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Contratos de Locação e as regras que devem ser observadas

Por Isabel Sander*

A Escolha do imóvel:

O primeiro passo para se alugar um imóvel é a escolha, levando em consideração a localização e o preço. É preciso observar a infra-estrutura de serviços prestados na redondeza (supermercados, feiras, farmácias, hospitais, escolas, etc.) e os meios de transporte que servem à região.

Locação por imobiliária: buscar referências da imobiliária com pessoas que já utilizaram seus serviços e através de consulta ao cadastro de fornecedores do PROCON.

Locação com o proprietário: Se a negociação for direta com o proprietário, é bom que se elabore um contrato, que oficializará o acordo e resguardará as partes de problemas futuros decorrentes de uma negociação verbal. Antes de assinar o contrato, o locatário/consumidor deve exigir o laudo de vistoria da imobiliária/proprietário. Faça uma relação em duas vias das condições gerais do imóvel, como pintura, vidros, portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas. Esta deverá ser protocolada junto à imobiliária ou à administradora, ficando uma via de posse do inquilino. Ao desocupar o imóvel o inquilino deverá, além de solicitar nova vistoria, devolver as chaves mediante uma carta pr otocolada junto à imobiliária ou ao proprietário. Assim ele estará se isentando de possíveis problemas (alegação de não recebimento da chave e, assim continuar cobrando o aluguel, invasão de terceiros, etc.).

Quanto ao contrato de locação:

a) Cláusulas e requisitos obrigatórios:

Nome e qualificação do locador, locatário e fiador, se houver; Descrição e endereço do imóvel locado; Valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste; Forma e local do pagamento; Modalidade de garantia apresentada (fiador, depósito prévio ou seguro fiança); Discriminação dos encargos a serem pagos (condomínio, água, luz, IPTU, etc); Destinação do imóvel (residencial ou comercial); Duração do contrato; Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel; Termo de vistoria (descrição do estado de conservação do imóvel) que deve ser parte integrante do imóvel. Multa rescisória em caso de saída do imóvel antes do término do prazo do  contrato.

Atenção: O reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais do governo, acumulados no período. A vigência de um contrato de locação residencial não pode ser inferior a 30 meses (porém, não há proibição de contratos com prazo inferior). Já nas locações comerciais não há prazo mínimo determinado.

Qual o motivo dos 30 meses (prazo de locação)? Os proprietários, ou seus representantes legais, preferem alugar os imóveis com prazo de locação de 30 meses em função da possibilidade de retomada do imóvel, ou seja, contratos com pelo menos dois anos e meio de duração permitem que o imóvel seja solicitado a qualquer tempo após o seu encerramento. Se o contrato for elaborado com prazo menor, caso não seja feita a solicitação do imóvel até 30 dias após o vencimento, o proprietário só poderá pedir a desocupação após cinco anos de locação ininterrupta (salvo algumas condições especiais). É por essa razão que optam pelos 30 meses.

b) Deveres do locador

Entregar o imóvel em condições de uso; Responder por problemas anteriores à locação; Fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel, antes da locação; Pagar as taxas de intermediação (ficha cadastral, elaboração de contrato, etc) e de administração imobiliária; Fornecer recibo discriminado ao locatário (aluguel, condomínio, impostos, etc); Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra incêndio, salvo disposição contrária em contrato; Mostrar ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas cobradas; Pagar as despesas extraordinárias de condomínio, tais como: reformas ou acréscimos que envolvam a estrutura integral do imóvel; pintura de fachadas, paredes laterais, poços de ventilação e iluminação e esquadrias externas; obras destinadas a repor condições de habitabilidade da edificação; indenizações trabalhistas e previdenciárias decorrentes de dispensa de funcionários, ocorridas em data anterior à locação; instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer (extintores, portas contra-fogo, interfones, antenas, traves, etc.); despesas com decoração e paisagismo de áreas comuns; contribuição para fundo de reserva.

c) Deveres do inquilino

Pagar pontualmente o aluguel e encargos da locação no prazo e local estipulados; Utilizar o imóvel para uso determinado em contrato, mantendo-o em boas condições; Restituir o imóvel locado ao final da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal; Informar imediatamente o locador sobre qualquer dano ou defeito de responsabilidade deste; Reparar imediatamente os danos de sua responsabilidade causados durante o período de locação; Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e escrito do locador; Encaminhar imediatamente ao locador documentos de cobrança (impostos, condomínios etc.), bem como intimações, multas ou exigências de autoridades, mesmo que dirigidas ao locatário; Pagar despesas decorrentes de prestação de serviços públicos (água, luz, telefone, gás, esgoto, etc.); Autorizar vistorias e visitas de terceiros ao imóvel (em caso de negociação), desde que combinados o dia e a hora; Obedecer a convenção e o regulamento interno do condomínio; Pagar despesas ordinárias do condomínio, tais como: salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos funcionários do condomínio; cotas de consumo de água e esgoto, gás, luz e força utilizadas nas áreas comuns; limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum: manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos de segurança de uso comum; manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico, e antenas coletivas; rateio de saldo devedor do condomínio, exceto os referentes a período anterior ao início da locação; pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; manutenção e conservação d as instalações e equipamentos de uso comum, destinados à prática de esportes e lazer; reposição do fundo de reserva, eventualmente utilizado para despesas ordinárias total ou parcialmente e desde que não seja anterior ao início da locação;

d) Garantias:

A Lei do Inquilinato permite que o proprietário exija do inquilino somente um tipo de garantia no cumprimento do contrato, podendo ser:

caução através de depósito de bens (exemplo: carro, moto, terreno, casa, etc.); em dinheiro, depositado em caderneta de poupança conjunta entre ambas as partes, onde a importância não poderá ser maior que três meses de aluguel e deverá ser devolvida ao locatário no final da locação, se ele estiver em dia com seus pagamentos; fiador (pessoa que se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações do locatário); seguro-fiança (feito por meio de uma companhia seguradora).

Atenção: Não é permitido cobrar multa superior a 20% ao mês, por atraso de pagamento. Os juros moratórios são aplicados à proporção de 1% ao mês ou fração. Também é ilegal o reajuste do aluguel com prazo inferior a um ano.

O Novo Código Civil estabeleceu que as multas por atraso nas taxas de condomínio não podem passar de 2%.  Se estiver estipulado no contrato que é o inquilino que paga o IPTU, ele também terá de pagar as multas por atraso.  Se passar de dois os meses, o proprietário pode ainda cobrar do inquilino os honorários de um advogado para uma ação de despejo.

e) Retomada do imóvel:

De acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/90, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação. Nas locações efetuadas após a data acima mencionada, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.

DESPEJO: Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%. Quando o inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel ou dos encargos da locação (condomínio, água, luz etc.), o locador poderá entrar com uma ação de despejo. Nesses casos, o locatário sendo citado, terá prazo de 15 dias para contestar esta ação ou pedir ao juiz para designar data para ser depositado o aluguel (purgação de mora). Em ambos os casos há a necessidade de c onstituir um advogado.

IMPORTANTE:  Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Se tiver prazo menor que trinta meses, o locador somente poderá retomar o imóvel nos casos previstos no artigo 47, dentre os quais podemos citar: por mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel e encargos, reparos urgentes determinados pelo Poder Público, extinção do contrato de trabalho, p ara uso próprio etc.

Na prática, no entanto, muitas pessoas desejam alugar imóvel residencial por prazo menor, não interessando aos inquilinos o contrato de trinta meses. Para resolver esse impasse, de forma que o proprietário não fique atrelado às hipóteses do artigo 47 e as pretensões do inquilino sejam satisfeitas, é costume incluir uma cláusula prevendo a possibilidade do  inquilino desocupar o imóvel antes do término do prazo, sem pagar multa por isso.

Na locação não residencial ou comercial, não há esse problema, porque o artigo se refere somente à locação residencial.

Importante esclarecer que o inquilino sempre pode desocupar o imóvel antes do término do prazo contratual. Se não houver a previsão acima, deverá ele pagar a multa contratual proporcional ao tempo que faltar, prevista no contrato.

Mas o contrário não é verdadeiro: o proprietário não pode obrigar o inquilino a desocupar antes do término do prazo contratual. Nem pagando multa. Essa possibilidade é somente do locatário.

O locador pode abrir mão da multa, mas não será válida a renúncia do locatário ao direito de permanecer no imóvel durante o prazo do contrato, nem mesmo por intermédio de cláusula contratual, o que contrariaria o artigo 45 da Lei 8.245 de 1991.

O mencionado artigo prevê a nulidade de pleno direito das cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da Lei. Qualquer cláusula no sentido de obrigar o inquilino a desocupar o imóvel antes do término do contrato, sem dúvida alguma se insere entre os objetivos primordiais da Lei. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção.

O novo Código Civil (Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002), trata da proporcionalidade da cláusula penal, no artigo 413: A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a fin alidade do negócio.

Cuidados que o locador deve ter ao locar:

a)Reformas, gastos e benfeitorias relacionadas à segurança e estrutura do imóvel podem ser feitas pelo inquilino e cobradas do proprietário. Estas despesas devem ser pagas pelo proprietário/locador ainda que os contratos mais comuns, normalmente, tragam uma cláusula que menciona o não comprometimento do locador em ressarcir o locatário em relação a qualquer benfeitoria.

b)Gastos espontâneos e benfeitorias de caráter estético podem ser feitas pelo inquilino, mas não devem ser ressarcidas pelo locador. Neste caso, o locador deve preocupar-se em detalhar bem a vistoria inicial de entrega do imóvel e manter contato com o inquilino, evitando assim surpresas no aspecto físico do bem.

c)Registrar o contrato no Cartório de Títulos e Documentos. Incluir, também, no contrato a garantia oferecida pelo inquilino.

d)Visitar o imóvel. . Combine com o inquilino uma visita anual ou semestral no imóvel locado.

e)Exigir os comprovantes das contas em seu nome. Condomínio e IPTU são pagos pelo inquilino, mas estão no nome do locador; portanto, este último possui direito de vê-los.

f)Sempre passe as contas de água, luz e telefone para o nome do novo morador. Atualmente, isso é feito por telefone e internet, exigindo pouco tempo. Durante o período em que o imóvel estiver alugado, a responsabilidade de arcar com esses valores é do inquilino e assim você evita possíveis dores de cabeça com credores no futuro.

g)Se for apartamento ou condomínio, faça questão de entregar pessoalmente uma cópia da convenção do condomínio e(ou) regulamento.  Para que seu inquilino  perceba que respeitar as regras é uma atitude de grande valor para você.

h)Ao término do contrato, faça uma vistoria detalhada e paciente. Esteja presente, faça comparações com o documento inicial de vistoria e verifique cada um dos pontos citados no documento. Se o inquilino está devendo e um acordo de pagamento for firmado, exija que o fiador também assine o documento.

i)Cobre por danos causados ao imóvel. Exija o cumprimento do contrato e, havendo algum problema no imóvel, converse diretamente com o inquilino e cobre providências.

Dra. Isaabel Sander* é

Coordenadora da Equipe de Voluntários do

Direito Legal Org

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158 Comentários

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  1. suzana gomes cancio
    nov 21, 2014 - 05:09 PM

    Meu contrato de locação de 30 meses termina em 23 de fevereiro de 2015,recebi em 19 de novembro de 2014, uma correspodencia informando que o proprietário não tem mais interesse em renovar o contrato, dizendo que tenho que desocupar o imóvel em 23 de fev.tenho direito a mais 30 dias.?

    Responder
  2. Diógenes
    nov 05, 2014 - 10:42 PM

    - Quanto a matéria fiquei em dúvida neste ponto “Se o contrato for elaborado com prazo menor, caso não seja feita a solicitação do imóvel até 30 dias após o vencimento”, ou seja, no contrato com “prazo menor” (menor que 30 meses) se notificar o inquilino até 30 dias do termo final do contrato posso reaver o imóvel sem nenhuma das condições dos incisos do artigo 47 da LI? Se evita desta forma o contrato se torne por tempo indeterminado? Em eventual demanda o juiz concederia o despejo?
    – Faço as indagações pois sempre compreendi que nada disso é possível razão de na adm. de imóveis efetuar apenas contratos com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses pois cabível após o prazo despejo por denúncia vazia, quando no outro caso a denúncia vazia caberia apenas após 5 anos.
    Peço a gentileza de elucidar essa dúvida se possível.
    Atenciosamente, Diógenes.

    Responder
  3. Edgar N.C. de Lima
    nov 04, 2014 - 08:54 PM

    Estou com um problema: no dia da vistoria para a entrega das chaves de uma residência particular ficou constatado que o imóvel, que já se encontrava desocupado,foi visitada, no dia anterior, por ladrões que levaram toda a fiação elétrica, tomadas, interruptores e até o medidor de energia elétrica, entre outros. Em razão disso, a imobiliária e o proprietário não querem receber as chaves por acharem que a responsabilidade é minha, mesmo eu demonstrando que se tratava de uma despesa extraordinária não causada por mim ou minha família, além de que o material, principalmente a fiação que se encontrava nos condutores do forro e das paredes, se configura como fazendo parte da estrutura da casa.
    Estou correto? E como devo proceder?

    Responder
  4. Enio S. de Souza
    nov 04, 2014 - 06:09 AM

    Bom dia estou com uma duvida, moro em uma casa a pouco mais de 3 anos tenho pago o meu aluguel adiantado e o contrato é verbal, ha 5 meses atrás o proprietário me ligou avisando sobre o aumento do aluguel e mudou a conta e o nome no qual faço os depósitos referente ao aluguel, agora ele me ligou de novo há 2 meses e pediu para desocupar o imóvel. Como devo proceder porque não tenho conseguido alugar outro na mesma condição e preço? Quando ele mudou a conta e o nome para deposito do aluguel o mesmo não foi renovado?

    Responder
  5. andrea mendes
    nov 03, 2014 - 12:38 PM

    Boa tarde! Alugo uma casa comercial a 7 anos sem nunca ter sequer atrasado o aluguel. Infelizmente o proprietario quer vender e nao posso compra-la. Meu contrato vai ate abril de 2015. Mesmo assim ele pode pedir esse imovel? posso pedir uma multa de quebra de contrato? ja q terei q sair antes? Pois acabo de fazer um investimento nesse imovel e adquiri produtos, agora terei q desocupar em 90 dias?desespero total! grata Aguardo noticias!

    Responder
  6. Lilian
    out 30, 2014 - 08:29 PM

    Olá, por favor necessito de uma orientação: fui inquilina de um imóvel, com contrato de 30 meses e um depósito caução de 3 aluguéis. Porém, não pude continuar no imóvel e mudei-me. Ocorre que a imobiliária quer que eu pague o aluguel vencido e demais taxas. Este depósito caução não seria justamente para quitar débitos?
    Grata.

    Responder
  7. Alexandre
    out 24, 2014 - 03:49 PM

    Deixei caução, mas me arrenpi de fechar negocio com proprietário, posso dessistir e pegar dinheiro de volta? Fechei em 24.10.2014

    Responder
  8. geraldo gonzaga de miranda
    out 14, 2014 - 03:40 PM

    loquei um imóvel com contrato de um ano que está a vencer; a proprietária quer reajustar o valor do aluguel acima dos ÍNDICES PREVISTOS EM LEI,não estou de acordo e propus os índices legais, aos quais ela discorda: neste caso sou obrigado a desocupar o imóvel , ou permaneço e pago o reajuste legal, mesmo que seja o de maior percentual de reajuste? O que faço ?

    Responder
  9. Luiz Carlos
    out 08, 2014 - 05:57 PM

    Possuo um imóvel que está locado. Decidi vendê-lo e emiti uma notificação a inquilina informando-a sobre a venda, a mesma respondeu que não tem interesse na compra do imóvel e informou que só autoriza a visita de interessados as 5ª feiras, a cada 2 semanas e no período de 18:30 às 19:30h. Na negociação do imóvel, normalmente, o futuro comprador deseja olhar o imóvel detalhadamente e, às vezes, solicita o retorno para ver novamente. Com a limitação imposta pela inquilina fica difícil em prospectar futuros compradores. Ela pode fazer estas limitações? Como devo fazer para resolver a questão? Solicito a inquilina que entregue o imóvel ou temos alguma outra opção?

    Grato!

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