A locação para fins comerciais em shopping centers no atual cenário econômico

 
A locação comercial, inclusive aquela específica para Shopping Centers, lojas de rua ou até empreendimentos como outlets é regulada pela Lei de Locação Urbana, Lei nº 8.245, de 1991.

Com o atual cenário econômico e a redução que se tem verificado no consumo e no número de lançamentos de novos empreendimentos, há uma preocupação geral de um lado para que lojistas permaneçam com lojas em funcionamento e vendendo e de outro para que não haja uma desocupação deixando os empreendimentos com espaços vagos.

A saída que se tem encontrado tem sido a negociação entre lojistas e empreendimentos, de modo a se achar um ponto de equilíbrio em que nenhuma das partes sofre prejuízo ainda maior.

Mas e quando a negociação não avança?

Em termos gerais, nesse tipo de contrato de locação consta cláusula de estipulação de multa em caso de devolução antecipada do espaço locado, o que significa que a loja até pode ser “devolvida” pagando-se a multa estipulada. Lembre-se que é disposição legal que a multa deve ser sempre proporcional ao tempo restante de contrato.

Quando esta cláusula não existir e se não houver nenhuma outra cláusula de isenção de multa, esta deve ser fixada judicialmente caso não haja consenso entre as partes.

Por outro lado, há ainda uma outra opção, bem mais restrita, de se tentar o reequilíbrio do contrato mediante o ajuizamento de ação judicial, visando adequar o preço da locação à situação econômica de cada parte. Como mencionado, trata-se de uma situação bem mais restrita que demandará longo trâmite judicial e não terá efeitos imediatos.

Lembrando que o locatário tem o direito de renovar o contrato judicialmente o contrato de locação (ação renovatória), desde que verificados os requisitos previstos em lei, sendo que o valor da nova locação será definido pelo juiz com base em avaliação pericial.

Ao empreendedor/locador só é possível retomar o imóvel ao final do contrato, desde que não renovado por renovatória, exceto se houver o descumprimento de alguma cláusula contratual que enseje justo motivo para rescisão e despejo. Dentre os casos de descumprimento está o não pagamento do aluguel e acessórios, dentre eles os fundos de promoção, despesas comuns, e contas de consumo.

O cálculo de valores deste tipo de locação, por vezes, é complexo e envolve a fixação de um valor mínimo mensal e um valor percentual fixado sobre as vendas da loja, que o próprio lojista deve informar ao empreendimento. Há casos em que há auditorias internas para que se confira a exatidão dos valores informados.

Nesse sentido, no momento turbulento da economia que enfrentamos no qual todos poderão ser afetados, a melhor forma de solução de qualquer divergência em contratos de locação entre lojistas e empreendimentos é a negociação, com mediação se preciso for, de modo a evitar longas discussões judiciais acerca de assuntos que podem estremecer a relação entre as partes e gerar ainda mais prejuízo a todos os envolvidos.

· Franco Mauro Russo Brugioni é especialista em Direito Civil e sócio do Raeffray Brugioni Advogados