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Caixa Econômica Federal proibida de levar imóvel a leilão enquanto a dívida estiver em discussão judicial

Caixa Econômica Federal proibida de levar imóvel a leilão enquanto a dívida estiver em discussão judicial.

Caixa Econômica Federal proibida de levar imóvel a leilão enquanto a dívida estiver em discussão judicial.

Os mutuários do SFH de todos os bancos têm um problema em comum: a capitalização de juros em seus contratos. Além deste, pode haver outras ilegalidades como aumento da prestação em descompasso com sua renda ou a imposição da contratação de uma seguradora do próprio banco, a chamada venda casada.

Quando a pessoa pactua um financiamento do Sistema Financeiro da Habitação, caso venha a ficar inadimplente por mais de 3 (três) parcelas, pode ter o imóvel executado para pagamento da dívida. Por esta forma de execução, o banco notifica o mutuário à pagar a dívida em 20 dias e caso não atenda esta notificação, o banco já procede o leilão extrajudicial do bem, baseado no DL 70/66. Não há chance de defesa para o mutuário, e aí reside a ilegalidade.

Ocorre que os bancos vêm lançando mão desta forma de leilão, mesmo quando o mutuário está questionando o contrato na Justiça, e até mesmo quando está fazendo o pagamento das parcelas através de depósito judicial.

O STJ – Superior Tribunal de Justiça, no julgamento de um Recurso Repetitivo (Resp 1.067.237 – SP), firmou a posição de que: “Em se tratando de contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei nº 70/66, enquanto perdurar a demanda, poderá ser suspensa, uma vez preenchidos os requisitos para a concessão da tutela cautelar, independentemente de caução ou do depósito de valores incontroversos, desde que: a) exista discussão judicial contestando a existência integral ou parcial do débito; b) essa discussão esteja fundamentada em jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça ou do Supremo Tribunal Federal (fumus boni iuris).”

Para o presidente do IBEDEC, José Geraldo Tardin, “o julgado consolida o direito constitucional de acesso ao Judiciário para os mutuários do SFH e estima-se que todos os meses pelo menos 5.000 leilões estejam sendo realizados todos os meses por esta modalidade, sendo que este posicionamento do STJ, já adotado pelos Tribunais Regional Federais pode frear o abuso dos bancos”.

SERVIÇO:

O IBEDEC orienta como os mutuários podem evitar a perda de imóveis por inadimplência:

– O mutuário que tenha redução na renda – por perda ou troca de emprego no caso da iniciativa privada ou por perda de função ou cargo de confiança no caso da iniciativa pública – deve buscar em juízo a revisão da prestação. No SFH a prestação é limitada ao máximo de 30% da renda familiar, e o mutuário tem que comprovar sua nova renda com a cópia do contra-cheques ou hollerit.

– O mutuário que tem parcelas em atraso, pode sacar o FGTS para quitação da dívida. Os requisitos são: estar contribuindo à mais de 3 anos; não ter feito saque nos últimos 2 anos; e, ser este o único imóvel.

– Os financiamentos do SFH mais antigos, onde o mutuário paga a parcela todo mês e o saldo devedor continua aumentando, está tendo a incorporação de juros sobre juros ao saldo devedor (anatocismo), o que é ilegal. O caminho é a revisão judicial do débito para expurgar este abuso e permitir a redução da dívida.

– Quando o mutuário tem o imóvel levado à leilão, deve recorrer ao Judiciário demonstrando que o financiamento contém capitalização de juros e pedindo a revisão do débito. Além disto, deve oferecer a depósito as prestações em atraso ou montante equivalente à 30% de sua renda, para evitar a perda do imóvel.

Maiores informações: José Geraldo Tardin, Presidente do IBEDEC, pelos fones (61) 3345-2492 e 9994-0518.

IBEDEC
Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo
CLS Quadra 414, Bloco “C”, Loja 27 Asa Sul – Brasília/DF
Fone: 61 3345.2492 e 9994.0518
Site www.ibedec.org.br – E-mail consumidor@ibedec.org.br

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62 Comentários

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  1. Joao
    mar 25, 2013 - 11:56 AM

    Ola. Tenho uma divida na CEF referente ao plano Minha Casa Minha Vida.Pois tinha usado o limite da conta e toda ves que eu depositava o valor da parcela so cobria parte do limite e nao cobria nada da prestaçao. Assimm consta que eu nao paguei nenhuma parcela e assim totaliza 9 parcelas em atraso. E eu nao tenho condicões de pagar o valor atual a vista. E a minha casa esta em juizo. Tem como eu fazer alguma coisa para nao peder minha casa.

    Responder
    • direitolegal
      mar 25, 2013 - 08:16 PM

      Creio que você poderá renegociar estas parcelas, e, pagá-las parceladamente junto com a parcela do mês.
      Procure a CEF, diga-lhes da situação, e, com certeza, ela vai renegociar. Para os bancos, não interessam bens, somente dinheiro que é o único produto que interessa. Vá tranquilo, a renegociação é simples, rápida, e, o maior interessado é a CEF.

      Responder
      • Paulo Schleder
        jun 24, 2014 - 11:08 AM

        Meu contrato foi renegociado uma vez, agora enfrentando dificuldades de novo a caixa não quer renegociar, estou com 6 parcelas em atraso e a caixa so quer receber tudo de uma vez, não tenho condições de pagar tudo de uma vez, como eu devo proceder para não perder e casa e não aumentar a dívida, imovel minha casa minha vida pode ser leiloado?

        Responder
    • direitolegal
      abr 11, 2013 - 11:01 AM

      TRF4 – APELAÇÃO CIVEL: AC 15314 RS 2001.71.00.015314-7

      Administrativo. Sistema Financeiro da Habitação. Fgts. Utilização.pagamento
      Parcelas em Atraso.

      Processo:

      AC 15314 RS 2001.71.00.015314-7

      Relator(a):

      MARIA DE FÁTIMA FREITAS LABARRÈRE

      Julgamento:

      10/06/2003

      Órgão Julgador:

      TERCEIRA TURMA

      Publicação:

      DJ 25/06/2003 PÁGINA: 716

      Ementa

      ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. FGTS. UTILIZAÇÃO.PAGAMENTO PARCELAS EM ATRASO.
      – Não há vedação legal à utilização do FGTS para pagamento de parcelas atrasadas de financiamento habitacional.
      – Apelação desprovida.

      TRF2 – AGRAVO DE INSTRUMENTO: AG 161960 RJ 2008.02.01.000491-4

      Processual Civil -Agravo de Instrumento – Mútuo Hipotecário -Conta Vinculada do
      Fgts – Utilização de Recursos Fundiários Para Pagamento de Parcelas Atrasadas do
      Financiamento.

      Dados Gerais
      Processo:

      AG 161960 RJ 2008.02.01.000491-4

      Relator(a):

      Desembargador Federal LEOPOLDO MUYLAERT

      Julgamento:

      03/03/2008

      Órgão Julgador:

      SEXTA TURMA ESPECIALIZADA

      Publicação:

      DJU – Data::11/03/2008 – Página::111

      Ementa

      PROCESSUAL CIVIL -AGRAVO DE INSTRUMENTO – MÚTUO HIPOTECÁRIO -CONTA VINCULADA DO FGTS – UTILIZAÇÃO DE RECURSOS FUNDIÁRIOS PARA PAGAMENTO DE PARCELAS ATRASADAS DO FINANCIAMENTO.
      1- Não se conhece de parte do Agravo de Instrumento cujos fundamento e pedidos estão dissociados da decisão recorrida.
      2- A Lei nº 8.036/90, em seu art. 20, inciso V, autoriza o saque dos depósitos de FGTS, pelo devedor inadimplente, para pagamento das prestações do Sistema Financeiro de Habitação, não fazendo distinção entre prestações vencidas e vincendas, mas impondo tão-somente que sejam atendidas as exigências do citado dispositivo legal. Precedente: AC nº 2001.51.01.011724-8/RJ -Relator D. F. ROGÉRIO CARVALHO – DJU DATA:04/05/2006.
      3- Agravo de instrumento parcialmente provido somente para deferir os depósitos judiciais, das prestações vencidas, conforme o requerido, desde que atendidos os requisitos previstos no artigo 20, V da Lei 8.036/90

      Responder
  2. Denis
    mar 18, 2013 - 03:19 PM

    Boa tarde,

    Solicito ajuda no esclarecimento quanto ao uso do FGTS no financiamento da casa junto ao banco:

    – Atualmente tenho financiamento de uma imóvel com o banco Caixa Econômica, estou com 2(duas) parcelas em atraso. Com isso entrei em contato com a Caixa com intuito de utilizar o meu FGTS para quitar os meses atrasados + as prestações a vencer, mais o banco disse que não posso utilizar desta forma o meu FGTS, e que somente posso utilizar para amortecer o saldo devedor.

    Essa informação procede?

    Responder
    • direitolegal
      mar 20, 2013 - 07:14 PM

      Pode ser utilizada sim, para pagamento das parcelas em atraso; veja abaixo algumas jurisprudências:

      TRF2 – AGRAVO DE INSTRUMENTO: AG 161960 RJ 2008.02.01.000491-4
      Processual Civil -Agravo de Instrumento – Mútuo Hipotecário -Conta Vinculada do
      Fgts – Utilização de Recursos Fundiários Para Pagamento de Parcelas Atrasadas do
      Financiamento.

      AG 161960 RJ 2008.02.01.000491-4

      Relator(a):

      Desembargador Federal LEOPOLDO MUYLAERT

      Julgamento:

      03/03/2008

      Órgão Julgador:

      SEXTA TURMA ESPECIALIZADA

      Publicação:
      DJU – Data::11/03/2008 – Página::111

      PROCESSUAL CIVIL -AGRAVO DE INSTRUMENTO – MÚTUO HIPOTECÁRIO -CONTA VINCULADA DO FGTS – UTILIZAÇÃO DE RECURSOS FUNDIÁRIOS PARA PAGAMENTO DE PARCELAS ATRASADAS DO FINANCIAMENTO.
      1- Não se conhece de parte do Agravo de Instrumento cujos fundamento e pedidos estão dissociados da decisão recorrida.
      2- A Lei nº 8.036/90, em seu art. 20, inciso V, autoriza o saque dos depósitos de FGTS, pelo devedor inadimplente, para pagamento das prestações do Sistema Financeiro de Habitação, não fazendo distinção entre prestações vencidas e vincendas, mas impondo tão-somente que sejam atendidas as exigências do citado dispositivo legal. Precedente: AC nº 2001.51.01.011724-8/RJ -Relator D. F. ROGÉRIO CARVALHO – DJU DATA:04/05/2006.
      3- Agravo de instrumento parcialmente provido somente para deferir os depósitos judiciais, das prestações vencidas, conforme o requerido, desde que atendidos os requisitos previstos no artigo 20, V da Lei 8.036/90.

      TRF4 – APELAÇÃO CIVEL: AC 15314 RS 2001.71.00.015314-7

      Administrativo. Sistema Financeiro da Habitação. Fgts. Utilização.pagamento
      Parcelas em Atraso.

      Processo:

      AC 15314 RS 2001.71.00.015314-7

      Relator(a):

      MARIA DE FÁTIMA FREITAS LABARRÈRE

      Julgamento:

      10/06/2003

      Órgão Julgador:

      TERCEIRA TURMA

      Publicação:

      DJ 25/06/2003 PÁGINA: 716
      Ementa
      ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. FGTS. UTILIZAÇÃO.PAGAMENTO PARCELAS EM ATRASO.
      – Não há vedação legal à utilização do FGTS para pagamento de parcelas atrasadas de financiamento habitacional.
      – Apelação desprovida.

      Não perca tempo e ingresse em juízo.

      Responder
  3. Hédio
    mar 01, 2013 - 01:18 PM

    Boa tarde

    O que acontece se ocorrer o pagamento em dia de uma prestaçao no valor de R$500,00, sendo que o valor correto seria R$2000.00?

    Responder
    • direitolegal
      mar 12, 2013 - 07:57 PM

      Olá,

      Não entendi a pergunta.
      Eis que, se o valor da prestação é de R$ 2.000,00, e a mesma foi quitada por R$ 500,00 e, não sendo caso em que o a empresa tenha dado um desconto desta diferença…. alguém cometeu algum erro…

      Responder
  4. maria das graças rocha
    fev 27, 2013 - 10:20 PM

    Gostaria de receber uma orientação, tenho um contrato de gaveta há 22, terminei de pagar as 264 prestações, mas o saldo devedor na época era de 278.000,00, um valor bem acima do mercado. Procurei a Caixa o engenheiro fez vistoria e avaliou em 85.000,00 mas teria que ser pago à vista e imediato. O que não foi possível, pois não condiz a minha condição financeira. Sou professora do Estado da Bahia e não disponho desse valor.
    Fiz vários contatos com o gerente responsável, mandei email para a ouvidoria da caixa, mas não obtive êxito. Gostaria de saber se posso depositar em juízo os valores que eu pagava anteriormente. Não tenho mais a quem recorrer, não posso pagar advogado, o juizado se nego a me atender porque segundo eles estou fora da faixa salarial.
    Conforme O jornal A TARDE de Salvador em julho de 2012 a 2ª turma do RIO DE JANEIRO, ganhou na justiça o direito de quitar todos os imóveis nessa situação, entretanto no meu caso a Caixa não acatou.O que devo fazer? A quem devo recorrer? o Imóvel fica num bairro periférico de Salvador é minúsculo mas eu paguei 264 prestações com muita dificuldade.Aguardo uma resposta.

    Responder
    • direitolegal
      mar 01, 2013 - 11:10 AM

      A Sra. pode ter o benefício da assistência judiciária gratuita sim, veja abaixo algumas jurisprudências:

      posiciona a colenda Quarta Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Porto Alegre/RS, em recente decisão:
      “…Mesmo que fossem proprietários de bens imóveis, fato só questionado pela falta de certidão negativa do registro imobiliário, não obsta a concessão do benefício da justiça gratuita, importando apenas, segundo a orientação consagrada pelos Tribunais, que o beneficiário não disponha de recursos líquidos, isto porque não se lhe há de exigir que, para tanto, seja indigente ou que viva em pobreza absoluta, mas, simplesmente, que não tenha como custear as despesas do processo. ´Sem prejuízo próprio ou de sua família´, assim diz a lei (Ac n. 47.320, Des. Francisco Borges).”

      Nesse mesmo sentido, o r. aresto abaixo demonstrado ganha destaque através da decisão proveniente do TFR, 3ª Região:

      “Necessitado dos benefícios da assistência judiciária é todo aquele que não tem condições econômicas para pagar as custas do processo e os honorários do advogado, sem prejuízo do sustento próprio ou de sua família, pouco importando que possua imóvel residencial, automóvel e linha telefônica. Agravo provido” (AI n. 91.010.3037-0, Minas Gerais, Rel. Juiz Tourinho Neto, in, “DJU” II, 14.05.92, pág. 2.500)

      Leia mais: http://jus.com.br/revista/texto/3193/a-assistencia-judiciaria-gratuita-ou-justica-gratuita-no-brasil#ixzz2MDPIzFvW
      Leia mais: http://jus.com.br/revista/texto/3193/a-assistencia-judiciaria-gratuita-ou-justica-gratuita-no-brasil#ixzz2MDP49bwU

      Por Isabael Sander

      Responder
  5. Paulo
    fev 22, 2013 - 11:04 AM

    Quando financiei um imóvel pela Caixa, abri uma conta corrente para facilitar o pagamento das prestações além dos benefícios que teria, como uma taxa melhor no financiamento. O problema é que agora estou endividado e perdi o controle do meu especial, sendo que todo mês tenho que pagar os juros além da tarifa de estouro do limite. Tento desvincular a prestação da casa para não ter que acumular com o débito da conta, mas eles negam emitir segunda via em separado. Tem alguma coisa que eu possa fazer? Obrigado pelo atendimento.

    Responder
  6. ALINE
    fev 20, 2013 - 03:01 PM

    Boa tarde!

    Minha mae nao possui renda e foi abandonada pelo meu pai há uns 16 anos.Ela mora numa casa financiada que era da Cohab que hj eh da CEF.Ela reside lá desde setembro de 1986.E a casa está em debito desde 1997.A casa pose ir a leilão? Se nõa tiver como pagar tudo eles devem refinanciar e chegar a um valor menor?
    Ainda temos como recorrer? Obrigada.

    Responder
    • direitolegal
      fev 21, 2013 - 08:31 AM

      Se reside desde 1986 e não paga desde 1997, quer dizer que pagou durante 11 anos???

      Não sei em que fase se encontra o processo para poder afirmar qual recurso pode-se ingressar/pleitear.
      Mas, sim, o imóvel pode ir a leilão.

      Não sei em que Estado do Brasil você reside; para tanto, você terá que se informar junto a COHAB de seu Estado(pode ser até pelo próprio site), sobre programa de renegociação de dívidas.

      Veja, por exemplo, no Estado de São Paulo: http://www.servicos.cohab.sp.gov.br/Default.aspx?Formulario=78

      Responder
  7. Samuel
    fev 05, 2013 - 08:59 AM

    Já atrasei 03 parcelas em 2012 (setembro / outubro e novembro), fiz um acordo com a CEF paguei a mais atrasada e mandei as outras duas para o saldo devedor, a CEF me informou que esta modalidade só pode ser feita uma única vez; Agora atrasei novamente (Dezembro de 2012 / Janeiro de 2013 e a terceira vencerá agora em 03 de Fevereiro de 2013);
    Terei recurso somente daqui a 30 dias, como posso evitar que meu imóvel va a leilão;

    Responder
  8. João Marcelo
    jul 10, 2012 - 03:29 PM

    Olá, Meu pai falecido em 2003 tinha uma casa financiada pela CEF. Cassa essa aonde reside minha mãe, e que teve quitação por morte, em função do falecimento do meu pai. O problema é que segunda a CEF haviam prestações atrasadas e, que não foram cobertas quando da quitação por morte. Agora minha mãe recebeu uma correspondência dando o prazo de 20 dias para a quitação do débito, ou a casa irá a leilão. Não temos o total do valor pedido pela caixa, mas queremos pagar. Como devemos proceder? Obrigado

    Responder
    • direitolegal
      jul 11, 2012 - 08:14 PM

      Boa noite,
      procure um profissional (advogado), para poder respresentar / atuar em defesa dos herdeiros:

      Processo:

      AC 200351010071490 RJ 2003.51.01.007149-0

      Relator(a):

      Juiz Federal Convocado MARCELO PEREIRA/no afast. Relator

      Julgamento:

      26/01/2010

      Órgão Julgador:

      OITAVA TURMA ESPECIALIZADA

      Publicação:

      DJU – Data::29/01/2010 – Página::102
      Ementa
      ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. QUITAÇÃO. MORTE DO MUTUÁRIO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA CONDICIONADA À POSTERIOR COMPROVAÇÃO DE ADIMPLEMENTO DAS PRESTAÇÕES VENCIDAS ATÉ A DATA DO SINISTRO. PROVIMENTO CONDICIONAL. NULIDADE.
      1. É nula a sentença que, ao julgar procedente o pedido de quitação do contrato de financiamento em razão do falecimento do mutuário, condiciona o evento à posterior comprovação do adimplemento das prestações vencidas antes do sinistro, por importar em provimento judicial de caráter condicional e, portanto, gerar incerteza, inadmissível pelo ordenamento, à luz do art. 460 do Código de Processo Civil.
      2. Anulada, de ofício, a sentença. Prejudicada a análise do mérito dos recursos interpostos.

      Responder
  9. Lycia
    abr 13, 2012 - 04:41 PM

    Fiz financiamento com a CEF no valor de R$88.000,00, já efetuei o pagamento de 49 parcelas (totalizando cerca de R$47.000), porém meu saldo devedor ainda é de R$76.800,00 isso é correto? irei quitar agora, pois vendi o imovel, na CEF fui informada que no momento da quitação o valor será um pouco maior podendo chegar a R$80.000,00, paguei durante 4 anos e ainda devo tudo isso, o que posso fazer, a quem posso recorrer?

    Responder
    • direitolegal
      abr 19, 2012 - 08:01 PM

      depende do teor do contrato, mas em geral, adiantamento de mensalidades sob as quais incide juros, e outras correções, dá sim, direito a atualização, do valor para baixo, que na verdade não é um desconto, porém a adequação da remuneração do empréstimo para os dias atuais.
      Negocie.

      Responder
  10. herika
    mar 05, 2012 - 03:26 PM

    tenho uma divida no bradesco e colocarão minha casa a leilão pro dia 17/03 existe algo que eu possa fazer pra isso não acontecer tenho o dinheiro para pagar minha divida mas o banco não aceita mais

    Responder
    • Silvana
      mar 26, 2012 - 09:28 PM

      Ola Herika, vc pode pagar a divida em qualquer tempo antes de ir a leilão. O próprio decreto lei 70/1966 determina isso (ver arts. 31 a 37), também preceitua o paragrafo 3º do artigo 37 do decreto lei 70/66 a parte pode consignar judicialmente o valor do seu debito antes da realização do primeiro publico ou do segundo publico leilão. Procure imediatamente um advogado. Um abraço

      Responder

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