Número de ações de cobrança de condomínio continua em alta
29/04/2010
“Além de ser um enorme retrocesso, o acordo é contrário aos entendimentos dos Tribunais de todo o país”, avalia especialista em direito imobiliário, Marcelo Tapai
São Paulo, outubro de 2011 - O Ministério Público de São Paulo, por meio da Promotoria de Justiça do Consumidor, e o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (SECOVI-SP) firmaram um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) para que as empresas incorporadoras sejam orientadas a incluir nos contratos de venda de imóveis na planta cláusulas sobre o prazo de tolerância para a entrega das obras.
Os contratos deverão conter cláusulas penais para o caso de atraso superior ao prazo de tolerância, que será de até 180 dias. Nesse caso, a empresa pagará 2% do valor até então pago pelo consumidor. A incorporadora também sofrerá multa de 0,5% ao mês do valor já pago pelo consumidor a partir do final do prazo de tolerância. O dinheiro deve ser devolvido na forma de desconto em até 90 dias após recebimento das chaves ou assinatura da escritura definitiva de venda e compra.
De acordo com Marcelo Tapai, especialista em Direito Imobiliário, sócio do escritório Tapai Advogados, em síntese, a proposta é muito boa, mas para as empresas, já o consumidor sairá mais uma vez perdendo.
“No nosso entendimento, esse acordo é um desastre e um enorme retrocesso para o consumidor, além de ser contrário aos entendimentos dos Tribunais de todo o país, incluindo o STJ e ao próprio posicionamento que vinha sendo adotado pelo próprio Ministério Público de SP”, afirma Tapai.
Isso porque, segundo o acordo, as construtoras estipulariam em contrato uma multa única de 2% mais 0,5% por mês de atraso, calculada sobre o valor pago pelo consumidor e não sobre o valor do imóvel que ele deixou de receber.
É importante frisar que no caso de imóveis comprados na planta, o consumidor paga uma pequena parte durante a construção, algo em torno de 20% ou 30% do valor do imóvel e o saldo normalmente é pago por meio de financiamento bancário depois de concluída a obra.
Um imóvel de R$ 200.000,00, por exemplo, no qual o consumidor pagou durante as obras R$ 50.000,00, a proposta é que ele receba uma multa única de R$ 1.000,00 mais R$ 250,00 por mês de atraso. “O valor é irrisório e chega ser ofensivo. Além disso, sobre o saldo a ser financiado, no exemplo dado, R$ 150.000,00, continua incidindo o INCC até a conclusão do empreendimento. Se pegar a média do acumulado desse índice dos últimos 12 meses, em torno de 0,7%, haverá um aumento mensal sobre o saldo devedor de R$ 1.050,00 mensais, e pior, a incidência do INCC dos meses seguintes será calculada sobre o valor acumulado”, avalia o advogado.
Ou seja, o consumidor recebe R$ 250,00 e paga R$ 1.050,00 de forma crescente por mês de atraso. “É absolutamente lesivo e contrário aos interesses e direitos do consumidor”, comenta Marcelo Tapai.
As decisões dos Tribunais de todo o país já tem fixado indenizações muito superiores, em torno de 0,8% do valor atualizado do imóvel, patamar esse já estabelecido pelo STJ, “o que certamente se mostra muito mais razoável para compensar as perdas sofridas pelo comprador”. Isso porque, se havia uma data marcada para a entrega e essa não ocorre, o consumidor está privado do uso ou exploração do imóvel, e enquanto a empresa retém a posse do imóvel, lhe deve um valor equivalente ao valor locativo.
Segundo Marcelo Tapai há outro ponto negativo deste acordo: “a multa, quase esmola, que seria paga pela empresa, somente seria devida a partir do sétimo mês de atraso, convalidando desta forma a ilegal e abusiva cláusula de tolerância de 180 dias”.
Também nesse ponto o Judiciário já vem afastando a validade de tal cláusula e computando o valor da indenização a partir da data primária para entrega constante no contrato. O próprio Ministério Público paulista é autor de 8 ações civis públicas contra construtoras, nas quais busca, justamente, invalidar as cláusula de tolerância.
“O que se percebe, na prática, é a legitimação do atraso, que já era uma questão séria e que pode piorar, pois a penalidade (ou falta de) para as construtoras é irrisória e não comprometerá seu caixa”, analisa Tapai, que para ele “entre contratar mais e elevar o custo de produção para cumprir o contrato ou pagar a indenização, certamente optarão pela segunda hipótese”. Isso sem contar os prejuízos morais e até mesmo materiais que os consumidores sofrem por conta dos atrasos.