Nova lei facilita a retomada do imóvel de inadimplentes

Publicado por: redação
22/04/2015 02:34 AM
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* Por Pedro Ricardo Serpa

A Lei 13097/2015, publicada no dia 19 de janeiro deste ano, trouxe inovações legislativas relevantes para o mercado imobiliário. Entre essas, têm recebido destaque na mídia algumas que já haviam sido anteriormente contempladas, ainda que em linhas gerais, na Medida Provisória 656/2014. Há, contudo, uma inovação trazida na nova Lei que merece ser observada com atenção pelo mercado imobiliário, especialmente pelo potencial que tal alteração legislativa tem de emprestar soluções mais ágeis àquele que tem se mostrado um dos grandes “gargalos” do mercado: a retomada e a recolocação à venda de imóveis que tenham sido previamente alienados a adquirentes inadimplentes.
Trata-se justamente do artigo 62 da nova Lei, o qual modifica a redação do artigo 1º do Decreto Lei 745/1969 para dispor o seguinte:
“Art. 1º Nos contratos a que se refere o artigo 22 do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação. Parágrafo único: Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.”
Muito embora a redação emprestada pela nova Lei ao caput do artigo 1º traga importante adequação do ponto de vista doutrinário (em especial por conta da adoção da expressão “o inadimplemento absoluto do compromissário comprador só se caracterizará se, interpelado... deixar de purgar a mora”, a qual vem a corrigir um equívoco redacional do Decreto Lei 745/1969, do qual se depreendia que era a própria constituição em mora do compromissário comprador que dependia de prévia interpelação judicial, e não a conversão dessa mora preexistente em inadimplemento absoluto), parece-nos que a modificação mais significativa é justamente aquela contemplada no parágrafo único do referido artigo.
Com a nova redação do parágrafo único, passa-se a permitir a extinção “de pleno direito” (isto é, sem a necessidade de que intervenção judicial) dos contratos de compromisso de venda e compra em caso de inadimplemento do compromissário comprador. Para tanto, basta que o contrato preveja a chamada “cláusula resolutiva expressa” (dispositivo contratual que estabelece que o negócio será extinto em caso de descumprimento das obrigações) e que o comprador, já em atraso com suas obrigações, não efetue o pagamento integral de todas as verbas em aberto, acrescidas dos juros e multas previstos em Lei e no contrato, dentro do prazo de quinze dias contados do recebimento de notificação judicial ou extrajudicial que lhe seja remetida pelo vendedor.
Tal alteração legislativa vem com o intuito de superar a orientação que, em razão da redação original do artigo 1º do Decreto Lei 745/1969, acabou por se firmar nos Tribunais brasileiros, no sentido de reputar necessário que o vendedor recorra ao Poder Judiciário para que se reconheça a extinção dos contratos de compromisso de venda e compra, mesmo nos casos de atraso de pagamento por parte do comprador. Ou seja, no cenário atual, para que o comprador possa retomar o imóvel e recolocá-lo à venda, exige-se dele o ajuizamento de medida judicial que, muitas das vezes, mostra-se custosa e morosa.
A solução desse “gargalo” parece ter sido justamente o “norte” do artigo 62 da Lei 13097/2015, o qual se enquadra num contexto de desjudicialização e desburocratização que visa a atender às exigências de celeridade do mercado imobiliário, permitindo a retomada e recolocação do imóvel à venda de maneira ágil e menos dispendiosa, sem a necessidade de recurso ao Poder Judiciário.

(*) Pedro Ricardo Serpa é graduado, mestre e doutorando em Direito Civil pela Universidade de São Paulo. Atua como coordenador do departamento de contencioso imobiliário no escritório Bicalho e Mollica Advogados e é professor do curso de pós-graduação lato sensu em Direito Imobiliário da Fundação Getúlio Vargas.

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