Pólo Comercial de Caruaru é condenado a devolver R$ 60 Mil a lojista mais R$ 20 Mil por danos morais

Caruaru, (27/08/2011) -  O Pólo Comercial de Caruaru, sofre derrota na justiça e foi condenado a devolver R$ 60 Mil a lojista mais R$ 20 Mil por danos morais. Trata-se de Recisão Contratual promovida por FERNANDO GOMES DE MELO, ajuizando ação de Rescisão de Contrato de Cessão  de Espaço  Comercial e de Rescisão de Contrato  verbal de aluguel, cumulada com  indenização  por perdas e danos morais. O autor argumentou que, após  conhecer o projeto com forte apelo propagandístico e porque se tratava de um megaprojeto, adquirir o ponto comercial para uma LANCHONETE e  o fez por instrumento particular  de instrumento utilizado  de COMPROMISSO DE COMPRA E  VENDA e que consta nos autos. Que o empreendimento encontra-se irregular, o que tem impedido o autor de  averbar em cartório o  título aquisitivo. Ou seja, o Pólo foi vendido mesmo sem ser o dono da terra

Que em meados de 2005,  veio a primeira de Decepção, uma  vez que a lanchonete, aliás, todos os espaços, seriam entregues aos seus locatários, inacabados, o que não foi explicitado  em momento algum e muito menos formalizado. Diz que a lanchonete foi entregue em 10.11.2004 apenas com as paredes rebocadas, um ponto de luz e outros pontos, mas pasmem, sem escada  para o acesso ao pavimento superior. Que o autor foi obrigado a  fazer despesas, com a colocação de equipamentos. Aduz que o imóvel onde se situa o PÓLO COMERCIAL  é único, com área de 283.880 m2, cujo projeto, sem escritura, foi aprovado e licenciado pela Prefeitura de  Caruaru.

Informa ainda  a assinatura em novo contrato de COMPROMISSO DE CESSÃO DE DIREITOS, em substituição ao que assinara em 25.06.2004. Que esse contrato novo apesar de o  ser por  prazo indeterminado, transformar-se-ia em determinado e  mais, transformar-se-ia em aleatório, sem  falar em  muitas exigências que se lhe fazia a ré. Não bastasse isso, a ré exigiu que o demandante assinasse  contrato  de locação por tempo determinado, com cláusulas ilegais. Que a ré nunca apresentou  o  demonstrativo das despesas e das receitas e por isso, o réu chegou a dizer ao Superintendente da autora que a partir de certo mês somente pagaria o condomínio e demais encargos comuns  após a comprovação  da receita e da despesa. O experiente magistrado da comarca de Caruaru, Juíz Basilio Antonio Guerra, embasado em vigorosa corrente doutrinaria e jurisprudencial, afirma em sua decisão:
"Na verdade, nessa contratação com o autor, apenas a ré tem saído vitoriosa, especialmente, ao  ter recebido o pagamento de quantia expressiva e ao ter recebido de volta o ESPAÇO COMERCIAL descrito na inicial, pois consta nos autos a devolução das chaves há mais de quatro anos e me parece que na teoria moderna dos contratos, esse desequilíbrio e essa franca desigualdade colidem com os princípios da  eticidade e  da operalidade de regência do direito privado. Com efeito, consta nos autos que o autor celebrou contrato com a ré, cujo instrumento, inicialmente foi denominado de COMPRA E  VENDA e depois  objeto de alteração e substituição pelo contrato de cessão de direitos, tendo a ré adotado uma séria de condutas não típicas de quem preza por observar princípios fundamentais de regência dos contratos. Ora, é igualmente notório que a ré ao  desenvolver o projeto o fez em imóvel ainda não registrado em nome da Pessoa Jurídica. Noutras palavras, a ré desenvolveu o projeto em imóvel registrado em nome de  terceiros e tanto procede que a ré  não conseguiu  juntar aos autos a prova do registro fornecida pelo Cartório de registro da Comarca de Caruaru.Nos termos dos arts. 422 e 473 do C. Civil, além do art. 1° , III da Cf-88, julgo procedente o pedido de rescisão do contrato,  para rescindi-lo com eficácia ex  tunc, condenando a ré a devolver ao autor a quantia de RS 60.000,00 (sessenta mil reais), paga pela aquisição do ECL nº 9 e bem descrito na inicial, que deve ser corrigida monetariamente pelo índice do ENCOGE, bem como deve incidir juros de 1% ao mês desde o  pagamento. Nos  termos dos arts. 186, 927 e 944 do C. Civil, julgo procedente o pedido de indenização por danos morais, condenando a ré ao pagamento da quantia de RS 20.000,00 (vinte mil reais),  sobre a qual devem incidir juros de 1% ao mês e correção pelo  índice do ENCOGE  a partir desta sentença até o pagamento. Leia o inteiro teor da decisão.

DL/mn

Inteiro teor da decisão:

0001197-50.2006.8.17.0480
Ação Declaratória
Primeira Vara Cível da Comarca de Caruaru
Brasílio Antônio Guerra
09/08/2011 10:33
Sentença
SENTENÇA.

PROCESSOS  Nº 2006.000029-4 E 2006.001197-0  e 2008.003202-7.

RELATÓRIOS.

FERNANDO GOMES DE MELO, bem qualificado, em causa  própria, promove ação de rescisão de contrato de cessão  de espaço  comercial e de rescisão de contrato  verbal de aluguel, cumulada com  indenização  por perdas e danos morais, em face de PÓLO COMERCIAL DE  CARUARU  LTDA., pessoa  jurídica  bem qualificada.

Requer o autor os  benefícios da  justiça  gratuita e diz, em síntese apertada, que em meados  de 2004, atraído por  forte campanha publicitária sobre a construção do então maior CENTRO DE COMPRAS DA AMÉRICA LATINA, dirigiu-se com a sua  família para Caruaru, a fim de conferir as obras de construção.

Que na ocasião chegou a conversar com  várias pessoas, que declaravam estar confiantes, especialmente, a partir do sucesso do Centro de Compras de Toritama, construído por CARLOS  JOSÉ DE LUCENA, que também estava à frente do empreendimento da requerida.

O autor decidiu, após  conhecer o projeto e após  forte apelo propagandístico e porque se tratava de um megaprojeto, adquirir o ponto comercial da LANCHONETE 09 e  o fez por instrumento particular, da PRAÇA DE ALIMENTAÇÃO e assumiu  o contrato  verbal de locação da mesma, mediante pagamento de aluguel, sendo que o passo seguinte, foi adquirir, em 01.11.2204, da empresa MÓDULUS   COM.  INSTALAÇÕES E EQUIPAMENTOS LTDA, os equipamentos da lanchonete.

Que em meados de 2005,  veio a primeira de Decepção, uma  vez que a lanchonete, aliás, todos os espaços, seriam entregues aos seus locatários, inacabados, o que não foi explicitado  em momento algum e muito menos formalizado. Diz que a lanchonete foi entregue em 10.11.2004 apenas com as paredes rebocadas, um ponto de luz e outros pontos, mas pasmem, sem escada  para o acesso ao pavimento superior. Que o autor foi obrigado a  fazer despesas, com a colocação de equipamentos, que descreve nas  fls. 07.

Em seguida,  veio outra decepção, qual  a conduta da ré em exigir  do autor a assinatura em novo contrato de COMPROMISSO DE CESSÃO DE DIREITOS, em substituição ao que assinara em 25.06.2004. Que esse contrato novo apesar de o  ser por  prazo indeterminado, transformar-se-ia em determinado e  mais, transformar-se-ia em aleatório, sem  falar em  muitas exigências que se lhe fazia a ré. Não bastasse isso, a ré exigiu que o demandante assinasse  contrato  de locação por tempo determinado, com cláusulas ilegais.
Ao lado disso, as obras de acabamento  foram paralisadas  por completo, desde 01.2005.

Além disso, diz que das lojas prometidas, em número superior a 2000, apenas  600 existem e os postos  bancários e médicos  não  foram construídos e quanto ao estacionamento, as  vagas ofertadas são aquém das prometidas.

Que o empreendimento encontra-se irregular, o que tem impedido o autor de  averbar em cartório o  título aquisitivo. Alega outros fatos, tais como a cobrança de   encargos e despesas indevidos e embora o autor tenha pago em dias,  viu-se obrigado a ingressar em  juízo com ação de prestação de contas.

Que o autor  passou a sentir os efeitos e embora resistindo, foi obrigado a demitir empregados e a ver o  faturamento cair.
Sobre  o CONTRATO DE  CESSÃO DE DIREITO, alega que  não poderia  ter sido surpreendido com a inovação, quando  já na posse da  lanchonete e porque no mesmo instrumento,  não havia qualquer  referência à ESCRITURA  PÚBLICA DE NORMAS  GERAIS, AO REGIMENTO INTERNO E AO CADERNO  DE ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS e se  houvesse a ré apresentado isso, com certeza o autor não iria aceitar.

Que a ré  não foi transparente e faz considerações sobre  o contrato  de SHOPPING  CENTERS e sobre os direitos dos lojistas, inclusive o de ser indenizado, devendo, ainda, ser considerado consumidor. Que  houve danos morais e requer, em sede de tutela de  urgência,  a  isenção de pagamentos de quaisquer ônus e obrigações  incidentes sobre o imóvel descrito  na inicial. Formula os pedidos de  fls. 25/26. Juntou documentos.

Nas  fls, 109/163, a  ré  apresenta contestação, onde diz ser absurda a pretensão de  gratuidade da justiça e diz que o pedido de tutela de urgência é inapropriado e  não razoável, à luz do comando do art. 273 do CPC.

Diz que o autor procura  transferir a responsabilidade e o ônus pelo insucesso pessoal e por isso, sua postulação  é desprovida de amparo legal e se  o negócio do autor  não logrou êxito, certamente, isso não pode ser imputado à requerida e se o autor  mudou a sua  vida, aposentando-se e fixando residência em Caruaru, tudo isso foi deliberado exclusivamente pelo requerente.

Que o autor ao entrar  no empreendimento,  o fez livremente. Que o empreendimento da ré   foi executado  de modo adequado e, finalmente, inaugurado em  novembro de 2004, na presença de diversas autoridades e diz que o empreendimento possui mais de duas mil lojas, praças de alimentação e estacionamento  com a capacidade anunciada, sendo que nele, atualmente, funciona  duas Universidades e não  se pode ser ingênuo, a ponto de pensar-se que um empreendimento assim  possa estar com seu  mix    completo  com apenas um ano de vida.

Diz que  o empreendimento denominado PÓLO COMERCIAL  DE CARUARU configura-se com um  grande  centro de compras, no formato de  Shopping Center, tendo sido edificado em  terreno pertencente à ré e regido através de ESCRITURA  DECLARATÓRIA DE NORMAS GERAIS   COMPLEMENTARES e discorre sobre SHOPPING CENTER

Aduz que o imóvel onde se situa o PÓLO COMERCIAL  é único, com área de 283.880 m2, cujo projeto foi aprovado e licenciado pela Prefeitura de  Caruaru, sendo que  a administração  é única, inexistindo  divisão ou parcelamento do solo, bem como unidades autônomas e  havendo comercialização do direito de  utilização  de meros espaços  comerciais locáveis.

Que o compromisso de ceder ao cessionário parte ideal, configura de  fato e de direito a aquisição  de denominada RES SPERATA.Que se aplica  a  Lei  8.245/91.
Diz que o  pagamento dá-se  a  título de RES SPERATA, objeto de cessão de direitos e por isso  é que existe  a comercialização do direito à  utilização dos  futuros  espaços comerciais  locáveis, como  forma de se ir recuperando os investimentos feitos. Que o autor confunde essa comercialização  com a  cobrança de luvas, porém, de luvas não se trata.

Que o autor  sempre soube que teria de assinar  os contratos de locação e de cessão  de direitos  sobre ECL e que o autor apenas alega e   divaga, com o  objetivo de obter   vantagens e por isso, suas pretensões não merecem ser acolhidas.

Que há de ser observado o princípio do PACTA  SUNT SERVANDA, especialmente, porque o autor executou voluntariamente o negócio entabulado, conforme se pode extrair dos relatos contidos na inicial  e porque o autor está a usar e gozar do ECL 09, lá exercendo  suas atividades comerciais  e se o autor optou por fechar  o estabelecimento em julho de 2005, o fez por decisão unilateral e espontaneamente, embora não tenha devolvido as chaves.

Diz que mesmo que se admitisse a existência de algum  vício de consentimento  na fase pré- contratual, tal estaria sanado em  face da conduta do autor em cumprir  o  que foi convencionado, pois se trata de negócio concluído e executado  voluntariamente.

Que a ré cumpriu  com sua obrigação, ao entregar o ECL 09 e além disso, construiu o empreendimento nos  termos do projeto. Quanto às   benfeitorias no ECL  tal é ônus do lojista e a obrigação do empreendedor é de  fazer a entrega do espaço em casca (Shell). Neste sentido, o pedido  do autor  é inepto e descabido. Por  fim, o autor ao pedir indenização por danos morais, obra em  má fé.

Réplica do autor de  fls. 272 e seguintes. Nas  fls.   a ré formula pedido de imissão na posse do  espaço e foi tentada  a  conciliação, em audiência de conciliação realizada nas  fls. 306, mas sem  êxito.

Em apenso encontram-se  os autos de duas impugnações ao  valor da causa, cujos pedidos foram   acolhidos. Intimado a recolher os  valores das custas, o autor não o  fez, mas interpôs recurso de agravo na  forma instrumental, ao qual foi emprestado efeito suspensivo. Decidi  manter a decisão agravada.

O pedido de tutela de urgência formulado pelo autor na inicial  foi apreciado e indeferido nas  fls.376/377.

Vieram-me os autos conclusos.

DO RELATÓRIO DOS AUTOS DO PROCESSO Nº 06.001197-0.

Cuida-se de  ação declaratória incidental  proposta por FERNANDO  GOMES DE MELO, bem identificado, em causa própria, contra PÓLO COMERCIAL DE  CARUARU LTDA., pessoa bem  identificada, em cuja inicial pede os  benefícios  da  gratuidade.

Diz que  é cabível a presente ação declaratória  de  nulidade de documento apresentado  pela ré em sua defesa e cita o art. 5º e 325 do CPC.

Após discorrer sobre a ação de rescisão de contrato de cessão de espaço comercial, diz que a ré ao contestar, faz referência, ao contrato de  cessão. Ocorre que esse contrato  foi assinado  por um  único representante da ré, CARLOS  JOSÉ  DE LUCENA, contrariando  expressa determinação  do instrumento de constituição da empresa, que exige a assinatura de CARLOS  JOSÉ DE LUCENA, JANDOVAL  BEZERRA DA SILVA  e DJALMA  FARIAS  CINTRA  JÚNIOR e por isso, requer que se declare a anulabilidade  do referido contrato de cessão.  Juntou documentos. Resposta da  ré de  fls. 32/46, onde alega ser absurda a pretensão de obtenção da  gratuidade e diz que o autor   é carecedor do direito de ação, por tentar obter, em sede de ação declaratória incidental, provimento acerca da validade ou invalidade de um contrato e neste sentido, cita diversos autores.

No mérito, diz  que o autor executou voluntariamente o contrato  e recorre aos artigos do C. Civil, a saber o 174 e 175 do referido codex e além disso , não poderia o autor invocar a anulação de negócio, ao qual aderiu.

Juntou documentos. Réplica de  fls. 102 e seguintes.

Por fim, o RELATÓRIO DOS AUTOS DO PROCESSO Nº 2008.003202-7, que se referem a ação de despejo  por  falta de pagamento  e cobrança de aluguéis de  outros encargos, proposta por PÓLO COMERCIAL DE CARUARU LTDA., bem qualificada, em face de FERNANDO  GOMES DE BARROS.

Em resumo, o autor diz  que   é legítima possuidora  do imóvel onde  que se constituiu como ESPAÇO COMERCIAL LOCÁVEL, 09, o qual foi dado em locação ao  réu, que não  vem cumprindo o contrato, tendo deixado de pagar o aluguel  mínimo mensal, além de outros encargos,  cujo  valor total devido é de RS 44.150,32 (quarenta e  quatro mil, cento e cinqüenta  reais e trinta e dois centavos).

Contestação de  fls.157 e seguintes. Alega  vícios no contrato de mandato aos advogados do autor.
Que a autora age com desfaçatez e alega inépcia da inicial, bem como a conexão com outras ações. No mérito, diz não ser  verdade que o réu deve à autora.

Que ajuizou ação de prestações de contas e diz que as chaves do ESPAÇO estão depositadas em juízo há mais de dois anos. Que autora nunca apresentou  o  demonstrativo das despesas e das receitas e por isso, o réu chegou a dizer ao Superintendente da autora que a partir de certo mês somente pagaria o condomínio e demais encargos comuns  após a comprovação  da receita e da despesa. Diz que   o contrato de cessão encontra-se sendo discutido em juízo, em sede de ação de rescisão.

Juntou documentos . Os autos foram redistribuídos e ordenei  o apensamento, tendo despachado nas  fls. 388.

E o que tinha a relatar nos três processos.

Passo a decidir.

Como há diversos processos apensados, a comportar  julgamento simultâneo, passo à decisão.

Todos os processos comportam julgamento no seu atual estado, sendo desnecessária a produção de prova oral. Os  fatos, com efeito, além de constarem de documentos diversos acostados aos autos, ostentam-se notórios, a dispensar a produção de provas e  tudo nos termos do art. 334, I do CPC.
Na  verdade, os fatos envolvendo a ré, através desse empreendimento já integram a esfera do que se pode chamar de comumente sabido perante  parte da população de Caruaru e Municípios  vizinhos.
Aliás, a anúncio do julgamento do feito, antecipadamente já fora feito, de cuja decisão não se tem notícias da interposição de recurso.

Parece-me, até mesmo pelo caráter da prejudicialidade, que a ação declaratória incidental proposta pelo autor está a merecer enfretamento de logo. Após examinar os autos, cuido de rejeitar o pedido de anulação, em sede de ação declaratória.
Explico. O fundamento fático do pedido formulado pelo autor é a inexistência de assinatura de outro sócio da requerida em contrato celebrado. Ora, tal como posta a matéria, cuido de que  há um óbice intransponível ao acolhimento do pedido. Refiro-me a ausência de previsão na Lei civil de causa de anulação de ato  jurídico negocial decorrente da ausência de assinatura de alguém em documento referente a negócio  jurídico.

Parece-me que a  matéria seria de outro jaez e dentro da  teoria de Pontes de Miranda, o tema estaria a suscitar um debate no plano da existência do negócio e não de sua validade e a anulação de ato  jurídico, certamente, alcança-o na esfera de sua  validade e não de sua existência.

Assim, nessa perspectiva, cuido de que a pretensão anulatória, sem que tenha havido qualquer  articulação caracterizadora dessa causa de invalidade, senão a uma situação típica de inexistência, não pode ser conhecida.

De mais a mais, parece-me que a pretensão anulatória não  é compatível com a declaratória prevista no art. 325 da Lei de ritos. Com efeito, a anulação, partindo da matriz de validez do ato  jurídico, com eficácia constitutiva negativa, não pode ser suscitada em ações de carga declarativa ou predominantemente declarativa.
Tem se admitido o manejo de ação declaratória incidental apenas em casos de pretensões declarativas ou até de  nulidade de ato jurídico em face da inequívoca carga declaratória desta, o que não é mesmo das ações de anulação. Neste sentido:

DECLARAÇÃO INCIDENTAL. POSSIBILIDADE DE SER PEDIDA PARA QUE SE DECLARE A  NULIDADE DE ATO JURÍDICO. INVIABILIDADE, ENTRETANTO, QUANDO SE  INTENTE ANULÁ-LO, O QUE IMPORTA EFEITO CONSTITUTIVO, E NÃO DECLARATÓRIO". (RJT JERGS, 150/538).

De mais a mais, o autor, ao entrar na posse do ECL, explorando-o comercialmente, ainda que por pouco tempo, de rigor, deu  início à execução do contrato, que me parece ser um contrato não formal e solene e por isso, a circunstância de constar apenas o nome de um dos sócios não é  razoável, no contexto, para que se busque a sua invalidade e  nem mesmo sua inexistência, tendo em vista a conduta do autor. Aqui, deve-se render homenagem ao princípio da  boa fé objetiva, sobretudo com sua variável segundo a qual NEMO POTESTA  VENIRE CONTRA  FACTUM PRÓRIUM,  prevista no art. 175 do C. Civil.
Assim, não conheço da ação declaratória incidental.

Passo ao exame dos autos do processo cujas pretensões são a rescisão de  negócio  jurídico, a devolução de quantia paga e de indenização.

Aqui, igualmente e pelas mesmas  razões, é despicienda a  produção de outras provas, sendo  bastante as produzidas, sobretudo de caráter documental.

Principio esta parte da sentença, esclarecendo que a matéria dos autos  é diversa de tantas outras postas perante o Juízo da Comarca de Caruaru, especialmente aquelas em que se discutia a natureza  jurídica de ato envolvendo a ré e pessoas   diversas.
Aqui, o autor pretende resolver um contrato celebrado, fazendo-o através de  iniciativa resilitória,  imputando  à ré condutas plúrimas, que tornaram inviável o negócio celebrado.

Após  bem examinar os autos e examinar bem mesmo, até pelo tempo que levo para prolatar a presente decisão, nesses  últimos anos, tendo em vista a complexidade da matéria, bem como a espera de uma solução consensualizada, entendo que o pedido formulado deve ser acolhido.

Com efeito, consta nos autos que o autor celebrou contrato com a ré, cujo instrumento, inicialmente foi denominado de COMPRA E  VENDA e depois  objeto de alteração e substituição pelo contrato de cessão de direitos, tendo a ré adotado uma séria de condutas não típicas de quem preza por observar princípios fundamentais de regência dos contratos.

A ré, como é notório, no início do ano de 2003  anunciou a construção de um projeto para alienação de espaços comerciais, denominado  PÓLO COMERCIAL, com franca inspiração no projeto PARQUE DAS FEIRAS desenvolvido no Município Vizinho de Toritama-PE,  distante 35 k m de Caruaru.
Tanto que um dos sócios  é o Sr, CARLOS JOSÉ DE LUCENA, empreendedor do outro projeto da Cidade referida e como o projeto PARQUE DAS  FEIRAS estava encerrado, ao menos em uma de suas  fases, com singular sucesso, o seu empreendedor decidiu, ao lado de outros sócios Caruaruenses  iniciar o projeto PÓLO COMERCIAL, fazendo-o com  destacada  vibração.

Na fase da negociação dos  espaços, notoriamente, desdenhou os aspectos formais típicas de contratos, especialmente, quando  há alguma nota de complexidade como ocorre nesses contratos. É notório que as pessoas interessadas em adquirir esses espaços, procuravam  os diversos corretores e até mesmo o Sr. CARLOS JOSÉ DE LUCENA, comerciante instalado na principal avenida da cidade e  lá, em meio a uma série de publicidades do empreendimento, entabulavam sumárias negociações, fechando  naquelas circunstâncias o negócio, mediante a paga, cujos preços foram previamente estipulados a partir de setores do empreendimento, identificados pelas cores, laranja, amarelo e azul.

É notório que não se fazia alusão a projeto de SHOPPING CENTER e os adquirentes saíam das negociações, quando concluídas, com o instrumento escrito do contrato, cuja ementa era COMPRA E  VENDA.
A construção física do empreendimento PÓLO COMERCIAL foi concluída em 2004, cuja inauguração se deu em  novembro do mesmo e neste sentido, o que diz o autor  se confirma  faticamente.  Após a inauguração, teve início ao processo de discussão da natureza  jurídica do PÓLO COMERCIAL, havendo de rigor, duas posições. De um lado, aqueles que adquiriram os espaços, ou pelo menos parte deles, a sustentarem que se trata de contrato de compra e  venda e de outro, a ré, a defender que se trata de um SHOPPING CENTER.

Diversas demandas   foram instauradas  perante o Poder Judiciário, cujos Juízos da Comarca de Caruaru, ou pelo menos a maioria deles, decidiu que o PÓLO COMERCIAL DE CARUARU é equiparado a um Shopping Center. O Tribunal de Justiça, em sede de recursos de apelação, através de Câmaras diversas veio a confirmar as sentenças, entendendo que a ré se assemelha a SHOPPING CENTER.

Ocorre que a discussão aqui nos autos  é outra e envolve a pretensão de resolução do contrato em face da conduta da ré. Tanto é  verdade que o autor diz que subscreveu o novo contrato de cessão, embora diga que o fez em meio  a constrangimentos.

A ré, em suas defesas, procura argumentar que o pedido de resilição formulado pelo autor decorre do não sucesso do requerente em sua atividade negocial para a qual veio a adquirir o espaço comercial.

Parece-me que as questões não podem ser simplificadas, uma vez que  há questões relevantes , com forte repercussão no empreendimento e passível de serem imputadas à requerida, legitimando o pedido de resolução do contrato.

Assim,  neste sentido, a ré e isso é notório, o que me dispensou a produzir provas outras, após a inauguração do  empreendimento, ainda em dezembro de 2004 passou a  veicular que o contrato de aquisição dos espaços comerciais não  envolvia a compra  dos espaços e sim que se tratava de um SHOPPING CENTER. Ora, certamente, isso  constituía uma surpresa porquanto  na  fase de comercialização dos espaços, essa questão não foi posta e isso  tanto é  verdade, que o instrumento utilizado foi o COMPROMISSO DE COMPRA E  VENDA e que consta nos autos.

A circunstância da adesão de alguns ao novo desenho jurídico que se procurava dar ao PÓLO COMERCIAL não pode ser admitida  como causa de sanação de eventual  vício, como pretender querer a ré em sua defesa, invocando para tanto o comando do art. 175  do C. Civil e isso porque não se está diante de pretensão anulatória e sim de resilição do contrato.

A confirmação do contrato obsta a quem o faz a pretender sua invalidação, o que se não confunde com a resolução do contrato por denúncia unilateral, como parece ser o caso dos autos.
Além disso,  a ré, que   durante toda a fase de publicidade do empreendimento, prometera dotá-lo de toda infraestrutura,  além de uma  feira, rigorosamente deixou de cumprir o que prometera na fase da comercialização e as promessas, naquela época assegurava-lhe a   máxima obtenção de clientes e nesse contexto tudo se operou.

No caso da natureza jurídica da ré, a  verdade  é que a conclusão da obra e das alienações dos espaços, outros sócios, mais orgânicos e mais qualificados como agentes econômicos, ao perceberem a gravidade que o instrumento de compra e  venda poderia representar, saíram em busca do tempo perdido, procurando dar uma nova configuração ao projeto. Isso  é legítimo e era legítimo, dado perfil de espaços de compras que a ré  assumia.

Ocorre que essa pretensão  tardiamente manifestada em meios a  conflitos que se instalavam e que se mantêm atualmente, o que é  notório, atingiu substancialmente os contratantes, mesmo aqueles que decidiram aderir ao novo desenho   jurídico da relação estabelecida e em face disso, parece-me que a  resolução do contrato é medida que se impõe, sobretudo em face de sua adequação  à  teoria pós moderna do contrato,  fundada que é nos princípios da eticidade, da socialidade e da operalidade, de regência do direito privado  brasileiro.

As relações envolvendo os adquirentes de espaços e a ré  têm sido marcadas pelas fortes tensões, com larga repercussão no meio social e comercial, estando a  faltar, aliás, já no final de 2004, gestos de grandeza por parte da ré, em franca desvantagem tendo em vista  a denominação contida no instrumento de compra e venda inicialmente ofertado por ocasião das celebrações dos negócios, sem que tenha sido  transparente quanto à natureza  jurídica da requerida.

Essa conduta de inovação, aliada à forma autoritária com que  se a anunciou atingiu profundamente o projeto PÓLO COMERCIAL DE CARUARU.

Não bastasse isso, a ré assumiu outras obrigações, como por exemplo, a instalação de uma  feira de banco, conforme o explícito documento de  fls. 30 dos autos 2006.00029-4 e não consta que tenha adimplido essa obrigação, que lhe foi relevante para o incremento da comercialização dos espaços.

Sobre a questão da  feita, duas observações devem ser feitas. A  primeira, diz respeito à mudança da feira de comércio de confecções do Centro de Caruaru para as imediações do Pólo Comercial. Realmente, consta que a ré, dentro da ampla publicidade do negócio, através de seus agentes veiculou essa mudança ainda em 2003, mas isso não pode ser considerado em sede de pretensão de resilição do contrato, porquanto está mais ligada ao  consentimento manifestado,  podendo até  ter caracterizado o dolo, enquanto  vício de vontade, embora me parece que o  dolo, na  hipótese  seria o bonum e não o malum, fazendo parte do negócio, enquanto excesso de divulgação dos pontos positivos do negócio.

Disso não se trata, até porque o autor não pede a anulação do negócio e sim sua rescisão. A segunda observação e que  é relevante, diz respeito à instalação de uma feira de bancos pela ré, no pós funcionamento, conforme noticia o documento de  fls.  30 e neste sentir, cuido de que a ré deixou de adimplir satisfatoriamente essa obrigação, o que é  notório (art. 334, I do CPC).

Outro aspecto  relevante e que  foi objeto de notificação extrajudicial pelo autor diz respeito à averbação do instrumento  de cessão, devidamente averbado, conforme consta nas  fls. 74.

Ora, é igualmente notório que a ré ao  desenvolver o projeto o fez em imóvel ainda não registrado em nome da Pessoa Jurídica. Noutras palavras, a ré desenvolveu o projeto em imóvel registrado em nome de  terceiros e tanto procede que a ré  não conseguiu  juntar aos autos a prova do registro fornecida pelo Cartório de registro da Comarca de Caruaru.

São todos eles, eventos que de modo insofismável atingiram o empreendimento, concorrendo para os problemas até  hoje não superados e por isso, a medida que mais  me parece  razoável é a rescisão do contrato celebrado.
A rescisão requerida deve ser deferida em face  da violação da boa fé objetiva pela ré. Está fartamente assentado na legalidade presente que as partes contratantes são obrigados a respeitar os princípios da probidade e da  boa fé (art. 422 do C. Civil).

No enunciado 170 do Conselho Federal da      Justiça Federal, a respeito do art. 422 do C. Civil, é  vazado nos  termos que seguem:

" A BOA FÉ OBJETIVA  DEVE SER OBSERVADA PELAS PARTES NA FASE DAS NEGOCIAÇÕES PRELIMINARES E APÓS A EXECUÇÃO DO CONTRATO, QUANDO TAL EXIGÊNCIA DECORRER DA NATUREZA DO CONTRATO".
Este enunciado, aprovado na III Jornada de Direito Civil é emblemático e  reafirma de modo claro e insofismável  a nova teoria dos contratos no Direito brasileiro. Na hipótese dos autos, o que se viu, a par da complexidade do contrato celebrado, a  envolver um empreendimento sofisticado, foi a ré agir à margem dos  postulados que regem o contrato, especialmente surpreendendo os contratantes na fase  pós contratual, impondo-lhes uma nova  figura  jurídica, em substituição a  uma outra, que lhe foi útil na fase  preliminar de negociação, cujo afâ era obter recursos para  a construção do empreendimento. Alcançada esta, a ré ainda  em 2004 veio a tentar a inovação.

Aliás, a inovação proposta pela ré  parece-me até  legítima, em se tratando de projetos como o da ré e tem havido até decisões judiciais neste sentido. O equívoco da ré, entretanto, ao  violar o princípio da boa fé reside   em ter surpreendido o autor com a mudança  na fase de execução do contrato,  já que na  fase da negociação a simples cessão do ESPAÇO COMERCIAL não objeto das tratativas, o que, diga-se   é notório em Caruaru.

A surpresa criada pela ré dá causa á resilição do contrato, além de outras condutas incompatíveis com a bo fé objetiva.

Na verdade, nessa contratação com o autor, apenas a ré tem saído vitoriosa, especialmente, ao  ter recebido o pagamento de quantia expressiva e ao ter recebido de volta o ESPAÇO COMERCIAL descrito na inicial, pois consta nos autos a devolução das chaves há mais de quatro anos e me parece que na teoria moderna dos contratos, esse desequilíbrio e essa franca desigualdade colidem com os princípios da  eticidade e  da operalidade de regência do direito privado.
Em artigo pertinente, SÁVIO DE AGUIAR SOARES, Mestre e doutorando pela PUC-MG, diz que
" A MODERNA  HERMENÊUTICA  CONTRATUAL COADUNA-SE  COM A PRINCIPIOLOGIA  CONSTITUCIONAL E COM O DESIDERATO DE REVESTIR DE CONCRETUDE OS VALORES FUNDAMENTAIS DA DIGNIDADE  HUMANA, DO TRABALHO, DA LIVRE INICIATIVA, DA SOLIDARIEDADE, ENTRE OUTROS, MEDIANTE O EMPREGO DAS NORMAS DE DIREITO PRIVADO". (Princípios e funções do Contrato  no Direito privado contemporâneo,  Revista Síntese. Direito Civil e Processual Ciivil, nº 69, Jan/fev.2011, p.203).

A ré, em sua defesa, de rigor busca fazer prevalecer velhos paradigmas da doutrina contratual, sobretudo  a surrada pacta sund servanda de matriz liberalizante, o que não se coaduna mais com uma nova teoria  contratual. Impõe-se, assim, um abrandamento  do liberalismo jurídico em  homenagem a  outros  princípios.
MARIA CELINA  BODIN DE MORAIS chega a dizer que o Direito  civil deve ser visto a partir de uma matriz constitucionalizada e socializada, além de publicizada.

No mesmo artigo anteriormente citado, o autor invoca a doutrina de LUIS RENATO  FERREIRA DA SILVA, para quem

" O CONTRATO CUMPRE SUA FUNÇÃO SOCIAL NA MEDIDA EM QUE PERMITE A MANUTENÇÃO DAS TROCAS  ECONÔMICAS (JUSTAS E  ÚTEIS), ISTO É COMO INSTRUMENTO DE CIRCULAÇÃO DE RIQUEZAS".

Ora, no caso dos autos, não se vislumbra nenhuma função social do contrato celebrado, tendo apenas a ré saído vitoriosa da negociação e é muito frágil a alegação de que o autor, se não obteve  sucesso, tal compõe o risco do negócio, como alega a ré.

A ré, com suas condutas violou o princípio da dignidade  humana ( art. 1º, III da CF-88), porquanto  não considerou o autor como um fim, senão como um meio para atingir seus objetivos  e  o limite  da liberdade do ser humano é a dignidade humana, como diz Nélson Rosenvald em excepcional artigo publicado na obra " temas de DIREITO CIVOL CONTEMPORÂNEO, ed. Podium, 2009, p. 187, intitulado A FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO.

A rescisão do contrato se impõe como medida justa, porquanto o contrato celebrado e alterado a critério da ré não  concretizou  a idéia fundamental segundo a qual em todo contrato deve haver trocas justas, já que apenas a ré saiu vencedora da negociação, além de  ter deixado de cumprir o que se lhe impunha.

O  autor formula diversos pedidos nas  fls. 25/26 e que estão a merecer, com exceção daquele formulado na letra F, já que o pedido de reparação por danos materiais na variante de lucros cessantes  me parece lacônico  e sem concretude e porque me parece até incompatível com a pretensão mais ampla de resiliçao do contrato.

Mas o pedido de indenização por danos morais está a merecer acolhimento. Com efeito, a ré, ao  fazer inovações e ao deixar de cumprir o que se obrigara, certamente causou constrangimentos ao autor, atingindo sua estima.

O dano moral está caracterizado em  face das ilicitudes praticadas pela requerida. Não se cuida de mero percalços da vida e sim de constrangimentos sofridos e o  valor da indenização deve ser  fixado pelo Juiz atento a princípios que regem a matéria, especialmente os da razoabilidade e da proporcionalidade.

A ré aparenta ter um grande porte, mas é notório que é uma Empresa que patina em meio a muitas dificuldades e se comenta abertamente que atua com severos déficits, ainda em  fase da consolidação do projeto e  mesmo se podendo imputar á gestão alguns desses problemas, objetivamente, porém, ao se fixar o valor da indenização por danos morais, deve o Juiz levar em consideração esses aspectos.

Quanto ao processo de nº  3202-77.08, que se refere a uma ação de despejo proposta pela ré contra o autor, parece-me que a perda de seu objeto é evidente. Primeiro, em face da consumação do fato da devolução das chaves pelo autor e segundo e mais relevante, em face da presente decisão resilitória do contrato, a atingir substancialmente o contrato.

De rigor, aplicável o art. 462 do CPC, devendo ser considerados os fatos da entrega das chaves pelo autor, assim como a presente sentença de resolução do contrato.

ISSO POSTO, julgo os processos nos termos dos arts. 269, I e 330, I, ambos da lei de ritos.
Julgo improcedente o pedido de declaração incidental.
Nos termos dos arts. 422 e 473 do C. Civil, além do art. 1° , III da Cf-88, julgo procedente o pedido de rescisão do contrato,  para rescindi-lo com eficácia ex  tunc, condenando a ré a devolver ao autor a quantia de RS 60.000,00 (sessenta mil reais), paga pela aquisição do ECL nº 9 e bem descrito na inicial, que deve ser corrigida monetariamente pelo índice do ENCOGE, bem como deve incidir juros de 1% ao mês desde o  pagamento.

Nos  termos dos arts. 186, 927 e 944 do C. Civil, julgo procedente o pedido de indenização por danos morais, condenando a ré ao pagamento da quantia de RS 20.000,00 (vinte mil reais),  sobre a qual devem incidir juros de 1% ao mês e correção pelo  índice do ENCOGE  a partir desta sentença até o pagamento.

Julgo improcedentes os pedidos formulados nas letras  E  e F de  fls. 26, por falta de amparo legal, sobretudo em face de  ter o autor iniciado, d algum  modo a execução do contrato, tendo presumidamente feito operações de compra e venda de lanches por certo tempo.

Decido nesta sentença, pelas razões que nela constam, conceder a tutela antecipada requerida nas  fls. e indeferida.

Torno sem objeto (art. 462 do CPC), a ação de despejo proposta pela ré em  face do autor.

Por fim, por entender inaplicável o art. 21 do CPC, em face do sucumbimento em parte mínima, condenar a ré, ex  vi do art. 20 do CPC, ao pagamento das custas processuais e  honorários de advogado, que arbitro em 15% sobre os  valores das condenações e das causas mas demais ações.

DEVE A SECRETARIA JUNTAR A SENTENÇA EM CADA UM DOS PROCESSOS JULGADOS E EM APENSO.

P.R.I.

CARUARU, 09.08.11

DR. BRASÍLIO  ANTÔNIO GUERRA

JUIZ DE DIREITO.

SENTENÇA PROLATADA COM ATRASO em  face da complexidade da lide e do volume de feitos.

Fonte: DJE PE

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