5ª Turma Cível, do TJMS, decide que arrendamento sem contrato não é válido

Por unanimidade, a 5ª Turma Cível negou provimento à Apelação n° 2011.020618-7 interposta por M.C.F. contra a sentença proferida na 1ª Vara da Comarca de Miranda, que julgou procedente a ação de despejo proposta por H.C.F. e C.M.F., pais da apelante.

M.C.F. alega que, em janeiro de 2005, os apelados transferiram-lhe a posse direta do imóvel rural com 1.313 hectares, parte integrante de uma fazenda, localizada no município de Bodoquena, permanecendo os doadores apenas com a posse indireta e comprometendo-se em transmitir o domínio a M.C.F.

Sustenta ainda que na ocasião foi lhe dado o direito de explorar a terra e dar a destinação que quisesse, sendo garantido direito ao domínio sobre tal área, consubstanciado na garantia constitucional à herança, vez que a doação teve caráter de adiantamento de legítima.

Argumenta ainda que o contrato de arrendamento firmado posteriormente, em abril de 2005, não produz efeitos entre as partes, pois a cada donatário foi arrendada área na qual já encontravam-se na posse, além de contar com diversos vícios, vez que os requisitos legais não foram observados. Afirma que o arrendamento não pode se sobrepor a doação, pois quando foi realizada os apelados não detinham mais a posse da área.

Por fim, sustenta que o contrato de arrendamento foi celebrado em simulação inocente, com intuito apenas de atribuir-lhe autonomia fiscal e tributária enquanto não ficassem prontos os documentos necessários para registro da escritura pública de doação, motivo pelo qual deve ser declarada sua nulidade. A doação foi realizada por instrumento particular, pois expressava a vontade de ambas as partes.

O preço do arrendamento foi fixado em 70 bezerros machos, nelores, brancos, da melhor qualidade, pagos anualmente na Fazenda, no período de setembro a novembro. A apelante pede a nulidade da cláusula contratual, impondo-se ao arrendatário demonstrar o prejuízo que sofreria com o pagamento em produto.

Para o Des. Vladimir Abreu da Silva, relator do processo, existe uma duplicidade de contratos sobre a mesma área e o cerne da questão consiste em identificar qual deles é valido. Em seu voto, ele ressalta que o art. 541 combinado com o art. 108, do Código Civil, dispõe que a validade da doação de imóvel depende de sua exteriorização mediante instrumento público, o que não ocorreu no caso, sendo que foi celebrada mediante instrumento particular.

O relator explica: “O arrendamento agrário funciona como uma locação e, caso o indivíduo esteja inadimplente, confere-se aos arrendadores o direito de utilizar os meios judiciais para rescindir o contrato e retomar a posse do bem”.

Consta nos autos uma nota fiscal que comprova que a quantidade de bezerros entregues pela apelante ao apelado é insuficiente para saldar a renda convencionada, de onde presume-se ter efetuado apenas o adimplemento parcial do débito, o que é reforçado pela ausência de comprovante de quitação integral do débito.

O desembargador concluiu que, por respeitar os trâmites legais, o contrato de arrendamento se demonstra válido, sobrepondo-se ao de doação. “Considerando a validade do contrato de arrendamento, são válidas todas as suas cláusulas, inclusive aquela que fixou pena de multa para o caso de inadimplemento e rescisão do contrato e como a ação de consignação em pagamento encontra-se em trâmite perante o juízo da 1ª Vara da Comarca de Miranda, onde se discute o débito referente à renda proveniente do contrato de arrendamento objeto dos presentes autos, qualquer insurgência acerca da purgação da mora ou sua interrupção devem ser analisados naquela demanda”.