Comissão: quando é considerada devida ao corretor de imóveis?

 

Com o relevante aumento de ofertas de imóveis em todo o Brasil, cada vez mais pessoas têm procurado cursos para formação de corretores de imóveis. Consoante denominação atribuída pelo Código Civil Brasileiro, no artigo 722, corretor é aquela pessoa que não ligada à outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

 

O que precisa ser posto em voga primeiramente, é que com base no artigo supramencionado, a atividade realizada não se trata de prestação de serviço e por esta razão, o valor recebido pelo corretor não configura honorários, mas sim comissão.

 

Neste diapasão, como não se trata de prestação de serviços, conforme entendimento do Tribunal Superior do Trabalho, a competência para julgar e processar as ações de cobrança é da Justiça Estadual e não da Justiça do Trabalho.

 

A formação do contrato de corretagem depende de três etapas: aproximação das partes; fechamento do negócio; execução do contrato.

 

Concluído o negócio, o corretor fará jus à comissão estabelecida com base no contrato celebrado ou este sendo omisso, com base nos usos e costumes locais, conforme dispõe o artigo 724 do CCB.

 

Não obstante, o art. 725 do CCB, afirma que a comissão será devida ao corretor, uma vez que tenha alcançado o resultado previsto no contrato de mediação.

 

A dúvida que paira a mente de muitos corretores de imóveis e seus clientes é acerca do exato momento a partir do qual surge a obrigação de pagar comissão.

 

A obrigação do corretor é de resultado e por este motivo, o corretor somente fará jus ao pagamento quando o resultado for alcançado. Contudo, existem situações que mesmo o negócio não obtendo o resultado final, o corretor de imóveis poderá ter sua comissão paga.

 

Alguns juízes entendem que a comissão somente é devida por ocasião do fechamento do negócio. Em que momento o contrato poderá ser considerado fechado?

 

Durante a aproximação das partes, não há direito à comissão, tampouco remuneração de qualquer natureza, salvo se houver disposição contrária no contrato, tendo em vista que a mera aproximação das partes não resulta por si só em conclusão do negócio e faz parte do risco da atividade.

 

A minoria das jurisprudências são no sentido de que o negócio será considerado fechado com a assinatura da proposta, uma vez que nesse momento houve a formação de vinculo jurídico.

 

Entretanto, a maioria dos julgados são prolatados no sentido de que a comissão somente será devida após assinatura da escritura ou da promessa de compra e venda, uma vez que somente após a efetiva assinatura o contrato poderá ser considerado plenamente formado.

 

Apesar disso, Biasi Ruggiero¹ sustentou que o rompimento do negócio por culpa de uma das partes impõe obrigação de pagar comissão, em razão de o negócio ter sido concluído e por este motivo  o corretor deverá ser remunerado.

 

Destarte, se o corretor comprovar que aproximou as partes, os termos do contrato foram aceitos, o negócio foi concluído com a assinatura pelo menos da promessa de compra e venda e mesmo assim uma das partes desistiu do negócio, sem qualquer motivo plausível, a comissão será devida.

 

Referências:

 

¹ Biasi Ruggiero, Questões Imobiliárias, São Paulo, 1991, p. 176

Luiz Antônio Scavone Junior, Direito Imobiliário, Rio de Janeiro, Editora Forense, 4ª edição.

 

Dra. Gabriela Pereira, Advogada. Condutora do Núcleo Construção do MBAF Consultores e Advogados. Especialista em Direito Imobiliário pela Universidade Salvador (UNIFACS). Professora do Curso Total de formação para corretores de imóveis das matérias de Documentação Imobiliária e Direito e Legislação.