Segunda Instância

Tradis Incorporações, BMC Empreendimentos condenados em R$ 143.053,00, sentença da juiza Licia Fragoso Modesto, da 30ª Vara Cível de Salvador

Nestas condições e em face do exposto, com fulcro no artigo 269, inciso I do CPC, JULGO PROCEDENTES os pedidos do Autor, ao tempo que declaro rescindidos os contratos de promessa de compra e venda em questão, por inadimplemento no cumprimento do prazo de entrega do imóvel objeto da presente demanda, integrante do empreendimento “Marina Riverside Village”. Condeno o 1º, 2º e 5º Réus a devolver ao Autor, o valor de R$ 143.053,00 (cento e quarenta e três mil e cinquenta e três reais), referente as parcelas contratuais adimplidas

Inteiro teeor da decisão:

 

 

 

0117860-34.2005.805.0001 – DECLARATORIA

Autor(s): Jorge Da Paixão Rangel Pinheiro Filho

Advogado(s): Rose Marie Magnavita Burlacchini Oab/Ba 6821

Reu(s): Tradis Incorporacoes S/A, Bmc Empreendimentos Ltda, Gilson Amado Moraes e outros

Advogado(s): Lara de Moraes Rocha Soares Oab/Ba 15.635, Joaquim Valter Santos Junior Oab/Ba 15.309

Sentença:  Vistos, etc.

1. RELATÓRIO.
JORGE DA PAIXÃO RANGEL PINHEIRO FILHO, já qualificado nos autos, propôs a presente AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS TRADIS INCORPORAÇÕES S/A, BMC EMPREENDIMENTOS LTDA, JOÃO BATISTA DE OLIVEIRA LOPES, GILSON AMADO MORAES e MARCUS VINÍCIUS GRANDEON CERSÓSIMO, alegando em síntese o seguinte:
O Autor celebrou com os Réus o contrato de compra e venda de fração ideal de terreno, do Módulo “C 05”, nº de porta 211 com endereço na Av. Santos Dumont, nº 8424, no Município de Lauro de Freitas-BA.
Aduziu o Autor que adimpliu rigorosamente e pontualmente as obrigações contratuais, tendo Réus assumido contratualmente a obrigação de lhe entregar o imóvel em 30/04/2003, sob pena de pagamento mensal de multa no valor de 5% sobre o preço contratado.
Afirma, ainda, que esgotado tal prazo Réus impossibilitados de honrar com o compromisso de entregar o imóvel sugeriu ao Autor que firmasse outro contrato, o que foi feito, onde assumiu novo compromisso para entregar o imóvel em 30/12/2003. Entretanto, s Réus, novamente, não honrou com o quanto pactuado com o Autor.
Expôs que Réus encaminharam documento ao Autor assegurando que em caso de não conclusão da obra no prazo pactuado, o Autor teria direito de rescindir o contrato e receber os valores até então pagos corrigidos monetariamente pelo INCC/FGV.
Tais alegações foram comprovadas pelos documentos de fls. 13-62.
Ante o alegado, requereu a declaração de rescisão do contrato, a condenação dos Réus ao pagamento de R$ 143.053,00 (cento e quarenta e três mil e cinquenta e três reais), referente as parcelas contratuais adimplidas, e ao pagamento de R$ 16.400,00 (dezesseis mil e quatrocentos reais), referente às despesas com locação de imóvel residencial, mais correção monetária, para moradia do autor e da sua família, bem como sejam condenados ao pagamento de 70% do valor pago a título danos morais sofridos. Juntados e observados os documentos às fls. 12-62.
Devidamente citado, o primeiro réu, TRADIS INCORPORAÇÕES, apresentou contestação, às fls. 77-81.
Preliminarmente aduziu a incompetência do juízo.
No mérito, de forma geral, sustenta que firmou o contrato de promessa de compra e venda com o Autor, que a edificação do imóvel seria em sistema de condomínio.
Aduziu que os promissários compradores recorreram às empresas, que viabilizaram um financiamento para que a construção pudesse ser executada em prazo certo, sem exclusão de suas responsabilidade.
Alegam que a relação travada é cível e não relação de consumo.
Afirma que o Autor deve o valor de R$ 85.456,47 (oitenta e cinco centavos e quatrocentos e cinquenta e seis reais e quarenta e sete centavos).
Sustenta a inexistência de dano moral.
Ao final requereu, o julgamento da ação como improcedente, e em caso de julgada procedente que fosse determinado que: “a) seja obedecido o quanto estipulado na legislação – código civil brasileiro e contrato no tocante a forma e modo de devolução dos importes devidos ao Autor, inclusive, relativamente ao índice a ser utilizado para o reajustamento do crédito do Autor; b) seja, ainda, obedecido o quanto estipulado no contrato no tocante perda do sinal, a possibilidade de efetuação dos descontos- 10% – a título de despesas com corretagem a incidirem sobre o importe, devido ao Autor.” Juntados e observados documentos às fls. 82-106.
Devidamente citados, o segundo e o quarto réu apresentaram contestação, às fls. 134-142.
Preliminarmente aduziu a ilegitimidade ad causam” e incompetência do juízo.
No mérito, de forma geral, sustenta a mesma tese apresentada pela 1ª Ré.
Ao final requereu, a declaração de ilegitimidade dos réus para a causa, a declaração de incompetência do Juízo, e o julgamento da ação como improcedente. Sendo o Autor condenado em honorários advocatícios à base de 20%, mais custas judicias. Juntados e observados documentos às fls. 143-152.
Devidamente citado, o terceiro réu às fls. 125 verso não contestou a ação.
O quinto réu se deu por citado às fls. 127, porém não contestou a ação.
A parte Autora apresentou réplica às fls. 109-114 e às fls. 155-162, ratificando a inicial e combatendo as alegações das Rés.
Em audiência às fls. 178, presentes os advogados da parte Autora e do 1º Réu, não conciliaram e disseram não possuírem outras provas a serem produzidas, requerendo o julgamento antecipado da lide. Os demais réus intimados para apresentar manifestação com relação a ata de audiência não o fizeram, conforme certidão de fls. 200 dos autos.
A assistência judiciária gratuita foi deferida às fls. 201 dos autos.
É o relatório essencial.
Posto isso decido.

2. DISCUSSÃO.
Uma vez que a matéria ventilada é eminentemente de direito, comporta o julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 330, inciso I do CPC. Assim, dispensando a Magistrada, a produção de novas provas, sinaliza a mesma que as provas já constantes dos autos são suficientes ao seu convencimento.
Quanto a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam arguida pelo 2º e 4º Réus com razão, primeiramente porque a 1ª Ré reconhece expressamente em sua peça contestatória à fl. 78 a sua responsabilidade quanto ao direito e obrigações, afirmando que a 2ª Ré e em consequência o seu sócio (4º Réu) retiraram-se da operação objeto da presente demanda. Vejamos: “Em vista de ocorrências fortuitas a BMC (2ª Ré) retirou-se da operação, transferindo à Ré os direitos e obrigações decorrentes dos contratos vinculados ao negócio , mediante compensação de seus haveres. Apesar disso a BMC participa dos contratos por mera conveniência formal, sem ter mais responsabilidades acerca dos referidos contratos.”
Ademais, tal reconhecimento é confirmado pelo documento juntado às fls. 150-152.
Assim, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam arguida pelo 2º e 4º Réu.
Com relação a preliminar de incompetência do Juízo arguida pelo 1º, 2º e 4º Réus sem razão os argumentos tendo em vista a ção nº 18/2008 que revogou as alterações ocorridas na organização judiciária do Tribunal de Justiça da Bahia no ano de 2007 atribuindo às Varas Cíveis e Comerciais e às Varas de Relação de Consumo da Comarca da Capital e do Interior do Estado da Bahia competência única, por outro lado entende esta Magistrada que a relação travada entre as partes deve ser analisada pela égide do CDC. Assim, rejeito a preliminar.
No mérito, a controvérsia diz respeito à aferição da existência da mora na relação contratual sub examine e quem nela incorreu, Autor ou Réus, com consequente rescisão do contrato de promessa de compra e venda da unidade objeto da demanda.
Vale esclarecer, inicialmente, que a presente demanda deve ser analisada sob a égide do CDC, instituído pela Lei nº 8.078/90, que em seu artigo 2º, estabeleceu como sendo consumidor toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Na hipótese em discussão restou caracterizada a relação de consumo, pois, contratos desta natureza se enquadram no conceito previsto na legislação consumerista.
Por conta disso a mais abalizada doutrina e jurisprudência sobre o tema de Direito do Consumidor são unânimes em afirmar que a Lei 8078/90, fruto de dispositivo constitucional, nos termos do seu artigo primeiro, deve prevalecer sobre qualquer outra que lhe contrarie os princípios e também quanto à vontade das partes que queiram se contrapor a ela, conforme transcrevo abaixo:

“Em decorrência do estabelecido no art. 1º, a normatização tratada no presente Código do Consumidor é de ordem pública e interesse social, de onde se infere que os comandos dele constantes são de natureza cogente, ou seja, não é facultado às partes a possibilidade de optar pela aplicação ou não de seus dispositivos, que, portanto, não se derrogam pela simples convenção dos interessados, exceto havendo autorização legal expressa.” (Código do Consumidor Comentado, ARRUDA ALVIM e outros, S. Paulo, RT,1991, pág.11,”in” COAD-ADV38/93, informativo, pág.485)

“Por fim, ainda neste tópico, destaque-se que as normas ora instituídas são de ordem pública e interesse social, o que equivale dizer que são inderrogáveis por vontade dos interessados em determinada relação de consumo”.(Código Brasileiro de Defesa do Consumidor, comentado pelos autores do anteprojeto, ed. forense, 3ª ed., pág. 24).

Expostas estas observações passo a analisar as matérias trazidas aos presentes autos.
Em resposta apresentada pela 1ª Ré, através da contestação pode-se verificar que a mesma confessa de que ocorreu atraso na entrega da obra, alegando, porém, dois motivos, que a responsabilidade seria do condomínio e, que o atraso ocorreu em razão de inadimplências dos promitentes compradores (fls.78-79). Vejamos: “Dessa forma, apesar do esforço da empresa promotora, o condomínio e não a Ré, não pode honrar o compromisso de entrega proposto, realizando a entrega 08 meses depois do vencimento. (…)”
Urge destacar que a Ré não se desincumbiu do onus probandi (artº. 333, II, do CPC), à assertiva do Autor de que as obras não foram concluídas dentro do prazo contratado, ao contrário confessa o atraso, conforme explanado acima, pois cabia à Construtora o ônus de provar o fato positivo em contrário, o que no caso vertente não ocorreu.
De igual modo, não há qualquer elemento probante de que a obra não foi entregue em virtude de caso fortuito ou força maior, não bastando para que prevaleça essa tese defensiva meras alegações.
Encontra-se provado documentalmente, através recibos e notas promissórias de fls. 37-56, e não impugnados pelos Réus, que o Autor pagou às vendedoras o valor declarado na exordial de R$ 143.053,00.
Após observar os contratos (fls. 13-33) e aliados à confissão da 1ª Ré em sua resposta, evidenciam o inadimplemento contratual das vendedoras, a previsão para a entrega, último contrato assinado entre as partes, era para o dia 30/12/2003, sendo a obra concluída em outubro de 2004 (confissão da 1ª Ré às fls. 78), portanto, muito além dos 90 dias de tolerância do prazo de entrega da obra.
O Superior Tribunal de Justiça, ao tratar da matéria, assim tem se manifestado:

“ Procede o pedido de rescisão de compromisso de compra e venda, com a restituição integral, pela ré, das parcelas pagas, quando demonstrado que a incorporadora foi responsável pela frustração do contrato em virtude de atraso na conclusão da obra, afastada a hipótese de culpa concorrente” (Resp 745079/RJ, Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JÚNIOR, 4ª. Turma, 06/11/2007, DJ 10/12/2007).

A jurisprudência do Colendo Tribunal de Justiça da Bahia é pacífica, no sentido de que a inadimplência da Construtora, ao não entregar o imóvel no tempo fixado, gera a obrigação de arcar com indenização pelos danos suportados pelo promitente comprador, senão vejamos:

“ Inadimplência da Apelante ao não entregar o imóvel no tempo fixado, mesmo considerando o prazo de prorrogação, ultrapassando 840 (oitocentos e quarenta) dias. Incidência dos artºs. 39, V c/c artº. 51, IV e 53, §2º, todos do CDC. Afastada a retenção de valor a título de despesas com publicidade e propaganda em razão da inadimplência da Construtora em cumprir o contrato. Dano material configurado referente ao imóvel alugado pelos apelados a partir da data da entrega do imóvel objeto do contrato de compra e venda” (AP. nº. 36386-9/2005, 3ª. Câmara Cível, Rel. Des. SINÉSIO CABRAL FILHO, 07/04/2008).

“ A não observância da Construtora quanto ao prazo de entrega do imóvel enseja a rescisão contratual e não é a promissária compradora obrigada a manter o negócio e continuar pagando as prestações, sendo reconhecido pela sentença que o inadimplemento foi da promitente vendedora, que não cumpriu o prazo de entrega do imóvel objeto do pacto. Impositiva a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelos promitentes compradores” (AP. 42064-4/2007, 1ª. Câm. Cível, Rela. Desa. MARIA DA PURIFICAÇÃO DA SILVA, 19/12/2007).

Outrossim, a pretensão autoral encontra guarida no artº. 6º, VI, do CDC e artº. 43, II, da Lei nº. 4591/64, que impõem àquele que causar prejuízo a outrem o dever de repará-lo, em especial aos construtores quando inadimplentes na entrega do imóvel, objeto de contrato de promessa de compra e venda, ao compromissário ou adquirente, consumidor.
No caso vertente, a rescisão contratual é decorrente de inadimplemento contratual dos Réus, o que levou o Autor a tentar administrativamente rescindir o contrato e receber o valor já pago, como forma de evitar maiores prejuízos (fls. 84-85).
Resta evidenciado que os Réus não agiram com a lealdade, a transparência e a boa fé que devem nortear as relações consumeristas e, ao deixar de cumprir suas obrigações no prazo assumido, não apresentando justificativas legais ou jurídicas aceitáveis, não tendo o Autor recebido o bem e muito menos a restituição dos valores que desembolsou, decorridos mais de nove anos da assinatura do contrato.
Esses fatos configuram, não nos resta dúvida, a quebra da boa fé objetiva do fornecedor terminando por demonstrar o injustificado locupletamento dos Réus, na medida em que muniu-se do capital empregado pelo Autor, oriundo dos seus sacrifícios e labores, sem cumprir aquilo que se obrigou.
Ora, os Réus deixaram de cumprir cláusula contratual que se obrigaram, não entregando a unidade habitacional conforme prometido, demonstrando prática incompatível com os ditames do CDC, com os deveres de lealdade, cooperação, transparência e boa conduta comercial.
A responsabilidade objetiva dos Réus está caracterizada nos temos do art. 14 CDC caput que diz:

“O fornecedor de serviços responde, independente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre a sua fruição e riscos.”

Quanto ao pedido de danos morais, é de todo admissível, pois, ao assinar o contrato com as Rés para aquisição da casa própria, o Autor criou uma expectativa de vida e direcionou seus esforços econômicos e financeiros no sentido de cumprir com o compromisso assumido, para ver realizado o sonho de ter um imóvel para habitar e essa expectativa desapareceu quando as Rés deixou de cumprir sua parte na avença não lhe entregando o imóvel na data aprazada.
Carta Magna, no seu artigo 5 º, inciso X, diz que: “são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação”.
Caracteriza-se como causa de dor e transtornos o inadimplemento das Rés, não só pela impossibilidade do uso do bem, como também da própria situação configurada, capaz de gerar prejuízo de ordem moral a todo e qualquer indivíduo que empreende um capital a bem de realizar um objetivo e termina por ver tal intento frustrado, sem qualquer perspectiva de concretização.
É, portanto, certo afirmar que o Autor sofreu flagrante desconforto psíquico e desassossego espiritual e emocional por conta do inadimplemento das Rés ao atrasar significativamente a entrega do imóvel prometido, merecendo o amparo do Judiciário, para que sejam evitadas as inseguranças dos consumidores nas relações contratuais que visam à compra de bens.
A Eminente doutrinadora Maria Helena Diniz afirma que: “A responsabilidade civil é a aplicação de medidas que obriguem uma pessoa a reparar o dano moral ou patrimonial causados a terceiros, em razão de ato por ela mesmo praticado, por pessoa por quem ela responde, por alguma coisa a ela pertencente ou de simples imposição legal”.
Esta definição demonstra que, para que haja a efetiva responsabilidade, é necessária a coexistência de três requisitos: a culpa do agente, o dano e o nexo causal entre a culpa do agente e o dano, o que está comprovado no caso em discussão.
Sobre a fixação do quantum referente ao dano moral não existem parâmetros legais, devendo levar-se em conta, na estipulação do montante reparatório, as circunstâncias particulares do caso, as posses do causador do dano, a situação pessoal da vítima, a intensidade da culpa e a gravidade da lesão, evitando assim que se converta em fonte de enriquecimento ilícito, ou se torne expressiva.
Ou seja, será, sempre, fixado pelo juiz para abrandar o sofrimento anímico ou psíquico da vítima, decorrente da lesão ou trauma a ela infligido, com o devido cuidado para não lhe enriquecer sem causa, nem servir de estímulo à recidiva do ofensor, tudo devendo ser feito para que também represente papel pedagógico e reprimenda indelével a quem cometeu o desatino.
Nesse sentido:

“ O valor da indenização por dano moral sujeita-se ao controle do Superior Tribunal de Justiça, sendo certo que a indenização a esse título deve ser fixada em termos razoáveis, não se justificando que a reparação venha a constituir-se em enriquecimento indevido, com manifestos abusos e exageros, devendo o arbitramento operar com moderação, proporcionalmente ao grau de culpa e ao porte econômico das partes, orientando-se o juiz pelos critérios sugeridos pela doutrina e pela jurisprudência, com razoabilidade, valendo-se de sua experiência e do bom senso, atento à realidade da vida e às peculiaridades de cada caso. Ademais, deve procurar desestimular o ofensor a repetir o ato.” (STJ, Quarta Turma, RESP 24727/SE, Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJU 05/06/2000, p 174).

Quanto ao pedido de dano material no valor de R$ 16.400,00 (dezesseis mil e quatrocentos reais), existente.
O Autor, alega que em razão do atraso da obra teve que locar um imóvel residencial para sua moradia e da sua família, juntando o contrato de locação às fls. 34-36, comprovando, portanto, o dano sofrido.

3. CONCLUSÃO
Nestas condições e em face do exposto, com fulcro no artigo 269, inciso I do CPC, JULGO PROCEDENTES os pedidos do Autor, ao tempo que declaro rescindidos os contratos de promessa de compra e venda em questão, por inadimplemento no cumprimento do prazo de entrega do imóvel objeto da presente demanda, integrante do empreendimento “Marina Riverside Village”.
Condeno o 1º, 2º e 5º Réus a devolver ao Autor, o valor de R$ 143.053,00 (cento e quarenta e três mil e cinquenta e três reais), referente as parcelas contratuais adimplidas, acrescidos dos encargos estabelecidos na cláusula contratual 11 (fl. 19) (atualização monetária pelo INCC, juros de 1% ao mês, multa de 2% ao mês e devolução de todos os encargos cobrados indevidamente), mediante o levantamento das parcelas pagas, conforme restou provado nos autos, atualizado a partir da data de pagamento de cada parcela de uma só vez. Condeno-os, ainda, no pagamento de indenização por danos morais este no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) para o Autor, corrigido, a partir desta data (Súmula 362 do STJ), acrescida de juros de mora de 6% (seis pct.) ao ano, a partir da data do evento danoso – data da assinatura do primeiro contrato, ou seja, 25/02/2002. Aao pagamento de indenização por dano material este no valor de R$ 16.400,00 (dezesseis mil e quatrocentos reais), referente a locação do imóvel residencial. Todas as condenações atualizadas monetariamente pelo INPC a contar desta data (Súmula 362 do STJ), acrescido o valor dos de juros de mora desde o evento danoso (Súmula 54 do STJ) e o dano material, a contar da citação.
Por último, condeno o 1º, 2º e 5º Réus no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 20% (vinte por cento) do valor da condenação atualizada, levando-se em conta do grau de zelo do profissional, o tempo exigido para o seu serviço e a complexidade da causa, nos termos do artigo 20 § 3º do CPC.
Com relação a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam do 2º e 4º Réu, acolho, determinando a exclusão do pólo passivo desta ação da BMC EMPREENDIMENTOS LTDA e de GILSON AMADO MORAES, por serem partes ilegítima ad causam e julgo, quanto a eles, extinto o processo, nos termos do art. 267, IV, do CPC.
Decorrido o prazo legal sem que tenha sido interposto o recurso cabível, certifique-se e arquive-se, com baixa na Distribuição. P.R.I.

Fonte: DJE BA
Mais: www.direitolegal.org

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