Bancos são proibidos de fazer Leilão Extrajudicial de imóvel quando mutuário procura Justiça
BANCOS SÃO PROIBIDOS DE FAZER LEILÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL QUANDO MUTUÁRIO PROCURA JUSTIÇA
Os mutuários do SFH de todos os bancos têm um problema em comum: a capitalização de juros em seus contratos. Além deste, podem haver outras ilegalidades como aumento da prestação em descompasso com sua renda ou a imposição da contratação de uma seguradora do próprio banco, a chamada venda casada.
Quando a pessoa pactua um financiamento do Sistema Financeiro da Habitação, caso venha a ficar inadimplente por mais de 3 (três) parcelas, pode ter o imóvel executado para pagamento da dívida. Por esta forma de execução, o banco notifica o mutuário à pagar a dívida em 20 dias e caso não atenda esta notificação, o banco já procede o leilão extrajudicial do bem, baseado no DL 70/66. Não há chance de defesa para o mutuário, e aí reside a ilegalidade.
Ocorre que os bancos vêm lançando mão desta forma de leilão, mesmo quando o mutuário está questionando o contrato na Justiça, e até mesmo quando está fazendo o pagamento das parcelas através de depósito judicial.
O STJ – Superior Tribunal de Justiça, no julgamento de um Recurso Repetitivo (Resp 1.067.237 – SP), firmou a posição de que: “Em se tratando de contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei nº 70/66, enquanto perdurar a demanda, poderá ser suspensa, uma vez preenchidos os requisitos para a concessão da tutela cautelar, independentemente de caução ou do depósito de valores incontroversos, desde que: a) exista discussão judicial contestando a existência integral ou parcial do débito; b) essa discussão esteja fundamentada em jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça ou do Supremo Tribunal Federal (fumus boni iuris).”
Assim, como o mesmo STJ havia decidido no julgamento de outros recursos repetitivos que é proibido capitalizar juros no SFH, bem como é proibida a venda casada de seguros, os mutuários que estiverem discutindo estas situações em ações revisionais na Justiça, não poderão ter o imóvel levado à leilão.
O Tribunal Regional Federal da 1ª Região, que abrange os todos os Estados da Região Norte, a maioria do Centro-Oeste, Distrito Federal, Bahia e Minas Gerais, também tem determinado a suspensão de leilões dos mutuários.
O mutuário Eduardo Lima, de Brasília, estava com o imóvel sendo levado à leilão pela CEF em julho de 2010, quando ele já completa 7 anos de processo judicial de revisão do contrato. Em decisão proferida em Agravo de Instrumento, o Relator Juiz Federal Evaldo de Oliveira Fernandes Filho determinou à CEF e EMGEA que “se abstenham de praticar atos de constrição e/ou de restrição de crédito contra o agravante até a prolação de sentença”.
Em outro processo, a mutuário Ines Laudares, também de Brasília, estava vendo o seu imóvel ser levado à leilão, quando ela já discute o contrato em Juízo, por conta do alto valor apresentado de saldo devedor residual ao fim do contrato. Em decisão do Desembargador Federal Daniel Paes Ribeiro, foi reconhecido que: “Com efeito, os agravantes que pagaram pela última prestação do contrato quitado a importância de R$ 960,06 (novecentos e sessenta reais e seis centavos - fls. 135), pagarão pela primeira prestação do contrato prorrogado a quantia de R$ 3.521,86 (três mil, quinhentos e vinte e um reais e oitenta e seis centavos - fls. 144), valor demasiadamente excessivo se cotejado com o anterior, o que, possivelmente, podem conduzi-los à inadimplência. Diante deste contexto, vultosa a diferença de valores das prestações, e considerando, ainda, a pontualidade dos agravantes no pagamento das prestações do imóvel por quase quinze anos, tenho que a pretendida tutela deve ser deferida, em observância ao magistério jurisprudencial deste Tribunal que permite o depósito das prestações pelo valor tido por devido pelo mutuário, tanto mais quando, no caso, tal valor não se afigura irrisório. Firme nessa orientação, antecipo a tutela recursal requerida, para autorizar o depósito das prestações relativas ao refinanciamento do saldo devedor, no valor sugerido pela agravante (R$ 2.001,61), suspendendo-se, por conseguinte, todas as ações atinentes à cobrança extrajudicial do débito em questão.”
Para o presidente do IBEDEC, José Geraldo Tardin, “a decisão é de grande importância para os mutuários do SFH e estima-se que todos os meses pelo menos 5.000 leilões estejam sendo realizados todos os meses por esta modalidade, sendo que este posicionamento do STJ e do TRF 1ª Região pode frear o abuso dos bancos”.
O importante frisa Tardin, “é que o mutuário que encontre dificuldades em pagar a prestação, seja por ter perdido o emprego, seja por ter perdido renda ou mesmo por discordar da forma de reajuste das prestações ou do saldo devedor, procure imediatamente uma ação judicial para questionar estes problemas. Com a ação na Justiça, o mutuário pode pagar a prestação via depósito judicial e assim evitar que o imóvel vá a leilão”.
“A Justiça só não socorre os que dormem”, finalizou Tardin.
Maiores informações: José Geraldo Tardin, Presidente do IBEDEC, pelos fones (61) 3345-2492 e 9994-0518.
BANCOS SÃO PROIBIDOS DE FAZER LEILÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL QUANDO MUTUÁRIO PROCURA JUSTIÇA
Os mutuários do SFH de todos os bancos têm um problema em comum: a capitalização de juros em seus contratos. Além deste, podem haver outras ilegalidades como aumento da prestação em descompasso com sua renda ou a imposição da contratação de uma seguradora do próprio banco, a chamada venda casada.
Quando a pessoa pactua um financiamento do Sistema Financeiro da Habitação, caso venha a ficar inadimplente por mais de 3 (três) parcelas, pode ter o imóvel executado para pagamento da dívida. Por esta forma de execução, o banco notifica o mutuário à pagar a dívida em 20 dias e caso não atenda esta notificação, o banco já procede o leilão extrajudicial do bem, baseado no DL 70/66. Não há chance de defesa para o mutuário, e aí reside a ilegalidade.
Ocorre que os bancos vêm lançando mão desta forma de leilão, mesmo quando o mutuário está questionando o contrato na Justiça, e até mesmo quando está fazendo o pagamento das parcelas através de depósito judicial.
O STJ – Superior Tribunal de Justiça, no julgamento de um Recurso Repetitivo (Resp 1.067.237 – SP), firmou a posição de que: “Em se tratando de contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei nº 70/66, enquanto perdurar a demanda, poderá ser suspensa, uma vez preenchidos os requisitos para a concessão da tutela cautelar, independentemente de caução ou do depósito de valores incontroversos, desde que: a) exista discussão judicial contestando a existência integral ou parcial do débito; b) essa discussão esteja fundamentada em jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça ou do Supremo Tribunal Federal (fumus boni iuris).”
Assim, como o mesmo STJ havia decidido no julgamento de outros recursos repetitivos que é proibido capitalizar juros no SFH, bem como é proibida a venda casada de seguros, os mutuários que estiverem discutindo estas situações em ações revisionais na Justiça, não poderão ter o imóvel levado à leilão.
O Tribunal Regional Federal da 1ª Região, que abrange os todos os Estados da Região Norte, a maioria do Centro-Oeste, Distrito Federal, Bahia e Minas Gerais, também tem determinado a suspensão de leilões dos mutuários.
O mutuário Eduardo Lima, de Brasília, estava com o imóvel sendo levado à leilão pela CEF em julho de 2010, quando ele já completa 7 anos de processo judicial de revisão do contrato. Em decisão proferida em Agravo de Instrumento, o Relator Juiz Federal Evaldo de Oliveira Fernandes Filho determinou à CEF e EMGEA que “se abstenham de praticar atos de constrição e/ou de restrição de crédito contra o agravante até a prolação de sentença”.
Em outro processo, a mutuário Ines Laudares, também de Brasília, estava vendo o seu imóvel ser levado à leilão, quando ela já discute o contrato em Juízo, por conta do alto valor apresentado de saldo devedor residual ao fim do contrato. Em decisão do Desembargador Federal Daniel Paes Ribeiro, foi reconhecido que: “Com efeito, os agravantes que pagaram pela última prestação do contrato quitado a importância de R$ 960,06 (novecentos e sessenta reais e seis centavos - fls. 135), pagarão pela primeira prestação do contrato prorrogado a quantia de R$ 3.521,86 (três mil, quinhentos e vinte e um reais e oitenta e seis centavos - fls. 144), valor demasiadamente excessivo se cotejado com o anterior, o que, possivelmente, podem conduzi-los à inadimplência. Diante deste contexto, vultosa a diferença de valores das prestações, e considerando, ainda, a pontualidade dos agravantes no pagamento das prestações do imóvel por quase quinze anos, tenho que a pretendida tutela deve ser deferida, em observância ao magistério jurisprudencial deste Tribunal que permite o depósito das prestações pelo valor tido por devido pelo mutuário, tanto mais quando, no caso, tal valor não se afigura irrisório. Firme nessa orientação, antecipo a tutela recursal requerida, para autorizar o depósito das prestações relativas ao refinanciamento do saldo devedor, no valor sugerido pela agravante (R$ 2.001,61), suspendendo-se, por conseguinte, todas as ações atinentes à cobrança extrajudicial do débito em questão.”
Para o presidente do IBEDEC, José Geraldo Tardin, “a decisão é de grande importância para os mutuários do SFH e estima-se que todos os meses pelo menos 5.000 leilões estejam sendo realizados todos os meses por esta modalidade, sendo que este posicionamento do STJ e do TRF 1ª Região pode frear o abuso dos bancos”.
O importante frisa Tardin, “é que o mutuário que encontre dificuldades em pagar a prestação, seja por ter perdido o emprego, seja por ter perdido renda ou mesmo por discordar da forma de reajuste das prestações ou do saldo devedor, procure imediatamente uma ação judicial para questionar estes problemas. Com a ação na Justiça, o mutuário pode pagar a prestação via depósito judicial e assim evitar que o imóvel vá a leilão”.
“A Justiça só não socorre os que dormem”, finalizou Tardin.
Maiores informações: José Geraldo Tardin, Presidente do IBEDEC, pelos fones (61) 3345-2492 e 9994-0518.
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