Atrasos na entrega do imóvel e o alcance do dano moral

* Ricardo Trotta

São cada vez mais frequentes os casos de atraso na entrega de imóvel e isso tem motivado os consumidores a pleitearem na Justiça pedido de danos morais contra as incorporadoras e construtoras. Para que o pedido seja acatado pelo juízes, o sofrimento psicológico do comprador do imóvel tem que ultrapassar a barreira do mero dissabor, a ponto de causar nele um desequilíbrio emocional. O simples descumprimento do contrato por parte da vendedora não é o suficiente para gerar indenização. Sendo assim, a indenização por danos morais depende da peculiaridade de cada caso.

O Superior Tribunal de Justiça, em decisão recente, confirmou a decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro ao condenar uma construtora a pagar 18 mil reais a um consumidor que esperou mais de 10 anos pelo imóvel. A justificativa foi a de que o longo atraso fugiu da normalidade, prolongando o sofrimento do consumidor por uma década.

A jurisprudência carioca enfrentou outro caso, onde condenou uma construtora a pagar 20 mil reais por danos morais em razão do não cumprimento de um contrato firmado. Um casal esperava pela entrega da casa que haviam comprado no prazo de 23 meses, mas a empresa imobiliária não concluiu a obra a tempo.

Outro exemplo onde o atraso na entrega do bem foi mais do que um simples aborrecimento, aconteceu em Ribeirão Preto. O consumidor desistiu do primeiro imóvel contratado e adquiriu outro que também não foi entregue no prazo ajustado. Por ter suportado o atraso duas vezes, ganhou 50 mil reais. O juiz asseverou que o dano moral tem que ter o caráter punitivo e repressor, a fim de que o fato não se repita com outro consumidor.

Situação diversa é a do comprador que não quer esperar o imóvel por muito tempo e decide promover uma ação judicial para rescindir o contrato. A Justiça tem decidido que a vendedora do imóvel, sendo culpada pelo atraso, deve devolver todas as parcelas pagas, de uma vez só, ficando, porém, isenta do pagamento de danos morais, na medida em que o desconforto sofrido pelo comprador não foi longo a ponto de atingir a órbita do dano moral.

Fora do alcance dos danos morais, há também situações onde o comprador não deseja o rompimento do contrato, mas em razão do atraso na entrega do bem, se vê obrigado a locar outro imóvel. A resposta da Justiça é a de que vendedora deve pagar os alugueis e condomínios despedidos pelo comprador durante o período do atraso.

A construtora não pode ser responsabilizada pela demora se esta decorreu, exclusivamente, em razão de modificações feitas pelo próprio adquirente no projeto do imóvel.

* Especialista em direito imobiliário. Sócio de Ricardo Trotta Advogados Associados