Protesto de taxas condominais e a necessiade de assembléia geral

*Por Daphnis Citti de Lauro

Muitos síndicos têm convocado assembléias gerais para discussão e aprovação do protesto de boletos bancários de taxas condominiais.

A significar que os síndicos acreditam que só podem mandar os boletos de condomínio para protesto, se as assembléias os autorizarem.

A lei nº 13.160, que passou a vigorar no dia 21 de julho de 2008 e alterou a de nº 11.331 de 2002, obriga os tabelionatos de protesto de títulos a recepcionarem, para protesto comum, dentre outros créditos, o crédito do condomínio, decorrente das cotas de rateio de despesas e da aplicação de multas, na forma da lei ou convenção de condomínio, devidas pelo condômino ou possuidor da unidade.

Sob o ângulo cartorário, não se tem notícia de exigência de ata de assembléia geral aprovando o envio dos boletos a protesto.

De outro lado, o Código Civil diz que é da competência do síndico “cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas.” (artigo 1.348, inciso VII).

Também não determina a forma da cobrança. Ao contrário, dá-lhe poderes para, em juízo ou fora dele, representar ativamente o condomínio, praticando “os atos necessários à defesa dos interesses comuns”.

Assim é forçoso concluir que não há a menor necessidade de prévia aprovação em assembléia geral, para que o síndico envie a protesto os boletos de taxas condominiais. É um procedimento desnecessário.

A eficácia do envio de boletos de taxas condominiais a protesto é louvada por várias entidades, que atribuem ao advento da lei nº 13.160/2008, o decréscimo das ações judiciais de cobrança.

Segundo dados do Secovi-SP, em setembro de 2011 foram ajuizadas 1.004 ações de cobrança de condomínio, contra 877 de agosto, tendo havido, portanto, de um mês para o outro, aumento de 14,48%.

Mas, segundo o próprio Secovi-SP., comparando-se o mês de setembro de 2010, em que foram ajuizadas 1.415 ações, a setembro de 2011, houve queda de 29%.

Convém lembrar que, por não estar elencado o boleto de despesas de condomínio, no rol dos títulos executivos extrajudiciais, artigo 585 do Código de Processo Civil, não é possível executar judicialmente o condômino inadimplente, com base nele.

Assim, se o boleto não for pago pelo condômino ou a ele equiparado, o protesto será efetivado. Posteriormente, o condomínio retirará o documento protestado e somente poderá, com ele, instruir a petição inicial de ação de cobrança, que seguirá o procedimento adequado, mas que não será, certamente, a execução.

A conclusão é que, se o condômino paga o boleto para evitar o protesto, ótimo. Se não paga, perdeu-se tempo.

Outro fator é que o protesto penaliza o condômino que eventualmente fica inadimplente, por motivo temporário de dificuldade financeira, como por exemplo a perda de emprego ou problema de saúde. Porque aquele é inadimplente crônico, que sempre está devendo para o condomínio, e tem ou já teve várias ações de cobrança contra si, pouco se importará com o protesto, ou com mais um protesto.

Por estas razões nossa posição é a de não utilização do protesto de boleto de taxa condominial e, em seu lugar, a pronta distribuição judicial da ação de cobrança, logo depois de carta de cobrança não atendida.

Normalmente, quando o condômino não paga a taxa condominial, a administradora envia carta de cobrança. Se não tem retorno, passa a cobrança para o jurídico, que também cobra, normalmente através de carta com Aviso de Recebimento (AR). Se mesmo assim, o devedor não entra em contato, não há porque esperar. O ideal é propor ação de cobrança de taxas condominiais logo em seguida, lembrando que o acordo pode ser feito em juízo, a qualquer tempo.

Daphnis Citti de Lauro, advogado, é autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas” e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária