Obras Atrasadas: Seus Direitos

Obras Atrasadas: Seus Direitos
novembro 03 10:23 2015 Imprimir este Artigo
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(…) Transtornos variados, frustração e prejuízos são o resultado dos atrasos das obras. É quando o sonho de muitos consumidores se transforma em pesadelo. O que diz o Direito do Consumidor acerca de problemas como esses?

Primeiramente, é preciso esclarecer aos consumidores que nem tudo que está presente nos contratos de compra e venda com as construtoras é legal. Esses contratos são de adesão, nos quais as cláusulas são pré-formuladas e impostas aos adquirentes, não admitindo discussão sobre o seu conteúdo. Dessa forma, elas incluem várias cláusulas abusivas, apostando no desconhecimento da população acerca da legislação de consumo.

Uma das cláusulas abusivas mais comum é a que oferece à empresa um prazo excessivamente dilatado para a entrega da obra, quase sempre sem previsão de multas ou outras penalidades. A cláusula contempla a data prevista para a conclusão do empreendimento, porém, com tolerância de 90 dias, prorrogáveis por mais 120, 180 e até 270 dias em alguns casos. Tais estipulações são evidentemente desproporcionais, já que, em contrapartida, as obrigações contratuais para os adquirentes são sempre específicas, determinadas e com penalidades pesadas.

Por outro lado, o Direito do Consumidor é um microssistema jurídico que reconhece a desproporção de forças entre fornecedores e consumidores, sendo dotado de normas que são verdadeiros mecanismos de proteção à vulnerabilidade da parte mais fraca. No caso específico, o CDC institui entre o rol de direitos básicos dos consumidores “a modificação de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais” (art. 6º, V). Já o art. 51 do mesmo código estatui:

São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativamente ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.

Assim, toda vez que ocorrer demora excessiva na entrega de imóvel, mesmo existindo cláusula de tolerância que estenda o prazo original, o consumidor poderá ingressar em juízo para ver declarada a abusividade de tal disposição, além de buscar o ressarcimento de prejuízos que eventualmente tenha suportado.

As únicas hipóteses em que as construtoras se eximem da responsabilidade indenizatória pelo atraso são se conseguirem: a) provar a existência de um caso fortuito ou de força maior, ou b) demonstrar a culpa exclusiva dos consumidores pelo atraso. Registre-se que o dever de provar estas excludentes de responsabilidade é das construtoras, que respondem objetivamente consoante art. 14 do CDC, que prescreve: “O fornecedor de serviços responde, independente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços(…)”.

Os atrasos geram inúmeros transtornos. Existem vários casos de consumidores que vendem o imóvel anterior confiando no prazo de entrega e acabam tendo que pagar aluguel por conta do atraso. Outros adquirem um imóvel maior, planejando a chegada de um filho em data próxima à previsão de conclusão do empreendimento, mas sofrem prejuízos e frustrações em suas expectativas. Há os que organizam o casamento em face do prazo da construtora e regressam da lua de mel sem ter o sonhado “lar doce lar”.

Já há um entendimento pacificado no Superior Tribunal de Justiça (STJ) de que o atraso injustificado na entrega da obra gera direito aos adquirentes de receberem indenização por lucros cessantes equivalentes ao valor do aluguel do imóvel em atraso até a conclusão definitiva da obra. Isto independente de ter que provar qualquer tipo de prejuízo.

Um ponto importante, também, é que pelos princípios da equidade, boa-fé objetiva e bilateralidade pode-se pedir na justiça o recebimento dos mesmos encargos contratuais previstos contra os consumidores em caso de mora destes. Seria cobrar da construtora aquilo que ela cobraria dos consumidores caso estivessem inadimplente, como por exemplo os juros moratórios mensais até a entrega das chaves e multa de mora. E não é pouca coisa, haja vista que normalmente as construtoras estipulam os juros de mora mensais em 1% sobre o valor do imóvel adquirido, e a multa de mora em 2%, também sobre o valor do imóvel. É, portanto, uma forma de fazer “o feitiço virar contra o feiticeiro”!

Outra questão relevante sobre o tema é que o saldo devedor a ser pago pelos adquirentes na entrega das chaves, geralmente através de financiamento bancário, continua a ser corrigido normalmente pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), gerando uma oneração adicional significativa nos contratos, mesmo não tendo os consumidores qualquer responsabilidade sobre o atraso.

Tal situação é nitidamente abusiva, posto que, pelo princípio consumerista da reparação integral, todo e qualquer prejuízo gerado pelos fornecedores aos consumidores – excetuando-se situações de caso fortuito e de força maior e de culpa exclusiva do consumidor – deverão ser reparados da forma mais ampla e completa possível. Assim, pode-se, em juízo, requerer que o saldo devedor sofra apenas a atualização monetária, anulando-se qualquer reajuste superior à inflação oficial.

Uma indenização por danos extrapatrimoniais (morais) também poderá ser pleiteada pelos consumidores e concedida pelo Poder Judiciário, desde que se consiga bem configurar a situação fática danosa, geralmente indireta, que o atraso da obra gerou. Todos os direitos até aqui abordados podem ser requeridos conjuntamente numa mesma ação judicial, reparando assim os prejuízos impostos pelas construtoras por sua atuação de forma não responsável no mercado de consumo.

Vale registrar ainda que, conforme permissão do art. 46 do Código de Processo Civil, os adquirentes de um mesmo empreendimento poderão ajuizar ações em conjunto, de forma plúrima, angariando mais força e legitimidade para a ação e repartindo o valor dos custos judiciais.

Enfim, os atrasos sempre geram inúmeros dissabores e prejuízos para os consumidores, que, com amparo no Código de Defesa do Consumidor, podem ingressar em juízo, buscando a reparação através de ações de indenização por danos materiais e morais. Nos casos mais graves, o juiz poderá até fixar multa diária contra a construtora, até a data da entrega, forçando, assim, a aceleração da conclusão da obra. Fique atento, consumidor inteligente é consumidor bem-informado.

 

Fonte: OBRAS ATRASADAS

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