CONDOMÍNIO: O ARREMATANTE E A TAXA CONDOMINIAL
Quando o condômino deixa de pagar as taxas condominiais, é cobrado primeiramente pela administradora e, se não efetuar o pagamento, ela envia documentação para que o advogado distribua a ação judicial de cobrança.
Caso não pague, o imóvel, no final do processo, será levado à praça pública e, dependendo do valor da dívida, será arrematado ou adjudicado pelo condomínio, ou arrematado por terceiros.
É importante lembrar que a dívida de taxas condominiais recai sempre sobre o imóvel. Assim, não importa se ele é vendido durante o transcurso da ação judicial ou se é arrematado em ação movida por terceiros. Estes é que, ao adquirirem a unidade, passam a ser os devedores.
Ao ser a unidade arrematada, é expedida pelo cartório da Vara onde tramitou o processo, a Carta de Arrematação, que será levada pelo adquirente para o registro de imóveis, a fim de oficializar a transferência. E também, se o imóvel estiver ocupado, deverá o arrematante promover a imissão de posse.
Até que o arrematante tenha a posse do imóvel e a carta de arrematação seja registrada, há um hiato de tempo, durante o qual vão se vencendo outras taxas condominiais. E a dúvida, principalmente da administradora e do síndico, é de quem cobrar esse período.
Esta questão foi abordada pela Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da Terceira Região, em que figurou como relator o desembargador federal Luiz Stefanini, na apelação civil nº 948330, publicada no dia 04 de março de 2008, que assim entendeu: “É pacífico o entendimento jurisprudencial e doutrinário no sentido de que, tratando-se as despesas condominiais de obrigação “propter rem” (que recai sobre a coisa), responde o adquirente, mesmo no caso de arrematação, pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel, ainda que vencidas antes da alienação e que não esteja o arrematante na posse do bem”.
Assim, diante dessa decisão, não resta dúvida alguma a respeito de quem cobrar as taxas condominiais. Independentemente da expedição da Carta de Arrematação e seu conseqüente registro, independentemente do arrematante ter tomado posse do imóvel, a administradora do condomínio, assim que tomar conhecimento da arrematação, deve cobrar do arrematante as taxas não incluídas na ação de cobrança que propôs contra o condômino inadimplente.
O artigo 1.345 do Novo Código Civil é expresso: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.
Fonte:
Daphnis Citti de Lauro, advogado, é autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas” e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária (e-mail: dclauro@aasp.org.br e www.dclauro.com.br)
Quando o condômino deixa de pagar as taxas condominiais, é cobrado primeiramente pela administradora e, se não efetuar o pagamento, ela envia documentação para que o advogado distribua a ação judicial de cobrança.
Caso não pague, o imóvel, no final do processo, será levado à praça pública e, dependendo do valor da dívida, será arrematado ou adjudicado pelo condomínio, ou arrematado por terceiros.
É importante lembrar que a dívida de taxas condominiais recai sempre sobre o imóvel. Assim, não importa se ele é vendido durante o transcurso da ação judicial ou se é arrematado em ação movida por terceiros. Estes é que, ao adquirirem a unidade, passam a ser os devedores.
Ao ser a unidade arrematada, é expedida pelo cartório da Vara onde tramitou o processo, a Carta de Arrematação, que será levada pelo adquirente para o registro de imóveis, a fim de oficializar a transferência. E também, se o imóvel estiver ocupado, deverá o arrematante promover a imissão de posse.
Até que o arrematante tenha a posse do imóvel e a carta de arrematação seja registrada, há um hiato de tempo, durante o qual vão se vencendo outras taxas condominiais. E a dúvida, principalmente da administradora e do síndico, é de quem cobrar esse período.
Esta questão foi abordada pela Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da Terceira Região, em que figurou como relator o desembargador federal Luiz Stefanini, na apelação civil nº 948330, publicada no dia 04 de março de 2008, que assim entendeu: “É pacífico o entendimento jurisprudencial e doutrinário no sentido de que, tratando-se as despesas condominiais de obrigação “propter rem” (que recai sobre a coisa), responde o adquirente, mesmo no caso de arrematação, pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel, ainda que vencidas antes da alienação e que não esteja o arrematante na posse do bem”.
Assim, diante dessa decisão, não resta dúvida alguma a respeito de quem cobrar as taxas condominiais. Independentemente da expedição da Carta de Arrematação e seu conseqüente registro, independentemente do arrematante ter tomado posse do imóvel, a administradora do condomínio, assim que tomar conhecimento da arrematação, deve cobrar do arrematante as taxas não incluídas na ação de cobrança que propôs contra o condômino inadimplente.
O artigo 1.345 do Novo Código Civil é expresso: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.
Fonte:
Daphnis Citti de Lauro, advogado, é autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas” e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária (e-mail: dclauro@aasp.org.br e www.dclauro.com.br)