado, mesmo havendo uma cláusula no contrato dizendo que o locatário é obrigado a devolver o imóvel findo o prazo de locação “sem a necessidade de qualquer manifestação ou aviso por escrito do locador ou da imobiliária”.

    Responder
    • direitolegal
      fev 05, 2013 - 07:48 PM

      Em sua colocação não menciona o prazo do contrato de locação??? Mas, se fora pactuado que no fim do prazo pactuado o inquilino deverá devolver o imóvel, sem necessidade de intimações/notificações…..; é de se supor, que o imóvel deverá ser entregue e que não há interesse de contrato indeterminado ou renovado….
      No caso do contrato fixar prazo inferior a 30 meses de vigência, o proprietário só poderá retomar o imóvel após 5 anos ininterruptos da locação ou, apenas, se ocorrer alguma das situações definidas no artigo 47 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato). Esse artigo estabelece que, tanto nas locações pactuadas verbalmente quanto nas celebradas por contrato escrito, e com prazo inferior a 30 meses, após o término do prazo o locador só pode retomar o imóvel se:
      1. houver acordo entre as partes;
      2. se o inquilino infringir alguma norma legal ou contratual, como deixar de
      pagar o aluguel e encargos;
      3. se for necessário reformar urgentemente o imóvel e isso não puder ser executado com o locatário dentro ou se, podendo, ele se recusar a permití-lo.
      4. se houver extinção do contrato de trabalho e a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;
      5. se o locador pedir para seu uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou
      para uso residencial de ascendente ou descendente que não tenham residência própria.
      6.se for necessária a demolição ou forem realizadas obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, 20%; e
      7. se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

      Responder
  19. Renata
    fev 05, 2013 - 08:53 PM

    Olá. Sou proprietaria de um apartamento que está alugado atraves de uma imobiliaria ha 2 anos e meio. A imobiliaria está cobranco um valor absurdo do inquilino para alterar o nome do locatario no contrato. Eu posso dispensar a vistoria de entrega do apartamento pela imobiliaria e simplesmente solicitar a esta o encerramento do contrato? Depois disso pretendo fazer um contrato de aluguel particular com o inquilino. Entendo que corro alguns riscos sem ter a imobiliaria como intermediaria, mas mesmo assim pretendo assumi-los, do contrario vou perder um bom inquilinho. Minha duvida é se tenho este direito de deixar a imobiliaria de fora do negocio.

    Responder
    • direitolegal
      fev 06, 2013 - 02:34 PM

      Com certeza você deve ter pactuado um contrato com a imobiliária para que a mesma prestasse o serviço para você.
      Não sei se o seu contrato com a imobiliária findou juntamente com o prazo estiplado no contrato de locação. Caso positivo, você não possui mais nenhuma obrigação com a imobiliária.
      Obser se você firmou um contrato padrão da imobiliária, no qual existe uma cláusula que prevê multa para inquilino “conseguido pela imobiliária, e não pelo proprietário. Se houver, não é legal, é abusiva, embora tenha sido aceita por você no ato da assinatura.

      Responder
  20. Gabriela Pessoa
    fev 06, 2013 - 09:37 AM

    Bom dia Pessoal,

    Preciso de ajuda, ESTOU DESESPERADA..
    Meu primo construiu um curtico ao lado da minha casa, mas sem imobiliária nem contrato físico apenas contrato verbal, ele alugou as casas para as piores pessoas do mundo, aquelas pessoas destroem meus finais de semana e noites, ja foi falado, mas nada e feito. Preciso de ajuda, alguém pode me indicar alguma lei ao meu favor? Estou ficando louca com a falta de respeito dessas pessoas, inclusive do proprietário.

    Obrigada.

    Responder
    • direitolegal
      fev 06, 2013 - 02:33 PM

      Você pode ajuizar alguma ação na justiça se tiver algum problema com a vizinhança (desde que saiba quem é pois terá de citar nomes) ou então contra o proprietário do imóvel. O mais indicado neste caso, é ingressar com ação no Juizado Especial Cível (antigo Juizado de pequenas causas), que é mais rápido e onde existe um conciliador preparado, para que ambas as partes cheguem a um acordo mais rápido.

      Responder
  21. Lidiana
    fev 08, 2013 - 05:48 PM

    Olá boa tarde,
    Morei cinco anos em um apartamento sendo que, meu contrato havia terminado em fevereiro de 2012. O dono do prédio não quis renovar o contrato pois iniciaria uma grande reforma no prédio todo. Mas como ainda tinha pessoas com contrato ativo, passei a renovar o contrato mensalmente e fiquei até início de janeiro deste ano, pagando todo mês normalmente. Porém no mês de dezembro não nos chegou cobrança nenhuma de aluguel, apenas o pedido de deixar o apartamento até 31 de janeiro. Tudo bem, saí antes do dia pedido e entreguei a chave a imobiliária. Agora a mesma nos liga para pedir o aluguel de dezembro. Isso é certo?

    Responder
  22. Fernanda
    fev 08, 2013 - 07:05 PM

    Boa Noite.

    Gostaria de saber como funciona o pagamento do último aluguel, pois estou com dúvida se devo ou não pagá-lo. Meu contrato venceu agora dia 01/02 (passados os 30 meses) e não haverá renovação do mesmo, sendo que sairei do imóvel em 20 dias e o contrato diz que o pagamento dos aluguéis é todo dia 02 de cada mês subsequente, mas com o fim do contrato tenho que pagar este aluguel que venceu dia 02/02? E o condomínio tb? O condomínio vence apenas dia 10/02.

    Por fvor, me ajudem, obrigada.

    Responder
    • francisco orlando
      fev 14, 2013 - 08:53 AM

      Sou locador. O contrato de locação residencial é de trinta meses e consta reajuste anul pelo IGPM. Passados 04 meses me dei conta de que não informei o novo valor do aluguel. Fiz o comunicado e cobrei a diferença anterior, mas, o locatário diz que a “legislação” não permite essa cobrança. Tenho direito de receber a diferença?

      Responder
      • direitolegal
        fev 17, 2013 - 01:29 PM

        Mas o contrato de locação não prevê a referida atualização???

        O IGP-M é o índice de correção mais usado nos contratos de aluguel.

        No seu caso, não trata-se de aumento, mas sim de atualização de valores, correção monetária do valor do aluguel….

        E esta correção, estando pactuada em contrato, deve ser cumprida, sob pena de não cumprimento do mesmo e despejo.

        Responder
  23. nelsom
    fev 13, 2013 - 01:15 AM

    quais acrecimos legais no deposito locaticio

    Responder
    • direitolegal
      fev 17, 2013 - 01:33 PM

      A locação de imóveis é regida pela lei 8.245 e, pode-se optar por fiança caução(artigo 37), diz a lei cobrando 3 alugueis como caução. Essa caução deveria ter sido depositada em poupança pública(banco publico) aberta em conjunto com locador e o locatário, ambos assinando a conta. Se não foi feito isto, apenas recebeu o dinheiro e guardou ou gastou, vai ter problemas na justiça. A lei diz em seu artigo 38 parágrafo segundo:
      - A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício o locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
      Significa que ao final do contrato, não havendo débitos deve-se devolver ao locatario o dinheiro depositado com a correção, enfim, tudo que rendeu a poupança. Se existisse débito, pode haver acordo c om o locatario, para descontar do valor do deposito caução e devolver o que sobrasse(se houvesse sobra).

      Responder
  24. Priscila
    fev 23, 2013 - 01:02 PM

    Sou locador e aluguei um apartamento por 7 anos. Em alguns destes anos não vieram o reajuste do aluguel, outros sim.
    Na entrega da chave estão me cobrando os reajustes não pagos.
    Uma vez que não fui cobrada nem informada em nenhum momento antes da entrega, é legal esta cobrança agora?
    Obrigada.

    Responder
    • direitolegal
      fev 24, 2013 - 02:27 PM

      Seu contrato de locação previa o reajuste de tanto em tanto tempo….; porém, também, deveria prever que os alugueres seriam cobrados de que forma: por depósitos em conta, por boletos???? Se a cobrança era feita por boletos, a imobiliária e ou o prprietário deveria ter colocado os valores dos reajustes…. caso contrário………..

      Responder
  25. HERBERT JOHN
    fev 25, 2013 - 04:05 PM

    Boa Tarde!!!

    Direito Legal

    Sou da imobiliária e gostaria de saber. Tenho o contrato de exclusividade para a locação do imóvel entretanto quando faço o contrato de locação com o locatário coloco da seguinte forma: LOCADOR (proprietário do imóvel); LOCATARIO e ADMINISTRADORA DO IMOVEL, no entanto na hora de colocar as assinaturas no final do contrato sou obrigado a colocar o nome do LOCADOR (proprietário do imóvel) sendo que sou eu mesmo que irei assinar? Tem algum lugar na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245 de 18-10-1991) que fala que sou obrigado a colocar o nome do LOCADOR (proprietário do imóvel) no final do contrato para ser assinado?.
    Grato.
    HERBERT JOHN

    MEGA IMÓVEIS
    Quadra 110 Sul, Alameda 23, Lotes 29/31
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    http://www.megaimoveisto.com.br/

    Responder
    • direitolegal
      fev 27, 2013 - 10:04 AM

      Se o proprietário pactuou contrato de prestação de serviços profissionais de administradora de imóveis, com uma imboliária, para a mesma, obviamente, prestar serviços de administração de imóveis; portanto, não há porquê/necessidade alguma do proprietário ter que assinar contrato de locação….. Quem irá assinar será a imobiliária em nome do proprietário. Em contraprestação, a imobliária tem o dever de prestar contas ao proprietário do imóvel.

      Por Isabel Sander

      Responder
  26. Josiane
    fev 28, 2013 - 09:33 AM

    Tenho algumas perguntas…O proprietário pode cobrar a multa rescisória do inquilino mesmo que não esteja citado no contrato? Ao fazer o contrato não inseri esta cláusula, o contrato cita a lei do inquilinato,somente essa citação da lei do inquilinato resguarda a questão da multa?O contrato de locação é de 6 meses e o pagamento foi antecipado, porém o inquilino ficou somente 1 mês, neste caso a multa é devida? Qual será a proporção?
    Obrigada!
    Josiane

    Responder
    • direitolegal
      mar 01, 2013 - 11:14 AM

      Se houver a cláusula da multa contratual deverá ser cumprida.
      A Lei de Locações não prevê prazo mínimo para locação residencial. Contudo, de acordo com o artigo 47, “Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado (…)

      Por Isabel Sander

      Responder
  27. Marianna
    mar 03, 2013 - 04:47 PM

    Boa Tarde, sou locatária e tenho duas dúvidas. A 1º: fiz o acerto com a imobiliária de pagar o seguro fiança, mas fiz o pagamento para a própria imobiliaria (na conta do corretor), e não com uma companhia de seguro. E o corretor me informou que não devolverá o valor, o trecho do contrato diz:”repassar a título de fiança, o caução de R$ 1800,00…” isso é legal ou não? 2ª duvida, quem tem que pagar o fundo de reserva do condomínio é o locador ou o locatário?

    Responder
    • direitolegal
      mar 12, 2013 - 08:52 PM

      Hoje em dia, a Lei do Inquilinato substituiu a figura do fiador por um seguro bem simples de se contratar. Muitas vezes, a própria imobiliária indica uma seguradora, que vai garantir ao locador o recebimento das parcelas mensais. Aí, é a vez de a seguradora fazer uma avaliação cadastral para ver se o inquilino possui alguma restrição ou se tem condições de arcar com o valor da despesa.

      Para contratar o serviço, o inquilino vai pagar, no máximo, o valor de um aluguel. O contratante deve apresentar seus documentos pessoais e comprovante de renda. Se tudo estiver em ordem, o cadastro é aprovado em até 24 horas. O que pode dificultar um pouco a aprovação do cadastro é a comprovação de renda, que pode ser feita através de holerite ou de extratos de movimentação bancária dos últimos três meses. Essa comprovação deve garantir que o aluguel vai ocupar, no máximo, 30% da renda do contratante.

      Além de facilitar a vida de quem não tem um fiador, o seguro garante ao locatário o recebimento das parcelas em caso da inadimplência do aluguel e de outras faltas de pagamento como condomínio e IPTU, que também são cobertas pelo seguro.

      Para isso, o locador deve acionar o seguro em até 40 dias após o locatário se tornar inadimplente. A seguradora, então, passa a depositar o valor do aluguel na data do vencimento, até o contrato acabar.

      Com o seguro, o proprietário tem a certeza de receber o aluguel do seu imóvel e não ter prejuízos. Levando em conta que uma ação de despejo demora cerca de 10 meses para acontecer, imagine se o locador não tiver um seguro fiança? Ele vai ficar todo esse tempo sem a renda da mensalidade. Já com o seguro fiança, ele começa a receber imediatamente após acionar o seguro. E o locatário não vai depender da boa vontade do fiador e nem se preocupar em depositar o valor de três meses de aluguel adiantados.

      Se houve má-fé e alguém solicitou que o depósito fosse feito em conta corrente de corretor… ajuize ação.

      Responder
  28. HERBERT JOHN
    mar 04, 2013 - 10:49 AM

    Boa Tarde!!!

    direito legal

    Então eu colocava no final do contrato de locação campo do locados assinar, outro campo para o locatário assinar e mais um campo para a administradora assinar, então se eu entendi bem de acordo com você disse eu irei informar quem é o locados no preâmbulo do contrato mais na ultima folha no lugar das assinaturas irei colocar apenas um campo para o locatário e outro campo para a administradora? Correto?.
    Grato.
    HERBERT JOHN

    Responder
  29. VIVIANE
    mar 04, 2013 - 11:49 AM

    Gostaria de saber se a imobiliária tem direito a taxa de administração 10% do valor referente a multa de rescisão contratual de locação?

    Responder
    • direitolegal
      mar 12, 2013 - 09:06 PM

      Dificilmente uma imobiliária ou um proprietário de imóvel irá deixar de colocar uma cláusula no contrato em caso de devolução de imóvel locado antes do término do contrato… Mas, se isto ocorrer, deverá estar expressamente posto no contrato de locação.

      Regulada pelo artigo 4º da lei 8.245/1991, a multa é, uma prefixação antecipada de perdas e danos no caso de inobservância dos ônus obrigacionais dispostos para as partes no negócio jurídico de locação, visando indenizar a parte prejudicada pelo inadimplemento contratual. Normalmente, a cláusula penal vem disposta no contrato como multa moratória – para os casos de atraso no pagamento dos aluguéis -, e como multa compensatória – quando houver indenização prévia por perdas e danos no caso de descumprimento parcial ou total do negócio.

      Dessa forma, de acordo com o artigo 4º da lei 8.245/1991, se existir multa no contrato de locação não se admite a aplicação de indenização suplementar porque o dispositivo é claro ao dispor em sua parte final que, no caso de descumprimento, poderá haver a rescisão, “pagando a multa pactuada proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”.

      Quando existir cláusula penal no contrato, o parágrafo único do artigo 416 dispõe que “Ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado. Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente”.

      Apenas nos casos de inexistência da multa contratual é que pode o Judiciário estipular uma indenização por perdas e danos, se existentes provas e nexo de causalidade. Porém, não raro, os Tribunais, nos casos de rescisão antecipada dos contratos de locação, decidem pela fixação de indenização por perdas e danos, sem observar, no entanto, a existência de cláusula penal.

      Responder
  30. Rafael
    mar 04, 2013 - 12:04 PM

    Estou procurando um apto pra alugar e achei esse artigo muito interessante, pois gostaria de ficar apenas 1 ano.

    Vocês poderiam me explicar melhor esta opção de “incluir uma cláusula prevendo a possibilidade do inquilino desocupar o imóvel antes do término do prazo, sem pagar multa por isso.”?

    Como poderia colocar isso no contrato, se na maioria das vezes os locadores estipulam multas de 3 meses para saída antes do fim do contrato?

    Sugiro uma alteração nesta cláusula? Isso é realmente aceito hoje em dia, ou seria dar um tiro no pé?

    Finalmente, qual seria a fundamentação legal para esta eventual saída sem multa?

    Muito obrigado e parabéns pelo site.

    Responder
  31. antonio augusto
    mar 05, 2013 - 09:52 AM

    apos a entrega das chaves do imovel alugado para imobiliaria, foi me cobrado 5 dias de vistorias isto e devido? e apos os 5 dias da vistoria, qual o prazo que a imobiliaria tem para entrar em contato se no caso o imovel estiver
    irregular e estiver necessitando de reparos?

    desde ja agradeço.
    Antônio Augusto

    Responder
    • direitolegal
      mar 12, 2013 - 09:04 PM

      O imóvel locado deve estar apto a ser alugado… ou seja, em condições… se houver reparos devem ser efetuados antes da entrega… o que pode ser feito, se as partes concordam, é que os reparos sejam efetuados pelo inquilino e descontados do valor do aluguel… ou ainda, se o inquilino concorda…

      Quanto a taxa ou cobrança de vistoria, por parte de imobiliária, é nula. Não há referência de taxa ou cobrança de vistoria na Lei do Inquilinato…. isto é obrigação da imobiliária.

      Responder
  32. Patricia Costa
    mar 08, 2013 - 04:48 PM

    Boa Tarde,

    Moro numa casa alugada através de imobiliaria, com contato vencido..ou seja, passou-se os 30 meses e a locação renovou por prazo inderteminado..Só que poprietario pediu a casa, pois precisará morar nela.. Pagamos todos os meses os alugueis sem atraso.

    Pedimos a ele um prazo de 2 meses para deixarmos o imoveL, o qual ele nos concedeu.

    É necessario o pagamento do alguel referente a esses 2 meses q precisamos para arrumar outra casa e nos mudarmos?
    Pois nem a imobiliaria, nem o proprietario, ainda nao nos entregou nenhuma notificação para saida do imovel. O proprietario apenas nos visitou e comentou sobre o prazo

    Por favor, tire esse duvida…

    Aguardo resposta

    Responder
    • direitolegal
      mar 19, 2013 - 07:05 AM

      Resposta ao comentário:

      No caso do contrato fixar prazo inferior a 30 meses de vigência, o proprietário só poderá retomar o imóvel após 5 anos ininterruptos da locação ou, apenas, se ocorrer alguma das situações definidas no artigo 47 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato). Esse artigo estabelece que, tanto nas locações pactuadas verbalmente quanto nas celebradas por contrato escrito, e com prazo inferior a 30 meses, após o término do prazo o locador só pode retomar o imóvel se:
      1. houver acordo entre as partes;
      2. se o inquilino infringir alguma norma legal ou contratual, como deixar de
      pagar o aluguel e encargos;
      3. se for necessário reformar urgentemente o imóvel e isso não puder ser executado com o locatário dentro ou se, podendo, ele se recusar a permití-lo.
      4. se houver extinção do contrato de trabalho e a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego; 5. se o locador pedir para seu uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou
      para uso residencial de ascendente ou descendente que não tenham residência própria.
      6.se for necessária a demolição ou forem realizadas obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, 20%; e
      7. se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

      Se a locação for ajustada por prazo igual ou maior que 30 meses, o proprietário terá a vantagem de poder retomar o imóvel sem precisar de justificativa, ou seja, por “denúncia vazia”.

      Ele (locatario) não estaria fazendo alguma confusão (ou relação) com eventual deposito caução, de 3 meses de aluguel, que porventura tenha pago na assinatura do contrato ???

      Se por acaso for isso, caução é garantia de locação. Deve ser devolvida, corrigida. Utilizada como pagamento de alugueis, ou eventual prorrogação por ter pago isso antecipadamente, somente por escrito em contrato, ou por acordo entre as partes. Não há previsão em lei do inquilinato que garanta à ele (locatário) o direito de ficar além do prazo estipulado.

      Dra Isabel Sander

      Responder
  33. Luciana
    mar 18, 2013 - 04:12 PM

    Gostaria de saber se terei que pagar a multa por rescindir o contrato de locação antes do prazo estipulado? a multa é de 20% do aluguel anual, e estou rescindindo por que o apartamento está com uma série de problemas: quando chove entra água por vários lugares, por conta disso mofou meu guarda roupa e roupas do armário embutido, além disso quando venta o forro de pvc afunda e sobe ameaçando cair.

    Responder
    • direitolegal
      mar 20, 2013 - 07:16 PM

      TJDF – APELAÇÃO CÍVEL: AC 409392419988070001 DF 0040939-24.1998.807.0001

      Civil. Contrato de Locação. Sérias Infiltrações no Imóvel. Inércia do Proprietário.
      Rescisão Antecipada. Licitude do Ato. Verbas Sucumbenciais. Cpc, Art. 21,
      Parágrafo Único.

      Processo:

      AC 409392419988070001 DF 0040939-24.1998.807.0001

      Relator(a):

      ASDRUBAL NASCIMENTO LIMA

      Julgamento:

      06/06/2005

      Órgão Julgador:

      5ª Turma Cível

      Publicação:

      01/09/2005, DJU Pág. 139 Seção: 3
      Ementa
      CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. SÉRIAS INFILTRAÇÕES NO IMÓVEL. INÉRCIA DO PROPRIETÁRIO. RESCISÃO ANTECIPADA. LICITUDE DO ATO. VERBAS SUCUMBENCIAIS. CPC, ART. 21, PARÁGRAFO ÚNICO.
      I – A INÉRCIA DO PROPRIETÁRIO EM PROCEDER AOS NECESSÁRIOS REPAROS, APÓS CIENTIFICADO PELO LOCATÁRIO DE SÉRIOS PROBLEMAS DE INFILTRAÇÃO NO IMÓVEL ALUGADO, TORNA LÍCITA A CONDUTA DO LOCATÁRIO QUE RESCINDE ANTECIPADAMENTE O CONTRATO DE LOCAÇÃO.
      II – SE UMA DAS PARTES É VENCIDA EM PARTE MÍNIMA, A OUTRA PARTE SUPORTARÁ OS ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA INTEGRALMENTE.

      Quanto a multa em contrato de locação: O inquilino poderá deixar o imóvel antes do prazo, desde que pague a multa estabelecida em contrato (geralmente três meses de aluguel). Entretanto, essa multa deve ser proporcional ao tempo restante da locação.

      Responder
  34. José Alberto
    mar 20, 2013 - 05:11 AM

    Bom dia !!!
    Aluguei um apartamento para residencia em agosto de 2012. Contrato de 6 meses, com pagamento de caução de 1 mes.
    Residi no imovel durante esse período, sendo q após esse período vagou o apartamento abaixo do meu, do mesmo dono. Conversei com o mesmo e concordamos que eu passaria ao apartamento inferior. Desde então não me foi passado aluguel do imovel referido.
    Na semana passada, fui chamado pela filha do proprietario, a qual cuida dos imoveis, com uma reclamação, dizendo que meu cachorro estava com carrapato, sendo que eu disse que ja sabia e que ele ja estava em tratamento. A reclamação foi feita pelas novas moradoras do apartamento de cima. A mesma me disse que iria dedetizar o apartamento e pediu que eu fizesse o mesmo, que de pronto concordei, inclusive fiz nova consulta ao veterinario para ver as condições de meu pequene animal. A filha do proprietario enviou em dedetizador, o qual me passou um orçamento em que eu não concordei e disse que estaria fazendo mais cotações do serviço. Acontece que no dia seguinte a filha do proprietario me ligou dizendo que era pra eu desocupar o imovel e me deu 15 dias para isso. Ainda disse que não era pra ter animal no apartamento, sendo que antes de me mudar da cidade em que morava eu perguntei se poderia ter animal no apartamento, pois sei que alguns locadores não permitem.
    Qual amparo legal eu tenho? oq eu posso fazer? Estou completamente descoberto.
    Aguardo sua resposta.

    Abraço

    Responder
    • direitolegal
      mar 20, 2013 - 06:57 PM

      Seu contrato de locação é verbal?

      Se o imóvel foi locado com prazo determinado, o proprietário poderá pedir o bem no final do contrato; exceto em caso de quebra de contrato.

      Responder
  35. Stephanie
    mar 24, 2013 - 09:36 PM

    Olá! Enquanto esperava meu contrato de “locação antigo” encerrar (13/03/2013 a 13/03/2014, recebi uma proposta de um outro locador. Firmamos um contrato de conciliação prévia no dia 05/03/2013, definindo o valor do aluguel e o prazo de vigência do “novo contrato” (01/04/2013 a 01/04/2014) e pagamos 3 meses de aluguel adiantados. Esse documento acautelatório me deu mais segurança para comunicar à “antiga locadora” que não iríamos renovar o contrato, tal como nos asseguraria que teríamos onde morar, já que a “nova proprietária” não poderia voltar atrás do combinado (nos deixando sem ter onde morar), uma vez que o documento foi assinado por ela e por mim, na presença de 2 testemunhas. No dia 13/03/2013 meu “antigo contrato” acabou, mas eu pedi mais 15 dias para organizar a mudança e, obviamente, pagaria pelos dias a mais, no que a “antiga proprietária” consentiu. Todavia, no dia 22/03/2013, menos de 1 semana para o novo contrato vigir, a “nova proprietária” disse que queria alterar o prazo de 12 meses para 3 meses, alegando ter interesse em se mudar em poucos meses para o apto em questão. Essa postura dela é legal? Como devemos proceder neste caso? Estou muito abalada com a situação. Obrigada!

    Responder
    • Stephanie
      mar 25, 2013 - 01:20 PM

      Apenas uma correção. O contrato de locação antigo tinha o prazo de 13/03/2012 (dois mil e doze) a 13/03/2013.

      Responder
    • direitolegal
      mar 25, 2013 - 08:12 PM

      Se o contrato de locação já se encontra pronto: assinado pelas partes, por testemunhas, etc….; a proprietária só poderá pedir o imóvel no fim do prazo estipulado no contrato.

      Responder
      • Stephanie
        mar 26, 2013 - 12:49 AM

        Obrigada pelo retorno!

        Como a modificação contratual não nos beneficiaria (alteração no prazo de vigência de 12 meses para 3 meses), comuniquei que não queria mais dar continuidade à negociação, no que ela concordou. Vamos rescindir o contrato em 27/03/2013 e tentar renovação com a “antiga proprietária”.

        Todavia, ainda há muitas pendências com a “nova proprietária”, o que dificulta novas negociações com quem quer que seja. Ela só nos estornou parte do valor que havíamos depositado (adiantamos R$4.950,00 no dia 05/03/2013, referente a 3 meses de aluguel, mas ela só nos devolveu R$2.000,00 no dia 25/03/2013, alegando ter gastado todo o dinheiro). Estamos decepcionados e frustrados. Ela disse que tentará fazer o ressarcimento do valor restante (R$2.950,00) até 28/03/2013, mas que dependia de a gerente do banco liberar o empréstimo.

        Devido a todas essas atitudes arbitrárias que essa “nova proprietária” vem tomando, é que pretendo encerrar qualquer vínculo.

        Ademais, gostaria de saber que medidas legais caberiam nesse momento em meu favor, já que ela nos causou danos físicos, psicológicos e materiais.

        Atenciosamente.

        Responder
  36. SIMONE NAKANO
    mar 27, 2013 - 07:19 PM

    Contrato de locação comercial pelo prazo de 15 anos, sem vênia conjugal, é válido?

    Responder
  37. Leandro
    mar 28, 2013 - 08:38 PM

    Boa noite amigo, preciso de um auxilio por favor.
    Sou novo, tenho 24 anos e casei agora, aluguei uma casa pra gente morar e com 20 dias (28/03) a eletropaulo cortou a energia, conversei com o proprietario da casa e o mesmo disse que “era só pagar”, eu achei muito ignorante da parte dele falar isto, pois nao temos nada a ver com débitos anteriores.
    Gostaria de saber se tenho direito caso eu cancele o contrato, pretendo me mudar para outra casa porém o proprietario disse que nao vai devolver o dinheiro em hipotese alguma. Se eu entrar em pequenas causas há alguma possibilidade positiva a meu favor ?

    Obrigado.

    Responder
    • Stephanie
      abr 05, 2013 - 10:56 AM

      Olá, Leandro,
      Não tenho muito discernimento de lei, mas passei por um problema muito grande com a locação de um imóvel e um advogado me instruiu em bastantes coisas. Espero poder ajudá-lo com o conhecimento que adquiri.

      Na lei do inquilinato, n° 8.245/91, art. 22, inciso IV, das obrigações do Locador, lê-se o seguinte: o locador é obrigado a responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. Ou seja, ele agiu de forma irresponsável (para não julgar que foi de má fé), sabendo que antes de celebrar o contrato com você, havia débitos na conta de fornecimento de luz. Esse débito não compete a você. Leia com cuidado as cláusulas do contrato que você assinou. Veja se ele menciona algo sobre você ter que arcar com o pagamento de despesas anteriores à sua entrada no imóvel.
      Do contrário, rescinda o contrato (acrescente à rescisão, uma cláusula que conste que o locador alugou o imóvel com dívidas e que, você, ao tomar conhecimento disso e mediante a omissão do proprietário em resolver tal pendência, você pretende elidir o contrato). das duas, uma: ou ele quita a dívida ou rescinde o contrato e lhe devolve o dinheiro do caução, adiantamento etc. Reúna provas de tudo o que está passando. Não resolva nada “de boca”. Peça tudo assinado e na presença de 2 testemunhas (uma sua e uma dele). Grave conversas, peça pra companhia de luz enviar um e-mail justificando o corte (vai constar um débito de um prazo em que você não morava lá)…

      Abraços,

      guerrastephanie@hotmail.com

      Responder
  38. Ana
    mar 29, 2013 - 12:04 AM

    Olá,
    Meu pai aluga um imóvel comercial há muito tempo para a mesma pessoa e o mesmo ramo de comércio. Todos os contratos foram estipulados com prazo de 1 ano e foram sendo renovados via contrato, anualmente. Este ano, minha mãe, casada com meu pai há quase 40 anos, necessita desse mesmo imóvel para uso comercial e próprio. O contrato irá vencer no dia 14 de abril de 2013. O que devo fazer? Notificar a locatária com 30 dias de antecedência? Ela poderá entrar com alguma ação contra o locador? Ela poderá negar-se a sair do imóvel? Se negar a sair, o locador pode entrar com ação de despejo? Aguardo retorno urgente. Desde já agradeço imensamente.

    Responder
  39. rodrigo
    abr 01, 2013 - 09:38 AM

    ola tenho um imovel que coloquei em uma imobiliaria para locação a imobiliaria locou ok por 6 meses o inquilino saiu pagou multa etc até ai tudo bem porem entreguei a casa comprovada por ftos e documentos com pintura interna e externa nova tudo comprovado me foi devolvido o imovel destruido tanto interno como externo com mudanças paredes quebradas etc tudo sem minha autorização pior para ficar igual a antes a casa tera que ser reformada de novo por inteiro tenho direito de pedir isso da imobiliaria tendo em vista as provas por fto do antes e do depois… se ela a imobiliaria se recusar posso eu mandar fazer o serviço e com as notas cobrar o valor gasto mais meus direitos legais creio que perca e danos em fim que devo e posso or lei fazer e exigir grato

    Responder
  40. Bruna barros
    abr 02, 2013 - 01:02 AM

    Boa noite. Hoje me dei conta de que meu contrato de locação estaria perto do fim e descobri que os 30 meses do prazo da locação se encerraram no dia 22 de março. Ainda não entrei em contato com a imobiliária, tampouco fui procurada por ela ou pela proprietária. O que devo fazer? Espero que elas me procurem ou entro em contato para negociar um novo contrato? O meu interesse é de permanecer no imóvel. Faço um novo contrato caso seja do interesse da proprietária também?
    Obrigada pela atenção e parabéns pelo site!

    Responder
    • direitolegal
      abr 11, 2013 - 11:34 AM

      A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, tratando, em seu artigo 37, acerca das garantias locatícias, vejamos o texto legal:

      “Artigo 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

      I – caução;
      II – fiança;
      III – seguro de fiança locatícia.

      Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”

      Responder
  41. Mirian
    abr 02, 2013 - 10:50 AM

    Olá
    estou prestes a fazer uma renovação do contrato de aluguel de imóvel após os 30 meses, como não tinha fiador na época por ser novo na cidade fui obrigado a pagar uma seguradora, eu posso excluir essa cláusula na renovação?Tenho esse direito?

    Responder
  42. jorge cabral lage
    jan 28, 2014 - 09:13 AM

    Ola!Gostaria de um esclarecimento.Tenho um imovel no RIO ,que o inquilino ,nao cumpriu o contrato de 30 meses estipulado no contrato,foi sem fiador ,com caucao de 3 meses.O imovel,esta na imobiliaria,como devera ser devolvida a multa,no caso o aluguel estipulado era de R$900,00.Nao quero ser enganado pela imob.no caso dessa caucao .Como ficaria dividido o valor da caucao de R2.700,00 entre locado e imobiliaria.muito grato ..

    Responder
    • direitolegal
      jan 30, 2014 - 06:22 PM

      A caução em dinheiro, da mesma forma, é permitida pelo § 2º do artigo 38 da Lei do Inquilinato que, todavia, limita a três meses de aluguel. Pode ser ofertada pelo locatário ou por terceiro, que não se confunde com o fiador.

      Mister se faz ressaltar que o dinheiro dado em caução pertence ao caucionante e deverá ser restituído ao fim da locação acrescido de juros e correção monetária atribuídos pela poupança.

      Caso o locador, inadvertidamente não efetue o depósito, ficará responsável pela devolução com os mesmos consectários da conta de poupança remunerada, sem prejuízo de eventual delito de apropriação indébita.

      O depósito deverá ser efetuado em conta em nome do locador e do locatário.

      Outrossim, a compensação não é automática. No caso de mora ou inadimplemento o locador não poderá, simplesmente, se apoderar das quantias depositadas, isso, justamente, por se tratar de garantia.
      Assim, o dinheiro deve ser penhorado em ação própria.

      Destarte, o locatário sofrerá, não obstante a caução, as conseqüências de sua mora, qual seja: ação executiva, de cobrança ou despejo por falta de pagamento.

      Dra. Isabel Sander

      Responder
  43. Heuller
    fev 01, 2014 - 06:52 PM

    Gostaria de tirar uma dúvida, sou inquilino, e o nosso contrato foi de 12 meses, com vencimento agora em fevereiro de 2014, contrato realizado direto com o proprietário, não fui procurado nos últimos meses para discutir renovação ou desocupação do imóvel, entrei em contato com a proprietária cerca de 15 dias antes do vencimento para verificar situação de renovação. Agora uma semana do vencimento a mesma me ligou querendo efetuar o reajuste de 150,00 no valor atual passando de 850,00 para 1.000,00, e ainda, informando que o novo contrato terá um prazo maior de dois ou três anos. Ate que ponto posso aplicar a legalidade e regras e até que ponto ela pode efetuar tal reajuste.
    No aguardo Heuller

    Responder
    • direitolegal
      fev 05, 2014 - 12:52 PM

      O reajuste de locação, normalmente, deve vir expresso no contrato. Não havendo, ficará a critério das partes, dentro dos parâmetros da razoabilidade e do que esta sendo aplicado pelo mercado. Observe os índices oficiais de reajuste de locação….
      IGPM e Aluguel

      O índice é o principal indexador dos contratos de aluguel de imóveis residenciais e comerciais. Anualmente, proprietários de imóveis alugados calculam qual o valor do índice acumulado para reajustar os preços de seus aluguéis.

      IGPM Acumulado

      O reajuste anual dos contratos indexados pelo índice IGP-M é calculado pela soma dos valores de IGP-M acumulados ao longo dos 12 meses anteriores ao mês de aniversário do contrato.

      Mês

      2010

      2011

      2012

      2013
      JAN -0,6559% 11,4990% 4,5347% 7,9087%
      FEV 0,2556% 11,3007% 3,4376% 8,2866%
      MAR 1,9525% 10,9478% 3,2422% 8,0494%
      ABR 2,8919% 10,5955% 3,6534% 7,2994%
      MAI 4,1892% 9,7649% 4,2623% 6,2160%
      JUN 5,1800% 8,6438% 5,1397% 6,3110%
      JUL 5,7927% 8,3509% 6,6766% 5,1780%
      AGO 6,9925% 7,9961% 7,7280% 3,8507%
      SET 7,7702% 7,4622% 8,0705% 4,3959%
      OUT 8,8043% 6,9516% 7,5222% 5,2726%
      NOV 10,2717% 5,9501% 6,9553% 5,6096%
      DEZ 11,3220% 5,0977% 7,8119% 5,5257%
      IGPM 2013

      O Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M) fechou o ano de 2013 com uma alta acumulada de 5,53%, contra um avanço de 7,81% aferido no ano anterior

      Quanto ao prazo de contrato de locação, hoje em dia, com as modificações na lei do inquilinato, os proprietários preferem pactuar contratos de 30 meses.

      Responder
  44. merith
    fev 13, 2014 - 06:39 PM

    olá tenho uma dúvida,

    aluguei um imóvel comercial o qual era uma loja nova (portanto sem piso, sem forro, sem instalações elétricas… etc), reformei a loja toda pois não era possível usar a mesma sem a reforma. estou agora rescindindo o contrato e gostaria de saber se é possível pedir o ressarcimento desta reforma que fiz, pois são bens que não conseguirei retirar e ficarão na loja, porém no contrato há uma cláusula dizendo que toda benfeitoria será realizada pelo locatário sem direito a ressarcimento?
    mas por ser uma benfeitoria necessária queria saber se é possível ressarcir?

    obrigada

    Responder
    • Direito Legal
      mar 09, 2014 - 03:53 PM

      Prezado (a) Usuário (a)
      Para dar maior celeridade as centenas de questões apresentadas diariamente, criamos uma ferramenta que visa facilitar as respostas, portanto, solicitamos postar sua questão aqui: http://www.FORUMLIVRE.org

      Equipe de Suporte

      Responder
  45. Dyego
    mar 01, 2014 - 06:02 PM

    Olá, com quanto tempo de antecedência devo ser avisado de que o proprietário não irá renovar o contrato?

    Responder
    • Direito Legal
      mar 09, 2014 - 03:51 PM

      Prezado (a) Usuário (a)
      Para dar maior celeridade as centenas de questões apresentadas diariamente, criamos uma ferramenta que visa facilitar as respostas, portanto, solicitamos postar sua questão aqui: http://www.FORUMLIVRE.org

      Equipe de Suporte

      Responder
    • Nadilza
      mai 04, 2014 - 12:14 PM

      Alugo salas comerciais. Até fev/2013 750, . Na renovação do contrato passei para 800,. Isto é correto?

      Responder
  46. William Oliveira
    mar 06, 2014 - 05:03 PM

    Boa tarde,

    Estou de saída do imóvel, porém no caso estarei de mudança e meu vencimento é dia 7, no entendo iria me mudar dia 15. Como ficaria nesse caso, pois não tenho contrato com o locador.

    Responder
    • Direito Legal
      mar 09, 2014 - 03:51 PM

      Prezado (a) Usuário (a)
      Para dar maior celeridade as centenas de questões apresentadas diariamente, criamos uma ferramenta que visa facilitar as respostas, portanto, solicitamos postar sua questão aqui: http://www.FORUMLIVRE.org

      Equipe de Suporte

      Responder
    • Direito Legal
      mar 22, 2014 - 12:04 AM

      Vencimento dia 07 e irá sair do imóvel no dia 15, é isto? Procure o locador e faça por escrito o pagamento destes 8 dias há mais, que vc irá tilizar o imóvel… Mesmo que o locador não queira cobrar estes 8 dias, faça isto por escrito, ou sejam que estas isenta de pagar valores de diferença. Caso o locador não aceite, vc pode consignar em pagamento – depositar em juízo o valor dos 8 dias.

      Responder
  47. Luana Silva
    mar 13, 2014 - 09:59 AM

    Bom Dia!

    Sou locatária de uma residencia a mais ou menos uns 3 anos, o contrato era renovado a cada ano,mas neste ultimo ano nao assinamos contrato. Ao locar o imóvel fiz um depósito de 2 meses do valor do aluguel á epóca. O aluguel é pago no dia 10 de cada mês (vale lembrar que o aluguel nunca foi pago em atraso). Como de costume o locador recebeu o valor do aluguel no dia 10/03/14, sendo que no dia 12/03/14 o locador venho pedir o imóvel. Gostaria de saber quais são os meus direitos? tenho direito a restituição do depósito? e qual o prazo pra que eu desocupe o imóvel?

    Desde já agradeço.

    Responder
  48. Marilene
    mar 20, 2014 - 08:59 PM

    Loquei um imovel em 01/01/2012,por um ano e após, por prazo indeterminado.O proprietário faleceu.Os herdeiros possuem outro imóvel, onde residem, mas um deles quer residir no imovel.
    Em que situação eles podem pedir o fim da locação, sendo que, ainda, não foi feito o inventário?

    Responder
    • Direito Legal
      mar 22, 2014 - 12:09 AM

      De se dizer que há modalidades de contratos que se extinguem com a morte de algum dos contratantes. Na locação, contudo, justamente pelo caráter impessoal do contrato, continua a ter vigência para os sucessores do locatário falecido. Lei do Inquilinato:

      “Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite – se aos herdeiros.

      Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub – rogados nos seus direitos e obrigações

      I – nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;

      II – nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.”

      Veja-se que a morte do locador acarreta transferência do contrato aos herdeiros, continuando na sua posição contratual. Podem, pois, ingressar com pedido de retomada nas mesmas hipóteses em que poderia o falecido.

      Em havendo diversos herdeiros, serão todos considerados locadores solidários (§ 2°). No mais, o espólio tem legitimidade para propor ações relativas à locação. Na hipótese de o contrato ter sido firmado por tempo determinado, deverão os herdeiros respeitar o prazo convencionado.

      Responder
  49. Jéssica Cristina
    mar 24, 2014 - 06:15 PM

    Olá.
    O locador da residência onde moro preferiu colocar a água inclusa no valor do aluguel. Então, nesse caso, a responsabilidade de pagar a conta de água é locador e não do locatário, como costuma ser.
    Se o locador não pagar essa conta e o órgão responsável cortar a minha água, quer dizer então que o locador quebrou o contrato?
    O que posso fazer nesse caso?
    Obrigada!

    Responder
  50. Daniela
    mar 25, 2014 - 12:28 AM

    Ola, sou inquilina fiz um contrato para seis meses com multa rescisória de 3meses do valor do aluguel, acontece que chove dentro da casa, as paredes tem muita umidade e estão mofando causando danos aos meus movéis, tenho algum direito ou mesmo com tudo isso tenho de pagar multa para sair?

    Responder
  51. samara
    abr 08, 2014 - 09:43 PM

    Bom dia.

    Sou inquilino de um imóvel, onde eu e um amigo somos os locatários por contrato junto a uma imobiliária. Eu tive uma proposta de transferência de trabalho em outra cidade, caso aceite a proposta, meu amigo que é locatário juntamente comigo, não conseguirá pagar sozinho o aluguel. Sendo a sublocação não aceita pelo contrato, gostaria de saber se nesse caso eu e meu amigo estaríamos livres da multa rescisória por quebra de contrato? O contrato é de 30 meses, estamos há 8 meses no imóvel.
    Grata.

    Responder
    • Direito Legal
      abr 10, 2014 - 08:03 PM

      Solicitamos entrar em http://www.forumlivre.org registrar-se, voltar ao Forum Livre e postar sua pergunta. Teremos o maior prazer em respoder suas questões.

      Equipe de Suporte

      Responder
    • Direito Legal
      jul 09, 2014 - 12:34 PM

      Uma das hipóteses de exclusão no valor da multa é no caso do inquilino ser obrigado a se mudar para outra cidade, motivado por mudança do local de trabalho (Artigo 4°, parágrafo único da Lei 8.245/1991).

      Perante os tribunais, vale o que estiver escrito em seu contrato de locação (desde que não esteja contra o que diz a lei). São dois inquilinos, sendo que um, se encontra na hipótese de exclusão de multa…

      Responder
  52. Nilza
    mai 04, 2014 - 12:08 PM

    No contrato comercial(salas), poder determinar dias e horários comerciais de funcionamento?

    Responder
  53. Nilza
    mai 04, 2014 - 12:19 PM

    Reforçando: No contrato comercial(salas) pode citar os dias e horários comerciais de funcionamento? Em que parte cabe do contrato?

    Responder
  54. luiz
    mai 29, 2014 - 10:51 AM

    um contrato de locação residencial efetuado pelo inventariante perde a valor após a expedição do formal de partilha o qual confere a propriedade do imóvel aos herdeiros ?

    Responder
  55. Lene
    jun 15, 2014 - 10:49 AM

    Aluguei uma casa com contrato q exigiu fiador,pelo periodo de 1 ano… Paguei 1 mes de aluguel sem morar na casa pq estava trazendo minha mudança de outro estado ,fui morar na casa no 2* mês e no decorrer desse mês percebi q a casa era muito umida e cheirava a mofo,alem de infiltratação e intupimentos,então resolvi me mudar e o dono da casa está me cobrando uma multa de 3meses de aluguel por quebra de contrato, estou achando injusto,abusivo e estou muito revoltada com essa cobrança … Oque devo fazer para não pagar essa multa? conversar com ele nao adianta rs

    Responder
  56. samu
    jun 16, 2014 - 10:17 PM

    Olá,
    Fiz um contrato de aluguel residencial para 36 meses depois renovei para 12 meses e em 11 de 2013 renovei para mais 12 meses;
    Acontece que constava no contrato a clausula de que se o imóvel fosso vendido ou doado a herdeiros, o contrato finalizava após um mês a comunicação.
    O imóvel foi doado a mim pela minha mãe e comuniquei o inquilino que tinha 30 dias para sair a Locatário(que assinou o contrato) saiu mas a dele mulher se separou dele e Ela continua lá, mas está enrolando para sair.
    Essa clausula que havia é VÁLIDA(DOAÇÃO)?
    Está devendo água em nome da mãe, IPTU e alugueis.
    COMO PROCEDER?
    ABRAÇOS

    Responder
  57. fabio
    jun 20, 2014 - 06:49 PM

    Tenho um imóvel comercial alugado,o valor está muito defasado, esse imóvel estava com meu pai, um senhor de 75 anos com parkinson e deficiência visual, a suspeita sobre essa imóbiliária, é que pedimos para fazer um contrato de 3 anos e quando meu pai foi na mesma para assinar, colocaram no contrato 5 anos, achei isso absurdo, tanto que já estou mudando para outra,o contrato novo foi assinado de 3 anos, além disso pedi uma declaração do outro sobre o equivoco e ele disse ( advogado) que o outro seria anulado automaticamente, por que o mais novo é que vale, por gentileza me tire essa dúvida pois lá ninguém é de
    confiança, pra vc ter uma ideia, é um galpão de 300m coberto e o valor imposto pela imobiliária é de 650 reais, tomei a frente por isso, pois meu pai não tem mais idade para ver essas coisas. Obrigado!

    Responder
  58. fabiana
    jun 22, 2014 - 06:27 PM

    Gostaria d saber algo quando sai da casa paguei dia 14 d abril e sai antes d 14 d junho tinha um mes d deposito fiquei devendo um mes d aluguel?

    Responder
  59. Maycon
    jul 04, 2014 - 05:46 PM

    Boa tarde,

    Gostaria de tirar uma dúvida.
    A exatos 45dias compramos um imóvel comercial, o qual estava em briga na justiça. Vou detalhar.
    Dono do imovel Sr José, o Sr Mario estava brigando na justiça pois alegava que havia comprado do Sr José, mas acabou perdendo a ação, porém esse mesmo Mario havia alugado o imóvel para a Ana, já que enquanto estava na justiça o juiz deu o direito dos alugueres ao Mario, sendo que a 90dias o Mario perdeu o direito do imóvel em todas as esferas judiciais. Sendo assim comprei o imóvel do verdadeiro dono Sr José.
    Minha pergunta o contrato entre Mario e Ana tem validade, pois esse irá vencer em 2015. E na verdade comprei o mesmo para sair do aluguel.

    Acredito que como a ação o mesmo perdeu o contrato também não teria mais validade. Esta correto?

    Att
    Maycon

    Responder
    • Direito Legal
      jul 08, 2014 - 02:01 PM

      Prezado,
      O contrato de locação tem legitimidade e deverá ser cumprido

      Equipe de Suporte

      Responder
  60. carol
    jul 14, 2014 - 04:42 PM

    Boa tarde! Aluguei um imóvel comercial com contrato de 24 meses.O Imóvel estava muito deteriorado achava que seria o básico pintura de paredes portas,janelas uma infiltração aqui outra ali mas pra minha surpresa era muito mais que isso.
    Precisei trocar calhas fiação parte de encanamento.Tive que chamar a desentupidora pois tava tudo entupido.Chamei o proprietário para uma conversa e passei tudo pra ele.Resposta dele lhe deixei a vontade pra ver a casa.sem querer me reembolsar nada o que gastei.O que faço?

    Responder
    • Direito Legal
      jul 16, 2014 - 07:27 PM

      O locador -ou seja, o proprietário- paga pelo reparo de todos os itens estruturais do imóvel. Assim, tudo que se referir ao prédio propriamente dito (sim, inclusive os telhados, as paredes, os muros) será consertado por ele, que é o responsável por manter a forma e a estrutura do imóvel durante todo o período da locação. Vale lembrar que essa obrigação do locador abrange, também, os vícios e os defeitos anteriores à locação. Por exemplo, uma sacada que no início da locação já estava prestes a cair (embora o problema estivesse oculto) e que venha a desmoronar, será recuperada pelo locador.se o locatário observar a existência de algum problema no imóvel, deverá se comunicar com o locador urgentemente, seja porque este é o único jeito de saber o que deve fazer, seja porque a demora pode piorar o problema, passando o locatário omisso a responder pelas consequências. Exemplificando: um telhado arrebentado deverá ser reconstruído por conta do proprietário; mas, se ele não for informado e o rombo aumentar, ou ainda se as paredes e pisos forem danificados pela chuva, o locatário (e não o locador) é que findará responsabilizado (qualquer advogado dirá: lógico, o direito não socorre a quem dorme).
      O locatário também arca com despesas, porém somente aquelas referentes à manutenção do imóvel.

      O locatário pagará, ainda, as obras relativas à recomposição do imóvel quando for responsável por algum dano. Nesta condição, entram incontáveis exemplos (as pessoas são criativas), podendo-se ilustrar com danos ao encanamento causados por coisas descartadas em vasos sanitários e ralos (é incrível a variedade de objetos encontrados em perícias).

      Fazem parte desse grupo os telhados avariados devido a instalações mal feitas ou incompatíveis com o local; as paredes derrubadas sem autorização e as portas quebradas por mau uso (inclusive aquelas danificadas por animais). Quando isso acontecer, qualquer que seja a parte danificada do imóvel, o locatário arcará com os custos da recomposição.

      Finalizando, um aspecto: em caso de imóvel que esteja em más condições antes da locação, nada impedirá que se combine que o locatário arcará com as obras de todo gênero, inclusive as estruturais. Porém, essa previsão deverá constar, muito claramente, no contrato de locação.

      Dra. Isabel Sander é Coordenadora da
      Equipe de Voluntários do Direito Legal Org*

      Responder
  61. Dayane
    jul 16, 2014 - 01:05 AM

    Olá, tenho uma casa sob responsabilidade de uma administradora e o inquilino simplesmente foi embora deixando pra trás pendências de água de dois hidrômetros totalizando 7 contas no valor de 1.100 reais mais uma multa por violação de registro, e infelizmente a conta esta em meu nome, o que faço, qual a providência a ser tomada diante da visivel negligência da imobiliária que ñ tomou as medidas cabíveis no início da vigencia do contrato e alega que a lei que hj obriga esta transferência ñ estava em vigor mas encontra-se hj ao término do contrato. Vou ser obrigada a arcar com a responsabilidade da dívida mesmo tendo o contrato que prova que o imóvel não estava sob meu poder??? E mais sumiu com as chaves e não realizou os reparos necessários…???

    Responder
  62. Gilmar Ribeiro de Morais
    jul 16, 2014 - 09:17 AM

    Minha mãe possui um imóvel, que foi locado, quando do falecimento de meu pai,(em 2011).Imóvel este onde o contrato se quer foi registrado e foi locado por meu cunhado(eu filho primogênito com 58 anos, encontrava-me residindo em outra cidade), porém o locatário faz os pagamentos em dia.Agora, estamos ha 4 meses de vencer o contrato,e minha mãe e eu,iremos residir no imóvel. De que forma e, com quanto tempo de antecedência devemos comunicar o locatário,e, quanto tempo ele tem para desocupar o imóvel?Gratos.

    Responder
  63. Thiago Oliveira
    jul 16, 2014 - 04:16 PM

    Olá, tenho uma duvida.
    Aluguei um apartamento por 36 meses, estou no quinto mês. No meu contrato são apenas permitidos duas pessoas, porem eu recebi a visita da minha mãe e minha irmã que vieram em umas pequenas ferias de 25 dias com passagens compradas de ida e volta. Por um acaso do destino ouve um problema de infiltração no apartamento inferior e tivemos que entrar em contato com a proprietária do apartamento. Ela viu meus familiares de férias, soltou certas piadinhas, até disse que gostaria de voltar a morar no apartamento em breve porquê onde ela estava morando não estava a agrandando, dois dias depois recebemos uma notificação de despejo imediato, ela pode realmente fazer isso?

    Responder
  64. Wellington
    jul 17, 2014 - 01:47 AM

    Olá. Bom eu recentemente assinei um contrato de locação e mudei para um apartamento onde me foi dito que o condominio tinha um certo valor. Assim que veio o primeiro condominio vi que o mesmo tinha sido reajustado em 50 reais e que esse aumento tinha sido aprovado em assembleia 1 mes antes de eu assinar o contrato. Como tinha sido informado que o valor era outro (e por isso eu assinei) eu tenho algum direito visto que fui enganado e a informação do aumento já estava disponível antes de firmarmos o contrato?

    Responder
    • Direito Legal
      jul 17, 2014 - 07:57 AM

      Prezado,
      É importante comprovar essa informação dos valores do condomínio, caso contrário será impossível tomar qualquer medida judicial. Ressalte que taxas de condomínios não são fixas, podem variar de acordo com o consumo de água, luz, salários etc.

      Responder
  65. Vivola
    jul 17, 2014 - 03:55 PM

    sou advogada e estou numa dúvida qto a propositura de uma ação de despejo c.c. cobrança de alugueis, um detalhe: a inquilina sumiu e deixou alguns pertences no imóvel e agora?

    Responder
  66. RODOLFO
    jul 18, 2014 - 04:03 PM

    Olá. Gostaria de saber se o aditivo ao contrato de locação não residencial que apenas reajustou o aluguel mensal altera a vigência do contrato? É porque no aditivo aqui fala que o novo valor não será reajustado até uma determinada data. A vigência do contrato será até essa data? ou se ficaria como contrato por tempo indeterminado? Grato pela atenção

    Responder
  67. Leonardo
    jul 18, 2014 - 06:26 PM

    Aluguei meu imóvel através de uma imobiliária. O inquilino saiu do imóvel em abril de 2014 mas o seguro-fiança só veio a ressarcir-me em julho de 2014 pois o imóvel estava depredado.A seguradora não teria que pagar-me os aluguéis até julho, uma vez que meu imóvel não foi entregue da mesma forma que o entreguei a imobiliária? A imobiliária tem direito de cobrar 10% sobre o valor de multa por quebra de contrato ou somente sobre o residual do aluguel?
    Obrigado pela atenção.

    Responder
  68. Marineide
    jul 22, 2014 - 10:29 AM

    Bom dia,

    Sou proprietária de um imóvel, acertei o contrato com uma imobiliária de 800,00, mas na assinatura do contrato a moça com quem tratei disse que outra imobiliária que cuidaria da administração e estou tendo vários problemas com ela.
    As contas de agúa e luz não foram passadas para o nome do locatário, foram atrasadas e quando ligava pra cobrar além de não resolverem as pessoas da imobiliária me ofendiam, tive que ir pedir a retirada das contas no meu nome, perdendo tempo e dinheiro.
    No contrato diz que deve ser pago todo dia 10, com pena de multa de 10%+ juros de 1% ao mês, mas a imobiliária só me deposita entre dia 16 e 17, quando ligo para cobrar, me diz para esperar que a moça vai pagar naquele dia e com o doc cai no dia seguinte, e nunca vem juros. Esse mês liguei na imobiliária pra cobrar, pois tenho contas à vencer dia 17, o rapaz que é responsável me disse que a moça saiu do emprego e ainda não tinha recebido e pagaria entre dia 17 e 18 e foi estúpido quando eu perguntei se teria multa, disse: “Lógico que tem, você não tem o contrato?”.
    Meu contrato está estipulado de 12 meses. Gostaria de saber se estou realmente perdendo dinheiro e posso trocar de imobiliária e/ou pedir o imóvel que ainda está em atraso o aluguel, pois além de não estar me representando corretamente o dono da imobiliária é grosso e desliga o telefone na minha cara quando cobro meus direitos, nunca me dando nenhum parecer.

    Responder
  69. thais
    jul 23, 2014 - 03:10 AM

    ola,bem aluguei uma casa mudei no sabado como estou gravida alguns parentes e amigos forao me ajudar na arrumaçâo quando foi na segunda a noite minha mae,irmas e um cunhado passarao na minha casa a dona da casa q mora na frente vendo foi la e abordou todos ele perguntando qm era qm, depos me disse q havia alugado a casa para mim meu marido e minha filha e q nao queria nimguem la (eles nem tinhão entrado) e q so poderia receber meus pais alguns fins de semana todos ficarao sem açâo e eu me senti constrangida quais sao os meus direitos? pretendo conversar com ela mas presciso saber dos meus direitos? a entrada das casas sao separadas mesmo q tivessem entrado nao iria atrapalhar grata

    Responder
  70. leokesler
    jul 28, 2014 - 02:21 PM

    Olá, tenho uma imovel residencial aqui no RJ. Surgiu uma empresa querendo aluga-lo para usar como deposito, sem venda, sem placas e sem propaganda. Mas a administradora alega que tem que mudar o IPTU para comercial e que este ficará carissimo, mas não faz nenhuma estimativa de valor.
    Minhas dúvidas são: 1. Um contrato não residencial, obriga o locatario a mudar o iptu para comercial ? 2. O IPTU do imovel aqui no RJ é de 100 reais ao ano. Você sabe fazer uma estimativa de para quanto iria o IPTU comercial ?

    Responder
  71. mncgold
    jul 31, 2014 - 07:11 AM

    Mateus

    Bom dia. Tenho um imóvel para alugar e o interessado me ofereceu uma proposta de 14 meses de alugueis antecipados, isso é legal? serei obrigado a devolver o dinheiro caso haja desistência? sabendo que garantia de caução é de até 3 meses, como ficaria essa questão no contrato, considerando que o interesse do adiantamento partiu do próprio locatário? corro algum risco?

    Responder
  72. Monique
    jul 31, 2014 - 11:48 AM

    oi moro de aluguel a dois anos em uma casa, no contrato que já venceu á um ano tem uma cláusula que diz que não podemos ter qualquer animal de estimação sujeito a termos que sair da casa.
    Só que á algumas semanas acabei adotando um gato vítima de maus tratos pois me comovi com a história dele
    gostaria de saber se ele pode mesmo nos mandar embora da casa pois constava no contrato ?

    Responder
  73. Vivian Vasconcelos
    ago 05, 2014 - 02:35 PM

    Boa tarde, gostaria de esclarecer uma dúvida… Moro em uma casa alugada há 23 meses e o contrato é de 30 meses. Preciso me mudar pois consegui a aprovação em um concurso de outra cidade, estou na expectativa da convocação e já consegui outro local para morar na cidade em que começarei a trabalhar. No contrato consta que há multa se o mesmo for rescindido, porém não está especificado de quanto seria. Quando entrei paguei o calção referente a 2 meses de aluguel. Gostaria de saber se há um valor médio que eles podem me cobrar de multa e quanto tempo ainda poderia ficar no imóvel, após o pagamento do aluguel do mês, sendo que adiantei esses 2 meses.

    Obrigada.

    Responder
  74. Edmilson
    ago 12, 2014 - 02:29 PM

    Boa tarde, estou com um problema na imobiliária onde aluguei uma casa no valor de R$800.00 com caução de 3 meses, com contrato feito dia oq07 e no mesmo dia peguei a chave e no ato do contrato foi estipulado o valor do aluguel pro dia 07 e o mesmo consta no meu contrato com firma, porem a imobiliária me mandou um boleto agora com vencimento pro dia 31/o8 sendo que eu mesmo entrei em contato pedindo o boleto pois ja era dia 05 e nao tinha recebido. agora a imobiliária entrou em contato comigo brutalmente no telefone informando que devo meu primeiro aluguel falando que venceu dia 31/07 e que esta elaborando ordem de despejo e que esse boleto seria o segundo aluguel pro dia 31/08 e que mandaram incorretamente. é correto eles fazerem isso ? isso seria um erro da imobiliária poderia me ajudar como proceder com isso?

    Responder
  75. Luis Gustavo Uzai
    ago 16, 2014 - 01:55 AM

    Ola boa noite.

    Aluguei uma casa com valor de aluguel de 700,00, como eu não havia fiador no estado, fiz por depósito de caução.
    No contrato estava sendo solicitado o caução de 4.900,00 correspondente a 7 aluguéis, também esta especificado no contrato que o caução seria devolvido ao termino do contrato sem juros ou correções monetárias.

    “CLAUSULA VIGÉSIMA QUINTA – O LOCATÁRIO, concorda desde já, em prestar ao LOCADOR, o caução no valor de R$ 4.900,00(Quatro mil e novecentos reais), que ficará depositado no Banco do Brasil – Conta Corrente: 67168-1 Ag. 4768-6, sem tarifas ou taxas e sem correção monetária ou juros, tendo como beneficiário o LOCADOR.

    PARÁGRAFO 1º = O valor do caução poderá ser usado pelo LOCADOR em todas as hipóteses as quais se fizerem necessárias e contratualmente previstas, inclusive no que se diz respeito a reparos e pintura após a desocupação. Caso que, sendo aplicado, e notificado o LOCATÁRIO, tal numerário imediatamente deverá ser reposto pelo mesmo com prazo máximo para isso de três dias úteis. Finda a locação com a concretização da entrega das chaves, finalização e quitação de todos os reparos necessários, taxas, pintura e observados os requisitos constantes nesse contrato para sua validade, o LOCATÁRIO terá o valor de caução devolvido integralmente sem correção monetária ou juros, caso o mesmo não seja utilizado para a quitação de eventual débito pendente, oportunidade em que será devolvida a diferença respectiva.”

    Porém, verifiquei que a lei diz que o caução deve ser devolvido com juros e correções e não pode ser superior a 3 aluguéis.

    Nesse caso, essas clausulas são legais? eu posso pedir a devolução dos 4 meses excedentes? Obrigado.

    Responder
  76. rosecleia donato dos santos
    ago 17, 2014 - 02:24 PM

    boa tarde aluguei uma casa no dia 14 de julho no dia 07 de agosto chegou um recibo de luz a dona diz que tenho que pagar sendo que fiz um mes agora no dia 14 de agosto por favor min tira essa duvidacarol

    Responder
  77. Wilmar Smarssaro
    ago 18, 2014 - 06:43 PM

    Boa tarde!
    Possuo um imóvel comercial locado há 15 anos e o mesmo vem sendo reajustado normalmente. Não tenho nenhuma dificuldade com o inquilino, mas ouço de pessoas que corro certos riscos tanto no que se refere à propriedade (posso perder o imóvel para o locatário) quanto no que se refere à indenização muito elevada se eu viesse a pedir o imóvel .
    Assim,fico preocupado e sem saber o que fazer pois até o momento nãotive problemas com o inquilino,mas não sei se terei mais tarde.
    Poderia me ajudar por favor?
    Att,
    Wilmar G. Smarssaro

    Responder
  78. Nathália Sousa
    ago 19, 2014 - 03:35 PM

    Olá, boa tarde! Gostaria de sanar uma duvida. Caso a conta de luz permaneça no nome do antigo locatário, é possível receber uma multa da imobiliária por não ter feito a transferência de nome na empresa de energia! Ou caso houvesse essa multa seria a empresa de energia que faria tal cobrança? Se possível gostaria de obter essa resposta o quanto antes!

    Responder
  79. Tais Sabrina
    ago 19, 2014 - 09:31 PM

    Boa noite.

    Aluguei um sobrado onde moro com minha mãe e agora ela esta com problemas na coluna e extrema dificuldade de subir e descer escadas. Neste caso terei que pagar a multa se sair antes do prazo??

    Grata

    Responder
  80. Robert
    ago 20, 2014 - 07:25 AM

    Gostaria de obter a seguinte informação:
    Fiz um contrato de aluguel com uma imobiliária. No dia 20 de Outubro de 2013. No decorrer dos dias a casa começou a apresentar diversos defeitos tais como cupins, infiltrações, vazamentos e muito mofo. Comuniquei a imobiliária para que a mesma entrasse em contato com o proprietário para os devidos reparos. O proprietário se dispos a arrumar os defeitos porem isso não ocorreu. Entrei em contato com a imobiliária explicando o fato diversas vezes, ate que resolvi fazer um laudo fotográfico demonstrando todos os defeitos e vícios ocultos do imóvel. Comuniquei a minha desocupação e sai no dia 20 de junho de 2014. Agora gostaria de saber onde a lei me ampara com relação a multa contratual, uma vez que eu sai da casa por motivos de força maior, principalmente porque tenho uma filha de 8 meses e ela ficava quase que o tempo todo gripada devido ao mofo. A imobiliária esta me cobrando uma multa por quebra de contato referente aos meses proporcionais que faltava.

    Responder
  81. Helen Dias
    ago 22, 2014 - 08:34 AM

    Sou inquilino em um imóvel , porém o proprietário tem cópias das chaves da casa, e sempre que ele acha que deve, ele chega e entra sem se quer bater no portão. Nesse imóvel tem um comodo onde ele guarda alguns móveis e também quando eu menos espero ele manda uma diarista ir na casa para fazer a limpeza desses moveis que ficam guardados no comodo trancado. Já conversei com ele, mas o mesmo insiste em dizer que como a casa é dele, ele pode ir a hora que quer e sem avisar. O que fazer nessa situação? Desocupar o imóvel?

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  82. BRUNA LETICIA SILVA DO NASCIMENTO TORRES
    ago 27, 2014 - 11:06 AM

    Bom dia, aluguei um Apartamento de um conhecido por exigência minha foi feito um contrato mais aqueles simples de papelaria. No contrato não consta multa por sair fora do prazo, o proprietário pode não querer me devolver o valor nem querer que eu fique no imóvel? Estou saindo pois quase fui assaltada e depois desse dia já é essa pessoa 2 vezes e estou realmente com muito medo.

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  83. edlucio barros
    ago 28, 2014 - 12:08 PM

    Oi bom dia estou com uma grande duvida pois sou uma pessoa comum e estou tentando ajudar um colega que tem um imóvel alugado ..
    o que acontece é o seguinte poucos meses apos o fechamento de locação o locatário vem se queixando de anomalias na casa,, estivemos la e constatamos que nao tinha nenhuma irregularidade enfim agora por falte de incompatibilidade de gênios o locador que inclusive abrir mão dos dois cauções para não mais se relacionar com o locatário gostaria de um texto para essa conciliação

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