Bolha imobiliária: esse mal está chegando ao Brasil?

Thomaz Assumpção*

Os altos valores praticados no mercado imobiliário nacional já estão beirando o impraticável. E tendem a aumentar ainda mais até o fim de 2011. Segundo o índice FipeZap, uma parceria entre a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas e o site Zap Imóveis, o valor do metro quadrado em São Paulo subiu 79% nos últimos três anos.

Parece inacreditável mas, na capital paulista, mesmo com lançamentos pipocando por todos os lados, o valor imóveis novos cresce vertiginosamente a cada ano. O preço do metro quadrado de área útil praticado em 2006 era de R$ 2.846, valor 32% menor que o projetado para 2011, R$ 5.103.

A alta nos preços é fruto do momento de prosperidade econômica nacional. O crescimento da renda, do emprego e do crédito descortinou o sonho da casa própria para uma nova parcela da população. De olho nesses novos consumidores, as grandes construtoras nacionais querem garantir terrenos para continuar lançando empreendimentos. E muitas têm dinheiro em caixa para esse fim em função de recente abertura de capital na Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa). O número de lançamentos cresce e, com a disputa, terrenos bem localizados se valorizam de forma rápida. O preço final também sobe.

Mas tudo que sobe tem que descer. Os valores altos causados pela procura começam a inviabilizar boa parte da demanda, já que boa parte dela depende de financiamento. A grande preocupação do mercado é quando essa situação vai se estabilizar.

Pelo menos a situação por que passa o país não tem as características da bolha imobiliária que aconteceu nos Estados Unidos. Por aqui, o aquecimento do mercado imobiliário deve-se à demanda e ao financiamento, enquanto apenas o segundo fator era relevante por lá, o que levou a dívidas que não puderam ser pagas. É normal que nesse momento de prosperidade econômica a população se endivide um pouco mais, mas o brasileiro ainda tem poucas dívidas: de 8 a 10% do PIB, contra os 68% registrados dentre o povo americano no meio da bolha. E a taxa de desemprego é baixa no país, o que garante o pagamento dessas dívidas.

O que acontece no cenário local é que a subida astronômica nos preços não se sustenta por muito mais tempo, já que os valores altos causados pela procura começam a inviabilizar a demanda que depende de financiamento. Com a queda na velocidade de venda, as construtoras e incorporadoras contam com menos dinheiro para investir e a taxa interna de retorno cai. Os investidores, responsáveis por boa parte das vendas nos lançamentos, começam a se afastar. E o estoque de unidades aumenta.

Fora do Brasil isso já acontece. O mercado imobiliário internacional deverá continuar a derrapar em 2011, ainda que melhoras sutis aconteçam. Nos Estados Unidos, o valor das casas deve cair 2%, metade dos 4% registrados no ano passado. Já no Reino Unido a previsão de valorização é de 3%, valor ainda abaixo do pico de 2007.

Se as coisas continuarem assim, esse será nosso futuro: tudo indica que a oferta e a demanda por imóveis novos devem se equilibrar a partir de meados de 2012.

* Thomaz Assumpção é diretor da Urban Systems, empresa especializada em análise de dados demográficos em mapas digitais para dimensionamento de tendências em mercados e cidades