Justiça condena a construtora Coned devolução das prestações

Inteiro teor da decisão:

0077627-34.2001.805.0001 - COBRANCA ( DE ALUGUEL OU RENDA )

Autor(s): Alessandro Cardoso Guedes

Advogado(s): Suêdy Aureliano S. Menezes Oab/Ba 19199

Reu(s): Coned Construcao E Corporacao Ltda

Advogado(s): Pablo Caldas Borges Oab/Ba 15.791, Isabela Borges Bulos Oab/Ba 10962

Sentença:  Vistos, etc...1.Relatório.ALESSANDRO CARDOSO GUEDES, já qualificada nos autos, propôs neste Juízo ÇÃO DE COBRANÇA contra CONED CONSTRUCAO E CORPORACAO LTDA, também já qualificadas nos autos da presente ação, alegando em síntese o seguinte:
Aduzindo que firmou contrato de compra e venda com a parte ré referente a uma unidade imobiliária em construção. Afirma que o preço ajustado é de R$37.400,00 dividido em 110 parcelas de R$340,00.
Informa que no ato de contratação pagou a título de entrada o valor de R$2.720,00, correspondente a 08 parcela, re e 88 parcelas com vencimento igual e consecutivo no dia 10 de cada mês, com valor de R$340,00 o que totaliza R$29.920,00, tendo prazo de entrega das chaves segundo cláusula 7º do contrato.
Afirma que pagou 19 parcelas na forma de nota promissória de 27/set/1998 a 17/abril/1998, ficando impossibilitado de continuar o pagamento devido a dificuldades financeiras, emitindo o autor uma correspondência na data de 03/junho/1998 pedindo a desistência do negócio com o conseqüente reembolso. Pediu ao final a restituição proporcional do valor pago de R$12.930,00, bem como condenação em custas e honorários advocatícios.
Citado o réu ofereceu contestação às fls. 64/68 não aduzindo preliminares e no mérito que o pleito do autor não pode prosperar sustentando que contrato celebrado, deve ser cumprido, ou seja, deve alcançar seu escopo final. Afirmando que a obrigação final seria o pagamento da última parcela estipulada no instrumento pactuado.
Sustenta ainda que se por um lado a devolução das importâncias pagas ao desistente configura-se como ato legal, por outro resulta na injustiça de se ter de indenizar os demais adquirentes pelo atraso na entrega da obra, cuja causa é a descapitalização ocorrida. Ao final requereu que o pedido seja julgado improcedente e em sendo procedente que a suplicada seja feita as deduções.
Réplica, fls. 90/92 ratificando os pedidos da inicial.
Audiência de conciliação às fls. 96 presente a parte autora ausente parte ré, não houve conciliação.
Audiência de conciliação às fls. 104 presente a parte autora ausente a parte ré, não houve conciliação.
Requereu a parte autora em petição de fls. 106 e em petição de fls. 117/118 e petição de fls 123/124 e fls. 126 o julgamento antecipado da lide.
Assim vieram-me os autos.
É o Relatório essencial.
Posto isso. Decido.
2.Discussão.
Uma vez que a matéria ventilada é eminentemente de direito, comporta o julgamento antecipado da lide. Tal entendimento não pode ser caracterizado como cerceamento de defesa, até mesmo por conta de que a prova objetiva munir o julgador de elementos necessários à formação de seu convencimento. Assim, dispensando o Magistrado a produção de novas provas, sinaliza o mesmo que as provas já constantes dos autos são suficientes ao seu convencimento.
Concorrem, inqüestionavelmente, no caso “sub judice”, os pressupostos processuais e as condições da ação.
No MÉRITO a controvérsia se refere restituição de valores já pago por existência de contrato imobiliário causados, ao fundamento de violação das normas do Código de Defesa do Consumidor. A presente demanda deve ser analisado pelo código de Defesa do Consumidor que regula as relações de consumo entre as partes.
A resilição do contrato de compromisso de compra e venda é direito do comprador, a gerar a restituição parcial das parcelas pagas, (2ª Seção, EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, unânime, DJU de 09.12.2002; 4ª Turma, REsp n. 196.311/MG, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, unânime, DJU de 19.08.2002; 4ª Turma, REsp n. 723.034/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, unânime, DJU de 12.06.2006, dentre outros).
Ressalta-se ainda que direito do comprador de o contrato celebrado e, conseqüentemente, obter a devolução das parcelas pagas é questão pacificada tanto no Egrégio Tribunal de Justiça quanto no Colendo Superior quanto no Tribunal de Justiça (STJ, AgRg no Al n° 580988/RS, relator Ministro MASSAMI UYEDA, em 2/4/2007).
O consumidor tem direito à devolução das parcelas pagas, descontado percentual suficiente para o ressarcimento das perdas e danos e despesas administrativas, ai incluídas as de corretagem e publicidade, nos termos da súmula n° 1, editada por este Egrégio Tribunal de Justiça, a qual dispõe que: "o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem".
Assim, operada a rescisão contratual, é direito do consumidor receber de volta parte das parcelas pagas.
Aplica-se ao caso, portanto, o código de Defesa do Consumidor, sendo de rigor a devolução das parcelas pagas, de uma só vez, sob pena de colocar-se o consumidor em situação de desvantagem exagerada (art. 53 e art. 51, inc IV, CDC), conforme a Súmula n° 2, editada pelo Egrégio Tribunal de Justiça, a qual dispõe que:

"A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição".

Sobre a matéria já decidiu;

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
Resolução cumulada com restituição de parcelas pagas - As partes firmaram promessa de venda e compra de imóvel, com o preço a ser pago em parcelas - Desistência do negócio por falta de condições financeiras para arcar com o pagamento das demais prestações - Direito dos autores à restituição do que foi pago, descontadas as despesas com publicidade e corretagem, sob pena de enriquecimento sem causa - Fixação do percentual de retenção 10% sobre as parcelas pagas, que se mostra bem razoável à ré, considerando o montante pago (R$ 31.192,19), a possibilidade de revenda e a não ocupação do imóvel pelos autores - Ação de resolução de contrato cumulada com restituição de parcelas procedente em parte - Recurso improvido( CR 2484284700 SP 1ª Câmara de Direito Privado)

Resta claro, portanto, que os contratos de promessa de compra e venda, quando rescindidos, ainda que haja nos mesmos cláusulas penal que determine a restituição parcial dos valores já pagos, necessitam de razoabilidade e proporcionalidade no que tange ao “quantum” a ser devolvido.
A cláusula penal estipulada nesse tipo de contrato deve seguir, portanto, as determinações do art. 413 do Código Civil, o qual dispõe que “a penalidade deve ser eduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.
Pois bem,

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. MANUTENÇÃO DO PERCENTUAL DE RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MANUTENÇÃO.

1.As cláusulas penais dos contratos de promessa de compra e venda devem ter percentuais de restituição razoáveis e proporcionais para evitar o enriquecimento ilícito do promitente vendedor do imóvel em caso de desistência do contrato, ainda que dê causa o promitente comprador, por isso o fixado pela sentença "a quo" em 10% deve ser mantido para pagamento em parcela única.
2.Os honorários advocatícios fixados em 7% também se mantêm com base no art. 20, § 4º do CPC. ( APL 500085426 PE 151146-2, 1ª Câmara Cível)

E ainda:

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COOPERATIVA HABITACIONAL DOS SERVIDORES DO GOVERNO DO DISTRITO FEDERAL – ENTREGA DO BEM – PRAZO NÃO CUMPRIDO – SENTENÇA – PROCEDÊNCIA DO PEDIDO – RECURSO – DESISTÊNCIA DO COOPERADO – POSSIBILIDADE – REEMBOLSO DAS QUANTIAS PAGAS – TAXA DE ADMINISTRAÇÃO – RETENÇÃO – SUBSTITUIÇÃO POR OUTRO COOPERADO – DESNECESSIDADE – APELO IMPROVIDO – UNÂNIME – O associado que se desliga da cooperativa habitacional faz jus ao reembolso das quantias por ele pagas. A taxa de administração pode ser retida e não ultrapassará o percentual de 10%, conforme orientação pretoriana firmada por esta egrégia corte de justiça. Admitir-se condicionar o desligamento do cooperado à sua substituição, significa conceber a perpetuidade da retenção dos valores pagos, obrigando-o a ficar indefinidamente esperando aparecer qualquer interessado em substituí-lo. (TJDF – APC 20000110396140 – 3ª T.Cív. – Rel. Des. Lécio Resende – DJU 03.10.2001 – p. 77);

Sabe-se que o Código de Proteção as leis de consumo é um instrumento, sem o qual o consumidor continuaria sofrendo as inúmeras injustiças com os entraves impostos pelos fornecedores de produtos e serviços.
O preceito do art. 53 do CDC é claro, impedindo de forma justa que o consumidor não seja lesado, impedindo ainda que o fornecedor retenha o valor total por ele pago, ao afirmar que: “ nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”.

3.Conclusão.

Nestas condições e em face do exposto, JULGO parcialmente PROCEDENTE os pedidos da inicial, para condenar a empresa ré a restituir ao autor 90% de cada prestação paga em parcela única, devendo ser acrescido de correção monetária a partir da época do efetivo pagamento das prestações, além dos juros de mora contados da citação da construtora.
Condeno o réu ao pagamento das custas processuais e nos honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) do valor da causa, levando-se em conta do grau de zelo do profissional, o tempo exigido para o seu serviço e a complexidade da causa, nos termos do artigo 20 § 3º do CPC. P.R.I.