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MUTUÁRIOS – Cobrança do saldo residual afeta 5 mil mutuários

COBRANÇA DO SALDO RESIDUAL AFETA 5 MIL MUTUÁRIOS

Muitas vezes após pagar todas as prestações, os mutuários são surpreendidos com um saldo residual que pode chegar ao dobro do valor do imóvel. Casos como os de Margarete Aparecida e Pedro Antônio mostram as dificuldades enfrentadas por precisa saldar a dívida de financiamento para a casa própria. Segundo Marco Aurélio Luz, presidente da AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências, os prejudicados devem recorrer à Justiça.

Antes de quitar o saldo devedor é importante pedir a revisão do contrato para reduzir seu valor ou até mesmo anular.

Realidade frequente na vida dos mutuários é a descoberta desagradável, ao término do financiamento, da cobrança do saldo residual que, na maioria das vezes, chega a custar o dobro do valor do imóvel. As prestações que antes cabiam no orçamento do comprador sobem a um valor exorbitante e os bons pagadores não conseguem quitar a dívida. Muitos deles chegam a perder seu bem por não terem condições de saldar o compromisso. Segundo levantamento realizado pela AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências, cerca de 5 mil mutuários no Estado de São Paulo estão sendo afetados. “É lamentável que o mutuário depois de pagar durante 20 ou 30 anos a sua sonhada casa, tenha essa surpresa”, diz Marco Aurélio Luz, presidente da entidade.

Para Luz, os prejudicados devem procurar à Justiça e requerer a revisão do resíduo ou entrar com uma ação solicitando a exclusão da cláusula que os responsabiliza, nos contratos que não possuem a cobertura do FCVS – Fundo de Compensação por Variação Salarial, pelo pagamento do saldo devedor. Já quem possui FCVS, é obrigatória a cobertura do débito ao término do financiamento. “É importante que o adquirente do imóvel corra atrás dos seus direitos para que a sua propriedade não corra risco de ir a leilão. Isso pode ocorrer após três meses de atraso”, alerta. “Também é primordial contestar os acréscimos indevidos como, por exemplo, a cobrança dos juros compostos, procedimento considerado ilegal pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ)”, completa.

De acordo com o presidente da AMSPA, antes de pagar o saldo devedor, o ideal é pedir uma revisão do contrato para tentar reduzir ou até mesmo anular o resíduo. “Na maioria das vezes, os valores cobrados estão errados, por isso é essencial o seu recálculo”, explica. “Quem não possui a cobertura do FCVS, a melhor maneira de amortizar o saldo remanescente é utilizar o 13º salário, férias e FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – para escapar do acréscimo no fim do financiamento”, acrescenta.

O sistema do FCVS surgiu com intuito de saldar o resíduo remanescente após o término do financiamento, que consistia pagar 3% a mais nas parcelas. Criado na década de 60, sua cobertura durou até dezembro de 1990 e até hoje os mutuários enfrentam problemas. Muitos dos casos estão relacionados à compra de mais de um imóvel. Embora a Lei 4380/64, que criou Sistema Financeiro de Habitação (SFH), proibisse mais de um financiamento pelo SFH, a prática era realizada pelos bancos. “A Lei 10.150/2000 reconhece o direito do comprador que financiou o imóvel, antes do fim do FCVS, tenha a sua cobertura, mesmo aqueles que possuíam dois contratos”, informa Luz.

Os prejudicados

Pedro Antônio Fernandes da Silva, técnico de eletrodomésticos, parcelou o valor do seu apartamento de R$ 61.140,58, adquirido em setembro de 1985, em prestações de R$ 330,91 em 196 meses. Em 2002, quando mal terminava de pagar o financiamento, soube que tinha um saldo devedor de R$ 113.577,31. Após insistir com a instituição financeira, foi informado que não tinha cobertura do seguro porque havia outro imóvel financiado o seu nome.

O morador do conjunto habitacional da Cohab considerou uma injustiça, já que seu contrato previa a cobertura do FCVS. “Mesmo com a inflação e com os valores das prestações aumentando sempre paguei em dia. Fico chateado por não terem me avisado”, afirma Pedro. A partir daí, passou a recorrer à Associação dos Mutuários para defender seus direitos. Com entrada da ação na Justiça, obteve vitória em primeira instância e o banco deve indenizá-lo. A instituição está recorrendo, e até lá o valor a ser restituído será acrescido de multa e juros diários.

Já Margarete Aparecida Pereira assumiu o pagamento do financiamento o imóvel de outra pessoa em setembro de 1997, ou seja, numa prática chamada “contrato de gaveta”. O acordo tinha prestações no valor de R$ 289, a serem pagas em 240 meses. Porém, no ano passado após quitação do financiamento, ela foi pega de surpresa com o saldo residual de R$ 465.240,09. Para quitar a dívida, a Caixa Econômica Federal (CEF) se propôs a receber o resíduo em 108 parcelas de R$ 8.515,75 ou R$ 50 mil à vista.

Para Margarete, desempregada há mais de um ano e que teve perda total do carro devido a um acidente, o valor cobrado é impagável. “Como irei pagar esse absurdo?”, indaga. “Quem é responsável pelo sustento da casa é o meu filho. Paguei minhas prestações em dia durante 20 anos. Não tenho outro lugar para morar!”, justifica. Com a orientação da AMSPA, a mutuária conseguiu um acordo, pelo qual irá pagar R$ 168 por mês, para não perder o imóvel até conseguir um novo acerto junto à CEF. “Se eu soubesse disso, jamais entraria numa roubada como essa”, reflete.

SERVIÇO:

Os mutuários que se encontram na mesma situação podem recorrer à AMSPA para obter mais esclarecimentos. Os interessados podem entrar em contato pelo telefone (11) 3292-9230 ou comparecer em uma das unidades da entidade com o contrato e os comprovantes do que já foi pago. Endereços e mais informações no site: www.amspa.com.br.

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AMSPA (www.amspa.com.br)

Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências

Pioneira na proteção dos direitos dos donos de imóveis, a AMSPA foi criada em julho de 1991, pelo mutuário João Bosco Brito, com objetivo defender os mutuários contra os abusos de construtoras, cooperativas e instituições financeiras em assuntos relacionados à aquisição da casa própria.

A Associação dos Mutuários atende 18 mil associados na região de São Paulo e adjacências, proprietários com os mais variados tipos de financiamento habitacional, entre eles: SFI – Sistema Financeiro Imobiliário; SFH – Sistema Financeiro da Habitação; COHAB – Companhia Metropolitana de Habitação; CDHU – Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano; PAR – Programa de Habitação Popular; além de contratos diretos com construtoras; cooperativas habitacionais e Carteira Hipotecária.

Presidida por Marco Aurélio Luz, a AMSPA possui uma sede, localizada em São Paulo, na praça Dr. João Mendes e mais três subsedes, uma no bairro do Tatuapé, na Capital paulista, as outras duas situadas em Santos e Campinas. Com 19 anos de atividades, a AMSPA já solucionou mais de 9 mil casos judicial ou extrajudicial. Desses, cerca de 80% dos processos tiveram causa ganha já na 1ª instância.

Para mais informações, entre em contato pelo telefone (11)3292-9230.

Março 2011 – Jornalista responsável: Márcia Brandão (MTb 59.938)

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6 Comentários

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  1. alaerte andrade fagundes
    abr 15, 2011 - 09:56 PM

    Solicito informarções de como proceder junto a CEF, pois adquiri um unico imóvel em março de 1988, na ciade de ilheus e neste mês ao termino do pagamento de todas as prestações contratadas tinha ainda um saldo devedor equivalente a três vezes o valor atual do imovel, com na época não tinha ideia do que era FCVS, assinei contrato com a CEF sem o FCVS, como devo proceder daqui para frente devo entrar na justiça ou tentar negociar com a CEF. Onrigado

    Responder
    • direitolegal
      abr 17, 2011 - 09:30 AM

      Boa noite,

      o Sr. ao mesmo tempo que fez a pergunta, já a respondeu!
      Evidentemente, que o primeiro o Sr. deve se dirigir a Caixa, no setor de habitação, para tentar um acordo amigável.
      Caso não tenha sucesso, o Sr. deverá ingressar em juízo, para revisar o contrato (mesmo estando quitado o referido contrato – como mencionado no e-mail); pedirá o seu recalcúlo e a anulação do resíduo.
      No caso específico, que o imóvel/contrato foi pactuado em 1988, portanto há 23 anos atrás. Até mesmo a moeda(nacional), mudou inúmeras vezes até a presente data.

      Espero ter auxiliado,

      Isabel

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  2. aurora d ferraz
    jul 23, 2011 - 10:25 AM

    olá bom dia
    olha eu moro na cdhu por 13 anos
    e meu marido faleceu em 208 dei entrada com
    o certidão de obito na mesma epoca que ele faleceu para quitação do imovel
    e continuei pagando até as prestação
    e a cdhu me enviou a carta de quitação de 54.14% isso aparte do meu falecido marido
    na epoca que ele faleceu meu saldo era de29.980,e ainda estão me enviando boleto para eu pagar
    de saldo devedor de 11.716,onze mil e setecento deseceis reais
    e meu saldo devedor nunca abaixa por favor me ajuda eu conseguir um advogado para resolver esse caso da cdhu
    resposta urgente.

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  3. VILENE
    jul 10, 2012 - 08:33 PM

    Boa Noite!
    Sou advogada na cidade de Salgueiro-PE, e gostaria de atuar nessa área.Pois,fui procurada por um cliente para resover o problema dele que,têm um apartamento comprado finaciado e vêm pagando as prestações mais não esta mais suportando,pagar.Como eu devo proceder,pois não entendo sobre reajuste,não sei fazer os cauculos para pedir revisão.Gostaria que me ajudasse.O emprestimo foi feito em 1993 a 1994.

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    • direitolegal
      jul 11, 2012 - 08:13 PM

      da categoria profissional do mutuário seria feito 30 dias após, posteriormente o Decreto Lei 2.240 de 31 de janeiro de 1985 passou para 60 dias e finalmente em 14 de março de 1990 a Lei 8.004, volta a ser de 30 dias.

      Continuando analisando que tipo de contrato se enquadra, passamos a verificar que tipo de índice de reajuste deste contrato. Nos contratos de equivalência salarial plena, as prestações são reajustadas, na grande maioria dos casos 02 (dois) meses após o aumento salarial de sua categoria profissional. Nos que tem equivalência parcial, também pelo mesmo índice da categoria profissional, mas a cada 12 (doze) meses em conformidade com o sei dissídio coletivo. Nos contratos com correção pela variação da Unidade Padrão de Capital (UPC), as prestações mensais são reajustadas a cada 03(três) meses pelo mesmo índice da UPC trimestral. Naqueles que são contratados pela variação da POUPANÇA , pelos mesmos índices de poupança, da data de assinatura do contrato, mantendo o mesmo comprometimento da renda inicial ou no máximo 30% (trinta por cento) da renda familiar.

      A Lei 8.692 de 28 de julho de 1993 criou o Plano de comprometimento de renda – PCR, que tem como pontos principais a limitação em 30% da renda familiar o comprometimento do mutuário com os pagamentos mensais, taxa de juros anuais de 12% (doze por cento), prazo máximo de 30 (trinta) anos e renovação anual do contrato para evitar resíduos do saldo devedor, bem como não possui cobertura do Fundo de Compensação da Variação Salarial – FCVS, o que significa que, no final do contrato havendo saldo devedor este deverá ser pago pelo mutuário, também não fica acrescido do Coeficiente de Equiparação Salarial – CES de 15% (quinze por cento).

      Entendendo algumas nomenclaturas comuns ao contrato do SAF;
      COEFICIENTE DE EQUIPARAÇÃO SALARIAL: O CES consiste em uma taxa expressa em percentual, fixada no contrato de mútuo, a qual incidirá sobre o valor do encargo mensal, ou seja, da parcela de amortizações e juros destinados ao resgate do financiamento. Tinha por finalidade a correção das distorções originadas entre os reajustes salariais do mutuário e a efetiva correção monetária aplicável nos financiamentos habitacionais, isto é, igualar as distorções entre o PES e a atualização monetária das prestações mensais. A Circular 2.757 de 23 de maio de 1997, do Banco central do Brasil alterou o índice dos contratos na vigência da Lei 8.692 de 28 de julho de 1993, de 12% (doze por cento), para 5% (cinco por cento).

      FUNDO DE COMPENSAÇÃO DE VARIAÇÕES SALRAIAL: O FCVS foi instituído pela RC 35/67 do extinto BNH, tendo como objetivo principal assumir a responsabilidade pelos saldos devedores dos mutuários, por ocasião do pagamento da ultima prestação, ou seja, havendo saldo residual por desequilibro resultante basicamente da inflação, este fundo quita o débito apresentado, ficando assim o mutuário livre de qualquer ônus e tendo a certeza de que ao pagar a ultima prestação do seu financiamento, seu contrato estará quitado. Esta contribuição é em média 03% (três por cento) do valor da prestação mensal (amortização e juros), ou do financiamento se a opção fosse para pagamento a vista e não juntamente com a prestação mensal.

      SEGURO HABITACIONAL DO SFH: O seguro habitacional foi criado para garantir as operações de financiamentos concedidas por agentes financeiros, com recursos do SFH, buscando atender a política habitacional instituída pelo extinto BNH, e incentivar a aquisição da moradia própria por crescente parcela da população brasileira. Basicamente são 02 (dois) tipos de seguro, o de Danos Física (DFI) e o de Morte e Invalidez Permanente (MIP), sendo o primeiro com o objetivo de garantir o pagamento por prejuízos decorrentes de danos materiais sofridos nos imóveis adquiridos através do SFH, e o segundo a quitação total ou parcial do saldo devedor do financiamento, nos casos de morte ou invalidez permanente do mutuário. A taxa básica mensal do prêmio de seguro até 31 de dezembro de 1974, era calculada multiplicando-se a taxa correspondente pelo valor do financiamento. Para os contratos assinados após esta data, pelo valor da avaliação do imóvel, para os seguros de Danos físicos (DFI). Para os seguros de Morte e Invalidez Permanente (MPI) o premio mensal é calculado multiplicando-se a taxa correspondente pelo valor do financiamento, independente da data de assinatura do contrato.

      TAXAS DE JUROS DO SFH: A resolução 1.980 de 30 de abril de 1983 fixou a remuneração máxima, efetiva para o mutuário no máximo de 12% (doze por cento) ao ano, sendo que a Lei 8.692 de 28 de julho de 1983 ratificou a aplicação do limite desta taxa. Importante destacar que a Lei 4.380 de 21 de agosto de 1964, fixava a taxa máxima em 10% (dez por cento) ao ano.
      Diante do exposto, entendo ser de vital importância para quem queira renegociar ou mesmo entrar com ação revisional em juízo, que faça uma análise critica do seu contrato, verificando qual a modalidade, conforme explicitado acima.

      ROBERTTO ONOFRIO
      CRC 49.568
      e-mail: robertto.voy@terra.com.br

      Responder
  4. Edilson
    abr 14, 2013 - 07:38 PM

    Olá, tenho um financiamento da CEF com FCVS, assinado em abril de 88. Recebi a prestação com vencimento em 29/04 e reparei que o prazo que era de 300 meses foi modificado para 900. Qual o melhor procedimento com relação a este boleto, pois tenho a impressão que se fizer o pagamento estarei concordando com este prazo de 900 meses, ou seja, coisa impossível. Desde já grato.

    Responder

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