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Nova Lei do Inquilinato completa um ano com aumento exorbitante do valor do aluguel e regras que prejudicam locatários

Outro ponto polêmico trata do atraso no pagamento do aluguel. “Atualmente, o locatário inadimplente passou a ter apenas uma chance a cada 24 meses para purgar a mora e assim evitar a rescisão do contrato. Pela lei anterior, o locatário tinha duas oportunidades de atrasar o pagamento em 12 meses. Foi reduzida, drasticamente, a possibilidade de manutenção da locação nos casos de pagamento judicial (purgação da mora) da dívida locatícia”, explica.

Nova Lei do Inquilinato completa um ano com aumento exorbitante do valor do aluguel e regras que prejudicam locatários

No próximo dia 25 de janeiro, as alterações na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) completarão um ano. Tais medidas alteraram substancialmente as regras para locações comerciais e residenciais, com o objetivo de “aperfeiçoar” os procedimentos sobre locação de imóveis urbanos e “reequilibrar” e “readequar” a relação contratual existente entre locador e locatário.

Na opinião do advogado Mario Cerveira Filho, especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Cerveira, Dornellas e Advogados Associados, essas alterações prejudicaram sensivelmente os locatários e criaram mecanismos processuais “perversos” à uma população que não estava absolutamente preparada para recebê-las.

“A nova lei teve um efeito devastador com relação aos casos de purgação de mora e ação renovatória de contrato de locação. A relação entre o locador e o locatário ficou ainda mais desequilibrada. Se a antiga lei já beneficiava os locadores, agora os beneficiam ainda mais”, afirma Mario Cerveira Filho.

Outro ponto polêmico trata do atraso no pagamento do aluguel. “Atualmente, o locatário inadimplente passou a ter apenas uma chance a cada 24 meses para purgar a mora e assim evitar a rescisão do contrato. Pela lei anterior, o locatário tinha duas oportunidades de atrasar o pagamento em 12 meses. Foi reduzida, drasticamente, a possibilidade de manutenção da locação nos casos de pagamento judicial (purgação da mora) da dívida locatícia”, explica.

Na visão do advogado, as regras atuais favoreceram os locadores e, por esse motivo, o valor dos aluguéis tem aumentado de forma exorbitante e descabida. “A valorização dos imóveis, obviamente, acompanhou este aumento, de forma desproporcional, ainda somado ao reajuste do principal imposto imobiliário (IPTU), potencializado pela inflação de 2010”, avalia Mário Cerveira Filho.

A consequência é um grande problema para ao mercado imobiliário, segundo o advogado. “A tendência é o valor dos aluguel crescer ainda mais, porque, na medida em que os prazos dos contratos de locação forem se encerrando, o valor em eventual renovação acompanhará esses fatores externos e extrínsecos. Isso prejudicará todos os locatários e a população do país. Está sendo criada uma grande bolha no mercado imobiliário brasileiro”, conclui.

83 Comments

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  2. Noemizia Matos Santana

    22 de outubro de 2015 at 19:34

    Boa noite, goostaria de uma informação. Meu marido é inventariante de três etabelecimentos comercial, um deles estar desocupa, meu filho estar desenpregado quer alugar o imovel ao pai e pagar pelo preço que é de costume. Aconteçe que, ele fez um empréstimo no banco com prazo pde cinco anos para pagar. Meu marido pode alugar este imoél para meu filho com prazo de cinco anos para garantir o retorno do investimento que foi feito? Aguardo respostas e ficaría muito agradecida se poderem me ajudarem. Boa noite

  3. Tatiana

    1 de setembro de 2014 at 21:41

    Oi boa noite Dr vc pode me tira uma duvida? entrei numa ação contra uma empresa pq comprei um produto de uma revendedora paguei pelo produto valor 92,00 reais e o produto apresentou defeito não tinha fixação mandei para empresa via correio então a empresa falou que ia me reembolsa o valor pago e o valor do sedex e nada me paga liguei no sac e falou que tinha feito já na minha conta e nada de consta puxei todo o estrato bancário e nada , então fiquei ligando varias vezes e nada ate que decidir então com uma ação contra a empresa querendo o reembolso danos morais , no dia da audiência a moça que foi representa a empresa queria me paga os meus 92 00 reais depois de 8 meses de canseira e a promotora dizer se eu aceito eu disse não , então a parte da empresa falou assim ; abrir uma contestação no nome tal que eu esqueci o nome do advogado eu quero saber o que e isso a parte da empresa abriu uma contestação ….. vc pode me ajuda obrigado pela atenção

  4. Aline

    21 de julho de 2014 at 9:53

    Bom dia. Eu e meu esposo alugamos em 2004 um apartamento cujo contrato de locação venceu em 2007 e até hoje 2014 não houve manifestação do proprietário e/ou administradora do imóvel quanto a sua renovação. Realizamos mensalmente o pagamento do aluguel através de depósito bancário registrado em nome da advogada do proprietário que desde 2006 passou a ser a nova responsável pela administração do imóvel. Ressalto que foi acordado verbalmente que a partir daquela data os pagamentos dos aluguéis deveriam ser feitos desta forma. Gostaria de saber por gentileza quais são os meus direitos como locatário. E como devo proceder para evitar transtornos futuros, já que há muito tempo não há manifestação do proprietário e de sua administradora.Obrigada pela atenção.

  5. eliandro pereira

    20 de junho de 2014 at 19:52

    Boa noite,eu locatario de uma loja a 15 anos ,sendo que o contrato sempre foi renovado automaticamente,sendo que ate o mes de junho 2014 eu paga r$1154,00,apartir do mes de julho o locador passou o aluguel para r$2000,00 esse aumento e legal?quais os direitos eu tenho?agradeço desde ja a ajuda que voces puderem me dar

  6. Carla Anjos

    11 de fevereiro de 2014 at 10:45

    Assinamos um contrato de locação de uma sala comercial, por um período determinado de 24 meses. Esse contrato teve término no dia 25/08/2013. Sem que nenhuma das partes se manifestasse houve a continuação do locatário no imóvel até o presente momento. Acontece que a locadora enviou um aditamento de renovação de contrato não residencial no dia 05/02/2014, com data retroativa a 13 de setembro de 2013. Como estamos de mudança e não temos o interesse em continuar no imóvel, não assinamos o aditamento do contrato, e fizemos um comunicado de rescisão contratual, comunicando que estamos deixando o imóvel em 30 dias. A mesma após este comunicado, está nos cobrando multa, por rescisão contratual. Esta multa é cabível?

  7. Liliam Faria

    17 de abril de 2013 at 7:56

    meu contrato é verbal.todo ano é feito o reajuste e neste ano o locador pediu a revisão. Eu sou obrigada a aceitar o valor que ele esta impondo ou tem que ser de comum acordo? e a revisão ele pode pedir a cada 3 anos?

  8. Nidiane Medeiros

    11 de abril de 2013 at 11:12

    Bom dia! Nosso aluguel foi aumentado, por acordo com o locador, agora em maio, ao final dos 30 meses de contrato. É possível pedir que, em virtude desse aumento, o reajuste do IGP-ID não incida neste ano, em novembro, que é o mês do reajuste anual?

  9. Nidiane Medeiros

    11 de abril de 2013 at 11:03

    Bom dia! Nosso aluguel, por um acordo com o locador, será aumentado agora em maio, quando fechar os 30 meses do contrato. É possível pedir que, em virtude deste aumento, não incida o reajuste do IGP-ID neste ano, em novembro, que é o mês em que anualmente é cobrado?

  10. Liliam Faria

    8 de abril de 2013 at 13:55

    Moro numa casa ha 6 anos. o contrato inicial estava em nome da empresa que meu esposo trabalhava. Quando ele saiu da empresa tb venceu o contrato de 2 anos da casa. o locador entao fez um contrato novo em nome do meu esposo. mas como nao estavamos de acordo com a clausulas de multa no caso de rescisão nao assinamos e ele ficou de fazer outro. nao foi feito e ja estamos na casa a 4 anos sem contrato. agora ele esta querendo reajustar o aluguel acima do indice. Quais os nossos direitos e quais o do locador?

    • direitolegal

      11 de abril de 2013 at 11:49

      O artigo 47, da Lei do Inquilinato, estabelece que nas locações pactuadas verbalmente “ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses”, após o término do prazo, o locador somente poderá retomar a posse do imóvel nas seguintes hipóteses:

      – Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

      – Por força de acordo entre as partes;

      – Em razão de infração legal ou contratual pelo locatário e falta de pagamento do aluguel e encargos;

      – Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

      – Em virtude de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;

      – No caso do locador pedir para seu uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro. Ou pedido do locador para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel próprio. Nesta hipótese, o parágrafo primeiro do artigo em pauta dispõe que a “necessidade” deverá ser demonstrada judicialmente sempre que o retomante estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou usando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente. A comprovação judicial deverá ocorrer também quando o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio; e

      – No caso do locador pedir para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento.

      Note que o parágrafo segundo, do artigo 47, da Lei ora examinada, determina que nas duas últimas hipóteses acima, o retomante deverá provar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

      Como se verifica, nos pactos locatícios de imóveis urbanos para fins residenciais verbais ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, os mesmos somente poderão ser rescindidos pelos respectivos locadores depois de transcorridos cinco anos de vigência ou ocorridas às hipóteses elencadas.

      O inquilino, diferentemente do locador, pode rescindir o contrato em qualquer momento e independentemente de motivo (a única penalidade será a obrigação de pagar a multa estipulada pelas partes ou fixada pelo juiz). Por esse motivo é comum ocorrerem impasses nas negociações, visto que muitas vezes os locatários pretendem permanecer no imóvel por período menor que trinta meses e, de outro lado, os locadores não desejam ficar impedidos de retomarem as posses de seus imóveis antes de transcorridos cinco anos de vigência.

      • Liliam Faria

        11 de abril de 2013 at 14:25

        Mas com relação a revisão do aluguel, desde que estamos na casa com contrato verbal (há 4 anos) todo ano é feito o reajuste e neste ano ele pediu a revisão. Eu sou obrigada a aceitar o valor que ele esta impondo ou tem que ser de comum acordo? e a revisão ele pode pedir a cada 3 anos?

  11. jamile

    22 de março de 2013 at 9:31

    Bom dia..Sou locataria de um imovel a mais de cinco anos.No ano de 2011 venceu o primeiro contrato ocorreu um reaguste de 100 reais. A imobilia fez um novo contrato e ate hj estamos sem assinar esse contrato no ano passado ocorreu um reajuste de 20% em cima do valor. Esse ano ja ocorreu um aumento de quase 35% isso é correto? achei muito abuso daimobiliria

    • direitolegal

      25 de março de 2013 at 20:09

      Seu contrato ficou como indeterminado ou como verbal…
      Os valores de reajuste de contrato de locação são os determinados pelos índices:

      IGP-DI (FGV)
      Data Índice Percentual Período
      Dez/2012 1,0723 7,23% de 12/2011 a 11/2012
      Jan/2013 1,0811 8,11% de 01/2012 a 12/2012
      Fev/2013 1,0812 8,12% de 02/2012 a 01/2013
      Mar/2013 1,0826 8,26% de 03/2012 a 02/2013
      Ver índices antigos
      IGP-M (FGV)
      Data Índice Percentual Período
      Dez/2012 1,0696 6,96% de 12/2011 a 11/2012
      Jan/2013 1,0781 7,81% de 01/2012 a 12/2012
      Fev/2013 1,0791 7,91% de 02/2012 a 01/2013
      Mar/2013 1,0829 8,29% de 03/2012 a 02/2013
      Ver índices antigos
      IPC (FIPE)
      Data Índice Percentual Período
      Dez/2012 1,0493 4,93% de 12/2011 a 11/2012
      Jan/2013 1,0511 5,11% de 01/2012 a 12/2012
      Fev/2013 1,0562 5,62% de 02/2012 a 01/2013
      Mar/2013 1,0593 5,93% de 03/2012 a 02/2013
      Ver índices antigos
      IPCA (IBGE)
      Data Índice Percentual Período
      Dez/2012 1,0553 5,53% de 12/2011 a 11/2012
      Jan/2013 1,0584 5,84% de 01/2012 a 12/2012
      Fev/2013 1,0615 6,15% de 02/2012 a 01/2013
      Mar/2013 1,0631 6,31% de 03/2012 a 02/2013
      Ver índices antigos
      INPC (IBGE)
      Data Índice Percentual Período
      Dez/2012 1,0596 5,96% de 12/2011 a 11/2012
      Jan/2013 1,0620 6,20% de 01/2012 a 12/2012
      Fev/2013 1,0663 6,63% de 02/2012 a 01/2013
      Mar/2013 1,0677 6,77% de 03/2012 a 02/2013
      Ver índices antigos
      ICV (Dieese)
      Data Índice Percentual Período
      Dez/2012 1,0648 6,48% de 12/2011 a 11/2012
      Jan/2013 1,0641 6,41% de 01/2012 a 12/2012
      Fev/2013 1,0688 6,88% de 02/2012 a 01/2013
      Mar/2013 1,0687 6,87% de 03/2012 a 02/2013 Caso o valor do reajuste foi muito acima do previsto, podes ingressar com ação revisional de locação.

  12. Marcela Azevedo

    18 de março de 2013 at 19:44

    Boa noite,

    Sou locatária de um imóvel comercial há quase 4 anos. O contrato realizado sempre foi de 12 meses. Como previsto, decorridos os 12 meses contratuais, sempre sofro reajuste para a renovação do contrato.

    Pois bem. Ocorre que esse ano o percentual do reajuste aplicado foi de 40%, valor muito acima do esperado e determinado pelo governo.

    Dessa forma, gostaria de saber se as cláusulas de reajuste do aluguel, que determinam que estes devem ser realizados de acordo com os índices oficiais do governo, também podem ser aplicadas para a locação dos imóveis comerciais ou se o locador pode aplicar o índice que achar conveniente.

    Aguardo resposta.

    Obrigada,

    Marcela

    • direitolegal

      20 de março de 2013 at 19:17

      O reajuste de aluguel é a atualização do valor por índice pré-estabelecido e determinado em contrato, tais como o IGP-M (Índice Geral de Preços Mercado), IGP-DI (Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna), IPC (Índice de Preços ao Consumidor), INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) entre outros, sendo sua periodicidade anual.

      A revisão de aluguel (ou revisional) é a possibilidade de alteração do valor ao preço de mercado (para mais ou para menos), sendo tal providência solicitada de modo amigavel ou judicialmente, quando o mesmo, pago pelo inquilino, está muito abaixo dos valores praticados pelo mercado.

  13. Manoel

    6 de março de 2013 at 16:44

    Num contrato de locação comercial de 12 meses posso reajustar o aluguel além do que esta estipulado (IGPM)

    • direitolegal

      13 de março de 2013 at 8:09

      Os valores de reajuste para locação são estabelecidos pelo governo:

      COEFICIENTES ACUMULADOS ATÉ O MÊS ANTERIOR 2013

      REAJUSTE EM FEVEREIRO DE 2013.

      Indexador Bim. Trim. Quadrim. Sem. Anual
      IGP-M/FGV 1,0102 1,0100 1,0102 1,0345 1,0791
      IGP-DI/FGV 1,0097 1,0122 1,0090 1,0311 1,0811
      IPC/FGV 1,0167 1,0213 1,0263 1,0364 1,0595
      INPC/IBGE 1,0167 1,0222 1,0294 1,0406 1,0663
      IPC-A/IBGE 1,0167 1,0227 1,0287 1,0388 1,0615
      IPC/FIPE 1,0194 1,0263 1,0345 1,0429 1,0561

      REAJUSTE EM JANEIRO DE 2013.

      Indexador Bim. Trim. Quadrim. Sem. Anual
      IGP-M/FGV 1,0066 1,0068 1,0165 1,0449 1,0782
      IGP-DI/FGV 1,0091 1,0059 1,0148 1,0435 1,0810
      IPC/FGV 1,0111 1,0160 1,0215 1,0283 1,0574
      INPC/IBGE 1,0128 1,0200 1,0265 1,0355 1,0620
      IPC-A/IBGE 1,0139 1,0199 1,0257 1,0344 1,0584
      IPC/FIPE 1,0146 1,0227 1,0283 1,0325 1,0510

  14. guilherme

    3 de fevereiro de 2013 at 14:10

    nos ultimos seis meses o valor cobrado do aluguel baixou, sendo cobrado um valor menor que no contrato. Pergunto: oque fazer????

    • direitolegal

      5 de fevereiro de 2013 at 17:09

      O valor do contrato de aluguel é o que se encontra estipulado em contrato, pactuado entre as partes.

      Se o valor do aluguel não esta em conformidade ao contrato pactuado deve ser por outros fatores, como por exemplo: em caso de que o imóvel tenha sofrido alguma arrumação/conserto necessário, em que o valor gasto pelo inquilino esteja sendo descontado dos valores dos alugueres. Mas mesmo assim, o proprietário, obviamente, tem que ser comunicado anteriormente.

  15. azagaia

    11 de dezembro de 2012 at 9:16

    A maioria do povo brasileiro não presta, não se coloca no lugar do outro, que está em uma situação frágil.
    Moramos em um apartamento a 3 anos, pagando 700,00 + 220 de condomínio + IPTU , agora o dono quer simplesmente aumentar para 1.100! o valor do aluguel do imóvel + reajustes de IGPM. Aumento de 50%, onde já se viu aluguel aumentar deste jeito!!!????
    Claro que isso foi um complô muito bem armado para ferrar com os locatários e beneficiar esta classe.

  16. azagaia

    11 de dezembro de 2012 at 9:14

    A maioria do povo brasileiro não presta, não se coloca no lugar do outro, que está em uma situação frágil.
    Moramos em um apartamento a 3 anos, pagando 700,00 + 220 de condomínio + IPTU , agora o dono quer simplesmente aumentar para 1.100 o valor do imóvel + reajustes de IGPM.

    Claro que isso foi um complô muito bem armado para ferrar com os locatários e beneficiar esta classe.
    Brasil, país cristão? tá mais para dinheirista safado.

  17. marcos

    4 de dezembro de 2012 at 16:43

    Boa tarde…

    moro em uma cidade do MS chamada MARACAJU onde o aluguel não é nem abusivo mas sim um roubo a mão armada.
    onde eu posso denunciar?

    • direitolegal

      8 de maio de 2012 at 22:46

      Bom dia,

      O valor do reajuste é calculado, conforme determina a Lei do Inquilinato (8.245/91), de acordo com o índice que deve ser previsto em contrato. O primeiro aumento do aluguel acontece no dia exato que o contrato de locação faz 1 ano. Daí para frente todos os reajustes acontecem exatamente neste mesmo dia e mês. É comum confundir a data do reajuste do aluguel com a data do pagamento do aluguel. Porém, é importante lembrar que essas duas datas são diferentes. A primeira é a data do contrato, que normalmente é o dia que você assina o contrato de locação. A segunda é a data do vencimento do aluguel, que é a data que o locatário escolhe para pagar o aluguel mensalmente.

      Conforme previsto na Lei do Inquilinato, o reajuste do aluguel não depende do prazo do contrato. Por isso o reajuste ocorre anualmente, independente da situação em que se encontre o seu contrato de locação, tendo em vista que o contrato pode s er firmado por um período maior do que um ano.

      Desde que haja a concordância das partes envolvidas. Conforme previsto pela Lei do Inquilinato, para definir o novo valor do aluguel pode acontecer uma livre negociação entre inquilino e proprietário. Tudo vai depender do mercado imobiliário da época e dos valores de alugueis que estão sendo praticados no momento. De qualquer forma, sempre que não houver acordo entre as partes, o que prevalece é o valor do índice até o terceiro ano de locação, pois conforme disposto na Lei, após 3 anos, o Locador tem o direito de pedir revisão no valor do aluguel de acordo com a avaliação de mercado.

  18. ANDRADE

    3 de maio de 2012 at 2:38

    Bom dia! gostaria de ser orientado, tenho um imovel que nao aumento o aluguel a 02 anos apesar que cada inquilino so passou 01 ano ( cada um),o contrato venceu com esse segundo inquilino a 01 Mes fui falar com ele a respeito de aumentar o aluguel com 02 meses de antecedencia ou seja em junho, e o aumento e 13% encima do atual aluguel, so que ele falou que e abusivo e que eu nao poderia aumentar oquanto eu achasse,tinha lei para isso e falamos em ele deixar o imovel, ele falou que eu teria que dar por lei 03 meses a ele, para que ele saia da casa.1- Bom minha dulvida é: se chegar junho e ele nao pagar com o reajuste oque faço? 2-Caso ele tenha que deixar a casa quanto tempo eu dou? e se ele ao sair do imovel ele tem que me entregar pintado sim ou nao.3-Ao sair do imovel e nao efetuar a pintura qual o meu procedimento em relação a ele no ato de pegar a chave e depois que estiver com a chave na mão?

    • direitolegal

      3 de maio de 2012 at 21:08

      Bom dia,

      pelo que observo, em suas narrativas, o sr. faz contratos de locação de 12 meses…
      Fez dois contratos de locação, com inquilinos diferentes, os quais ficaram no imóvel locado, um ano cada um.
      Nestes períodos, o sr. não fez reajuste no valor do contrato de locação. É isto?

      Em primeiro lugar, é melhor importante que se diga, que o melhor prazo para locação é o de 30 meses. Não é proibido pactuar contratos com prazo de 12 meses…

      Os proprietários, ou seus representantes legais, preferem alugar os imóveis com prazo de locação de 30 meses em função da possibilidade de retomada do imóvel, ou seja, contratos com pelo menos dois anos e meio de duração permitem que o imóvel seja solicitado a qualquer tempo após o seu encerramento. Se o contrato for elaborado com pra zo menor, caso não seja feita a solicitação do imóvel até 30 dias após o vencimento, o proprietário só poderá pedir a desocupação após cinco anos de locação ininterrupta (salvo algumas condições especiais). É por essa razão que optam pelos 30 meses.

      Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Se tiver prazo menor que trinta meses, o locador somente poderá retomar o imóvel nos casos previstos no artigo 47, dentre os quais podemos citar: por mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel e encargos, reparos urgentes determinados pelo Poder Público, extinção do contrato de trabalho, para uso próprio etc

      O reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais do governo, acumulados no período.

      Deveres do inquilino

      Pagar pontualmente o aluguel e encargos da locação no prazo e local estipulados;
      Utilizar o imóvel para uso determinado em contrato, mantendo-o em boas condições;
      Restituir o imóvel locado ao final da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal;
      Informar imediatamente o locador sobre qualquer dano ou defeito de responsabilidade deste;
      Reparar imediatamente os danos de sua responsabilidade causados durante o período de locação;
      Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e escrito do locador;
      Encaminhar imediatamente ao locador documentos de cobrança (impostos, condomínios etc.), bem como intimações, multas ou exigências de autoridades, mesmo que dirigidas ao locatário;
      Pagar despesas decorrentes de prestação de serviços públicos (água, luz, telefone, gás, esgoto, etc.);
      Autorizar vistorias e visitas de terceiros ao imóvel (em caso de negociação), desde que combinados o dia e a hora;
      Obedecer a convenção e o regulamento interno do condomínio;
      Pagar despesas ordinárias do condomínio, tais como: salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos funcionários do condomínio; cotas de consumo de água e esgoto, gás, luz e força utilizadas nas áreas comuns; limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum: manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos de segurança de uso comum; manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico, e antenas coletivas; rateio de saldo devedor do condomínio, exceto os referentes a período anterior ao início da locação; pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum, destinados à prática de esportes e lazer; reposição do fundo de reserva, eventualmente utilizado para despesas ordinárias total ou parcialmente e desde que não seja anterior ao início da locação;

  19. Renato

    2 de maio de 2012 at 9:58

    Tenho um contrato de locação não-residencial de 5 anos, informei por meio de carta com AR, que desejo renovar por mais 5 anos, isto antes de 6 meses do término contrato.
    A imobiliária me contactou, muito antes do término do contrato atual, me informando o novo valor do aluguel.
    Gostaria de saber se isto procede, ou deve a imobiliária respeitar o previsto no contrato, reajustar conforme o indíce de inflação, portanto devendo esperar o mesmo ser anunciado ou poderá estipular o preço que melhor convier?

    • direitolegal

      3 de maio de 2012 at 21:06

      Boa tarde,

      a imobiliária esta lhe avisando, antecipadamente, o valor para o novo contrato de locação.

      O art. 51 da Lei 8.245/91 fixa os requisitos necessários para a renovação, assegurando-a ao empresário que explora o mesmo ramo de atividade econômica por, no mínimo, três anos consecutivos, em imóvel locado por escrito e por prazo determinado mínimo de cinco anos, computadas as renovações sucessivas.[9]

      A lei estende a proteção também às indústrias e sociedades civis com fins lucrativos, desde que, por óbvio, preencham os requisitos legais.

      A renovação compulsória, se impossível a consensual, será possível mediante ajuizamento de ação renovatória pelo empresário-locatário no prazo decadencial que compreende o período de um ano no máximo a seis meses no mínimo imediatamente anteriores ao término do contrato em vigor. A legitimidade ativ a para a propositura da ação se estende ainda aos cessionários ou sucessores da locação e, no caso de sublocação total do imóvel, o direito à renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário (art. 51, par. 1º, Lei 8.245/91).

      O art. 52 trata das hipóteses em que o locador não estará obrigado a renovar o contrato de locação:

      I – se por determinação de Poder Público tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade.

      O fundamento desta possibilidade de não-renovação do imóvel reside, na primeira hipótese, na eventual sanção a ser imputada ao locador em caso de descumprimento de determinação oficial do Poder Público. Na segunda hipótese, a conveniência do locador em retomar o prédio locado com o escopo de promover sua valorização, maximizando o seu valor.

      II – se o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

      Aqui, o locador pode retomar o imóvel para uso próprio, ou seja, até mesmo para uso exclusivamente residencial, se o imóvel assim comportar. Para as demais pessoas arroladas neste inciso, é necessário que a retomada se destine ao requisito exigido pela lei.

      Importante analisarmos as exceções que se opõem ao inciso transcrito. Assim, na hipótese descrita, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences, como se sucede, e.g., com postos de serviços e abastecimento de automóveis. Outra exceção à norma aludida diz respeito às locações de espaço em shopping centers, que não são abrangidas pelo dispositivo. Nestes casos, o locador não poderá se opor à renovação com fundamento no inciso II do art. 52.

      Afora esta hipóteses legais, o locador poderá opor-se à renovação se comprovar melhor proposta de terceiro. Abre-se, contudo, ao locatário replicar se aceita as condições propostas para a melhor locação, caso em que obterá direito à renovação pretendida, eliminando o fato obstativo.

      O parágrafo terceiro do art. 52 da Lei 8.245/91 estabelece, ainda, que o locatário terá direito à indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

      Em síntese, caso seja jul gada procedente a pretensão renovatória, mantém-se a locação, devidamente atualizada; julgada improcedente, desfaz-se a locação, com ou sem direito a indenização, conforme o caso.

  20. Jose Roberto

    28 de abril de 2012 at 9:39

    Moro em uma residencia à 5 anos, pago 715,00, porem agora recebi uma ligação da imobiliaria reajustando este valor para 1.300,00, sendo que o indice do reajuste do meu contrato é o IGPM acumulado, segundo a imobiliaria este reajuste é para adequação de valores de mercado, como não aceitei a imobiliaria está me pedindo o imovel de volta no prazo de 90 dias porem com um valor de aluguel de 1000,00. Caso não aceite, qual valor posso propor e qual prazo legal tenho para desocupar o imovel.

    Aguardo e Agradeço.

    • direitolegal

      28 de abril de 2012 at 21:02

      Bom dia,
      não ficou claro em sua indagação: você reside no imóvel há cinco anos, sendo que pagava R$ 715,00?
      Agora, a imobiliária esta requerendo o reajuste e adequação do valor do imóvel? É isto?
      Bom, o reajuste do contrato de locação deve sempre seguir os índices oficiais do Governo; sendo que geralmente, o índice do reajuste, pactuado entre as partes, preferencialmente, deve estar consignado /estabelecido no dito contrato de locação..

      Para fazer um cálculo do reajuste, podes utilizar o link abaixo:
      http://www.calculoexato.com.br/parprima.aspx?codMenu=AlugReajuste
      O prazo de 90 dias é para desocupar o imóvel.

      • jose roberto

        30 de abril de 2012 at 13:23

        Ok, deixe ser mais claro. A imobiliaria esta querendo um reajuste superior ao indice ajustado em contrato. A informação passada por eles para este aumento é que o valor pago atualmente está defazado. Como não aceitei este reajuste, eles estão me pedindo o imovel de volta e minha pricipal dúvida é quanto ao prazo que tenho para entregar este imovel. Pedi de 60 a 90 dias, porém eles querem que eu pague no mínimo 1000,00 mensais para este periodo, isto é correto??
        Aguardo e obrigado.

        • direitolegal

          3 de maio de 2012 at 21:04

          Boa noite,

          o valor é o do contrato de locação e não valor que a imobiliária pretende reajustar….

          Nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/9l, a Lei do Inquilinato estipula que o proprietário que deseja retomar seu imóvel terá que justificar o pedido e dar um prazo de 12 meses para a desocupação. No entanto, nas locações efetuadas após a data acima mencionada, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino um prazo de 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.

          A nova lei estabelece que o proprietário/locador só pode pedir o imóvel de volta em situações específicas, como atraso de pagamento (independente da causa da inadimplência) ou quando o inquilino/locatário infringir uma das obrigações previstas no contrato de locação. Pela lei, o proprietário também pode entrar em acordo com o inquilino para que este arque com o pagamento do IPTU. E no caso de o proprietário não quiser renovar o contrato, agora, o inquilino terá de sair do imóvel em 30 dias. No entanto, após o fim do contrato a renovação continua automática se as partes – dono do imóvel e inquilino – não se manifestarem.

          Em casos de despejo, é concedido um período de 30 dias para o inquilino sair voluntariamente, quando o inquilino é julgado e perde a ação. Para suspender a ação, o inquilino precisará pagar o saldo devedor no prazo de 15 dias. Com a mudança, a expectativa é de que o tempo médio para retomada do imóvel caia de 14 meses para quatro meses. O inquilino também corre risco de despejo caso fique sem fiador ou outras formas de garantia de pagamento do aluguel.

          Em outra situação, o o locador pode entrar com uma ação de despejo por falta de pagamento a partir de um dia de atraso no aluguel. Outra mudança se refere ao limite máximo para o inquilino deixar a residência em caso de despejo do imóvel, que é de 45 dias – antes o prazo era de seis meses. Esse item da lei é válido para imóveis comerciais ou residenciais.

          Pela nova Lei do Inquilinato, o inquilino continua a pagar multa se quiser sair do imóvel antes do término do contrato, porém, agora, o valor da indenização passa a ser proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato.

  21. mariana

    26 de abril de 2012 at 8:42

    bom dia,

    gostaria de saber se procede a informação passada pela imobiliaria de que “Contratos com vigência de 12 meses não se emprega o índice do governo”, pois, meu contrato tinha vigência de 12 meses eem uma clausula diz que o valor seria reajustado de acordo aos indices do governo, quando foi agora eles reajustaram mais não utilizaram o indice.

    desde já agradeço a atenção!

    • direitolegal

      28 de abril de 2012 at 21:05

      Bom dia,
      o reajuste dos contratos de locação devem seguir os índices oficiais do governo, além do IGPM, também são bastante usados o IPC-Fipe ou o INPC.

  22. geraldo

    24 de abril de 2012 at 13:02

    Moro há 7 anos em uma casa, sem contrato, pago o aluguel p/ um sobrinho do proprietário(mora em outro estado),agora apareceu uma pessoa dizendo que comprou o terreno e quer que eu assine um novo contrato de aluguel com reajuste de + de 100%.Fiz uma obra grande no telhado, pois chovia dentro,gostaria de saber dos meus direitos e se posso ser ressarcido pela obra no telhado.ATT geraldo

    • direitolegal

      25 de abril de 2012 at 18:28

      Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL. ÔNUS DA PROVA. CASO CONCRETO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. INDISPENSÁVEL A AVERBAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO JUNTO À MATRÍCULA DO IMÓVEL PARA QUE O DIREITO DE PREFERÊNCIA TENHA EFICÁCIA REAL. DESNECESSIDADE DE PRÉVIA AVERBAÇÃO DO CONTRATODE LOCAÇÃO PARA O REQUERIMENTO DE PERDAS E DANOS. INDENIZAÇÃO PO R PERDAS E DANOS. DESCABIMENTO, NA ESPÉCIE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DAS PERDAS E DOS DANOS. BENFEITORIAS. RESSARCIMENTO. INEXISTÊNCIA DE PROVA D…

      Encontrado em: APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL. ÔNUS DA PROVA. CASO CONCRETO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. INDISPENSÁVEL A AVERBAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO… REAL. DESNECESSIDADE DE PRÉVIA AVERBAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃOPARA O REQUERIMENTO
      quanto a benfeitorias, se necessárias, você poderá pleitear a devolução do valor(comprovando os gastos efetuados).

  23. ADILSON

    17 de abril de 2012 at 18:45

    Um imóvel comercial com contrato de locação de 12 meses onde pago 350,00 pode ter um aumento no final do contrato para 600,00 o locador alega valor abaixo do mercado , se eu não concordar o locador pode pedir para desocupar o imóvel?

    • direitolegal

      19 de abril de 2012 at 21:03

      Bom dia,
      deve estar constato no contrato de locação os índices (oficiais) que será reajustado o dito contrato.

      A Lei do Inquilinato prevê aos inquilinos de imóveis comerciais a possibilidade de ajuizar a chamada ação renovatória de contrato de locação. Referida ação é de suma importância, pois é o único meio de garantir a renovação do contrato e, por consequência, assegurar a permanência do lojista no ponto comercial.

      A ação renovatória tem como objeto a renovação compulsória do contrato de locação e somente poderá ser proposta no prazo máximo de um ano, até seis meses (no mínimo) antes da data do encerramento da vigência do contrato. Assim, é imprescindível que até seis meses antes do término do contrato em vigor, o locatário possua um novo contrato por escrito e com prazo determinado de cinco anos ou mais. Do contrário, ele deverá, obrigatoriamente, ajuizar a ação renovatória, pois essa será a única forma de afastar o risco de perder seu ponto comercial.

      Para proceder à renovação, o locatário do imóvel deverá ainda preencher alguns requisitos legais, como:

      (i) prova de ter celebrado contrato por escrito e com prazo determinado e de que o prazo mínimo (ou a soma de prazos ininterruptos, por escrito) seja de cinco anos ou mais;

      (ii) exploração do comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo de três anos;

      (iii) prova do exato cumprimento de suas obrigações do contrato em curso (aluguéis, condomínios, fundos de promoção, seguros, impostos, taxas e etc.);

      (iv) indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação e para o prazo contratual e a forma de reajuste (que atualmente é anual);

      (v) declaração do fiador aceitando a renovação do contrato e os encargos da fiança (se for o mesmo). Conforme alteração procedida na Lei do Inquilinato, independentemente de o fiador apresentado ser o mesmo para a renovação do contrato, é obrigatória a qualificação completa do mesmo, bem como comprovação de sua idoneidade e solvabilidade, através de certidões forenses, certidões imobiliárias, entre outras.

      Contudo, mesmo que o locatário ajuíze uma ação renovatória, a Lei do Inquilinato, em seu artigo 52, prevê algumas situações em que o locador não está obrigado a renovar o pacto locatício. São elas:

      (i) quando, por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

      (ii) quando o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

      E em seu artigo 72, estabelece que o contrato não será renovado quando o locador apresentar uma proposta melhor de terceiro. No entanto, na réplica, o locatário poderá aceitar pagar o que foi ofertado. E neste caso, o contrato será renovado nas bases propostas pelo terceiro.

      Na impossibilidade de renovação, o locatário poderá, em alguns casos, solicitar indenização conforme determina a Lei do Inquilinato. O parágrafo 3º, do artigo 52 afirma ser devida indenização ao inquilino com relação às despesas com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, na hipótese de a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro em melhores condições. Ou caso o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou deixar de cumprir o que declarou que pretendia realizar. Fonte: http://www.conjur.com.br/2010-mai-15/lei-inquilinato-g arante-renovacao-contrato-locacao-comercial

  24. Guto Fione

    12 de abril de 2012 at 8:43

    Estou a sete anos no imóvel comercial pago em dias os 632,00 chegou uma carta dizendo que o meu aluguel deveria ser de 1500,00 para se adequar ao valor de mercado não aceitei e ofereci 800,00 de contra partida hoje recebi uma carta extra judicial pedindo para eu desocupar o imóvel em 30 dias. o que eu faço?

    • direitolegal

      19 de abril de 2012 at 19:50

      O contrato de locação de caráter não-residencial, vencido, prorroga-se por prazo indeterminado, não gerando ao inquilino, qualquer direito inerente ao chamado ponto comercial ou fundo de comércio. Mesmo que ali esteja há muitos anos, ou que ali venha permanecer por outros tantos. A qualquer momento será lícito ao locador solicitar a desocupação do imóvel, devendo para tanto, unicamente, notificar seu inquilino concedendo-lhe um prazo mínimo de 30 (trinta) dias para fazê-lo, sob pena de, após vencido este lapso, promover a ação de despejo imotivada, ou por denúncia vazia. A destinação do imóvel pelo proprietário, após obter a sua posse, é a mais ampla possível, podendo neste caso inclusive utiliza-lo para seu uso, alugar por terceiro, deixar fechado, fazer reforma, ceder a quem quiser sem que disso decorra qualquer direito de indenização ao ex-inquilino. Trata-s e de um direito consagrado ao locador, previsto e disciplinado pelos artigos 56 e 57 da lei 8.247/91, a Lei do Inquilinato. Importante destacar que nesses casos os contratos encontram-se prorrogados por prazo indeterminado. O contrário não se aplica ao contrato de cinco anos, ou contratos sucessivos, de ano em ano que somados, totalizem cinco anos. Neste tipo de locação a denúncia vazia não se aplica porquanto o inquilino no primeiro semestre do último ano, caso não consiga amigavelmente a prorrogação do vínculo, poderá promover a chamada Ação Renovatória buscando judicialmente a renovação de seu contrato por idêntico prazo, ou seja, mais cinco anos. Trata-se de proteção ao fundo de comércio, hoje conhecido como fundo de empresa, permitindo ao locatário garantir a ocupação do negócio que ali instalou há pelo menos três anos, cumprindo religiosamente suas obrigações contratuais, e propondo-se a pagar o aluguel de mercado para o novo período da lo cação. Nesta hipótese há uma verdadeira barreira contra a retomada sem motivo por parte do locador, embora possa este último fazê-lo por outros motivos a ser apresentado em cada caso. Enfim, o só fato do locatário estar ocupando o imóvel há dez, vinte anos, sem contrato ou com contrato inicial prorrogado por prazo indeterminado não lhe dá direito nenhum de permanência, muito menos de indenização ou retenção, sendo totalmente descabido, impróprio e indevido qualquer pretensão financeira que queira para desocupar amigavelmente o imóvel.
      Fonte: http://www.pegoraroadv.com.br/artigos/locacao/A_retomada_do_imovel_nao_residencial.php

  25. neves

    4 de abril de 2012 at 23:01

    Olá, moro em uma casa alugada há 2 anos e recebi uma carta da imobiliária dizendo que vai fazer o reajuste do aluguel .No primeiro ano subiu de R$500 para R$555, só que agora vai para R$750 ! Esse aumento exorbitante é amparado por lei? Eles alegam que estão ajustando para o preço de mercado.

    • direitolegal

      5 de abril de 2012 at 21:17

      Bom dia,
      o que consta no contrato de locação, pertinente a forma de reajuste…
      O reajuste deve seguir os índices oficiais do governo.

  26. Christiano Almeida

    16 de março de 2012 at 15:18

    Meu estabelecimento comercial esta no mesmo lugar desde 1986, isto é, há quase 30 anos. Sendo que eles pertenciam aos antigos sócios. Antes de completar o término do contrato eu resolvi pegar o ponto comercial dos antigos sócios, onde comprei o ponto, ficando com o estabelecimento comercial com o mesmo CNPJ, sem mudar nada. Continue com a mesma atividade comercial, PETSHOP. Portanto, não mudou nada, somente os sócios. Contudo, fui com o antigo sócio à imobiliária para relatar a mudança dos sócios, isto antes do término do contrato, onde informados à imobiliária que eu estaria assumindo o estabelecimento comercial a partir daquele momento e que continuaria com a mesma atividade comercial, sem mudar nada. Assim sendo, conforme os procedimentos citados pela imobiliária que teria que ter fiador e preencher um formulário e entregar todos os documentos supra citados nesse formulário para a mesma (imobiliária) antes do prazo do término do contrato para avaliações. E assim fui informado pelo Representante da Imobiliária que qualquer problema ele entraria em contato conosco para resolver. Assumi a loja e até hoje depois de várias tentativas e contatos com a imobiliária para resolver e elaborar o contrato de aluguel que até hoje não tenho, fico ao relento esperando. A imobiliária quer uma cota para fazer o contrato de aluguel, um dinheiro por fora sendo um valor alto para tal realização. Visto que, esta sendo pleiteado um ato de má fé e uma cobrança indevida e absurda pelo contrato. Haja vista que tudo foi feito antes da NOVA LEI DE INQUILINATO tendo em vista que não posso me enquadrar dentro dessa lei por ser um estabelecimento antigo e com ponto enraizado., vendo pelo lado do principio da retroatividade e analisando a lei 8.245/91:
    Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.

    Por esta disposição legal a denúncia vazia ou imotivada ainda está adstrita a contratos de locação de imóvel para fins não residenciais por prazo indeterminado.

    Se a locação não residencial for convencionada por prazo indeterminado ou sofrer prorrogação voluntária tácita, ante a inércia do inquilino e do senhorio, o locatário poderá ser levado a desocupar o imóvel dentro de trinta dias, mediante denúncia imotivada ou vazia, feita por escrito pelo locador, pondo fim ao contrato. Assim, “se o fator habitacional existe apenas em função da atividade comercial, ou desta é elemento acessório e dependente, comercial é a natureza da locação e, como tal, pode ser denunciada com fundamento no art. 57 desta lei.
    Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

    Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

    Contudo, podemos ressaltar que dentro da majoração jurídica, conforme sua jurisprudência efetivada com a nova lei do inquilinato, nada vem a prejudicar o andamento do contrato, salvo ter ocorrido alguma ocorrência grave que fere os artigos da lei em vigor.

    Pergunta, qual o procedimento que tenho que ter diante desse caso?
    Eu vou sair prejudicado?

  27. Marcos

    25 de fevereiro de 2012 at 23:26

    Alugamos um imóvel (locatarios) com um contrato de 30 meses. Já estamos nele há 48. Fomos assaltados com toda a família dentro do imóvel e minha mulher deseja sair dele imediatamente. Fizemos a informação oficial ao administrador e ele nos comunicou – para nossa surpresa – que existe uma clausula de prorrogação automática que prevê nao que o contrato passe a ser por tempo indeterminado, mas sim que tenha vigência de mais 30 meses. Com isso, teremos que pagar multa proporcional.
    Nossa duvida é se esta clausula é ou nao legal.

    Obrigado

    Marcos

    • direitolegal

      29 de fevereiro de 2012 at 21:44

      Todo contrato de locação de imóvel urbano, em seu vencimento, prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado, ficando mantida todas as regras do contrato vencido. Isto é, não é necessário elaborar novo instrumento contratual a fim de que as obrigações assumidas pelo inquilino possam ser exigidas. Essas regras encontram inseridas no corpo da lei 8.245/91, em especial, o parágrafo 1º do artigo 46 quando se tratar de imóvel residencial, explicitando que findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. Quando se tratar de locação não-residencial, o enquadramento legal se fará pela norma do parágrafo único do artigo 56 da mesma lei que prescreve: “Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado”. Portanto, percebe-se que a nítida semelhança entre os dois regimes de locação, sendo totalmente desnecessário elaborar-se novo contrato quando do seu vencimento. O que é preciso ater-se é quanto a maneira de retomada do imóvel. Com relação ao regime não-residencial, não haverá necessidade de justificar o pedido de desocupação. Enquanto que na locação residencial, se o contrato vencido for de 30 meses, a retomada somente se fará mediante justificativa, sendo esta dispensável no entanto, após atingido 5 anos de vigência. Vencido o contrato, ele se prorroga por prazo indeterminado, não havendo nenhuma preocupação quanto a algum direito do inquilino a usucapião, reivindicar o seu domínio ou propriedade.

  28. leandro brito

    14 de fevereiro de 2012 at 14:19

    tenho um imovel comercial que alugo ha mais de 10 anos e o contrato era de 5 anos o aluguel inicial era 2000,00 depois de 7 anos eles aumentaram 3800,00 e eu aceitei agora querem aumentar para 7500,00 e eu nao aceitei pois estou no imovel a mais de 10anos pago certinho e os donos sao meus concorrentes eles podem me tirar do meu comercio ja que fiz uma carteira de clientes meu fundo de comercio gostaria de saber dos meus direitos e dos deles

    • direitolegal

      14 de fevereiro de 2012 at 22:02

      A locação Não Residencial simples é aquela destinada aos fins de instalação de comércio, indústria, escritórios, depósitos, ou qualquer outra atividade que não seja residencial. Findo o prazo do contrato, o Locador tem direito a retomada pela denúncia vazia (art. 57).

      Todavia, essa mesma locação Não Residencial, para algumas atividades, e mediante o atendimento de alguns requisitos, poderá tornar-se complexa, adquirindo direitos anteriormente previstos apenas para as antigas locações comerciais, hoje não existentes na Lei. Nessa modalidade de locação, a Lei regulou o direito do Locatário de obter do Locador a Renovação (art.71) do contrato locatício pela via judicial.Além das locações mencionadas, existem outras, muito especiais, que são tratadas de modo diferente e privilegiado. São as locações de imóveis para utilização por Hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e ensino autorizados e fiscalizados pelo poder público (art.53).Essas locações somente poderão ser rescindidas por mútuo acordo; por infração contratual; por falta de pagamento; para realização de reformas substanciais e urgentes determinadas pelo poder público, ou, ainda, para demolição e edificação de outro prédio que resulte em, pelo menos, cinqüenta por cento de acréscimo na área construída.

      As locações antigas, contratadas antes de 20 de dezembro de 1991 (antes da vigência da lei inquilinária), também podem ser rescindidas com fundamento na denúncia vazia; todavia o Locador deverá notificar o Locatário com doze meses de antecedência. Somente depois de decorrido esse prazo, contado do recebimento da notificação, se o Locatário não desocupar o imóvel é que poderá o Locador ajuizar a competente ação de despejo.

      A notificação deverá ser feita por escrito e com prova inequívoca de que o Locatário foi notificado. Portanto, não vale carta simples e sequer a registrada, ou mesmo com A. R. (aviso de recebimento), uma vez que essas cartas poderão vir a ser recebidas pelo cônjuge, filho ou serviçal do Locatário.

      Com o propósito de não prejudicar o Locador, a fim de não desestimulá-lo no investimento em imóveis de renda, inseriu ainda o legislador na Lei do Inquilinato uma faculdade extra de “retomada imotivada”. É uma outra faculdade de retomada quando a locação vige ininterruptamente por período superior a cinco anos.

      É de se entender que o prazo de 5 anos deverá prevalecer para os contratos firmados após a vigência da Lei (20/12/91), considerando que, com relação aos contratos firmados anteriormente à vigência da Lei do Inquilinato, existem dispositivos legais que lhes impõem tratamento diferenciado. Assim, os contratos firmados por períodos inferiores a 30 (trinta) meses, depois de 5 anos de locação ininterrupta, também poderão usar da faculdade de “retomada imotivada” (denúncia vazia).

      A Lei não exige expressamente a notificação prévia para esse caso, mas será medida correta do Locador, quando desse tipo de retomada, promover com antecedência a notificação do Locatário, oferecendo-lhe um prazo de desocupação de, pelo menos, trinta dias. É que, sendo essa retomada uma faculdade legal, somente será exercitada em momento que o Locador achar conveniente, devendo, portanto, o Locatário ser devidamente comunicado com antecedência.
      A Lei exige, para o exercício do direito de renovação da locação, que o imóvel seja destinado ao comércio, desde que o contrato haja sido celebrado, por escrito, e com prazo determinado; que o prazo de locação, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, seja de cinco anos e que o Locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

  29. Alexander Souza

    12 de fevereiro de 2012 at 20:39

    Boa noite,
    Sou locatário e meu contrato de 30 meses findou no dia 9 de fevereiro deste ano. Ao contactar a imobiliária sobre o término do contrato, só obtivemos uma informação através de novo contato (de nossa parte) no dia 1º de feveiro de que o proprietário informou, no dia 30/01, que quer aumentar o aluguel em 33%, sendo que o mesmo já fora reajustado em agosto de 2011.
    Obs: O locador não apresentou nenhum pedido do imóvel.
    Sempre pagamos rigorosamente em dia e nunca houve nada que nos desabonasse como inquilinos.

    Pergunto:
    1. O Locador pode fazer isto?
    2. Como não concordamos com tal acréscimo, o que poderá acontecer? Quais as nossas opções?
    Obrigado

    • direitolegal

      14 de fevereiro de 2012 at 21:39

      Bom dia,

      O reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais do governo, acumulados no período.

      Reajuste :……É a atualização do valor pago segundo o índice preestabelecido em contrato. Os índices mais usados são o IGP-M, o IGP-DI (ambos da Fundação Getúlio Vargas – FGV), o IPC (da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas – FIPE), o IPCA e o INPC (ambos do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística – IBGE).
      ……Segundo a lei que estabeleceu regras para o Plano Real (nº 9.069/95, artigo 21, parágrafo 5), o reajuste é sempre anual e não pode se basear na variação do salário mínimo ou de moeda estrangeira.
      ……Se o proprietário pedir um reajuste maior do que o estipulado em contrato e se recusar a receber o aluguel com o reajuste correto, o inquilino poderá fazer a consignação do pagamento na Justiça.

      2/2012 09:15, Direito Legal.org < jornalismo@direitolegal.org > escreveu:

      AVISO LEGAL
      Revisional: ……É a atualização do valor pago com base no preço de mercado. A iniciativa pode ser adotada de forma amigável ou por meio da Justiça. E geralmente acontece quando o valor do aluguel está muito abaixo da cotação normal. A revisão judicial só pode ser pedida após três anos de vigência do contrato ou do último acordo.

  30. Carol Gomes

    2 de fevereiro de 2012 at 11:32

    Olá, boa tarde. Estou com um problema e gostaria de uma ajuda. Estou em um contrato de locação (locataria) com prazo de 30 meses, com vencimento agora em Fevereiro. Ocorre que a imobiliaria sumiu. A dona foi embora e nao deu mais noticias. Fui atras da proprietaria e depois de um verdadeiro trabalho de investigação, descobri que ela tinha falecido. Consegui o contato da advogada que está cuidando do processo de inventário e cheguei ao inventariante. Ocorre que o mesmo colocou um administrador do imovel para falar conosco que nao está querendo renovar o contrato de locação e ainda, para renovar quer que de R$ 850,00 passemos a pagar o valor de R$ 1800,00. Há algo que podemos fazer? O quanto ele como inventariante se fragiliza perante essa situação? Obrigada.

    • direitolegal

      2 de fevereiro de 2012 at 22:48

      Boa tarde,

      O dono do imóvel só poderá reajustar o valor acima do índice combinado se o contrato de aluguel for renovado. Se o inquilino permanecer no imóvel por mais de 30 dias após o término do contrato sem que o mesmo seja repactuado, a locação se estenderá por tempo indeterminado. Neste caso, o índice de reajuste deverá continuar o mesmo do contrato já firmado. No entanto, após o fim do prazo de locação inicialmente fixado em contrato, o locador pode exercer a chamada denúncia vazia, que é a retomada do imóvel sem necessidade de justificativa. Nesse caso, serão concedidos 30 dias para a desocupação, assim que o locador manifestar seu desejo de retomar o imóvel.

      “Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite – se aos herdeiros.

      A legitimidade para propor ação revisional é atribuída pela lei para ambos os contratantes e ainda permite ao réu a apresentação de contraproposta ao pedi do do outro (art. 68, IV). Em suma, almejando ver judicialmente alterado o valor da locação, o interessado na ação promoverá a ação revisional, sempre restando ao réu à possibilidade de igualmente pleitear a revisão, oferecendo a sua respectiva contraproposta.

      Outro direito a merecer destaque é o direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel, que se encontra contemplado pelo art.27, Lei do Inquilinato:

      “Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.”

      Portanto, na ocasião em que o locador decidir alienar a coisa, objeto do contrato de locação, estará, por força de lei, obrigado a comunicar ao locatário, dando preferência para a aquisição do imóvel.

      Contudo, se no prazo de trinta dias não houver manifestação por parte do locatário, a dizer do interesse ou não em celebrar contrato de compra e venda, perde o direito de preferência. Por conseqüência lógica, havendo a alienação da coisa locada, haverá a extinção do contrato de locação.

  31. Anna Katharina

    30 de janeiro de 2012 at 13:26

    Boa tarde.

    É possível, após mais de 2 anos sem aplicação do reajuste de aluguel previsto contratualmente, o locador exigir do locatário a aplicação retroativa do reajuste? Sendo aplicado o índice contratual retroativamente, mês a mês? Sendo assim, se o loacdor deixou de aplicar o reajuste de aluguel por mais de 2 anos, como poderá fazê-lo legalmente? Ao locatário, para evitar qualquer ação contra si caberia a ação de consignação em pagamento?
    Obrigada, pois pouco entendo sobre este ramo do Direito.

    • direitolegal

      31 de janeiro de 2012 at 22:25

      Bom dia,

      mas qual é o prazo de contrato de locação????
      O reajuste de contrado de locação deve seguir o que fora pactuado no referido contrato; que, deve seguir os índices oficiais..
      Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente Lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

      Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte:

      I – a petição inicial, além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo Civil, deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores;

      II – determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte e quatro horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição inicial, sob pena de ser extinto o processo;

      III – o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de primeira instância, devendo o autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos;

      IV – não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de vinte por cento do valor dos depósitos;

      V – a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, a:

      a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;

      b) ter sido justa a recusa;

      c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento;

      d) não ter sido o depósito integral;

      VI – além de contestar , o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral;

      VII – o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias contados da ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos depósitos;

      VIII – havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

      Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as quais não penda controvérsia.

  32. UBIRAJARA

    27 de janeiro de 2012 at 3:10

    Tenho um imóvel comercial alugado para um inquilino ja a um ano e 7 meses, sendo no inicio eu fiz o contrato de locação e mandei para êle assinar, pois moro distante onde está localizado êste imóvel, e êle não me devolveu o contrato assinado,embora tenha cobrado do mesmo várias vezes o contrato. Não há fiador e nem caução, e desta maneira acertei que os pagamentos fossem efetuados antecipadamente, só que o referido inquilino só manda o pagamento depois de 20 dias ou o mês já vencido. Êsses pagamentos são feitos via depósito bancário.Lembrando que o contrato que êle não me devolveu foi feito com prazo de duração para 12 meses. Pegunto: o que pode gerar contra êsse inquilino quanto ao pagamento no tempo correto, bem como a não assinatura do contrato? Nêstes casos cabe ação de despejo ou mesmo eu solicitar por escrito o imóvel? Dentro da nova Lei do Inqulinato o que se pode aplicar? Veja também que não foi feito nenhum reajuste em todo êsse paríodo. p.f. me dê uma coordenadas para o caso.
    gratos,

    • direitolegal

      27 de janeiro de 2012 at 22:49

      Bom dia,

      primeiramente, o melhor é fazer o contrato de locação por escrito.
      O prazo de locação melhor é o de 30 meses.
      Notifique o inquilino, com prazo certo, para entregar o contrato de locação.
      O não pagamento em dia dos aluguéis – ação de despejo.

      Isabel

  33. sonia

    20 de janeiro de 2012 at 12:08

    O CONSTANTE PAGAMENTO EM ATRASO, POR PARTE DO INQUILINO,MESMO QUE PAGUE MULTA E JUROS, PODE ENSEJAR A RESCISÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO?? OBRIGADA

    • direitolegal

      20 de janeiro de 2012 at 20:47

      Sonia,

      A Ação de Despejo por falta de pagamento pode ser Ajuizada no dia seguinte ao da data-limite fixada para pagamento. A partir dessa data o Locatário já estará inadimplente e será responsável por todos os ônus contratuais decorrentes da mora.

      O certo é que, mesmo citado da Ação de Despejo, o Locatário ainda poderá manter a locação. Apenas é preciso “emendar a mora”, ou seja, dentro de quinze dias da citação, poderá depositar o valor total da dívida, nela incluídos todos os aluguéis vencidos até a data do depósito, mais as custas, multa, juros e honorários advocatícios.

      Tudo é muito simples, mas não pode o Locatário imagin ar que será possível sempre dar ao Locador o trabalho de ajuizar as ações e, em seguida, ir à Justiça, emendar a mora (efetuar os pagamentos respectivos) e extinguir o processo.

      A Lei também prevê a situação em que, o inquilino por desleixo ou calote contumaz, atrasa os pagamentos, e o Locador para receber o seu crédito, às vezes até defasado, tenha sempre que ajuizar ação de despejo.

      Então o legislador dispôs que, durante o ano, o Locatário somente poderá Emendar a Mora (fazer o pagamento na Justiça) por duas vezes .

      Havendo uma terceira Ação de Despejo dentro de um período de doze meses, se as outras duas foram situações de emenda da mora e não de contestação, o juiz decretará o despejo, ainda que no prazo de quinze dias da citação o inquilino tenha depositado todo o seu débito.
      Fonte: http://www.consumidorbrasil.com.br/consumidorbrasil/

  34. samir

    17 de janeiro de 2012 at 14:06

    Num contrato comercial com período de 12 meses, cujo o tempo decorrido, completou agora 03 anos, é possível o aumento do aluguel acima do indice?? qual o artigo da Lei que menciona isto?? aproveitando a mesma situação só que num contrato residêncial, é a mesma coisa??
    Grato

    • direitolegal

      17 de janeiro de 2012 at 20:21

      De acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/90, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação.

      Nas locações efetuadas após a data acima mencionada, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação.

      Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.

      Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%.
      Comercial: Não há prazo para o contrato de locação comercial.

      Art. 55. Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

      Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

      Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

      Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para desocupação.

  35. Guga

    9 de janeiro de 2012 at 16:00

    Olá, gostaria de fazer uma pergunta.

    Estou a mais de 20 dias em negociação com a imobiliaria para locação de um imóvel para fins comercial. A imobiliária cobrou taxa de R$100,00 de cadastro e R$100,00 de taxa de contrato mais R$56,00 de reconhecimento de firma. Há umas clausulas que contestamos, onde passando apenas 1 dia do vencimento paga 10% de atraso, onde como o aluguel é R$1.500 ficaria R$150,00 reais se atrasar apenas 1 dia e ainda tem outra clausula que fala que a qualquer momento se a imobiliaria perceber que poderemos pagar mais caro poderá aumentar o valor do aluguel. A pergunta é se essas clausulas e taxas são devidas, pois só de valores iniciais serão R$1756,00. Sei que a lei do inquilinato de 1991 diz que as taxas não são devidas, queria saber se a lei de 2011 teve alguma mudança em relação a renovação contratual? Se as taxas são devidas e se as imobiliárias podem criar clausulas?

    • direitolegal

      10 de janeiro de 2012 at 21:25

      Boa tarde,

      Além de ser ilegal, mesmo constando em contrato, ela será nula de pleno direito, sendo considerada então abusiva.
      Qualquer taxa deve ser paga pelo locador, pois é de interesse dele, em fazer um cadastro de um inquilino idôneo, e é ele que contrata os serviços da imobiliária ou administradora. Na lei do inquilinato isto não existe, e na inssistência, exija que pagará somente com a emissão de um recibo de quitação,solicitando a lei que permita esta cobrança.
      A obrigação do Locador, referente ao assunto, perante a lei 8245/91 a lei do inquilinato.
      VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador..

      Isabel

  36. José Alencar

    16 de novembro de 2011 at 19:43

    Gostária de saber qual o melhor indece para ajusta aluquel, e qual o tempo minimo de um contrato.

    • direitolegal

      18 de novembro de 2011 at 11:17

      Boa noite,

      os índices de reajuste de aluguel sempre devem ser os oficiais do governo, acumulados no período.
      Atualmente, os proprietários não estão mais aceitando fazer contratos de locação com prazo inferior a 30 meses (devido as alterações na Lei do Inquilinato); porém, não há lei que proíba se estipular prazo de 12 meses e ou contrato de locação por temporada.

      Isabel

  37. LUCAS

    6 de outubro de 2011 at 15:03

    Boa tarde, uma ajuda.
    Eu mooro em um imovel a 6 anos e meu contrato é renovado anualmnte, acontece que agora para renovar o contrato o dono do imovel está solicitando 25% de resjuste argumentando que os imoveis ao redor da minha casa estão com o valor do aluguel muito maior do que eu pago. Sei que ele até pode fazer isso mas e se eu recusar a proposta e ele solicitar o imovel/ quantos meses eu tenho pra sair da casa? existe isso?

    • direitolegal

      6 de outubro de 2011 at 17:55

      Boa tarde,

      Seu contrato de locação residencial fora pactuado com prazo de 12 meses, há seis anos ele vem sendo renovado automaticamente. Isto?
      No final de cada ano, ou melhor, no término do prazo de cada 12 meses, não houve reajuste?
      O reajuste do aluguel esta sendo realizado somente depois de seis anos?

      O reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais do governo, acumulados no período. O reajuste (qual os índices de reajuste) do contrato de locação deve estar inserido no próprio contrato.

      Os imóveis com prazo de locação de 30 meses em função da possibilidade de retomada do imóvel, ou seja, contratos com pelo menos dois anos e meio de duração permitem que o imóvel seja solicitado a qualquer tempo após o seu encerramento. Se o contrato for elaborado com prazo menor, caso não seja feita a solicitação do imóvel até 30 dias após o vencimento, o proprietário só poderá pedir a desocupação após cinco anos de locação ininterrupta (salvo algumas condições especiais).

      O locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%. Quando o inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel ou dos encargos da locação (condomínio, água, luz etc.), o locador poderá entrar com uma ação de despejo. Nesses casos, o locatário sendo citado, terá prazo de 15 dias para contestar esta ação ou pedir ao juiz para designar data para ser depositado o aluguel (purgação de mora).
      < /span>
      Isabel Sander

  38. FILIPE ALVES

    26 de agosto de 2011 at 13:08

    gostaria de saber, se eu proprietario precisar do meu apartamento para o meu uso e falta 18 meses para acabar o contrato consigo fazer o cancelamento mesmo contra a descisão do inquilino?

    • direitolegal

      28 de agosto de 2011 at 20:01

      Boa noite,

      Com prazo igual ou superior a trinta meses, contratada por escrito:

      Estabelece o artigo 46 da Lei 8.245/91 que no caso supracitado a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independente de notificação ou aviso. Porém, se findo o prazo do contrato e o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, ocorrerá a prorrogação tácita da locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

      Ocorrendo a prorrogação, poderá o locador reaver o imóvel a qualquer tempo, todavia, com a exigência de que notifique previamente o locatário, concedendo prazo de trinta dias para a desocupação.

      Em todas as locações residenciais por escrito, com prazo igual ou superior a trinta meses, fica evidenciada a presença da denúncia vazia, que é a faculdade de rescindir a locação sem a obrigação de demonstrar a razão ou a necessidade da retomada do imóvel, diferente do que ocorre quando o prazo é inferior a trinta meses, onde os locadores irão subordinar-se às restrições do artigo 47, ou seja, denúncia justificada.

      Ao término do contrato por prazo determinado o locador tem prazo de trinta dias para ajuizar Ação de Despejo, sob pena de ficar obrigado a notificar o locatário.

      Com prazo inferior a trinta meses:

      Nas locações avençadas com prazo inferior a trinta meses, com exceção do inciso V do artigo 47, não há possibilidade de denúncia sem que haja motivação, ocorrendo desta forma, sua prorrogação automaticamente. O inciso I do artigo 47 permite a retomada nos casos do artigo 9º, este diz respeito a hipóteses de desfazimento da locação, de forma que:

      “I- por mútuo acordo;

      II- em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

      III- em decorrência de falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

      IV- para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel, ou podendo, ele se recuse a consenti-las.”

      O inciso III do art. 47 refere-se ao pedido de retomada do imóvel para “uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio.” Uso próprio é qualquer utilização do imóvel residencial ou não residencial. A retomada para esse fim é facultada para o locador, companheiro ou cônjuge. Já para ascendente ou descendente o pedido é para uso exclusivamente residencial. O § 1º do artigo em pauta, acrescenta que a necessidade deve, no entanto, ser judicialmente demonstrada se:

      “o retomante, alegando necessidade de usar imóvel, estiver ocupado, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado imóvel anteriormente.”

      Isabel Sander

  39. sandra

    24 de agosto de 2011 at 20:45

    gostaria de saber , pago meus alugueis certinho de 671 ,passou para 1300 , quero saber se eu naum aceitar vou mesmo ter que sair da casa ,pois me ameaçaram com a denuncia vazia ?

    • direitolegal

      28 de agosto de 2011 at 19:52

      Boa tarde,

      Denúncia vazia é a faculdade de rescindir a locação sem a obrigação de demonstrar a razão ou a necessidade da retomada do imóvel. As locações Não Residenciais podem ser objeto de ação de despejo logo após o vencimento do contrato, sem que haja qualquer fundamento jurídico ou técnico para a retomada.

      Nas locações residenciais só podem usar desse instituto ao fim do prazo estabelecido no contrato, quando a locação foi pactuada por prazo igual ou superior a trinta meses; nesse caso, poderá o Locador ajuizar ação de despejo, logo após o vencimento do contrato, alegando apenas que não mais lhe convém a locação, ou seja, poderá o Locador usar legalmente do instituto jurídico denominado “denúncia vazia”.

      A Lei, desejando viabilizar maior interesse no investimento de imóveis de renda, estabeleceu que as locações por prazo igual ou superior a trinta meses gozariam do privilégio da “denúncia vazia”, facilitando a retomada do imóvel pelo Locador. Com este objetivo, porém, resguardando, nessa hipótese, um prazo de vigência maior para a locação, estabeleceu o legislador que, findo o prazo do contrato, sem necessidade de notificação ou aviso, o Locador ficaria no direito de retomar de imediato o imóvel, sem que, para tanto, necessitasse demonstrar ou comprovar quaisquer razões. A Lei estabelece que, findo o contrato que faculta a “denúncia vazia”, na hipótese de o Locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias, sem manifesta oposição do Locador, a locação estaria prorrogada por prazo indeterminado, ficando mantidas as demais cláusulas do contrato. Mas a prorrogação da locação para prazo indeterminado, emb ora permita ao Locador pedir a retomada do imóvel a qualquer tempo, gera outros direitos e conseqüências jurídicas benéficos ao Locatário, entre elas a necessidade de que o Locador promova a Notificação Premonitória, antes de exercer o direito de retomada pela “denúncia vazia”.

      O reajuste de aluguel é a atualização do valor do aluguel nos prazos determinados em lei ou pelo contrato, calculado pelo índice de inflação estipulado em contrato ou na lei, correspondentes ao período.

      Já, a revisão do valor do aluguel, ou revisional, significa que, em qualquer momento e de comum acordo, o inquilino e o proprietário do imóvel residencial podem alterar o contrato de locacão, estabelecendo um novo valor para a locação. A revisional, geralmente, acontece quando o valor do aluguel pago pelo inquilino está muito abaixo dos valores praticados pelo mercado. A Lei no. 8.245/91, em vigor, estabelece que a revisão judicial do valor do aluguel só poderá ser pedida após três anos de vigência do contrato ou do último acordo.
      O proprietário precisa entrar com uma ação revisional na Justiça para obter a atualização.

      O inquilino também poderá mover ação de revisão contra o proprietário, se o aluguel estiver acima do mercado.

      Você deve fazer um pesquisa de mercado, comparando os aluguéis cobrados para residências de mesmo padrão, na região em que mora. Desta forma, terá um idéia se o locador não está pedindo um valor muito acima da média praticada.
      Isabel Sander

  40. Indiginado

    24 de agosto de 2011 at 8:14

    Em 2009 o IGPM esteve negativo mas não vi ninguém baixando preço de aluguel, muito pelo contrario.

  41. Rodrigo INDIGINADO

    5 de agosto de 2011 at 10:57

    Sr,

    Não tem como essa lei passar por uma revisão?
    Os imoveis no Brasil estão subindo assustadoramente.
    E mais uma vez mudam algo e prejudicam muitos, os bons inquilinos não tem vez.

    Do jeito que está não tem como ficar, sou propietario de um loja(inquilino), nas duas primeiras vezes o dono subiu acima do IGPM, pelo que pesquisei ele tinha direito, se ele pode subir o que quiser, pra que precisa de IGPM?

    • direitolegal

      5 de agosto de 2011 at 19:22

      Boa noite,

      Quem teve que arcar com reajuste de aluguel no início de ano de 2011 e que tenha contrato reajustado pelo IGPM (que é a maioria dos casos), terá que desembolsar reajuste da ordem de 11,32%. Se no contrato estiver previsto este índice, o locador terá todo o direito de aplicá-lo, restando ao locatório à possibilidade de negociar. Não podemos deixar de salientar que, em 2009, o índice fechou negativo em 1,72%, o que possibilitava a redução do valor.

      Isabel Sander

  42. Cristiane Santoro

    14 de julho de 2011 at 0:40

    Olá, no meu caso não é um comentário, mais sim uma pergunta.
    Meu contrato de aluguel, foi feito em 2005, por 30 meses, já está vencido, foi renovado de ano em ano, somente com reajustes nos valores do aluguel, conforme estipulação do locatário.
    Minha pergunta é a seguinte, em fevereiro de 2011, completou mais um ano que estou na casa, foi feito um reajuste como de costume. Em julho de 2011, o locatário, veio me falar sobre a nova lei, querendo refazer o contrato e estipular, valor de mercado atual para o aluguel, pedindo mais de 100% do que pago atualmente. Detalhe, nunca atrasei 1 aluguel sequer. Como devo proceder? O locatário tem razão?
    Obrigada.
    Cristiane Santoro

    • direitolegal

      14 de julho de 2011 at 15:54

      Boa tarde,

      o proprietário vinha (no seu caso específico), somente renovando o contrato de locação. O que não é proibido, bem pelo contrário.
      Já, quanto ao fato do locador/proprietário estar pretendendo adequar o contrato de locação, a nova Lei do Inquilinato(contrato de 30 meses), também, não há empecilho, bem pelo contrário, é uma segurança para o locatário e para o locador. Ele somente esta agindo conforme as mudanças da Lei do Inquilinato.
      OK

  43. catarina

    16 de junho de 2011 at 3:52

    Olá!
    Pago aluguel a 8 meses. Nunca atrasei.
    Pago 500 reais incluindo agua.
    Como a agua nao subia, ja q moro no 1° andar. Foi solicitadi uma bomba q ainda vai ser colocada.A casa éum kitnet.
    Neste 8° mes a dona da casa me informou q a conta de agua da casa dela q mora embaixo aumentou e por causa da Bomba,
    Vai aumentar o aluguel pra 550 antes de completar um 1 ano.
    me deu 2 meses pra fazer o reajuste.
    Meu contrato é atraves de recibo.
    Se ja tava incluso agua no valor de 500.
    Pois nao ha relogio. nem conta de agua n meu nome. O q eu tenho a haver se onde ela mora aumentou agua dela. E a BOMba è um beneficio imprescidivel pois pagamos 500 de aluguel e passavamos varios dias sem agua, pos nao tinha força.
    Ela esta fazendo outra casa e como comprou a bommba parece querer q os inquilinos paguem suas contas.
    Vale resaltar q essa d iferença vai pra ela.
    Pois nao existe agua em meu nome, nem no nome dos outros inquilinos.Apenas ela tem registro de agua. E nos cobra sutilmente 500 reais como se tivesse incluido.
    \Pode ela usar este argumento e aumentar meu aluguel antes de 1 ano.
    POr favor me responda.
    POis acho q estou sendo lesada. Ja q o combinado era q o reajuste fosse feito so com 1 ano.Como ela está colocando uma bomba q acho q obrigaçao dela. pois ja cheguei a passar 4 dias sem agua por ela fez a casa sem estrutura pra funcionar agua pro pessoal de coma e agora q esta minimizando q aumentar no aluguel.

    • direitolegal

      17 de junho de 2011 at 18:34

      Boa noite,

      mas se o contrato de locação é de um ano, o aumento de R$50,00 por mês, não é plausível; se a justificativa é para comprar uma bomba de água para o apto. do locatário; tendo em vista, que é obrigação do locador. Até porque, já constava desde o inicio do contrato que o apto. locado seria entregue em condições de habitação.

      Isabel Sander

  44. Dra.Isabel Sander

    31 de março de 2011 at 19:31

    Sr. Carlos

    com o advento da nova Lei do Inquilinato, há três categorias distintas de locações residenciais, e cada qual tem direitos, obrigações e procedimentos próprios:
    a) a locação pactuada por escrito, com prazo igual ou superior a 30 meses, que goza do benefício da denúncia vazia, portanto vantajosa para o proprietário;
    b) a pactuada por prazo menor, não dá direito à “denúncia vazia” (art.47) nem mesmo depois de vencido o contrato, e só poderá ser rescindida em situações em que haja motivos ou prazos previstos pela Lei.
    c) onde a locação que vier a ser automaticamente prorrogada “por prazo indeterminado” ao fim do contrato de trinta meses, em que o Locador não providenciou a retomada do imóvel em trinta dias, e que poderá gozar do benefício da “denúncia vazia”, ou ainda as locações antiga s que automaticamente passaram a viger por prazo indeterminado por força da nova Lei (art.77).

    Portanto, é importante destacar que todas as locações residenciais, com contrato escrito ou verbal, que vigerem ininterruptamente por prazo superior a 5 anos depois da Lei 8.245/91 e se encontrarem vigorando por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas com fundamento na denúncia vazia (art. 47.V) mediante notificação com prazo de desocupação de 30 (trinta) dias.

    O IGP-M é usado como indexador de correção dos alugueis na maioria dos contratos de aluguel.

    Ok.

    Espero ter auxiliado,

    Isabel

  45. Luciana Bastos

    28 de março de 2011 at 15:08

    Boa tarde!

    Gostaria de saber qual seria o valor correto de reajuste, pois moro em um imóvel há 1 ano e seis meses e ha 3 meses meu aluguel passou de R$ 300,00 reais p/ R$ 370,00 reais.
    Aguardo sua orientação!
    Atenciosamente.
    Luciana Bastos

  46. Bruna Mendes

    17 de fevereiro de 2011 at 19:48

    Boa noite,

    Gostaria de uma orientação em relação ao ajuste de aluguel.
    Moro em uma república, o contrato esta no nome do Pai de uma das moradoras, a imobiliária nos informou do reajuste na terça-feira passada, e a informação só chegou até nós moradores por que uma de nós ligou lá pra saber se teria o reajuste realmente, feito isso gostaria de uma orientação pois não acho justo pagar o reajuste na mesma semana que fui informada.

    Obrigada.

    • direitolegal

      17 de fevereiro de 2011 at 22:20

      Ola Bruna, o aluguel será reajustado na data de aniversario do contrato.

      Equipe de Suporte

  47. carlos teles

    28 de janeiro de 2011 at 20:39

    olá! gostaria de saber qual o período de um contrato de imóvel residencial. Se são 36 meses ou se pode ser menos meses.E quando é corrigido e de que forma. aguardo resposta.obrigado

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